Kúpa či predaj nehnuteľnosti predstavuje významný životný míľnik, ktorý si vyžaduje precízny prístup a dostatočnú informovanosť. Hoci samotný proces kúpy či predaja nie je neprekonateľne zložitý a s náležitou prípravou ho zvládne aj laik, v prípade akýchkoľvek nejasností či pochybností je vždy rozumné obrátiť sa na odborníka. Predídete tak potenciálnym komplikáciám, ktoré by mohli tento významný krok zatieniť. Kľúčovým dokumentom, ktorý celý proces legalizuje a upravuje, je kúpna zmluva na byt. Tento článok vám poskytne komplexný prehľad o tom, ako správne postupovať pri jej uzatváraní.
Než sa pustíte do vypísania kúpno-predajnej zmluvy
O tom, že kúpa či predaj nehnuteľnosti je veľkým krokom v živote oboch zúčastnených, niet pochýb. I keď tento kúpno-predajný proces nie je vo svojej podstate nijak náročný a s trochou prípravy ho zvládne i laik, v prípade akýchkoľvek nejasností či pochybností by ste sa mali obrátiť na profesionála, aby ste zamedzili vzniku nepríjemností a problémov. Najdôležitejším dokumentom v tejto časti procesu kúpy či predaja je, ako už názov článku napovedá, kúpno-predajná zmluva. Pre tých z vás, ktorí si na kúpu či predaj na vlastnú päsť trúfajú, prinášame tento komplexný návod.
Údaje na zmluve: Presnosť ako základ
V prvom rade je dobré vedieť, že všetky údaje, ktoré uvediete v zmluve, musia presne sedieť s údajmi zapísanými na liste vlastníctva. K tomu sa viete jednoducho dostať i online - cez portál katastra nehnuteľností. Ak je predmetom zmluvy predaj nehnuteľnosti, má svoj právny základ v ustanovení § 588 a nasl. Občianskeho zákonníka. (To platí i pre kúpne zmluvy medzi podnikateľmi, i keď sa vo všeobecnosti pri takýchto právnych vzťahoch aplikuje Obchodný zákonník.)
Práve podľa Občianskeho zákonníka musí mať zmluva o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti písomnú formu a je potrebné, aby boli všetky podpisy na nej osvedčené. Zmluvné strany sú viazané momentom podpisu zmluvy, avšak vlastnícke právo prechádza na nového majiteľa až po rozhodnutí príslušnej správy katastra o povolení vkladu do katastra nehnuteľností. V prípade chýbajúcich povinných náležitostí v zmluve môže správa katastra vklad prerušiť alebo úplne zamietnuť.
Náležitosti, ktoré musí obsahovať kúpno-predajná zmluva: Povinné body
V skratke je možné povinné časti kúpno-predajnej zmluvy takto: presná identifikácia nehnuteľnosti, zákonná identifikácia zmluvných strán (predávajúceho, kupujúceho), dohodnutá kúpna cena, úprava vzájomných práv a povinností.
Bližšie informácie k povinným náležitostiam zmluvy:
- Písomná forma: Kúpna zmluva, ako už bolo zmienené, musí mať písomnú podobu.
- Identifikácia zmluvných strán: Musí označovať zmluvné strany (predávajúci a kupujúci) uvedením mena, priezviska, vrátane rodného priezviska (a to aj u mužov), dátumu narodenia, rodného čísla a trvalého pobytu - pre potreby katastrálneho úradu.
- Označenie predmetu kúpy: Následne je potrebné označiť i predmet kúpy, teda presne špecifikovať danú nehnuteľnosť. Pri predaji pozemkov sa označuje katastrálne územie, okres, obec, register, číslo parcely, výmera, druh pozemku a číslo listu vlastníctva (LV). Pri predaji budov je zase potrebné uviesť súpisné číslo, číslo LV a na akej parcele je budova postavená.
- Kúpna cena: Nemenej dôležité je uvedenie kúpnej ceny - za akú sumu sa táto nehnuteľnosť predáva.
- Záväzky strán: Rovnako dôležité sú záväzky oboch strán, čiže záväzok predávajúceho odovzdať predmet kúpy kupujúcemu a záväzok kupujúceho prevziať tento predmet kúpy od predávajúceho zaplatením dohodnutej sumy.
Každá z týchto náležitostí sa v zmluve musí nachádzať. V opačnom prípade zmluva stráca svoju platnosť, a k veci sa pristupuje tak, akoby zmluva ani nebola uzatvorená.
