Kúpa alebo predaj nehnuteľnosti predstavuje významný krok v živote každého človeka. Ide o investíciu, ktorá často zahŕňa celoživotné úspory a dlhodobé finančné záväzky. Bohužiaľ, realitný trh nie je imúnny voči nepoctivým praktikám a podvodom. Ich metódy sú čoraz prepracovanejšie a neraz pôsobia veľmi dôveryhodne. Cieľom tohto článku je priblížiť najčastejšie podvody, s ktorými sa môžete stretnúť pri kúpnej zmluve na nehnuteľnosť, a poskytnúť rady, ako sa im vyhnúť. Dôležité je vstupovať do výberu a procesu realitného obchodu s chladnou hlavou, nenechať na seba vyvíjať emocionálny ani časový tlak a dôkladne si všetko preveriť.
Nebezpečenstvá skryté v zdanlivo bežných dokumentoch
Kúpna zmluva na nehnuteľnosť je kľúčovým dokumentom, ktorý musí presne určiť všetky náležitosti prevodu vlastníckeho práva. Jednou z najväčších nástrah sú nezistené ťarchy zapísané na liste vlastníctva, ako sú záložné práva bánk, exekúcie, vecné bremená (napr. právo dožitia) alebo predkupné práva. Z praxe advokátskej kancelárie vidieť, že klienti často prehliadnu tzv. „plombu“ na liste vlastníctva, ktorá signalizuje prebiehajúce konanie (napr. iný prevod alebo exekúciu). Plomba znamená, že na katastri prebieha konanie, ktoré mení stav nehnuteľnosti.
Chýbajúca alebo chybná dokumentácia môže spôsobiť zamietnutie vkladu na katastri. Ak kataster vklad zamietne, dôvodom býva najčastejšie chybná alebo neúplná zmluva. Po doručení rozhodnutia máte 15 dní na odvolanie alebo opravu chýb. Ak je chyba na strane predávajúceho a spôsobí meškanie, kupujúci môže žiadať náhradu škody. Aby ste sa takým situáciám vyhli, nepoužívajte univerzálne zmluvy z internetu. Kúpna zmluva musí presne určiť podiel na spoločných častiach domu.
Rezervačné zmluvy: Viac pre realitku ako pre kupujúceho?
Rezervačné zmluvy často slúžia viac záujmom realitnej kancelárie než ochrane kupujúceho. Bežným problémom je prepadnutie rezervačnej zálohy v prípade, že kupujúci nedostane hypotéku, hoci zmluva neobsahovala klauzulu o vrátení peňazí pri neschválení úveru. Áno, môžete prísť o rezervačný poplatok, ak vám banka neschváli hypotéku, ak to nie je v zmluve výslovne ošetrené. V konaniach, ktoré zastupujú právnici, sa najčastejšie osvedčí nahradiť štandardnú rezervačnú dohodu zmluvou o budúcej kúpnej zmluve, ktorá je právne vymáhateľná. Pri klientoch pripravujú podklady tak, aby obsahovali presné podmienky vrátenia zálohy, ak dôjde k objektívnym prekážkam (napr. neschválenie úveru).
Rezervačná zmluva musí obsahovať presný popis nehnuteľnosti a kúpnu cenu. Dávajte pozor na klauzulu, podľa ktorej prídete o časť kúpnej ceny v prípade odstúpenia od zmluvy. Často sa pri podpisovaní skladá záloha alebo rezervačná kaucia, ktorá je súčasťou kúpnej ceny. Menej seriózne realitné kancelárie poisťujú svoju províziu v rezervačnej zmluve ustanoveniami, ktoré majú za následok jej prepadnutie v prípade odstúpenia od zmluvy.
Platba kúpnej ceny: Kedy je najbezpečnejšia?
Zaplatenie kúpnej ceny priamo na účet predávajúceho pred povolením vkladu je hazardom. Ak kataster vklad zamietne alebo preruší (napr. pre chyby v zmluve alebo podvod), kupujúci nemá ani nehnuteľnosť, ani peniaze, a ich vymáhanie môže trvať roky. Klientom, ktorých sprevádzajú procesom, sa osvedčilo využitie inštitútu bankovej alebo notárskej úschovy.
