V posledných rokoch Slovenská republika zažila expanziu bytovej výstavby, ktorá priniesla tisíce nových bytov a čiastočne vyriešila parkovaciu politiku obyvateľov v mestách. S rastúcim počtom bytových jednotiek však narastá aj potreba zabezpečenia adekvátneho parkovania, čo viedlo k zvýšenému záujmu o kúpu garáží a garážových státí, často mimo rámca hromadnej bytovej výstavby. Kúpa garáže alebo garážového státia môže byť zložitý proces, najmä ak sa stretnete s nejasnosťami ohľadom evidencie v katastri nehnuteľností, predkupných práv alebo správneho postupu pri príprave kúpnej zmluvy. Tento článok sa zameriava na objasnenie týchto otázok a poskytnutie praktických rád pre predávajúcich aj kupujúcich, pričom sa osobitne venuje garážam, ktoré nie sú súčasťou bytového domu.
Predkupné právo spoluvlastníkov garáží
Jednou z prvých otázok, ktoré sa pri kúpe garáže mimo bytovej výstavby môžu objaviť, je problematika predkupného práva spoluvlastníkov. Vo všeobecnosti platí, že ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe. Toto právo je zakotvené v §140 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov.
Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „BytZ“) však definuje prípady, kedy spoluvlastníci garáže nemajú predkupné právo. Ide o prípady podľa § 20a. Zaujímavosťou je, že BytZ určuje, kedy spoluvlastníci garáží nemajú predkupné právo len o „prevode vlastníctva“, pričom nespomína pojem prechod vlastníckeho práva (napr. v prípade dražby alebo v dedičskom konaní). Preto je na mieste otázka, či v prípade, ak dôjde k prechodu vlastníckeho práva a predkupné právo sa neuplatní, ide o obchádzanie ustanovení BytZ. Obchádzanie zákona obsahom alebo účelom urobeného právneho úkonu spravidla znamená, že právny úkon síce neodporuje výslovnému zneniu ustanovenia, svojimi dôsledkami však sleduje ten cieľ, aby zákon dodržaný nebol. Z uvedenej definície by bolo možné vyvodiť záver, že keďže prechod práva v tejto súvislosti nie je výslovne uvedený v BytZ, išlo by o obchádzanie zákona, pretože BytZ jasne, striktne a zreteľne opisuje, kedy spoluvlastníci garáží nemajú predkupné právo. Na druhej strane je otázne, či nedošlo zo strany zákonodarcu iba k neúmyselnému opomenutiu tohto pojmu v predmetnom ustanovení a iným ako gramatickým výkladom by sme dospeli aj k inému záveru.
Úpravy a stavebné zásahy do garážového státia
Ďalšími problémami, na ktoré správcovia bytových domov a spoločenstvá vlastníkov bytov a nebytových priestorov (SVB) musia reagovať, sú napríklad prípady, kedy majitelia garážových stojísk ako spoluvlastníci garáže si majú záujem garážové stojisko určitým spôsobom upraviť, napríklad oplotiť, resp. ohradiť. Otázkou je, či vôbec majú na to právo a či takýmto konaním neobmedzujú ostatných spoluvlastníkov garážového stojiska.
Je nevyhnutné si jednoznačne uvedomiť, že spoluvlastník garáže je spoluvlastníkom nebytového priestoru, preto na právach a povinnostiach k spoločnej veci sa podieľa podľa veľkosti svojho spoluvlastníckeho podielu vychádzajúc z § 137 a nasl. Občianskeho zákonníka. Súčasne je potrebné uplatniť na tieto prípady ustanovenia BytZ o nakladaní so spoločnými nebytovými priestormi. Preto je z tohto dôvodu potrebné získať súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov podľa § 14b ods. 1 BytZ, ak by mal vlastník záujem niečo zmeniť na garážovom stojisku, ktoré užíva. Súčasne spoluvlastník nebytového priestoru nemôže zabúdať, že podľa § 11 ods. 8 BytZ „vlastník nebytového priestoru v dome, ktorý stavebne upravuje nebytový priestor, je povinný na výzvu umožniť prístup do nebytového priestoru správcovi alebo predsedovi z dôvodu kontroly, či stavebné úpravy neohrozujú, nepoškodzujú alebo nemenia spoločné časti domu alebo spoločné zariadenia domu. Ak vlastník nebytového priestoru v dome neumožní vstup do nebytového priestoru, správca alebo predseda je povinný oznámiť vykonávanie stavebných úprav nebytového priestoru príslušnému stavebnému úradu.“
Správca nemá právo vlastníkovi stavebné úpravy schvaľovať alebo zamietať. Stavebné úpravy je potrebné v súlade s § 57 ods. 1 a nasl. stavebného zákona ohlásiť stavebnému úradu a uskutočniť ich je možné až po obdržaní oznámenia stavebného úradu podľa § 57 ods. 2 stavebného zákona, že voči takým úpravám nemá námietky.
