Kúpa bytu je veľké životné rozhodnutie a taktiež nemalá finančná investícia. Preto by ste mali byť pri výbere svojho budúceho bývania obzvlášť pozorní. Kúpa bytu nie je najmenšou investíciou, preto si dobre zvážte všetky aspekty, ktoré súvisia s financiami. Okrem samotnej ceny bytu pozerajte aj na to, koľko do nehu budete musieť „vraziť“ po jeho kúpe. Byty predávané s vybavením vás v konečnom dôsledku taktiež môžu vyjsť lacnejšie. Pred kúpou bytu budete určite brázdiť všetky inzertné portály a sledovať ponuky v novinách. Neraz sa vám stane, že budete na ten istý byt narážať znova a znova. Natrafíte na neho aj o mesiac či o polroka. Byt je jedna vec a jeho okolie je vec druhá. Ak vás osloví cena aj výzor vášho nového bývania, nezabudnite si dobre prezrieť aj to, čo sa nachádza v jeho blízkosti. Máte deti? Asi je pre vás dôležité detské ihrisko. Chodíte na nákupy pešo? Každý chodí do práce, do školy alebo navštevuje svojich rodičov. Pri výbere bytu preto pozerajte aj na to, ako vzdialený je od týchto dôležitých bodov. Vzdialenosť nie je jediným faktorom. Je človek, ktorému prevediete peniaze na účet skutočným majiteľom, nie je na byt uvalené bremeno, neexistujú aj ďalší spoluvlastníci? Aj vás odrádzajú od kúpy bytu či domu vysoké ceny nehnuteľností a drahé hypotéky? Podľa čoho sa rozhodnúť, či ísť do kúpy alebo ešte počkať? Ľudí trápi zhoršená dostupnosť bývania, v roku 2024 by sa realitný trh mohol rozhýbať. Kým po prvotnom šoku z rýchleho zvyšovania úrokov nastal aspoň malý pokles cien pri starších bytoch, do zlacňovania novostavieb sa developeri nehrnuli. „V susednom Česku vlani nastalo výrazné oživenie realitného trhu, pričom úrokové sadzby na hypotékach sú tam v priemere o 1,5 až 2 % vyššie ako u nás. Ak nepríde nejaká nečakaná kríza, predpokladám mierny rast realitných obchodov aj na Slovensku. Verím, že úroky v bankách už prakticky dosiahli svoj strop a ceny bytov sa zastabilizovali. Je rozdiel, či budete v nehnuteľnosti bývať sami alebo napríklad so svojou štvorčlennou rodinou. Či hľadáte nehnuteľnosť na prenájom s vidinou jej predaja po pár rokoch, prípadne chcete kúpiť novostavbu v predpredaji len ako investíciu. Byt či dom by ste mali kupovať s rozumom a tak, aby to extrémne nezaťažilo váš rodinný rozpočet. Pozor, ak však aj banka vyhodnotí váš príjem ako dostatočný, automaticky to nemusí znamenať, že ide o rozumné rozhodnutie. Takýto dlhodobý úver by vás nemal zaťažiť tak, že radikálne okrešete svoje záľuby alebo budete v extrémnom strese. Starý tehlový byt v širšom centre síce bude lacnejší ako novostavba, ale myslite na to, že predajná cena bytu nie je jediná podstatná položka. Než sa rozhodnete pre kúpu nehnuteľnosti, dobre si zvážte pre a proti, rovnako aj „pohnútky“, ktoré vás k tomuto rozhodnutiu vedú. Preto zvážte aj to, či máte potrebné zručnosti, aby ste si nehnuteľnosť prerobili sami, alebo si budete musieť niekoho zaplatiť. Či máte financie, manažérske schopnosti a kontakty na to, aby ste sa do rekonštrukcie pustili. Niekto si vysníva byt v centre mesta, ale za každú cenu ho chce mať napríklad orientovaný na západ. Čím prísnejšie požiadavky máte, tým dlhšie budete nehnuteľnosť hľadať. Ak chcete kúpiť nehnuteľnosť výhodne a bez stresu, základom je rozumné plánovanie. Ak porovnáme súčasnú situáciu na trhu napríklad s obdobím rokov 2020 alebo 2021, v dnešnej dobe je striehnutie na vhodnú nehnuteľnosť zaujímavé aj preto, lebo kupujúci majú väčšiu šancu zjednať cenu. Ak nepotrebujete bývať hneď, skvelou voľbou sú novostavby. Či už predávate garzónku v Starom Meste, kupujete vilu v Dubaji alebo hľadáte investičnú príležitosť v Egypte, niektoré princípy platia univerzálne. Nie je realitka ako realitka. Skúsenosti, transparentnosť a znalosť lokálneho trhu sú kľúčové - a to platí dvojnásobne v zahraničí. Spolupracujte s kanceláriou, ktorá má reálne skúsenosti s predajmi v lokalitách, o ktoré máte záujem. A nebojte sa pýtať: Koľko nehnuteľností ste predali v Dubaji za posledný rok? Znie to ako samozrejmosť, no stres z podpisovania zmlúv býva realitou aj pre sebavedomých klientov. Dobrý maklér vám zmluvy vysvetlí ľudskou rečou - v slovenčine, a ak treba, aj s prekladom z miestneho jazyka (napr. arabčiny v Egypte). Aj keď máte hotovosť, treba si dobre premyslieť, ako peniaze presúvate - obzvlášť pri kúpe nehnuteľnosti v zahraničí. Klientovi sa napríklad páčila jedna nehnuteľnosť, ktorú našiel ako inzerát, no zistilo sa, že nie je zapísaná na meno predávajúceho. Našťastie sa rozhodol pre spoluprácu s maklérom a ten bol dostatočne obozretný - zabránil zbytočným komplikáciám. Pokiaľ sa nedá navštíviť nehnuteľnosť osobne, žiadajte o video obhliadku v reálnom čase alebo dôveryhodného zástupcu, ktorý vás prevedie priestormi. Zmluva by mala obsahovať nielen základné