Prečo je lepšie využiť úschovu peňazí namiesto priamej platby? Využívajú sa inštitúty advokátskej či notárskej úschovy. Kupujúci zloží do úschovy advokáta alebo notára kúpnu cenu, ktorá bude uvoľnená v prospech predávajúceho v momente, kedy dôjde na katastri k zápisu nových vlastníckych práv. Pri prevodoch nehnuteľností je dôležitá prevencia. Vlastnícke právo k nehnuteľnosti neprechádza na kupujúceho momentom podpisu zmluvy, ale až právoplatným rozhodnutím katastrálneho úradu o povolení vkladu.
Odporúčaný spôsob platby: Vyhnite sa platbe v hotovosti. Využite notársku úschovu peňazí alebo bankovú vinkuláciu/úschovu.
Falošní vlastníci a zneužité splnomocnenia: Ako sa chrániť pred podvodom?
Pri prevodoch nehnuteľností sa vyskytujú prípady, keď podvodník vystupuje ako majiteľ s falošnými dokladmi alebo zneužije plnú moc od skutočného vlastníka. Varovným príkladom je prípad seniora z Turian, ktorý podpísal všeobecné splnomocnenie podvodníkovi, a ten sa pokúsil predať jeho pozemok a nechať si poslať peniaze na cudzí účet. Ako sa chrániť pred podvodom s falošným vlastníkom? Nikdy nejednajte len so sprostredkovateľom bez overenia skutočného majiteľa.
Z praxe advokátov vyplýva, že najväčšie riziko vzniká pri „in blanko“ splnomocneniach alebo pri predaji bez osobného kontaktu s majiteľom. Vlastníte nehnuteľnosť, ku ktorej je jednoduchý prístup (rozostavaný rodinný dom, chata alebo pozemok), prípadne nehnuteľnosť prenajímate? Tento druh nehnuteľností je terčom podvodov najčastejšie. Jednoduchý prístup podvodníci využijú k tomu, že s pomocou falošného občianskeho preukazu, prípadne falošnej plnej moci, predajú nehnuteľnosť bez toho, aby ste to vôbec tušili.
Chyby v údajoch katastra a skryté vady nehnuteľnosti
Aj keď platí zásada dôvery v kataster, údaje nemusia vždy zodpovedať realite. Časté sú chyby vo výmerách, nevysporiadané prístupové cesty alebo čierne stavby, ktoré nie sú zapísané na liste vlastníctva. Pri klientoch, ktorých zastupujú, vykonávajú nielen kontrolu listu vlastníctva, ale aj územnoplánovacej informácie a súladu stavby s kolaudačným rozhodnutím.
Pri predmete kúpy môže odhaliť v rámci obhliadky aj laik, napr. aká je skutočná výmera pozemku a pod. Skutočnosti zakladajúce vznik škody musí uviesť priamo v zmluve. Skontrolujte pivnice a suterény, hľadajte vlhké mapy, plesne a zatuchnutý zápach. Musíte zistiť, či je pozemok určený na výstavbu (stavebný pozemok).
Preverenie totožnosti a zmluvných strán: Kľúč k právnej istote
Spôsobom zistiť totožnosť zmluvných strán je dôležitý pre zamedzenie zodpovednosti za škodu spôsobenú zneužitím totožnosti. Z hľadiska preverenia totožnosti aj notár je povinný zistiť predpísaným spôsobom totožnosť zmluvných strán. Notár je štátom určenou osobou vykonávať notársku činnosť a ďalšiu činnosť podľa zákona. Notári svojím postavením a svojou činnosťou dbajú o usporiadanie a istotu v právnych vzťahoch a predchádzanie sporom. Pri výkone notárskej činnosti má notár postavenie verejného činiteľa. Výkon notárskej činnosti je výkonom verejnej moci.
Predávajúci musí oznámiť, že mu povinnosť zanikla. Ak z predaja zarobil a nehnuteľnosť vlastnil kratšie ako päť rokov, platí daň z príjmu - 19 alebo 25 percent. Kupujúci musí do 31. marca nasledujúceho roka podať daňové priznanie. Kúpa prináša aj daňové povinnosti.
