Kúpna zmluva na byt s hypotekárnym úverom: Komplexný sprievodca

Kúpa bytu je významným životným krokom, ktorý často sprevádza proces získania hypotekárneho úveru. Pochopenie všetkých aspektov kúpnej zmluvy v kontexte hypotekárneho financovania je kľúčové pre hladký a bezpečný priebeh transakcie. Táto časť série článkov na tému ako správne formulovať platobné podmienky sa zameriava na jeden z najbežnejších spôsobov úhrady kúpnej ceny - hypotéku.

Základné princípy hypotekárneho úveru pri kúpe bytu

V súčasnosti jedným z najbežnejších spôsobov úhrady kúpnej ceny (resp. jej časti) je jej zaplatenie z prostriedkov poskytnutých hypotekárnou bankou na základe zmluvy o hypotekárnom úvere. V zmluvnom vzťahu s hypotekárnou bankou vystupuje len hypotekárna banka (v pozícii veriteľa) a kupujúci (v pozícii dlžníka). Výška hypotekárnych úverov, ktoré sa poskytujú na účely kúpy nehnuteľnosti, sa spravidla pohybuje v rozmedzí niekoľkých desiatok tisícov až stotisícov eur.

To, že nehnuteľnosť bude zaťažená záložným právom v prospech hypotekárnej banky, znamená, že v prípade, ak by si kupujúci neplnil riadne a včas svoj záväzok splácať splátky hypotekárneho úveru, tak by hypotekárna banka mohla pristúpiť k výkonu záložného práva. Hypotekárna banka z uvedených dôvodov spravidla vyžaduje, aby bolo zriadené záložné právo v jej prospech na danú nehnuteľnosť ešte pred tým, ako prevedie sumu hypotekárneho úveru predávajúcemu.

Keďže hypotekárna banka vyžaduje zriadenie záložného práva ešte pred tým, ako poskytne hypotekárny úver kupujúcemu, je potrebné, aby zmluvu o zriadení záložného práva uzatváral s hypotekárnou bankou vlastník nehnuteľnosti, t.j. predávajúci. Zmluvu o zriadení záložného práva môže s hypotekárnou bankou uzatvoriť len aktuálny vlastník nehnuteľnosti. Vlastníkom nehnuteľnosti pritom až do času povolenia vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností na základe kúpnej zmluvy zostáva predávajúci. Samotné uzavretie kúpnej zmluvy, či zaplatenie kúpnej ceny nemá totiž žiadny vplyv na prevod vlastníckeho práva z predávajúceho na kupujúceho. Predávajúci ako vlastník nehnuteľnosti v týchto prípadoch uzatvára s hypotekárnou bankou, ktorá poskytne hypotekárny úver kupujúcim, zmluvu o zriadení záložného práva.

Proces uzatvorenia zmluvy o zriadení záložného práva

Zmluvu o záložnom práve podpisujú však všetky tri strany (banka, vlastník a dlžník). Aby hypotekárna banka nadobudla záložné právo, je potrebný jeho vklad do katastra nehnuteľností. Za týchto okolností je totiž už hypotekárna banka chránená tým, že ak by poskytnutý hypotekárny úver nebol riadne a včas splatený, mohla by na základe zriadeného záložného práva danú nehnuteľnosť napríklad predať na dražbe. Tým by sa jej vrátili (minimálne sčasti) finančné prostriedky poskytnuté ako hypotekárny úver. Samozrejme, nie je vylúčené, aby si hypotekárna banka určila aj iné podmienky, len za ktorých splnenia poskytne hypotekárny úver.

Všetky tieto skutočnosti je pritom dôležité zohľadniť aj pri určení spôsobu úhrady kúpnej ceny v kúpnej zmluve. Ten totiž musí v týchto prípadoch vychádzať predovšetkým z podmienok dohodnutých v zmluve o hypotekárnom úvere. Ako je uvedené vyššie, v kúpnej zmluve by malo byť uvedené aj to, že hypotekárny úver hypotekárna banka prevedie priamo na účet uvedený predávajúcim. Uvedené znamená, že hypotekárny úver nebude vyplácaný na účet kupujúcim, ktorý by túto sumu následne vyplácali predávajúcemu, ale hypotekárna banka ju prevedie priamo na účet predávajúceho.