Drobné stavby a ich špecifiká
Pojem „stavba“ je pomerne široký pojem, ktorý sa z právneho hľadiska automaticky spája so stavebným právom. V kontexte garáží, najmä samostatne stojacich alebo menších garážových boxov, je relevantné poznať definíciu a postup týkajúci sa tzv. drobných stavieb. Ich legálnu definíciu nájdeme vo vymedzení základných pojmov stavebného poriadku v § 139b ods. 7 zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku v znení neskorších právnych predpisov (ďalej len „stavebný poriadok“).
„Drobné stavby sú stavby, ktoré majú doplnkovú funkciu pre hlavnú stavbu (napr. pre stavbu na bývanie, pre stavbu občianskeho vybavenia, pre stavbu na výrobu a skladovanie, pre stavbu na individuálnu rekreáciu).“ Pre tieto stavby zároveň platí, že podstatne neovplyvňujú životné prostredie. Stavebný poriadok taxatívne vymedzuje, čo zaraďujeme medzi takzvané drobné stavby:
- Prízemné stavby s plochou nepresahujúcou 25 m² a výškou maximálne 5 m.
- Podzemné stavby s plochou nepresahujúcou 25 m² a hĺbkou maximálne 3 m.
Okrem vyššie uvedených sa v zmysle § 139b ods. stavebný zákon však okrem pozitívneho vymedzenia toho, čo sa za drobnú stavbu považuje, obsahuje aj negatívny výpočet stavieb, ktoré pod pojem drobná stavba nemožno subsumovať.
Ustanovenie § 39a stavebného poriadku upravuje rozhodnutie o umiestnení stavby. Ide v zásade o také rozhodnutie, ktorým sa určujú podmienky pre umiestnenie stavby, ale aj požiadavky na obsah projektovej dokumentácie či čas platnosti rozhodnutia. Takéto rozhodnutie sa však v zmysle ustanovení § 39a ods.
Ustanovenie § 44 stavebného poriadku upravuje problematiku osôb, ktoré sú oprávnené na uskutočňovanie stavieb. Vo všeobecnosti platí, že stavbu resp. jej zmenu môže realizovať len právnická osoba alebo fyzická osoba, ktorá je oprávnená na vykonávanie stavebných prác v zmysle § 2 ods. 2 Obchodného zákonníka. Avšak pri uskutočňovaní drobných stavieb platí zákonná výnimka, v zmysle ktorej sa uskutočnenie drobných stavieb môže realizovať aj svojpomocne so súčasným zabezpečením stavebného dozoru. Úplne postačí, ak pôjde o odborné vedenie osobou, ktorá má vysokoškolské vzdelanie stavebného smeru alebo architektonického smeru. Pokiaľ by išlo len o osobu, ktorá dosiahla stredoškolské vzdelanie, k požiadavke vzdelania pristupuje aj požiadavka na dĺžku praxe v trvaní 3 roky.
Stavebný poriadok upravuje v ustanoveniach IV. oddielu povoľovanie a zmenu stavieb. Paragraf 54 zahŕňa informáciu, že stavby a ich zmeny, prípadne udržiavacie práce je možné realizovať už na základe ohlásenia stavebnému úradu. V prípade drobných stavieb sa nevyžaduje vydanie stavebného povolenia. Stavebný zákon totiž v § 55 stavebného poriadku zakotvuje, že stavebné povolenie sa vyžaduje vždy, ak stavebný zákon neurčuje, že sa stavebné povolenie nevyžaduje. Stavebný zákon však v ustanovení § 55 ods. 2 uvádza, že stavebnému úradu postačí samotné ohlásenie bez vydania stavebného povolenia v prípade „tzv.