Trik realitných maklérov a otrepané frázy
Jeden z trikov, na ktorý môžete naraziť, je letáčik vo vašej schránke s textom "Kúpim byt v tejto lokalite". Po zavolaní na uvedené telefónne číslo sa často dozviete, že nejde o skutočného kupujúceho, ale o realitného makléra, ktorý chce získať vašu nehnuteľnosť do ponuky. V horšom prípade sa maklér tvári ako kupujúci a až počas osobnej schôdzky zistíte, že o kúpu nejde. Ako sa vyhnúť takejto praktike? Ak na letáčiku nie je uvedené meno, buďte opatrní. Ak sa rozhodnete zavolať, overte si, či jednáte s potenciálnym kupujúcim alebo realitným maklérom.
Niektorí realitní makléri používajú frázu "Ja na to mám kupca", aby nalákali majiteľov nehnuteľností na podpis exkluzívnej sprostredkovateľskej zmluvy. Maklér vám zavolá, že má kupujúceho, ktorý je ochotný zaplatiť požadovanú cenu. Po podpise zmluvy sa však ukáže, že žiadny kupujúci neexistuje a maklér chcel len získať vašu nehnuteľnosť do ponuky. Ako sa tejto praktike vyhnúť? Nikdy nepodpisujte exkluzívnu zmluvu s takýmto maklérom. Vyžiadajte si kontakt na kupujúceho a preverte si jeho existenciu a solventnosť.
Nereálna cena a bonusový podvod: Deformácia trhu
Realitní makléri môžu sľúbiť alebo odsúhlasiť majiteľovi nereálnu cenu za predaj nehnuteľnosti, a to bez dôsledného ocenenia. Dôvodom je nalákanie majiteľa na podpis exkluzívnej zmluvy a následná manipulácia so znižovaním ceny. Ako sa tejto praktike vyhnúť? Skontrolujte si ceny podobných nehnuteľností na realitných portáloch a požiadajte makléra o korektné ocenenie nehnuteľnosti a súhrn činností na dosiahnutie danej ceny.
Niektorí makléri ponúkajú predaj nehnuteľnosti bez provízie. V skutočnosti však svoju províziu získajú od kupujúceho navýšením ceny nehnuteľnosti. Tým sa nehnuteľnosť stáva menej predajnou a maklér deformuje realitný trh. Ako sa tejto praktike vyhnúť? Ak podpisujete zmluvu s takýmto maklérom, trvajte na tom, aby bola výška jeho provízie "0".
Preverenie predávajúceho a reakcie susedov
V katastri viete zistiť mnoho užitočných informácií. Viete vyhľadať vlastníka nehnuteľnosti, vecné bremená či iné ťarchy, ktoré na nehnuteľnosti viaznu. Zistíte si, či je predávajúci jediným vlastníkom, ako má vysporiadané vzťahy k nehnuteľnosti a získate tým základný obraz o tom, s kým vôbec diskutujete. Odporúčame vypýtať si doklady totožnosti. Budete tak na istom v tom, že ten, s kým sa o realitnej transakcii dohadujete, je ten, za koho sa vydáva.
Má predávajúci dobré vzťahy? Reagujú na neho susedia prívetivo? Nemusí ísť priamo o vrúcne priateľské prejavy, stačia korektné vzťahy s miernym pozitívnym nádychom. V neposlednom rade zistite, ako je to s prípadnými nájomníkmi bytu. Ideálne je, ak je nájomný vzťah de iure aj de facto zanikne ešte pred začatím kúpnopredajného procesu.
Kúpna zmluva na nehnuteľnosť: Čo musí obsahovať a na čo si dať pozor
Kúpna zmluva musí presne určiť podiel na spoločných častiach domu. Ak kupujete dom „so zariadením”, trvajte na tom, aby bolo všetko jasne spísané. Formulácie typu „vrátane zariadenia” nestačia. Spíšte zoznam všetkých predmetov, ktoré v nehnuteľnosti zostanú - napríklad kuchynskú linku, vstavané spotrebiče, svietidlá či nábytok. Pri odovzdávaní podpíšte preberací protokol.