Je tiež vhodné, aby si zmluvné strany v kúpnej zmluve vyššie uvedené ustanovenie doplnili ešte aj o povinnosť oboch zmluvných strán poskytovať si navzájom súčinnosť potrebnú na to, aby hypotekárna banka poskytla kupujúcim hypotekárny úver. Obdobne by sa zmluvné strany mali dohodnúť aj na postupe v prípade, ak niektorá zmluvná strana odstúpi od kúpnej zmluvy. Uvedené ustanovenie chráni predávajúceho pred nepriaznivými následkami situácie, keď by kupujúci porušil svoju povinnosť zaplatiť kúpnu cenu alebo by od zmluvy odstúpili.

Riešenie nepredvídaných situácií a ochrana zmluvných strán

Rovnako je dôležité, aby si zmluvné strany dohodli, čo v prípade, ak bude predávajúci podľa kúpnej zmluvy (napríklad po odstúpení od zmluvy ktoroukoľvek zmluvnou stranou) povinný vrátiť platbu, ktorú kupujúci uhradil z prostriedkov hypotekárneho úveru. Je totiž potrebné (a hypotekárna banka to spravidla aj vyžaduje), aby sa v takýchto prípadoch na vrátenie takejto platby zo strany kupujúceho predávajúcemu vyžadoval predchádzajúci súhlas hypotekárnej banky.

V prípade, ak bude podľa tejto Zmluvy, na jej základe alebo v súvislosti s ňou Predávajúci povinný vrátiť Kupujúcemu platbu, ktorú zaplatil Kupujúci na základe tejto Zmluvy z prostriedkov úveru poskytnutého Hypotekárnou bankou, Predávajúci túto platbu Kupujúcemu vráti len v prípade, ak dá Hypotekárna banka ako záložný veriteľ Predávajúcemu na to písomný súhlas (súhlas s vrátením kúpnej ceny).

Predávajúci má právo požadovať, aby Kupujúci zabezpečil od záložného veriteľa dokument, z ktorého bude zrejmé, aká je výška sumy, ktorú je potrebné uhradiť, aby došlo k vystaveniu kvitancie na výmaz záložného práva zriadeného na Predmet prevodu. Výška tejto sumy musí byť vo výške sumy, ktorú je Predávajúci povinný vrátiť Kupujúcemu z titulu zrušenej zmluvy, v opačnom prípade Predávajúci nie je povinný vrátiť poskytnutú sumu.

Kúpa bytu zaťaženého záložným právom predávajúceho

V praxi rovnako častým prípadom je aj situácia, keď predávajúci predáva svoju nehnuteľnosť, ktorá je ale zaťažená záložným právom. Nie je v záujme kupujúcich kúpiť nehnuteľnosť zaťaženú záložným právom (iným ako je záložné právo zriadené v prospech hypotekárnej banky poskytujúcej hypotekárny úver kupujúcim) a v niektorých prípadoch sú prevody vlastníckeho práva za takýchto okolností aj vylúčené. Je preto potrebné dohodnúť spôsob úhrady kúpnej ceny tak, aby sa jej časť použila na úhradu dlhov predávajúceho, čo bude mať za následok aj zánik záložného práva záložného veriteľa predávajúceho (ako dlžníka).

Ak kupujúci hradí kúpnu cenu (resp. V prípade, ak je prevádzaná nehnuteľnosť zaťažená iným záložným právom, nebude teda celá suma poskytnutá ako hypotekárny úver prevedená na účet predávajúceho. Prvá časť hypotekárneho úveru sa použije na vyplatenie dlhu (napríklad úveru) predávajúceho. Táto suma musí byť vždy vo výške uvedenej v tzv. vyčíslení, ktoré na požiadanie predávajúceho vystaví záložný veriteľ pohľadávky (spravidla banka ktorá poskytla predávajúcemu úver) k určitému dňu. K tomuto dátumu musí byť úver splatený. Na základe splatenia úveru vystaví záložný veriteľ kvitanciu - teda súhlas s výmazom záložného práva. Následne (obvykle) predávajúci podá návrh na výmaz záložného práva z katastra nehnuteľností záznamom, k čomu sa priloží kvitancia.