Samotný proces ohlásenia stavebnému úradu upravuje § 57 stavebného poriadku. Tento stanovuje povinnosť stavebníka pri uskutočňovaní stavieb upravených v ustanovení § 55 ods. 2, teda aj v prípade tzv. Vyhláška Ministerstva životného prostredia Slovenskej republiky č. 453/2000 Z. z., ktorou sa vykonávajú niektoré ustanovenia stavebného zákona v aktuálnom znení (ďalej len „vyhláška k stavebnému zákonu“) upravuje okrem iného aj podrobnosti týkajúce sa ohlásenia drobnej stavby. „Ak sa majú stavebné úpravy alebo udržiavacie práce uskutočniť na stavbe, ktorá je kultúrnou pamiatkou, priloží stavebník k ich ohláseniu stavebnému úradu stanovisko orgánu pamiatkovej starostlivosti.“ (§ 57 ods.
V praxi však môže nastať situácia, že stavebný úrad určí, že ohlásenú drobnú stavbu možno uskutočniť len na základe stavebného povolenia. „Stavebník môže uskutočniť drobné stavby len na základe písomného oznámenia stavebného úradu, že proti ich uskutočneniu nemá námietky. K písomnému oznámeniu stavebný úrad pripojí overený jednoduchý situačný výkres a ak ide o jednoduchú stavbu podľa § 55 ods. 2 písm. a), k písomnému oznámeniu pripojí overenú projektovú dokumentáciu.“ (§ 57 ods.
Lehota pre začatie uskutočňovania stavby sú 2 roky od doručenia oznámenia stavebného úradu stavebníkovi, že nemá námietky. Dodávame, že v prípade drobných stavieb môže stavebný úrad taktiež upustiť od ich kolaudácie v zmysle § 81c písm.
V tretej časti stavebného poriadku sú upravené pokuty, ktoré môžu byť stavebníkovi uložené. Platí, že kto uskutočňuje jednoduchú stavbu, drobnú stavbu, stavebné úpravy alebo udržiavacie práce, ktoré treba ohlásiť, bez takéhoto ohlásenia alebo v rozpore s ním, dopúšťa sa priestupku v zmysle § 105 ods. Okrem toho môže stavebný úrad alebo inšpekčný orgán uložiť v zmysle § 106 ods.
Vzdialenosť drobnej stavby od susedného pozemku nie je upravená žiadnym právnym predpisom. Vyhláškou Ministerstva životného prostredia Slovenskej republiky č. 532/2002 Z. z., ktorou sa ustanovujú podrobnosti o všeobecných technických požiadavkách na výstavbu a o všeobecných technických požiadavkách na stavby užívané osobami s obmedzenou schopnosťou pohybu a orientácie v aktuálnom znení je v § 6 stanovená len vzdialenosť medzi rodinnými domami „ak rodinné domy vytvárajú medzi sebou voľný priestor, vzdialenosť medzi nimi nesmie byť menšia ako 7 m.“
V prípade drobnej stavby na cudzom pozemku môže ísť o dve situácie. Buď pôjde o drobnú stavbu na cudzom pozemku na základe ohlásenia stavebnému úradu (vtedy hovoríme o stavbe neoprávnenej, nie nepovolenej) alebo pôjde o drobnú stavbu na cudzom pozemku, ktorá ani nebola ohlásená stavebnému úradu (vtedy hovoríme o stavbe síce taktiež neoprávnenej, ale k tomu aj nepovolenej). Čo robiť v prípade neoprávnenej stavby nám upravuje ustanovenie § 135c Občianskeho zákonníka. Stavebný poriadok nám záväzne stanovuje ako postupovať v prípade nepovolenej stavby, a to v ustanovení § 88: „Stavebný úrad nariadi vlastníkovi stavby odstránenie b) stavby postavenej bez stavebného povolenia alebo v rozpore s ním alebo bez písomného oznámenia stavebného úradu podľa § 57 ods.
Garáž a prístrešok môžeme považovať za drobnú stavbu, ak spĺňa zákonné parametre t.j.
2 Rozměry garáže pro auta | Minimální, průměrné a ideální velikosti garáže
Evidencia stavieb v katastri nehnuteľností a súvisiace zmeny
Úrad geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky vydal dňa 14.01.2014 usmernenie č. USM_ÚGKK SR 1/2014, ktorým sa ustanovuje jednotný postup okresných úradov - katastrálnych odborov pri zápise drobnej stavby do katastra nehnuteľností (ďalej len „usmernenie UGKK“). V zmysle čl.
Predmetom evidovania v katastri nehnuteľností sú stavby spojené so zemou pevným základom. Do katastra nehnuteľností sa po novom budú zapisovať stavby ohraničené obvodovými stenami a strešnou konštrukciou, t.j. budovy. Z nového ustanovenia § 46 ods.