podmienky, ale aj jasné kroky, čo sa stane v prípade nedodržania dohody - zo strany kupujúceho aj predávajúceho. Dobrý realitný maklér vás nepresviedča, ale sprevádza. Vie, kedy vás má podržať, kedy upozorniť na riziko a kedy vám dať čas na premyslenie. Náš klient bude čoskoro z terasy svojho egyptského apartmánu sledovať západ slnka nad morom a už len s úsmevom spomínať, ako sa bál, že to celé bude chaos. Nebol. Tak si aj vy vyberte partnera, ktorý vám dá viac než len kľúče. Ak plánujete predať svoju nehnuteľnosť na Slovensku, v Egypte či Dubaji, radi vám pomôžeme nielen s predajom, ale aj s jej prípravou na trh. Ekonomické faktory určuje trh a finančná situácia každého záujemcu o kúpu bytu či domu. „Pokiaľ sa bavíme o právnej rovine, na prevod vlastníctva nestačí len uzavretie kúpnej zmluvy. Scudzovací proces sa totiž uskutočňuje v dvoch fázach. 1. Rozhodnutie o povolení vkladu vydáva správny orgán, ktorým je okresný úrad, katastrálny odbor. Dôležitý je preto podľa Dulakovej časový úsek, ktorý je medzi uzavretím kúpnej zmluvy a rozhodnutím o povolení vkladu. „V tomto úseku treba dostatočne ochrániť každý subjekt zmluvy - predávajúceho i kupujúceho. Predávajúci sa totiž zbavuje vlastníctva a žiada za to zaplatiť. Reálne však vlastnícke právo stráca až v momente, ako sa kupujúci stane vlastníkom kupovanej nehnuteľnosti. Stáva sa ním až vkladom do katastra nehnuteľností, a to nejaký čas trvá. 2. Na druhej strane je kupujúci, ktorý sa síce v zmluve zaväzuje zaplatiť kúpnu cenu, ale potrebuje mať istotu, že „je za čo“ zaplatiť, to znamená, že platí za to, že sa stal skutočným vlastníkom kupovanej veci. „Chce sa stať vlastníkom takej veci, ktorá je bez faktických a právnych vád. 3. Ak nie ste právnik, alebo ak nemáte v tomto smere potrebné skúsenosti, bude najlepšie, ak sa obrátite na profesionála. Kto ním môže byť? „Prirodzene - dobrý právnik, prípadne dobrá realitná kancelária. Môžete s nimi spolupracovať súčasne, nie je to vylúčené. Najmä pri kontrole zmlúv a súvisiacich dokumentov.“ Ich výberu však treba podľa Dulakovej venovať dostatočnú starostlivosť. 4. Zistite si, ako dlho realitná kancelária pôsobí na realitnom trhu a aké má referencie. Platí, že čím dlhšie pôsobí na trhu, tým je väčší predpoklad, že má dostatok odborných i praktických skúseností. Najlepšie je, ak vám realitnú kanceláriu nezávisle odporučí viacero jej bývalých klientov. Informujte sa, či je členom nejakého združenia realitných profesionálov a ak áno, preverte si aj toto združenie. Členstvo v takomto združení prináša podľa Dulakovej viacero výhod nielen členom združenia, ale aj ich klientom. „Napríklad v podobe pravidelného vzdelávania členov, dozoru nad ich činnosťou, poistenia. 5. Ak prídete do kontaktu s realitnou kanceláriu, ktorú „nikto nepozná“, na získanie „obrazu“ by vám nemal stačiť iba „dobrý vizuál“ jej internetovej stránky. Môže sa totiž stať, že tento náklad je prvý a zároveň posledný náklad budovania jej profesionality. Zistite si preto napríklad aj: či zverejňuje svoje účtovné závierky v zbierke listín (www.orsk.sk). Vytvoríte si tak obraz o tom, do akej miery je „disciplinovaná“ (na výpise z obchodného registra si však všimnite všetky záznamy) aké vykazuje finančné ukazovatele na stránke www.finstat.sk. „Tie síce automaticky neodrážajú jej odbornosť, ale môžu doplniť obraz o jej ekonomickej kondícii a stabilite, či nie je evidovaná v zozname dlžníkov - napríklad sociálnej poisťovne, zdravotnej poisťovne, v zozname daňových dlžníkov. 6. Do problémov sa môže dostať každý - aj realitná kancelária, ale to nie je dôvod na to, aby ste prišli o peniaze aj vy. Napríklad o rezervačný poplatok, zaplatený na účet takejto realitnej kancelárie. Právnička Dulaková prero radí overiť si, či sa adresa jej sídla zhoduje s adresou, na ktorej vás prijala. „Ak nesedí, majte zaznamenanú aj túto adresu, najmä kvôli doručovaniu, napríklad výpovede zo zmluvy či žiadosti o vrátenie rezervačného poplatku.“ Ak od vás žiada o zaplatenie akejkoľvek sumy na jej účet, preverte si, či jej tento účet skutočne patrí. Na to by vám mala poskytnúť súčinnosť samotná realitná kancelária, keďže banka by vám takúto informáciu nemala poskytnúť. Pri predaji nehnuteľnosti ide často o stovky tisíc eur. Napriek tomu ju mnohí riešia narýchlo, podľa intuície, bez prípravy a bez profesionálnej pomoci. Výsledok? Koľko krát za život ste predávali alebo kupovali dom či byt? Väčšina z nás má v tejto oblasti málo skúseností, napriek tomu sa nám zdá, že predať byt či kúpiť dom, záhradu alebo garáž predsa nemôže byť zložité. Odborníci na realitný trh však vedia svoje! Mgr. Karin Zápalová, RSc., odborníčka na realitný trh a majiteľka realitnej kancelárie KARIN & PARTNERS, identifikovala päť chýb, ktorých sa predávajúci a kupujúci dopúšťajú opakovane.

