Kvitancia: Kľúč k čistému listu vlastníctva v procese nehnuteľností

V dynamickom svete realít a financií sa stretávame s množstvom cudzích pojmov, ktoré môžu pôsobiť zložito. Jedným z nich je aj „kvitancia“ - slovo, ktoré znie možno archaicky, no v procese kúpy, a najmä predaja nehnuteľnosti na Slovensku, má absolútne kľúčový význam. Pochopenie jej funkcie a procesu, s ktorým je spojená, je nevyhnutné pre hladký priebeh akýchkoľvek transakcií s nehnuteľnosťami, kde figuruje záložné právo. Tento článok sa venuje komplexnému prehľadu kvitancie, jej význame a procesu jej použitia pri výmaze záložného práva z katastra nehnuteľností.

Čo je to kvitancia? Základné definície a význam

Pojem kvitancia nie je priamo definovaný v slovenskom Občianskom zákonníku, ale ide o listinné potvrdenie veriteľa, že dlžník uhradil svoje záväzky. Zjednodušene povedané, kvitancia je písomné potvrdenie vystavené veriteľom (napríklad bankou), že dlžník splatil svoju pohľadávku. V kontexte katastra nehnuteľností je kvitancia listinným prehlásením veriteľa (najčastejšie banky), že dlžník splatil pohľadávku, ktorá bola zabezpečená záložným právom na nehnuteľnosti. Jej dôležitosť netkvie len v tom, že máte papier potvrdzujúci, že už nikomu nič nedlžíte. Skôr ide o dokument, ktorý umožňuje ďalšie právne kroky, najmä výmaz záložného práva z listu vlastníctva.

Kedy sa kvitancia používa? Typické scenáre a ich vysvetlenie

Najčastejšie tento doklad vydávajú banky, ktoré poskytli svojmu klientovi (dlžníkovi) úver zabezpečený záložným právom na kúpu nehnuteľnosti. Banka si nehnuteľnosť zabezpečí záložným právom a po jeho splatení vydá kvitanciu katastru, ktorý potom vykoná výmaz tohto záložného práva. Toto je najčastejší scenár pri predaji nehnuteľnosti zaťažené hypotékou.

V praxi tento doklad najčastejšie vydáva banka, ktorá poskytla klientovi hypotekárny úver na kúpu nehnuteľnosti, túto nehnuteľnosť si zabezpečila záložným právom, pričom klient sa medzičasom rozhodol, že si úver „prenesie“ do inej banky (refinancovanie hypotéky). V takom prípade pôvodná banka vystaví kvitanciu po splatení úveru, aby sa mohlo vykonať záložné právo a umožnilo sa zriadenie nového záložného práva pre inú banku.

Kvitancia ako súhlas s výmazom záložného práva: Srdce procesu

Kvitancia slúži ako súhlas s výmazom záložného práva z katastra nehnuteľností. Po uhradení dlžnej sumy na hypotekárnom úvere poskytnutom financujúcou bankou predávajúcemu je banka, ako záložný veriteľ, povinná vystaviť kvitančnú listinu - súhlas s výmazom záložného práva. Banka sa svojho záložného práva na nehnuteľnosti vzdá až po splatení poskytnutého úveru. Splatenie tohto úveru potvrdí banka kvitanciou. Takto si vie kupujúci, ktorý kupuje nehnuteľnosť, zabezpečiť, že po uhradení zvyšku hypotekárneho úveru, ktorý je na nehnuteľnosti, bude záložné právo vymazané.

Pre úspešný predaj nehnuteľnosti je nutné, aby bol List vlastníctva (LV) čistý, teda bez akýchkoľvek záložných práv. Toto je najčastejší scenár. DÔLEŽITÉ UPOZORNENIE: Prevod vlastníctva na kupujúceho prebieha často súčasne s výmazom ťarchy. Je nevyhnutné, aby boli všetky kroky v kúpno-predajnej zmluve presne načasované a podmienky viazané na získanie kvitancie a súhlasu s výmazom. Ak ste úver len refinancovali inou bankou alebo ho splatili z vlastných zdrojov, kvitanciu si vyžiadajte ihneď.