• sumu vo výške € (slovom: eur) prevedie hypotekárna banka na účet Predávajúceho IBAN: __, ktorá sa použije na vyplatenie úveru poskytnutého Predávajúcemu spoločnosťou __, a.s., IČO: __, so sídlom: __, (ďalej len „Záložný veriteľ“), na základe čoho Záložný veriteľ Predávajúceho po vyplatení celej pohľadávky (zostatku) vystaví „Súhlas s výmazom záložného práva“ zriadeného v prospech nej podľa V-__, ktorý sa spolu s návrhom na vklad vlastníckeho práva v prospech Kupujúceho podľa tejto zmluvy alebo tesne pred ním, podá na príslušný okresný úrad, katastrálny odbor.

Ako je uvedené v tomto príklade, jednoznačne možno odporučiť, aby zmluvné strany v kúpnej zmluve uviedli, že predávajúci sa zaväzuje predložiť kupujúcemu originál dokladu preukazujúceho zostatok dlhu (napr. úveru) u záložného veriteľa (napr. banky) predávajúceho. Ak by totiž boli v kúpnej zmluve uvedené iné sumy ako tie, ktoré zodpovedajú skutočnosti, dlh predávajúceho by nemusel byť splatený a preto by aj záložné právo, ktorým bola nehnuteľnosť zaťažená, trvalo aj naďalej.

Štruktúra kúpnej zmluvy a jej náležitosti

Kúpna zmluva na byt je komplexný dokument, ktorý musí spĺňať určité právne náležitosti, aby bol platný a účinný. V tejto sekcii nájdete dve možnosti pre vzor kúpnej zmluvy na byt s hypotékou.

Vzor 1:

• Článok 1: Predmet zmluvyPredmetom tejto zmluvy je prevod vlastníctva k bytu nachádzajúcemu sa na adrese [Adresa bytu], zapísaného na liste vlastníctva [Číslo LV].
• Článok 2: Kúpna cenaKúpna cena za predmet zmluvy je stanovená na [Výška kúpnej ceny] EUR, pričom kupujúci súhlasí s úhradou tejto sumy prevodom na účet predávajúceho.
• Článok 3: Platobné podmienkyKupujúci sa zaväzuje uhradiť kúpnu cenu v nasledujúcich termínoch: a) [Termín prvej splátky]; b) [Termín druhej splátky]; c) [Termín konečnej splátky].
• Článok 4: Prevod vlastníctvaVlastnícke právo k bytu sa prevádza dňa [Dátum prevodu], po úhrade celej kúpnej ceny.
• Článok 5: Povinnosti predávajúcehoPredávajúci je povinný: a) Poskytnúť kupujúcemu všetky potrebné doklady k bytu; b) Zabezpečiť, že byt je bez právnych ťarch a iných záväzkov.
• Článok 6: Povoľovanie hypotékyKupujúci prehlasuje, že na financovanie kúpnej ceny bude uplatňovať hypotéku, a to so schválením banky na [Typ hypotéky].
• Článok 7: Záverečné ustanoveniaTáto zmluva nadobúda platnosť dňom jej podpisu a je záväzná pre obidve strany. V prípade sporu sa obe strany zaväzujú riešiť záležitosti zmierom, inak bude kompetentným súdom [Mesto]. Vyhotovené v [Mesto], [Dátum].

Vzor 2:

• Článok 1: Predmet zmluvyPredmetom zmluvy je byt nachádzajúci sa na [Adresa bytu], ktorý bude predmetom prevodu vlastníctva.
• Článok 2: Kúpna cenaCelková kúpna cena za byt je [Výška kúpnej ceny] EUR, ktorú sa kupujúci zaväzuje uhradiť na účet predávajúceho v dohodnutých splátkach.
• Článok 3: Zálohová platbaKupujúci zaplatí zálohovú platbu vo výške [Výška zálohy] EUR do [Termín], ktorá bude odpočítaná od kúpnej ceny.
• Článok 4: Prevod vlastníctvaPredmet zmluvy bude prevedený na kupujúceho po úplnom zaplatení kúpnej ceny, najneskôr do [Maximálny termín].
• Článok 5: Zodpovednosť stránObe strany sú zodpovedné za plnenie podmienok tejto zmluvy. V prípade porušenia podmienok budú strany povinné nahradiť si vzájomné škody.
• Článok 6: Povoľovanie hypotékyKupujúci potvrdzuje, že pred podpísaním tejto zmluvy sa poistil v [Meno banky] ohľadom schválenia hypotéky na financovanie kúpy.
• Článok 7: Záverečné ustanoveniaToto dokument bude platné dňom podpisu a obidve strany budú povinné riadiť sa jeho ustanoveniami s kompetentným súdom v [Mesto]. Vyhotovené v [Mesto], [Dátum].

Detailný rozpis náležitostí kúpnej zmluvy

Pri vytváraní kúpnej zmluvy na byt s hypotékou je dôležité vyplniť všetky potrebné polia, aby sa zabezpečilo jasné a úplné vytvorenie zmluvy. Tu je detailnejší pohľad na jednotlivé časti, ktoré by mala zmluva obsahovať:

1. Údaje kupujúceho: Kompletné identifikačné údaje kupujúceho/kupujúcich (meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, miesto trvalého pobytu, štátna príslušnosť). V prípade právnickej osoby: názov, sídlo, IČO.
2. Údaje predávajúceho: Kompletné identifikačné údaje predávajúceho/predávajúcich (analogicky ako pri kupujúcom). Ak ide o byt v podielovom spoluvlastníctve, je potrebné uviesť podiely jednotlivých spoluvlastníkov.
3. Predmet zmluvy: Presná identifikácia nehnuteľnosti.
   • Katastrálne územie, obec, okres.
   • Číslo listu vlastníctva (LV).
   • Popis bytu: číslo bytu, poschodie, vchod, ulica, súpisné číslo bytového domu, číslo parcely, druh pozemku, výmera.
   • Spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach, spoločných zariadeniach a príslušenstve domu a pozemku.
   • Popis príslušenstva bytu (kuchyňa, predsieň, kúpeľňa, WC, balkón, pivnica, terasa).
   • Vybavenie bytu (rozvody, internet, kábelová TV).
   • Technický stav bytu a jeho vybavenia, ako aj spoločných častí a zariadení domu.
4. Kúpna cena: Celková kúpna cena v EUR, vrátane slovného vyjadrenia.
5. Spôsob platby: Detailné určenie spôsobu úhrady kúpnej ceny.
   • Čiastočná úhrada z vlastných zdrojov kupujúceho.
   • Čiastočná úhrada z prostriedkov hypotekárneho úveru.
   • Bankové spojenie predávajúceho (IBAN).
   • Číslo účtu, na ktorý bude hypotekárny úver poukázaný.
   • Termíny úhrady jednotlivých častí kúpnej ceny.
6. Hypotéka: Informácie týkajúce sa hypotekárneho úveru.
   • Uvedenie banky poskytujúcej úver.
   • Typ hypotéky.
   • Schválenie hypotéky.
   • Podmienky čerpania úveru.
   • Zriadenie záložného práva v prospech banky.
7. Účel prevodu: Jasné definovanie, že ide o kúpu bytu.
8. Vklad do katastra nehnuteľností: Dohoda o podaní návrhu na vklad do katastra a súčinnosť zmluvných strán.
9. Záruka a zodpovednosť: Práva a povinnosti zmluvných strán, zodpovednosť za vady.
10. Ostatné ustanovenia:
    • Prechod nebezpečenstva škody na predmete kúpy.
    • Poistenie nehnuteľnosti.
    • Daňové povinnosti.
    • Riešenie sporov.
    • Zmeny zmluvy.
    • Počet vyhotovení zmluvy.
11. Vyhlásenie a podpisy: Vyhlásenie o pravdivosti uvedených informácií a súhlas s podmienkami zmluvy.