Novela však nerieši, ako sa vysporiadať so situáciou, ak sa do katastra v minulosti zapísali stavby, ktoré nie sú predmetom evidovania v katastri podľa Novely. Doterajšia právna úprava nezrozumiteľne uvádzala, že v katastri sa spravidla nezapisujú inžinierske stavby a drobné stavby. Na základe toho v praxi často vznikali nejasnosti, či predmetná stavba je predmetom evidovania v katastri a teda či na prevod vlastníckeho práva k nej je potrebný vklad do katastra nehnuteľností (napr. V prípade pochybností týkajúcich sa evidencie stavieb v katastri nehnuteľností rozhodovali príslušné okresné úrady. Podľa nového rozdelenia kompetencií na úseku katastra je Úrad oprávnený na rozhodovanie o pochybnostiach týkajúcich sa evidencií stavieb v katastri nehnuteľností. Pre toto rozhodovanie je upravené osobitné konanie nepodliehajúce pravidlám správneho poriadku. Na základe podania takéhoto návrhu okresný úrad preruší konanie o návrhu na vklad a oznámi účastníkom konania o návrhu na vklad alebo tomu, v prospech koho sa má vykonať zápis v katastri, predloženie veci (t.j. o predmete evidovania v katastri) Úradu. Na vydanie rozhodnutia má Úrad zákonnú lehotu 30 dní od doručenia návrhu od okresného úradu. Novému spôsobu rozhodovania o tom, či ide o predmet evidovania v katastri, nemožno uprieť snahu o zjednotenie názorov na evidovanie jednotlivých stavieb v katastri nehnuteľností na celoslovenskej úrovni. Problematickým sa môže javiť okolnosť, či okresný úrad v rámci konkrétneho prípadu vôbec nadobudne „pochybnosť“, či stavba má byť evidovaná v katastri, a teda môže rozhodnúť v rámci katastrálneho konania na základe svojho „nepochybného“ názoru. Účastníci konania by mali byť tiež obozretní v tom, aké stavby uvádzané v zmluvách tvoria predmet prevodu (napr.
V novelizovanom § 46 Katastrálneho zákona je upravený spôsob zápisu, resp. výmazu stavieb. Ako vlastník alebo iná oprávnená osoba sa vo vzťahu k stavbe zapíše osoba uvedená vo verejnej listine alebo inej listine, ak sa inou verejnou listinou nepreukáže, že vlastníkom alebo inou oprávnenou osobou je iná osoba. Prílohou návrhu na zápis stavby do katastra nehnuteľností podľa novelizovaného katastrálneho zákona už nebude údaj o rodnom čísle fyzickej osoby alebo o identifikačnom čísle právnickej osoby. Geometrický plán, pokiaľ bude úradne overený od 01.10.2018 a neskôr, sa už nebude okresnému úradu prikladať k žiadnemu návrhu na začatie katastrálneho konania. Uvedené sa nevzťahuje na geometrické plány úradne overené do 30.09.2018, ktoré bude potrebné predkladať k návrhom na zápis do katastra nehnuteľností ako doteraz.
Zmeny sa týkajú aj zápisov rozostavaných stavieb a rozostavaných bytov a rozostavaných nebytových priestorov do katastra nehnuteľností. Podklady na zápis rozostavanej stavby do katastra sa v zásade nezmenili. Vyžadujú sa právoplatné stavebné povolenie, znalecký posudok o stupni rozostavanosti, z ktorého je zrejmé stavebnotechnické usporiadanie a funkčné usporiadanie jej prvého nadzemného podlažia a uvedenie čísla úradného overenia geometrického plánu v návrhu na zápis stavby (to neplatí, ak bol geometrický plán úradne overený skôr ako 01.10.2018).