Proces výmazu záložného práva pomocou kvitancie: Kroky k cieľu

Proces výmazu záložného práva pomocou kvitancie je štruktúrovaný a vyžaduje si dodržanie niekoľkých krokov:

1. Splatenie dlhu: Dlžník splatí veriteľovi (napr. banke) dlh, ktorý bol zabezpečený záložným právom. Pri vrátení pôžičky veriteľovi bezhotovostným prevodom spravidla nie je pochybnosť o reálnej úhrade dlhu.
2. Vystavenie kvitancie: Veriteľ (napr. banka) vystaví kvitanciu, v ktorej potvrdzuje, že dlžník splatil svoj dlh.
3. Doručenie kvitancie katastru: Kvitancia sa následne doručí katastru nehnuteľností.
4. Výmaz záložného práva: Okresný úrad (katastrálny odbor) je povinný v zmysle § 43 katastrálneho zákona vykonať výmaz záložného práva. V minulosti bola lehota na výmaz 5 pracovných dní odo dňa začatia konania. V súčasnosti sa preferuje výmaz záložných práv v prospech banky. Na jeho výmaz v tomto prípade je potrebné podať návrh na výmaz záložného práva tzv. záznamom.

Žiadateľom o zrušenie alebo výmaz záložného práva je teda banka, ktorá tak robí automaticky po splatení úveru. Tento proces umožňuje, aby nová banka klienta mohla vykonať svoj zápis záložného práva k tej istej nehnuteľnosti.

Záložné právo a kataster nehnuteľností: Vzájomný vzťah

Väčšina predávaných nehnuteľností, ktorých sprostredkovanie realitné kancelárie riešia, sú zaťažené záložným právom - hypotékou. Samozrejme, aj kupujúci na kúpu nehnuteľností využívajú väčšinou prostriedky hypotekárneho úveru, a to dokonca aj v prípade, že disponujú celou kúpnou cenou. Dôvod je jednoduchý: úroky na hypotekárnych úveroch sú stále veľmi nízke. Informáciu o prítomnosti záložného práva nám dajú konkrétne listy vlastníctva, resp. Súčasťou listu vlastníctva je časť „C - Ťarchy“, kde sú evidované všetky obmedzenia vlastníckeho práva, vrátane záložných práv.

Záložné právo slúži na zabezpečenie pohľadávky a jej príslušenstva tým, že záložného veriteľa oprávňuje uspokojiť sa alebo domáhať sa uspokojenia pohľadávky z predmetu záložného práva, ak pohľadávka nie je riadne a včas splnená. Záložným právom sa teda zabezpečuje napríklad hypotekárny úver spolu s jeho príslušenstvom (úroky).

Zánik záložného práva: Viaceré cesty k slobodnej nehnuteľnosti

Záložné právo môže zaniknúť z viacerých dôvodov. V zmysle § 151md ods. 1 písm. a) Občianskeho zákonníka zanikne záložné právo vtedy, ak zanikne zabezpečená pohľadávka. Toto je najčastejší prípad, kedy dôjde k splateniu hypotekárneho úveru.

Záložné právo môže zaniknúť aj inými spôsobmi, napríklad:

• Vzdá sa ho záložný veriteľ.
• Vec, na ktorej viazne záložné právo, zanikne.
• Dôjde k dohode medzi záložným veriteľom a dlžníkom o zániku záložného práva.
• V prípade exekúcie, ak sa predmet záložného práva predá v dražbe a pôvodný veriteľ sa uspokojí z výťažku.

V tomto článku sa však venujeme predovšetkým zániku z titulu splatenia zabezpečenej pohľadávky, ako je uvedené v § 151md ods. 1 písm. a) OZ.

Dôležité rady pri predčasnom splatení úveru: Ako postupovať

Ak chcete predčasne splatiť svoj úver, je potrebné dodržať určitý postup:

1. Osobne navštíviť pobočku banky: Podajte žiadosť o predčasné splatenie úveru.
2. Vyčíslenie zostatku dlhu: Banka vám na základe žiadosti vyčísli zostatok dlhu vrátane poplatkov spojených s predčasným splatením.
3. Dodržanie lehoty: Žiadosť je potrebné doručiť v dostatočnom predstihu. Odporúča sa prísť so žiadosťou minimálne 14 dní pred požadovaným dátumom splatenia úveru. V niektorých bankách je na základe žiadosti možné obdržať vyčíslenie zostatku úveru na počkanie, v inej k dátumu najbližšej splátky úveru, v ďalšej je to napríklad o 10 dní. Telefonicky si v banke preverte lehoty na vydanie vyčíslenia, aby ste dobre nastavili podmienky úhrady zostatku úveru do kúpnej zmluvy.
4. Zabezpečenie finančných prostriedkov: Po obdržaní vyčíslenia dbajte na to, aby ste v deň predčasného splatenia zabezpečili dostatok peňažných prostriedkov na vašom bežnom, respektíve splátkovom účte.
5. Obdržanie potvrdenia: Po splatení úveru obdržíte upovedomenie o vyplatení úveru a ukončení úverového vzťahu.