Právne a technické aspekty kúpnej zmluvy

Kúpna zmluva na byt musí obsahovať všetky právne náležitosti, aby sa naplnil prevod vlastníctva a nedošlo k prerušeniu či zamietnutiu konania. Banka veľmi podrobne skúma podmienky, za ktorých vašu nehnuteľnosť kupuje.

Podstatné náležitosti kúpnej zmluvy na byt:

• Označenie zmluvných strán: Presné identifikačné údaje predávajúceho a kupujúceho.
• Označenie predmetu kúpy: Detailná identifikácia bytu a jeho príslušenstva.
• Záväzok predávajúceho odovzdať kupujúcemu predmetný byt do vlastníctva.
• Záväzok kupujúceho prevziať od predávajúceho predmetný byt a zaplatiť mu zaň dohodnutú kúpnu cenu.
• Vyhlásenie kupujúceho o pristúpení k zmluve o výkone správy bytového domu alebo k zmluve o spoločenstve vlastníkov.

Ďalšie odporúčané náležitosti kúpnej zmluvy na byt:

• Veľkosť spoluvlastníckeho podielu: Najmä ak je kupujúcich viac.
• Určenie lehoty na zaplatenie kúpnej ceny a spôsobu jej zaplatenia: Odporúča sa úhrada pred podaním návrhu na vklad do katastra.
• Vyhlásenie zmluvných strán o technickom stave bytu: Odporúča sa podpísať aj odovzdávací a preberací protokol.
• Určenie lehoty na odovzdanie bytu.
• Určenie okamihu prevodu vlastníckeho práva.
• Vyhlásenia predávajúceho: Týkajúce sa neexistencie dlhov a ťárych.
• Určenie okamihu prechodu nebezpečenstva škody na predmete kúpy.
• Úprava zodpovednosti za vady predmetu kúpy.
• Uvedenie stavu meračov.

Prvou a najčastejšou chybou je, že jednotlivé časti kúpnej ceny neobsahujú číslo účtu ani odvolanie na číslo účtu v záhlaví. Často úmyslom klientov s cieľom „okabátiť“ banku sa v návrhu kúpnej zmluvy neuvádza, či peniaze tvoriace rozdiel medzi výškou hypotéky a kúpnou cenou kupujúci uhradí z vlastných zdrojov alebo z nejakých iných. Iné zdroje môžu byť aj úverové a ak by mal mať klient v čase čerpania hypotéky aj iný úver, je potrebné, aby banka posudzovala už žiadosť o hypotéku s týmto úverovým záväzkom.

Dôležité kroky pri kúpe bytu

Proces kúpy bytu má dve fázy. Prvá spočíva v hľadaní vhodnej nehnuteľnosti na realitnom trhu. Výber vhodného bytu závisí od mnohých kritérií, ktoré si určuje každý kupujúci podľa svojich preferencií. Kúpu bytu sprevádzajú aj mnohé administratívne úkony, ktoré zabezpečujú, aby prebehla podľa zákonnom stanovených podmienok. Delíme ich na úkony vybavované pred kúpou bytu a po nej. Kúpa bytu vyžaduje zodpovedné a racionálne rozhodnutie.

Kritériá výberu bytu:

1. Rozpočet: Najdôležitejšie kritérium, ktoré nepripúšťa kompromisy. Je nevyhnutné overiť si finančné možnosti a dohodnúť si stretnutie v banke.
2. Lokalita: Viac ako 50 % hodnoty bytu tvorí práve lokalita. Je to jediný atribút, ktorý už nebudete môcť nikdy zmeniť.
3. Rozloha: Dobré je otvoriť sa kompromisným riešeniam v závislosti od požiadaviek a rozpočtu.
4. Orientácia a dispozícia: Majú veľký vplyv na kvalitu života. Ideálne je, ak sú denné miestnosti otočené na juh až západ a spálne na sever až východ.
5. Stav bytu: Má veľký vplyv na náklady spojené s bývaním.
6. Investičný zámer: Pri kúpe ako investícii treba zvážiť dva základné parametre, aby sa kúpa vyplatila.