1. Zanedbanie kontroly právneho stavu nehnuteľnosti

Kupujúci často zanedbajú kontrolu právneho stavu nehnuteľnosti, respektíve nie je úplne v ich silách a možnostiach skontrolovať ju a až po podpise zmluvy zistia, že je s ňou spojený problém: na nehnuteľnosti je vecné bremeno, záložné právo alebo exekúcia. A čo teraz? Pred podpisom akýchkoľvek dokumentov je nevyhnutné preveriť list vlastníctva, ťarchy, súvisiace právne vzťahy aj katastrálnu mapu. Problémy s dostupnosťou katastra nehnuteľností, ale aj fakt, že napríklad informácie o prebiehajúcom dedičskom konaní, ktoré sa týkajú konkrétnej nehnuteľnosti, sa v katastri nenachádzajú, by nás mali od kúpy nehnuteľnosti bez pomoci odborníkov odradiť. „Kontrola právneho stavu nehnuteľnosti je jedným z najdôležitejších a kľúčových úloh realitnej kancelárie pred predajom, počas predaja a po predaji. Pri predaji pozemkov, rodinných domov alebo záhrady, či chaty je potrebné skontrolovať aj katastrálnu mapu. V praxi sa stretávame s tým, že banky uvoľnia čerpanie úveru pri takýchto nehnuteľnostiach až na zapísané záložné právo, kým štandardom je čerpanie na plombu - podaný a katastrom overený vklad záložného práva,“ upozornila na ďalšiu aktuálnu komplikáciu K.