Právny rámec: Občiansky zákonník a katastrálny zákon

Právnym spôsobom nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnosti je podľa § 133 ods. 2 zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka (ďalej len „OZ“) vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností podľa zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných vecných práv k nehnuteľnostiam (ďalej len „katastrálny zákon“). Vklad vlastníckeho práva je rozhodujúci pre okamih prechodu vlastníckeho práva, nemôže však nahradiť nedostatok právneho dôvodu nadobudnutia vlastníctva, ktorým je platná zmluva.

Vkladom vlastníckeho práva k nehnuteľnosti do katastra vstupuje nový vlastník do všetkých práv a povinností pôvodného vlastníka, nevstupuje však do práv pôvodného vlastníka pred podaním návrhu na vklad, lebo nie je právnym nástupcom predávajúceho. Občiansky zákonník a katastrálny zákon vychádzajú zo zásady intabulácie, t. j. že účinky prevodu vlastníckeho práva nastávajú až zápisom do katastra nehnuteľností.

Záložné právo je upravené v § 151a a nasl. OZ. Záložné právo vzniká na základe zmluvy, rozhodnutia súdu alebo na základe zákona. Záložný veriteľ má právo domáhať sa uspokojenia svojej pohľadávky z predmetu záložného práva, ak dlžník nie je schopný splniť si svoje záväzky.

Zmeny v katastrálnom zákone: Modernizácia procesov

Zmeny v katastrálnom zákone v posledných rokoch priniesli zefektívnenie a urýchlenie procesov týkajúcich sa zápisov na liste vlastníctva.

Zmeny od 1. októbra 2018:

• Lehota na výmaz záložného práva: Dochádza k výraznej zmene, konkrétne ku skráteniu lehoty na výmaz záložného práva z listu vlastníctva na základe vydanej kvitancie z pôvodných 60 dní na 5 dní. Avšak, ak bude pred konaním na výmaz záložného práva ešte iné konanie, ako napríklad konanie na prevod vlastníckeho práva, tak lehota nebude iba 5 dní, pretože sa musí právoplatne skončiť predchádzajúce konanie s 30 dňovou lehotou (pri nezrýchlenom konaní).
• Výpis z listu vlastníctva: Po novom už budeme môcť vyžiadať výpis z listu vlastníctva aj za celý kraj alebo aj za celé SR, avšak takýto výpis listu z vlastníctva dajú iba osobe po preukázaní oprávnenia, nie každému, kto o to požiada. Oprávnenou osobou je napríklad samotný vlastník nehnuteľností, ktorý si môže vyžiadať výpis svojich nehnuteľností aj z viacerých katastrálnych území, v ktorých je vlastníkom.
• Sledovanie zmien na liste vlastníctva: Kataster portál prichádza s novinkou, pomocou ktorej budete môcť byť informovaný o zmenách na liste vlastníctva. Budete môcť sledovať nehnuteľnosť, parcelu, stavbu,… a byť tak upozornený o prebiehajúcej zmene. Táto služba je k dispozícii po založení zákazníckeho účtu, s poplatkom za službu 2 €/nehnuteľnosť po dobu 1 mesiaca.
• Evidencia cien prevádzaných nehnuteľností: Kataster bude po novom evidovať ceny prevádzaných nehnuteľností podľa cien uvedených v samotných zmluvách. Následne prístup k týmto údajom bude obmedzený pre verejnosť. Prístup k týmto údajom budú mať účastníci konania, notári, exekútori a tiež Štatistický úrad, NBS a Ministerstvo Financií. Prípadne ešte osoby preukazujúce oprávnenie.
• Geometrické plány: Tie geometrické plány, ktoré boli vypracované po 1.10.2018 netreba už pripájať ako prílohu ku zmluvám, ale bude stačiť uviesť úradné číslo geometrického plánu do návrhu. Pracovník pri riešení daného konania si dohľadá v archíve na katastri GP sám, podľa uvedeného čísla v zmluve. Toto platí iba za predpokladu, že GP bol úradne overený.
• Oprava chýb v zmluvách: Doteraz bolo možné drobné chyby v zmluvách opraviť „ručne“ priamo v zmluve, po novom už len formou dodatku k zmluve.