Novela nereflektovala (čo bez súvisiacej zmeny iných právnych predpisov ani nemohla) na existujúci právny stav, keď sa najmä developeri nových bytových projektov obracajú na okresné úrady s návrhmi na zápis bytov a nebytových priestorov, resp. rozostavaných bytov a rozostavaných nebytových priestorov do katastra nehnuteľností, nie v súvislosti ich vznikom na základe zmluvy o výstavbe, ale na základe návrhu na zápis záznamom. Ako doterajšia právna úprava, tak aj nová právna úprava umožňujú vykonanie zápisu bytu a nebytového priestoru, resp. rozostavaného bytu a rozostavaného nebytového priestoru len ak vznikli na základe zmluvy o výstavbe, resp. zmluvy o vstavbe alebo nadstavbe domu. Rozostavaný byt alebo rozostavaný nebytový priestor je predmetom evidovania v katastri nehnuteľností, ak sa nachádza v stavbe ohraničenej obvodovými stenami a strešnou konštrukciou a jednotlivé rozostavené byty alebo rozostavané nebytové priestory sú stavebnotechnicky oddelené. Za povšimnutie stojí riešenie zákonodarcu obsiahnuté v Novele, keď na jednej strane je možné zapísať do katastra nehnuteľností v podzemnej stavbe nachádzajúce sa rozostavané byty alebo rozostavané nebytové priestory a na druhej strane nie je poskytnutá legislatívna možnosť evidovania rozostavaných podzemných stavieb v katastri nehnuteľností (napr.
Zápis stavieb alebo podzemných stavieb[1] do katastra nehnuteľností, skolaudovaných alebo daných do užívania pred 01.10.1976, sa vykoná na základe oznámenia obce.
Kataster nehnuteľností od 01.10.2018 bude obsahovať aj údaj o cene nehnuteľnosti. Touto právnou úpravou sa nahradil doteraz evidovaný údaj o cene týkajúci sa len poľnohospodárskych a lesných pozemkov. Cena sa bude evidovať vo vzťahu ku všetkým nehnuteľnostiam evidovaným v katastri nehnuteľností, a to z listín, ktoré budú predložené katastru nehnuteľností. Údaj o cene nehnuteľnosti sa nebude zverejňovať. Bude sa poskytovať na požiadanie len vlastníkovi nehnuteľnosti a iným subjektom za účelom plnenia ich úloh podľa osobitných predpisov (napr. súdy, prokuratúra, Policajný zbor, daňový úrad).
Súbor popisných informácií katastra bude doplnený tiež o iný identifikátor, ak ide o cudzinca. Iný identifikátor, ak ide o cudzinca, neznamená len ekvivalent rodného čísla, ale týmto môže byť napr. aj číslo pasu, ID karty. Právna úprava katastra nehnuteľností pokiaľ ide o iný identifikátor cudzinca v zásade kopíruje právnu úpravu týkajúcu sa rodného čísla. Doposiaľ nebolo potrebné pri cudzincoch uvádzať ďalší identifikačný údaj, pokiaľ nemali tieto osoby pridelené rodné číslo. Iný identifikátor cudzinca bude potrebné uvádzať ako povinnú náležitosť v návrhu na začatie katastrálneho konania. Tento údaj cudzinca naopak nie je uvedený v § 42 ods. 2 písm. a) Katastrálneho zákona ako povinný údaj označujúci účastníka práv k nehnuteľnostiam. Z dôvodu predchádzania prípadným sporným situáciám vo vzťahu k okresnému úradu je potrebné zvážiť uvádzanie iného identifikátora cudzinca aj napr. do kúpnej zmluvy.
Stanovili sa všeobecné obsahové náležitosti návrhu na začatie každého katastrálneho konania (napr. konania o vklade práva do katastra nehnuteľností, záznamového konania, konania o oprave chyby).
- označenie právneho úkonu, na ktorého základe má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti.
Adresu na doručovanie písomností v tuzemsku je teda potrebné uvádzať len vo vzťahu k fyzickým osobám (nie aj zahraničným právnickým osobám).
Návrh na začatie katastrálneho konania je možné podať v elektronickej podobe prostredníctvom elektronického formulára do prístupového miesta okresného úradu alebo v listinnej podobe. Nová právna úprava návrhu na začatie katastrálneho konania bola prijatá z dôvodu zabezpečenia obsahovej jednotnosti papierových návrhov s elektronickým formulárom. Legislatívne je deklarované, že prílohy predkladané v listinnej podobe musia byť predložené v origináli alebo v úradne osvedčenej kópii. Uvedené ustanovenie zrejme však nič nezmení na doterajšej praxi okresných úradov, že budú akceptovať v konaniach len obyčajné kópie plnomocenstiev, resp. poverení udeľovaných napr. V prípade podania elektronického návrhu na začatie katastrálneho konania bude okresný úrad povinný prijímať prílohy návrhu v listinnej forme. Vzhľadom k všeobecnej právnej úprave náležitostí návrhu na začatie katastrálneho konania, boli z katastrálneho zákona vypustené ustanovenia o náležitostiach návrhu na vklad. Rozšírili sa však prílohy, ktoré je potrebné prikladať k návrhu na vklad.