2. Nesprávne stanovenie ceny nehnuteľnosti

Druhou častou chybou pri predaji nehnuteľnosti je stanovenie jej ceny podľa vlastného pocitu, pričom nerešpektujú realitný trh. Ak je však cena nadhodnotená, predaj sa môže zbytočne naťahovať, prípadne sa nikdy neuskutoční. Ak je naopak podhodnotená, majiteľ môže prísť o tisíce eur. „Správne stanovená cena je jedným z kľúčových faktorov pri predaji aj kúpe nehnuteľností. Na realitnom trhu, čo je v podstate živý a meniaci sa organizmus, nie je priestor na skúšanie šťastia s prestrelenou cenou, pretože kupujúci majú široký výber a jednoducho prejdú na inú ponuku,“ vysvetľuje K. Cena nehnuteľnosti sa vždy odvíja od celkového stavu realitného trhu, od dostupnosti úverov na bývanie a ich ceny, ďalej od lokality, stavu nehnuteľnosti, jej veku, dispozičného riešenia a ďalších detailov ako poschodie, orientácia na svetové strany, pivnica, garáž a podobne. Pre predávajúceho je veľmi praktické využiť kalkulačky cien nehnuteľnosti, alebo ešte lepšie využiť odborné ocenenie nehnuteľnosti, pretože to zohľadní všetky faktory určujúce cenu. „Zbytočne vysoká cena môže spôsobiť, že nehnuteľnosť zostane na trhu dlhšie, čo môže vyvolať dojem, že s ňou niečo nie je v poriadku.

3. Podcenenie digitálnej prezentácie nehnuteľnosti

„Dnes je digitálna prezentácia nehnuteľností kľúčová. Kvalitné a pekné fotografie sa nedajú urobiť bez homestagingu a skúseností. Zvýšiť záujem o nehnuteľnosť a urýchliť predaj nehnuteľnosti pomáhajú aj videoobhliadky a profesionálny text, keďže kupujú dnes hľadajú ponuky najmä online,“ delí sa o skúsenosti K. Profesionálne nafotené priestory, správne osvetlenie a upravený interiér môžu dramaticky zvýšiť záujem o konkrétnu nehnuteľnosť. Naopak fotografie, ktoré zachytávajú súčasný stav nehnuteľnosti či dokonca neporiadok, šancu na predaj znižujú.

4. Neadekvátna príprava na predaj

Častou chybou podľa K. Zápalovej je, že majitelia začnú s predajom skôr, ako sú naň pripravení. Napríklad ešte riešia sťahovanie alebo rekonštrukciu, prípadne by nehnuteľnosť chceli predať až v horizonte niekoľkých mesiacov, ale už ju ponúkajú a inzerujú. Dobre naplánovaný predaj znamená, že majiteľ vie, kedy a za akých podmienok chce nehnuteľnosť predať. Ak sa inzerát objaví skôr, než je reálne možné nehnuteľnosť predať, môže to vyvolať zbytočný zmätok.

5. Zanedbaný stav a neporiadok v nehnuteľnosti

Aj zapratané miestnosti a zanedbaný stav nehnuteľnosti môžu výrazne znížiť záujem kupujúcich. Predávajúci by mali myslieť na to, že prvý dojem je rozhodujúci. „Neporiadok a zanedbaný interiér odrádzajú potenciálnych kupcov, pretože si nedokážu predstaviť, ako by mohla nehnuteľnosť vyzerať po úpravách,“ vysvetľuje Zápalová. Predaj či kúpa nehnuteľnosti sú veľké rozhodnutia - a to nielen s ohľadom na financie - pri ktorých sa neoplatí robiť unáhlené závery a kde sa za chyby vždy platí a pyká. „Čím lepšie je nehnuteľnosť pripravená, tým rýchlejšie a výhodnejšie sa dá predať. Kľúčom k úspechu je správna stratégia, kvalitná prezentácia a dôkladná príprava na celý proces predaja,“ uzatvára K.