Novela katastrálneho zákona obsahuje aj veľa zmien, ktoré sa týkajú samotných návrhov. Návrh na vklad bude musieť byť štruktúrovanejší ako doposiaľ. Novela konkretizuje povinné náležitosti, ktoré musí návrh na vklad obsahovať, aby konanie bolo povolené.

Iné prípady použitia kvitancie: Rozšírenie pôsobnosti

Daný proces vymazania záložného práva je v každom prípade, pri ktorom nastane dôvod na výmaz záložného práva, rovnaký. Môže ísť napríklad o záložné práva na exekučné konania. V takom prípade sa kontaktuje exekútor.

Potvrdenie o splnení dlhu: Dlžník spravidla vyžaduje od veriteľa potvrdenie o splnení dlhu vtedy, keď svoj dlh splnil a neexistuje iný dôkaz o splnení dlhu. V prípade, že je predmetom záväzku dlžníka vykonanie určitých výkonov, prác alebo plnení, ktoré si vyžaduje, aby výsledok činnosti dlžníka mal určité vlastnosti (napr. kvalitatívne alebo kvantitatívne), potom je potvrdenie o splnení dlhu veľmi dôležité.

V rukách držíte potvrdenie od banky, že už nič nedlžíte, a čo ďalej? Kvitancia je súhlas s výmazom záložného práva. Tento dokument sa používa na výmaz záložného práva z katastra nehnuteľností. Po vyplatení záväzku na základe, ktorého bolo zriadené záložné právo na nehnuteľnosti, má veriteľ povinnosť vymazať záložné právo z katastra.

Financovanie bývania: Prípadová štúdia o stavebnej sporiteľni

„Splatil som stavebný úver, o čom ma informovala stavebná sporiteľňa listom a zároveň mi zaslala tzv. kvitanciu. Môžete prosím vysvetliť, čo je to za doklad a aké doklady súvisiace s ukončením zmluvy o stavebnom úvere ešte mám očakávať? Žiadateľom o výmaz som ja ako vlastník nehnuteľnosti alebo tak robí automaticky stavebná sporiteľňa a v akej lehote dôjde k výmazu záložného práva?“

Odpoveď: O ukončení úverového vzťahu informuje stavebná sporiteľňa svojho klienta vždy písomne. Pokiaľ bol úver zabezpečený záložným právom k nehnuteľnosti, tak súhlas s výmazom záložného práva z katastra nehnuteľností, t. j. kvitanciu, zasiela stavebná sporiteľňa priamo na príslušný katastrálny odbor okresného úradu.

Pokiaľ bol úver zabezpečený iným druhom zabezpečenia ako záložným právom k nehnuteľnosti, napríklad blankozmenkou, vinkuláciou vkladu a pod., klient dostane spolu s potvrdením o ukončení úverového vzťahu aj dokumenty potrebné k zrušeniu tohto zabezpečenia. Rovnako by ste mali po ukončení úverového vzťahu dostať poštou aj výpis z úverového účtu.

Kvitancia sa vystavuje hlavne pri úveroch zabezpečených záložným právom k nehnuteľnosti. Ide o listinu, ktorou veriteľ (v tomto prípade stavebná sporiteľňa) potvrdzuje, že dlžník splatil dlh a veriteľ dáva súhlas s výmazom záložného práva z katastra nehnuteľností. Automaticky to robí stavebná sporiteľňa, nie vlastník nehnuteľnosti.

Kvitancia je malý, ale mocný dokument. Pri akejkoľvek transakcii, kde figuruje hypotéka, si vždy overte, že je proces získania kvitancie a následného výmazu záložného práva z Katastra nehnuteľností jasne definovaný v zmluvnej dokumentácii a prebieha v súlade so zákonom. Predaj nehnuteľnosti je komplikovaný proces. Potrebujete poradiť, prípadne pomôcť?

tags: #kvitancia #na #kataster #pocet