- čestné vyhlásenie o splnení podmienok podľa § 59a zákona č. 513/1991 Zb. Podmienky § 59a Obchodného zákonníka sa vzťahujú len na akciovú spoločnosť, a preto jedno z uvedených čestných vyhlásení bude potrebné predkladať, ak účastníkom právneho úkonu bude akciová spoločnosť.
Okresnému úradu bolo priznané oprávnenie požadovať v konaní o návrhu na vklad aj predloženie ďalších listín, ktoré majú dôkaznú hodnotu pre konanie o návrhu na vklad, resp. sú potrebné na preukázanie splnenia podmienok na rozhodnutie o povolení vkladu. Uvedené je dôsledkom povinnosti okresného úradu zistiť presne a úplne skutočný stav veci, a za tým účelom obstarať potrebné podklady pre svoje rozhodnutie. Oprávnenie katastrálneho úradu požadovať ďalšie listiny v rámci konania o návrhu na vklad nemá znamenať, že by okresný úrad mohol požadovať akúkoľvek listinu.
Doterajšia možnosť pred podaním návrhu na vklad vyplniť oznámenie k návrhu na vklad v elektronickej podobe zostáva zachovaná, avšak vzťahuje sa aj na návrhy na vklad podané v elektronickej podobe. Oznámenie o návrhu na vklad má iba informatívny charakter a nemá žiadne právne účinky. Dôsledkom podania oznámenia o návrhu na vklad je zníženie správneho poplatku o 15 EUR. Oznámenie o návrhu na vklad platí 90 dní, a ak návrh na vklad bude podaný neskôr, na oznámenie o návrhu na vklad sa neprihliada.
V návrhu na vklad bude potrebné označiť všetky právne úkony podliehajúce vkladu, ktoré obsahuje zmluva (napr. kúpna zmluva a zmluva o zriadení vecného bremena). Predmetom návrhu na vklad okrem všetkých úkonov obsiahnutých v zmluve, musia byť aj všetky nehnuteľnosti týkajúce sa právnych úkonov, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu.
Významnou úpravou prešiel aj spôsob opravy chýb v písaní, počítaní a iných zrejmých nesprávností zmlúv predložených ako príloha návrhu na vklad. Možnosť opravy chýb zmluvy opravnou doložkou zaniká. Chyby v zmluve bude možné opraviť výlučne len dodatkom k zmluve, samozrejme aj to platí len za predpokladu platnosti zmluvy predloženej ako príloha návrhu na vklad. Prerušenie katastrálneho konania a výzva okresného úradu na odstránenie nedostatkov návrhu na vklad alebo jeho príloh z dôvodu nesprávností uvedenia identifikačných údajov účastníkov právneho úkonu podľa novej úpravy už nebude potrebné.
Návrh na vykonanie záznamu bude možné podať aj prostredníctvom elektronického formulára zverejnenom na webovom sídle úradu. S týmto spôsobom podania návrhu bude spojený významný časový benefit. Lehota na vykonanie záznamu podania návrhu na vykonanie záznamu prostredníctvom elektronického formulára je 30 dní od doručenia návrhu na vykonanie záznamu do elektronickej schránky Úradu. Pod doručením do elektronickej schránky Úradu treba rozumieť okamih, keď je elektronické podanie k dispozícii v elektronickej schránke Úradu.
V súvislosti s lehotami na vykonanie zápisu v katastri nehnuteľností je potrebné zmieniť sa aj o výraznom skrátení ďalšej lehoty na vykonanie zápisu záznamom, konkrétne lehoty na výmaz záložného práva. S lehotami na vykonanie zápisu záznamom súvisí aj nová kompetencia predsedu Úradu. Ak je dôvodná obava, že okresný úrad v konaní o zázname (aj v konaní o návrhu na vklad) nedodrží lehotu podľa Katastrálneho zákona, predseda Úradu môže na určený čas alebo v určených konaniach rozhodnúť o tom, že v konaní o zázname (aj v konaní o návrhu na vklad) bude konať iný okresný úrad. Rozhodovanie predsedu Úradu nemá vplyv na plynutie lehôt konania o zázname (aj konania o návrhu na vklad). Na rozhodovanie predsedu Úradu sa nevzťahuje správny poriadok. Na náležitosti návrhu na vykonanie záznamu sa vzťahujú novelizované všeobecné ustanovenia Katastrálneho zákona o návrhu na začatie katastrálneho konania.
