Pri kúpe nehnuteľnosti na živnosť, či už ide o byt alebo inú budovu, sa podnikatelia často zaujímajú o možnosť odpočtu dane z pridanej hodnoty (DPH). Táto možnosť však nie je automatická a podlieha špecifickým pravidlám stanoveným zákonom o DPH. Pochopenie týchto pravidiel je kľúčové pre správne uplatnenie nároku na odpočet a predchádzanie prípadným komplikáciám s daňovým úradom. Tento článok sa zameriava na situácie, kedy si platiteľ DPH kupuje nehnuteľnosť, ktorú plánuje využívať nielen na podnikateľské účely, ale aj na súkromné účely, a ako to ovplyvňuje možnosť odpočtu DPH.
Základné princípy odpočtu DPH pri kúpe nehnuteľnosti
Základným predpokladom pre odpočítanie DPH pri kúpe nehnuteľnosti je, že táto nehnuteľnosť bude slúžiť na účely podnikania platiteľa dane. Podľa ustanovenia § 49a zákona o DPH platiteľ dane môže odpočítať daň len vo výške zodpovedajúcej rozsahu použitia nehnuteľného majetku na podnikanie. To znamená, že ak sa nehnuteľnosť využíva súčasne na podnikanie aj na iné účely (napríklad bývanie), nárok na odpočet DPH sa bude týkať len tej časti, ktorá je určená na podnikateľskú činnosť.
Metodický pokyn k odpočítaniu dane podľa § 49a a k úprave odpočítanej dane podľa § 54a zákona č. 222/2004 Z. z. ďalej špecifikuje postupy a pravidlá týkajúce sa tejto problematiky.
Určenie rozsahu použitia na podnikanie
Kľúčovým krokom pri posudzovaní nároku na odpočet DPH je určenie, aká časť nehnuteľnosti bude využívaná na podnikateľské účely. Toto určenie sa často odvíja od rozlohy priestorov. Napríklad, ak platiteľ dane pri kúpe nehnuteľnosti predpokladá využitie tejto nehnuteľnosti na účely podnikania (krajčírsky salón) aj na iný účel ako na podnikanie (bývanie), a na základe rozlohy určí, že na podnikanie bude využívať budovu vo výške 70 %, potom bude jeho nárok na odpočet DPH limitovaný práve touto časťou.
Príklad:Platiteľ dane v januári 2024 nadobudol nehnuteľnosť. DPH uvedená na faktúre je vo výške 10 000 eur. Predpokladá využitie na podnikanie v rozsahu 70 % a na súkromné účely v rozsahu 30 %. Pomerná výška dane, ktorá zodpovedá rozsahu použitia na účely podnikania podľa § 49a zákona o DPH, predstavuje 7 000 eur (10 000 x 70 %).
Koeficient a jeho vplyv na odpočet DPH
Situácia sa komplikuje, ak platiteľ dane uskutočňuje nielen podnikateľské činnosti s daňou na výstupe, ale aj činnosti oslobodené od DPH. V takom prípade je potrebné odpočítanú daň ešte dodatočne krátiť pomocou koeficientu. Koeficient, ktorého výška je určená v § 50 zákona o DPH, odráža pomer, v akom platiteľ dane využíva svoj majetok na činnosti s nárokom na odpočet DPH.
Príklad:Platiteľ dane nadobudol nehnuteľnosť v roku 2024 s DPH 10 000 eur. Predpokladá jej využitie na podnikanie vo výške 70 % a na súkromné účely vo výške 30 %. Zároveň uskutočňuje podnikateľské činnosti s daňou na výstupe aj činnosti oslobodené od DPH. V roku 2024 používa koeficient vo výške 0,5.
Pomerná výška dane zodpovedajúca rozsahu použitia na podnikanie je 7 000 eur (10 000 x 70 %). Túto sumu je však platiteľ dane povinný krátiť koeficientom. Ak by koeficient bol 0,5, odpočítateľná DPH by bola 3 500 eur (7 000 x 0,5).
Úprava odpočítanej dane v priebehu času
Zákon o DPH pamätá aj na situácie, kedy sa rozsah použitia nehnuteľnosti na podnikanie zmení v priebehu času. Podnikateľ, ktorý si pri nadobudnutí investičného majetku uplatnil odpočet DPH, je povinný túto daň upraviť, ak v období nasledujúcom po zdaňovacom období, v ktorom bol majetok uvedený do užívania, dôjde k zmene rozsahu jeho použitia na účely podnikania.
Obdobie na úpravu odpočítanej dane podľa § 54a ods. 2 zákona o DPH je stanovené na 20 kalendárnych rokov vrátane roka, v ktorom platiteľ dane uviedol nehnuteľnosť do užívania. Táto úprava sa vykonáva v poslednom zdaňovacom období kalendárneho roka.