Predávate byt či dom? Na trhu dnes nesúťažíte len s jednou či dvoma nehnuteľnosťami. Vašej ponuke konkurujú desiatky až stovky ďalších inzerátov. O tom, za akú cenu napokon predáte svoju nehnuteľnosť, rozhoduje viacero faktorov. Najmä však to, ako ju prezentujete. Stačí sa vžiť do role kupujúceho - prezerá si portály, kliká jeden byt za druhým a po niekoľkých dňoch sa mu všetko začne zlievať do jedného. Prestáva rozlišovať detaily a reaguje už len na to, čo ho zaujme na prvý pohľad. Jedna z najčastejších chýb samopredajcov? Fotenie neuprataného bytu. „Nesnažíme sa predať priestor, ale často úplne zbytočne ukazujeme súkromie,“ vysvetľuje Rado Pavlík. Základ je jednoduchý - odstrániť všetko osobné a predísť vizuálnemu chaosu. „Cieľom je navodiť pocit, aký poznáte z hotelovej izby. Tam tiež nevidíte, že pred vami tu spalo 100 ľudí. Potrebujete navodiť atmosféru, pri ktorej si človek vie predstaviť, že tam býva,“ spomína R. Pavlík. Detaily rozhodujú. Špinavé steny okolo vypínačov, ošúchané rohy, popraskaná omietka alebo výrazné farebné experimenty môžu kupujúceho odradiť skôr, než si byt vôbec prejde. Riešenie je pritom jednoduché a lacné - premaľovať. Vyjde vás to na zopár stoviek eur, ale výsledok bude stáť za to, nakoľko táto investícia sa vám vráti násobne. „Ideálne nabielo alebo do neutrálnej farby, napríklad béžovo. Opadnuté kachličky, pokazené svetlá, nedoliehajúce dvierka, poškodené dvere… To všetko sú drobnosti, ktoré v očiach kupujúceho znižujú hodnotu. Verte, že väčšina kupujúcich si fotografie pozrie detailne, a nájdu tak každú chybičku krásy. Zrejme vám príde na um aj otázka ohľadne toho, či by ste mali byt alebo dom pred predajom kompletne zrekonštruovať. „Problém je, že ak sa tomu nevenujete profesionálne, ako my v RADO Reality, netrafíte sa do vkusu každého. A investícia sa vám nemusí vrátiť,“ upozorňuje. Každý kupujúci má totiž podľa neho inú predstavu o bývaní. Pokiaľ nanovo spravíte kúpeľňu za 10.000€, nový kupujúci ju zrejme aj tak prerobí. Homestaging, teda nadizajnovanie priestorov, je niečo, čo dokáže spraviť obrovský rozdiel. Základ, ktorý sme spomínali vyššie, si vie spraviť každý - upratať, premaľovať, zjednodušiť priestor. Cieľom homestagingu, ktorému sa v RADO Reality venujeme, je vytvoriť „wau efekt“ a pocit domova. „Ľudia si často priplatia za emóciu. Ak sa v byte cítia dobre, sú ochotní zaplatiť viac. Mnohí si totiž nevedia predstaviť potenciál priestoru. Pokiaľ homestaging nespravíte, nehnuteľnosť sa vám predá, avšak za menej peňazí a pomalšie. Aj perfektne pripravený byt môže zlyhať na jednej veci, a to na zlých fotkách. Tie sú totiž prvým kontaktom s kupujúcim. Odporúčania sú jasné. Pokiaľ chcete svoju nehnuteľnosť odprezentovať čo najlepšie, musíte ju odfotiť na šírku a z viacerých uhlov. Najlepšie je pritom použiť širokouhlý objektív a predchádzať napríklad foteniu lacným mobilom. Základ takýchto fotiek je aj práca so svetlom. „V RADO Reality ideme ešte ďalej. O takéto náležitosti sa stará profesionálny fotograf a zabezpečujeme aj 3D prehliadku nehnuteľnosti. Keď sa totiž človek vie prejsť po byte ešte pred obhliadkou, výrazne to zvyšuje šancu na predaj,“ objasňuje R. Pavlík. Akonáhle týchto päť rád dodržíte, je tu ešte jeden dôležitý faktor na záver pri predaji nehnuteľnosti. To, čo ukážete v inzeráte, musí sedieť aj v realite. Byt môže vyzerať na fotkách perfektne, ale ak naživo pôsobí horšie, dôvera ide okamžite dole. Pokiaľ tieto kroky dodržíte, prvotný dobrý pocit kupujúceho sa premietne aj do nadšenia na osobnej obhliadke.

tags: #kupujete #alebo #predavate #byt #tychto #5