V zmysle tejto právnej úpravy k žiadosti o zápis zákonného záložného práva[4] bude postačovať len žiadosť správcu domu alebo žiadosť spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov o jeho zápis do katastra nehnuteľností bez uvedenia pohľadávky a bez doloženia listiny preukazujúcej existenciu pohľadávky, teda k žiadosti nebude potrebné prikladať osobitnú prílohu. Uvedený zákonný postup pri zápise zákonného záložného práva nie je návodom na riešenie aktuálne pertraktovanej problematiky postavenia zákonného záložného práva vo vzťahu k zmluvnému záložnému právu, najmä okamihu jeho vzniku a poradia záložného práva. Ohľadne iných listín majúcich dôkaznú hodnotu pre konanie platí obdobne vysvetlenie uvedené vo vzťahu k nekonkrétne označeným prílohám návrhu na vklad.
Novým spôsobom je upravený postup pri zápise záznamom v prípade, ak je vlastnícke právo k nehnuteľnosti zapísané na liste vlastníctva a na vykonanie záznamu je predložená listina nevychádzajúca z údajov katastra. V prípade predloženia súdneho rozhodnutia záväzného pre osobu zapísanú v katastri nehnuteľností okresný úrad vykoná záznam podľa rozhodnutia, resp. vyznačí stav pred právnym úkonom, dobrovoľnou dražbou alebo inou právnou skutočnosťou, resp. Okresný úrad po predložení súdneho rozhodnutia, ktoré nie je v dôsledku ďalšej právnej zmeny záväzné pre osobu zapísanú v katastri, záznam nevykoná, avšak o vydaní súdneho rozhodnutia zapíše do katastra nehnuteľností obmedzujúcu poznámku na dobu 2 mesiacov od jej zápisu.
Novelou sa významne rozšírili možnosti opravy chybných zápisov okresným úradom v rámci inštitútu opravy chyby.
- údaj o viacnásobnom vlastníctve, za podmienky, ak s tým súhlasia všetky osoby zapísané v katastri ako vlastníci a osoby nezapísané ako vlastníci v katastri nehnuteľností, ktorým svedčí vlastnícke právo k tej istej nehnuteľnosti podľa verejnej alebo inej listiny. Všetky dotknuté osoby musia v tomto prípade požiadať okresný úrad o opravu chyby a ich podpis na žiadosti musí byť úradne osvedčený.
- údaje zapísané do katastra v rozpore s ustanoveniami Katastrálneho zákona upravujúcimi zápis záznamom a poznámky.
Konanie o oprave chyby môže začať na návrh alebo bez návrhu.
- údajov katastra nezapísaných na liste vlastníctva, vybraných údajov katastra zapísaných na liste vlastníctva (napr.
Ak sú podmienky na opravu chyby splnené, okresný úrad rozhodne o oprave chyby rozhodnutím v prípade konania vedenom podľa správneho poriadku alebo vyhotoví protokol o oprave chyby v prípade konania nepodliehajúceho správnemu poriadku. Lehota na rozhodnutie o návrhu na opravu chyby je 30 dní, resp. v odôvodnených prípadoch 90 dní, odo dňa začatia konania a lehota na vyhotovenie protokolu o oprave chyby je 30 dní, resp. v odôvodnených prípadoch 90 dní, odo dňa doručenia podnetu na opravu chyby, resp. Novela stanovuje tiež deň ukončenia konania o oprave chyby. Týmto je napr.
Katastrálny operát bude aj naďalej verejný, aj keď výslovná deklarácia o verejnosti katastrálneho operátu bola z Katastrálneho zákona vypustená. Prístup k listinám uloženým v zbierke listín budú mať len taxatívne určené osoby. Týmito sú vlastník (vrátane spoluvlast…).
Kúpna zmluva garáže a jej náležitosti
Kúpna zmluva garáže je špecifický typ zmluvy, ktorý sa riadi Občianskym zákonníkom a ďalšími relevantnými právnymi predpismi. Pri vypracovaní kúpnej zmluvy je dôležité dodržiavať nové pravidlá, ktoré môžu vyžadovať presnú špecifikáciu zariadenia bytu alebo garáže. Je potrebné dať si na to pozor, aby kataster zmluvu nevrátil ako zle vypracovanú.