Zmluvné strany musia mať vyššiu mieru právnej istoty. Zmluvy o prevode nehnuteľností nie sú každodennou rutinou. Zmluvné práva a povinnosti, resp. postavenie zmluvných strán by mali byť upravené tak, aby bola chránená obe zmluvné strany, napr. odstúpenie od zmluvy. Výhodnejšie postavenie jednej zo strán môže viesť k porušeniu zmluvy. Príliš prísne nastavenie napr. podmienok pri odstúpení od zmluvy môže byť nevýhodné.
Odporúčania pre bezpečný prevod nehnuteľnosti
Vlastnícke právo k nehnuteľnosti neprechádza na kupujúceho momentom podpisu zmluvy, ale až právoplatným rozhodnutím katastrálneho úradu o povolení vkladu. Pri prevodoch nehnuteľností sa vyskytujú prípady, keď podvodník vystupuje ako majiteľ s falošnými dokladmi alebo zneužije plnú moc od skutočného vlastníka. Nikdy nejednajte len so sprostredkovateľom bez overenia skutočného majiteľa.
Dôveruj, ale preveruj. „Pri kúpe či predaji nehnuteľnosti záleží predovšetkým na tom, komu zverujete svoju dôveru. Naši makléri pravidelne absolvujú legislatívne školenia a získavajú odborné certifikáty - nie pre formálnosť, ale aby vaše peniaze a investície zostali v bezpečí. Ako kupujúci nemusíte ísť do toho sami. Služba „Maklér kupujúceho„ síce niečo stojí, no často sa mnohonásobne vráti - či už vo forme vyjednanej zľavy, alebo tým, že vás ochráni pred rizikom realitného podvodu, ktorý by vás mohol stáť oveľa viac.
Dôležité kroky pri kúpe nehnuteľnosti
- Overenie aktuálneho Listu vlastníctva (LV) na katastrálnom portáli. Skontrolujte záložné právo (hypotéku), vecné bremeno, exekúciu alebo plombu.
- Typ vlastníctva: Ak ide o družstevný byt, predávajúci nevlastní priamo nehnuteľnosť; vlastní ju bytové družstvo. Ak predávajúci nadobudol nehnuteľnosť počas manželstva, zvyčajne patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM).
- Prístupová cesta: Ak cesta k pozemku nie je verejná (obecná), musí byť na súkromnom pozemku zriadené vecné bremeno práva prechodu a prejazdu v prospech kupovanej nehnuteľnosti.
- Rezervačná zmluva: Musí obsahovať presný popis nehnuteľnosti a kúpnu cenu.
- Odporúčaný spôsob platby: Vyhnite sa platbe v hotovosti. Využite notársku úschovu peňazí alebo bankovú vinkuláciu/úschovu.
- Technický stav: Skontrolujte pivnice a suterény, hľadajte vlhké mapy, plesne a zatuchnutý zápach.
- Územný plán: Musíte zistiť, či je pozemok určený na výstavbu (stavebný pozemok).
- Preberací protokol: Protokol musí obsahovať dátum odovzdania, stav meračov energií (plyn, elektrina, voda - pre prepis u dodávateľov) a zoznam odovzdaných kľúčov.
🎯👌 Ako si vybrať toho správneho realitného makléra
Pri prevodoch nehnuteľností je dôležitá prevencia. Veľmi dobre si rozmyslite, komu zveríte spísanie zmluvy. Veľmi dobre si rozmyslite, komu a kedy vyplatíte peniaze za nehnuteľnosť, ktorá sa vám páči a ktorú chcete kúpiť, lebo sa vám pozdáva jej kvalita a súčasne nízka nadobúdacia cena. Ak ste vlastníkom nehnuteľnosti a niekto na vás tlačí s jej predajom, musíte si uvedomiť, či je predaj vo vašom záujme alebo nie. Snáh o podvody na trhu s nehnuteľnosťami je obrovské množstvo. Realitné podvody sú čoraz prepracovanejšie a často sa tvária ako bežné transakcie. Napriek tomu sa im dá vo väčšine prípadov predísť rozvážnym konaním, dôkladným overením informácií a trpezlivosťou. Pri realitných transakciách platí jednoduché pravidlo: ak ponuka vyzerá príliš výhodne, s veľkou pravdepodobnosťou skrýva riziko.
tags: #kupna #zmluva #na #nehnutelnost #najcastejsie #podvody