Ďalšie kroky a odporúčania:

• Rezervačná zmluva: Zabezpečuje "zmrazenie" nehnuteľnosti a musí obsahovať opis nehnuteľnosti a identifikáciu zmluvných strán.
• Realitná kancelária: Odporúča sa využiť ich služby pre uľahčenie procesu a dosiahnutie výhodnejšej ceny. Je dôležité overiť si ich referencie.
• Preverenie právneho a technického stavu nehnuteľnosti: Dôkladná obhliadka a kontrola listu vlastníctva.
• Financovanie hypotékou: Vypracovanie znaleckého posudku, podpísanie úverovej zmluvy a poistenie bytu.
• Kúpna zmluva: Najdôležitejší dokument, ktorý predstavuje prevod vlastníctva. Je vhodné ju nechať skontrolovať právnikom.
• Vklad do katastra nehnuteľností: Podanie návrhu na vklad a súčinnosť oboch strán.
• Odovzdávací a preberací protokol: Zaznamenanie stavu bytu, kľúčov a stavov meračov energií.
• Prihlásenie u správcu a dodávateľov energií.
• Zmena trvalého pobytu.
• Stavebné úpravy: Oznámenie stavebnému úradu v prípade rozsiahlejších prác.

Postup pri kúpe bytu zaťaženého hypotékou

Predávate byt s veľkou pravdepodobnosťou sa stretnete s kupujúcimi, ktorí budú chcieť na kúpu bytu použiť prostriedky z hypotekárneho úveru. Pre zorientovanie sa v tomto spôsobe predaja bytu, hlavne vyplatenia peňazí z hypotéky som napísal tento článok. V súčasnej dobe prevláda financovanie kúpy bytu - nehnuteľnosti takmer v 90% prípadoch formou hypotekárneho úveru. Kupujúci zájde do banky - bánk, prípadne má svojho finančného poradcu. Dohodnú sa na termíne, do ktorého bude podpísaná riadna kúpna zmluva o predaji bytu. Prípadne zmluva o budúcej kúpnej zmluve s obsahom riadnej kúpnej zmluvy (kvôli podmienkam, ktoré sa už nebudú meniť).

Následne si kupujúci dá vypracovať znalecký posudok na predávaný byt pre potreby schválenia hypotekárneho úveru. Po schválení spomínaného úveru na predávaný byt mu banka vypracuje úverovú zmluvu s podmienkami čerpania (na základe čoho budú vyplatené peniaze) a záložné zmluvy. Podmienky čerpania sú väčšinou rovnaké.

Proces predaja bytu s hypotékou:

1. Podpis kúpnej zmluvy: Podpis predávajúceho musí byť úradne overený. Kúpne zmluvy sa podpisujú vo viacerých exemplároch.
2. Úschova peňazí: Kupujúci zloží časť kúpnej ceny (napríklad vlastné zdroje) do úschovy (notárska alebo banková).
3. Záložné zmluvy: Podpisujú sa medzi bankou a predávajúcim. Nehnuteľnosť teda zakladá pôvodný majiteľ ešte pred jej prevodom na kupujúceho. Záložné zmluvy sa vkladajú do katastra.
4. Vklad do katastra: Po vložení záložných zmlúv do katastra sa zvyčajne na druhý deň kataster vyznačí na liste vlastníctva "plomba".
5. Čerpanie hypotéky: Po pripísaní zvyšnej časti kúpnej ceny (z hypotéky) na účet predávajúceho, nastáva čas na vloženie kúpnych zmlúv do katastra.
6. Vklad kúpnej zmluvy do katastra: Po pripísaní oboch platieb je obchod ukončený.
7. Nový list vlastníctva: Doručí sa notárovi, alebo banke.

Tento proces predstavuje najbezpečnejšiu variantu. Môže byť mierne modifikovaný v závislosti od okolností. Napríklad vklad záložnej zmluvy a kúpnej zmluvy do katastra sa dá realizovať v ten istý deň. Rátajte však s tým, že od podpisu kúpnej zmluvy do pripísania všetkých peňazí na váš účet ubehnú minimálne 3 týždne. Ak chceme predísť prieťahom je vhodné využiť možnosť zrýchleného vkladu do katastra.

tags: #kupna #zmluva #na #byt #cez #hypotekarny