Počet vyhotovení a overenie: Počet vyhotovení kúpnej zmluvy a návrhu na vklad sa riadi pokynmi katastrálneho úradu. Všetky dokumenty musia byť overené, pričom overenie podpisov predávajúcich je nevyhnutné. Overenie môže vykonať notár alebo matrika. Náklady na overenie je možné minimalizovať, ale je dôležité zabezpečiť, aby boli všetky náležitosti splnené.
Návrh na vklad: Návrh na vklad je formulár, ktorý je k dispozícii na katastri alebo si ho môžete pripraviť sami. Na návrhu na vklad musia byť podpisy všetkých účastníkov, teda predávajúcich aj kupujúcich.
Potvrdenie od správcu: Potvrdenie od správcu, že na byte/garáži nie sú dlhy, nie je povinnou súčasťou zmluvy, ale kataster ho môže vyžadovať.
Kto vypracuje kúpnu zmluvu? Vypracovanie kúpnej zmluvy je vecou dohody medzi predávajúcim a kupujúcim. Ak sa jedná o jednoduchú transakciu bez komplikácií, zmluvu si môžete vypracovať sami pomocou vzorov dostupných na internete.
Znalecký posudok: Znalecký posudok nie je potrebný pre návrh na vklad, ak kupujúci hradí garáž v hotovosti a predávajúci a kupujúci sa dohodli na cene. Znalecký posudok je zvyčajne potrebný pre banku, ak kupujúci žiada o úver.
Garážové státia ako nebytové priestory a problémy s evidenciou
Často sa vyskytujú nejasnosti ohľadom evidencie garážových státí v katastri nehnuteľností. Ak je garážové státie označené len čiarami na zemi, nemusí byť evidované ako nebytový priestor - garáž. V niektorých prípadoch však kataster eviduje garážové státie ako nebytový priestor, aj keď skutočnosť je iná.
Problémy môžu nastať, ak kolaudačné rozhodnutie nebolo vložené do katastra, alebo ak sú v zmluve o výstavbe uvedené „nebytové priestory (garážové boxy v suteréne domu)“. Kataster môže zamietnuť konanie o oprave chyby, ak tvrdí, že neexistuje chyba medzi zápisom v katastri a predloženými listinami.
Vlastníctvo garážového státia môže byť definované ako vlastníctvo príslušných metrov štvorcových, ktoré státie zaberá. Ak by tam boli aj steny, išlo by o vlastníctvo nebytového priestoru.
Hlasovacie práva a ich vplyv
Ak je v bytovom dome viacero garážových státí, môže to ovplyvniť hlasovacie práva vlastníkov. Ak má každé garážové státie jeden hlas, vlastníci garážových státí môžu mať väčšinu hlasov a prehlasovať vlastníkov bytov. Preto je dôležité, aby sa vlastníci dohodli na rozumnom spôsobe hlasovania.
Rôzne aspekty spojené s kúpou a predajom nehnuteľností
Nábytok a rekonštrukcie: Okrem samotnej kúpnej zmluvy a garáže sa môžu vyskytnúť aj iné aspekty, ktoré je potrebné zvážiť pri kúpe alebo predaji nehnuteľnosti. Napríklad, ak byt alebo dom predávate so zariadením, je dôležité to uviesť v zmluve. Ak ste realizovali rekonštrukcie, mali by ste mať k dispozícii všetky potrebné dokumenty a povolenia.
Inzeráty a ponuky: Pri hľadaní nehnuteľnosti na kúpu alebo predaj môžete využiť rôzne inzeráty a ponuky. Je dôležité byť obozretný a overiť si všetky informácie predtým, ako sa rozhodnete pre kúpu.
Trestné činy a priestupky: Pri kúpe alebo predaji nehnuteľnosti je dôležité dodržiavať zákony a predpisy. V prípade podozrenia na trestný čin, ako je podvod alebo krádež, je potrebné podať trestné oznámenie na polícii.
Zateplenie a sanácia vlhkosti: Ak plánujete zateplenie garáže alebo inej nehnuteľnosti, je dôležité zvoliť správny materiál a postup.
Garážové stojiská v garážach bytových domov jednoznačne pomáhajú vyriešiť problém s parkovaním v mestách. Avšak, prinášajú aj množstvo otázok a komplikácií spomenutých v tomto článku. Veríme, že v tomto článku sme Vám priniesli odpovede na najčastejšie otázky spojené s touto problematikou.