Náležitosti, ktoré odporúčame uviesť v kúpno-predajnej zmluve: Prevencia problémov
Okrem vyššie zmienených náležitostí je výhodou, ak vo vašej zmluve uvediete aj:
- Časová lehota na zaplatenie kúpnej ceny a spôsob platby: V prípade platby formou schválenia úveru je dobré uviesť túto náležitosť do zmluvy. Rovnako pri kúpe zaplatením časti kúpnej ceny sa odporúča, aby bola v zmluve uvedená lehota, do ktorej musí byť doplatený zvyšok kúpnej ceny. Odporúčame otázku zaplatenia kúpnej ceny upraviť tak, aby k úhrade došlo vždy pred podaním návrhu na vklad vlastníckeho práva k bytu do katastra nehnuteľností.
- Lehota na odovzdanie nehnuteľnosti: Presne stanovený dátum, kedy predávajúci odovzdá nehnuteľnosť do užívania novému majiteľovi.
- Prehlásenie predávajúceho o voľnom nakladaní s nehnuteľnosťou: Teda, že sa k nehnuteľnosti neviažu žiadne nezaplatené dane alebo poplatky a nie je ani zaťažená žiadnym právom inej osoby. Predávajúci ručí za právny stav predmetu kúpy a za svoje vlastnícke právo k predmetu kúpy. Predávajúci vyhlasuje, že na predmete kúpy neviaznu ku dňu podpísania tejto zmluvy žiadne dlhy, vecné bremená ani iné právne povinnosti.
- Uvedenie stavu meračov energií: Pre prípad možných problémov s nedoplatkami za dodané energie po predchádzajúcom majiteľovi. Odporúčame podpísať aj odovzdávací a preberací protokol (a uviesť aj stavy a odpočty na meračoch energií).
Tieto body nie sú síce povinné, zmluva je platná aj bez toho, aby ste ich v nej obsiahli. Odporúčame však zvážiť ich zaradenie do zmluvy, môžete tak úspešne predísť viacerým problémom a nepríjemnostiam.
Ak je predmetom kúpno-predajnej zmluvy byt: Špecifické požiadavky
Nie je predaj nehnuteľnosti ako predaj nehnuteľnosti. Predaj bytu je špecifický i podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, čo v tomto prípade reflektujú zvýšené požiadavky na zmluvu, predmetom ktorej je predaj alebo darovanie bytu. V zmysle tohto zákona teda musí zmluva povinne okrem vyššie uvedených náležitostí obsahovať aj údaje uvedené v § 5 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov. Bez týchto je opäť zmluva považovaná za neplatnú a teda sa s ňou nakladá, akoby ani nikdy nebola uzatvorená.
Takáto zmluva teda okrem vyššie zmienených bodov musí obsahovať:
- Popis bytu alebo nebytového priestoru v dome: Jeho príslušenstva, vybavenia a určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome. Balkóny, loggie či terasy nie sú príslušenstvom bytu a ich výmera sa nepočíta do podlahovej plochy bytu. Naopak, pivnica, ktorá nie je zapísaná na liste vlastníctva ako samostatný nebytový priestor, je príslušenstvom bytu a jej výmera sa počíta do podlahovej plochy bytu.
- Vymedzenie polohy bytu alebo nebytového priestoru v dome: Označením čísla bytu, čísla vchodu a opisom nebytového priestoru.
- Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka na spoločných častiach či zariadení a príslušenstve domu, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku: Pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome.
- Určenie a popis spoločných častí domu, zariadení a príslušenstva domu a priľahlého pozemku: A prípadné určenie, ktoré spoločné časti zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku môžu užívať len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových priestorov.
- Úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku: Dohodou nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu.
- Zistenie technického stavu bytu a nebytového priestoru podľa znaleckého posudku: Ak o to nadobúdateľ bytu alebo nebytového priestoru požiada, s uvedením opráv, ktoré je potrebné nevyhnutne vykonať v najbližších dvanástich mesiacoch. Kupujúci vyhlasuje, že mu je známy stav bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, spoločných častí a zariadení domu ako aj príslušenstva domu z obhliadky, ktorú vykonal pred podpisom tejto zmluvy a v tomto stave predmet prevodu preberá a kupuje do svojho výlučného vlastníctva.
- Vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy: Podľa toho, či správu bytového domu vykonáva spoločenstvo vlastníkov bytov alebo správca, kupujúci pristúpi buď k zmluve o spoločenstve vlastníkov bytov alebo k zmluve o výkone správy.
- Úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome: Po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov.
V praxi je mnohokrát bežné, stretnúť sa s kúpno-predajnou zmluvou na byt vo forme všeobecnej, ku ktorej sa následne pridáva dodatok, resp. príloha kúpno-predajnej zmluvy. Tým je vyhlásenie, že predávajúci - vlastník bytu, nemá nedoplatky v spojitosti s užívaním bytu alebo nebytového priestoru. Prílohou kúpnej zmluvy musí byť aj potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov, že vlastník bytu (predávajúci) nemá nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv. To neplatí, ak ide o prvý predaj bytu developerom.
Spísanie kúpno-predajnej zmluvy alebo inej zmluvy o prevode nehnuteľnosti nie je zložitým procesom, ak ste informovaný o všetkých údajoch, ktoré musí obsahovať. Ak ale predsa len váhate, je dobré poradiť sa, prípadne zveriť formuláciu celej zmluvy advokátovi.
Postup po uzatvorení zmluvy: Posledné kroky k vlastníctvu
Podpísaním kúpno-predajnej zmluvy proces nekončí. Len podpis z kupujúceho nového majiteľa nehnuteľnosti nerobí. Kupujúci nadobúda vlastnícke právo k nehnuteľnosti až vtedy, keď kataster povolí vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Po uzatvorení kúpnej zmluvy je preto potrebné splniť ďalšie dva kroky:
- Overenie podpisov: Pri overovaní podpisov máte opäť dve možnosti. Tými sú notár (drahšia verzia) alebo matričný úrad (lacnejšie riešenie). V súvislosti so šetrením financií je dobré vedieť, že podpis kupujúceho nemusí byť úradne overený. Stačí tak overiť len podpis predávajúceho na dvoch rovnopisoch, ktoré následne predložíte katastru. Upozornenie: Keďže predmetom kúpnej zmluvy na byt je prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, zákon vyžaduje, aby podpis predávajúceho na zmluve bol úradne overený. Podľa ustanovenia § 46 ods. 1 Občianskeho zákonníka je podpis na zmluve o prevode nehnuteľnosti osvedčený notárom alebo iným orgánom na to oprávneným.
- Podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra: O presnom postupe pri vytváraní a odporúčanom obsahu tohto návrhu sme písali tu. Prílohou k návrhu na vklad je, samozrejme, práve kúpno-predajná zmluva. V prípade, že ju za vás nepodáva advokát spolu s tzv. autorizačnou doložkou, správa katastra ju musí preskúmať.
Správa katastra v tomto kroku rieši, či:
- Zmluva obsahuje všetky zmienené náležitosti.
- Je úkon urobený v predpísanej forme.
- Sú prejavy vôle presné a zrozumiteľné.
- Zmluvná voľnosť alebo právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené a prevodca je oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou.
- Zmluva neodporuje zákonu, zákon neobchádza a neprieči sa dobrým mravom.
Na záver: Informovanosť ako kľúč k úspechu
Kúpa nehnuteľnosti nie je procesom tak zložitým, ako by sa na prvý pohľad mohlo zdať. Skladá sa len z viacerých krokov, pričom azda najdôležitejším je hneď ten prvý - správne napísaná kúpno-predajná zmluva. S trochou pomoci a dostatkom informácií je reálne, aby ju úspešne zvládol napísať i laik. Ak však veci máte radšej stopercentne overené a neradi riskujete, odporúčame zveriť tento proces do rúk odborníkov.
Odporúčanie: Ak uhrádzate kúpnu cenu či už čiastočne alebo v plnej výške z vlastných finančných prostriedkov, odporúčame vám zriadiť vinkuláciu v banke alebo notársku úschovu u notára. Tieto osoby následne uvoľnia dohodnutú kúpnu cenu bytu alebo jej časť v prospech predávajúceho až po splnení vopred dohodnutých podmienok.
V prípade, že sa chystáte predať alebo kúpiť byt, ponúkame vám vzor pre uľahčenie práce pri vytváraní kúpno-predajnej zmluvy, ktorá je pre Vás veľmi dôležitým dokumentom.
Poznámka: Obsah tohto dokumentu je vzorom právneho dohovoru medzi predávajúcim a kupujúcim, preto pre bližšiu špecifikáciu je potrebné, aby ste sa poradili s právnikom alebo notárom.