Príklad:Spoločnosť BETA obstarala v auguste 2020 nehnuteľnosť s DPH 40 000 eur. Nehnuteľnosť využívala na podnikanie (opravu obuvi) v rozsahu 70 % a na bývanie v rozsahu 30 %. Platiteľ si uplatnil odpočítanie v sume 28 000 eur (70 % x 40 000 eur). Ak by sa v nasledujúcich rokoch rozsah využitia zmenil, napríklad by došlo k zmene na 50 % na podnikanie, bolo by potrebné vykonať úpravu odpočítanej dane.
Predaj nehnuteľnosti a jeho vplyv na odpočet DPH
Predaj nehnuteľnosti, najmä ak je oslobodený od dane, môže mať významný vplyv na pôvodne uplatnený odpočet DPH. Pri predaji nehnuteľnosti v súlade s § 38 ods. 1 zákona o DPH v režime oslobodenia (teda v cene bez DPH) dochádza k zmene rozsahu použitia nehnuteľnosti na podnikanie.
Príklad:Podnikateľ obstaral v roku 2019 nehnuteľnosť v cene s DPH 240 000 eur (DPH 40 000 eur). Nehnuteľnosť využíval na podnikanie (autoservis) v rozsahu 70 % a na osobnú spotrebu (bývanie) v rozsahu 30 %. V septembri 2024 predal nehnuteľnosť v súlade s § 38 ods. 1 zákona o DPH v režime oslobodenia. Týmto predajom zmenil rozsah použitia nehnuteľnosti na podnikanie zo 70 % na nulu. V takom prípade je platiteľ dane povinný vykonať úpravu odpočítanej dane za celé obdobie jej využívania, pričom sa zohľadňuje aj 20-ročná lehota na úpravu. V tomto prípade to znamená, že z pôvodne odpočítanej DPH bude musieť časť vrátiť štátu.
V prípade, ak platiteľ dane predá nehnuteľnosť, pri ktorej mu vznikol nárok na odpočet DPH, a tento predaj je oslobodený od dane, je povinný vykonať úpravu odpočítanej dane. Táto úprava sa vykonáva v poslednom zdaňovacom období kalendárneho roka, v ktorom došlo k predaju.
Príklad:Slovenský platiteľ kúpil v máji 2024 nehnuteľnosť s DPH 50 000 eur. Využíval ju na podnikanie (masérsky salón) vo výške 90 % a na súkromné účely 10 %. V máji 2024 si odpočítal daň vo výške 45 000 eur (50 000 x 90 %). V septembri 2024 predal túto nehnuteľnosť inému platiteľovi s oslobodením od dane. Platiteľ dane je povinný v poslednom zdaňovacom období december 2024 vykonať úpravu odpočítanej dane podľa § 54 ods. 1 zákona o DPH. V tomto prípade sa znižuje pôvodne odpočítaná daň, pretože nehnuteľnosť už nebude používaná na podnikanie s nárokom na odpočet.
Predaj stavebného pozemku a iných typov nehnuteľností
Zákon o DPH rozlišuje aj medzi rôznymi typmi nehnuteľností a ich predajom. Dodanie pozemku je vo všeobecnosti oslobodené od dane podľa § 38 ods. 2 zákona o DPH, s výnimkou dodania stavebného pozemku. Predaj samotného stavebného pozemku sa vždy zdaňuje. Ak sa stavebný pozemok predáva spolu so stavbou, posudzuje sa rovnako ako predaj nehnuteľnosti podľa § 38 ods. 1.
Príklad:Živnostník - platiteľ dane predáva samostatný stavebný pozemok občanovi. Podľa § 38 ods. 2 zákona o DPH je dodanie pozemku oslobodené od DPH, okrem dodania stavebného pozemku. Vzhľadom na to, že ide o stavebný pozemok, tento predaj podlieha DPH. Ak by sa však predával pozemok, ktorý nie je stavebný, bol by oslobodený od dane.
Pokiaľ ide o predaj stavby alebo jej časti, je dodanie oslobodené od dane za podmienok uvedených v § 38 ods. 1, t.j. ak od prvej kolaudácie uplynulo viac ako 5 rokov. Platiteľ sa však môže rozhodnúť, že dodanie stavby alebo jej časti nebude oslobodené od dane, čím sa stane zdaniteľným plnením. To neplatí pri dodaní stavby určenej na bývanie, dodaní jednotlivého bytu a dodaní jednotlivého apartmánu v bytovom dome, kde sa platiteľ môže rozhodnúť pre zdanenie len v časti, ktorá nie je určená na bývanie.
Prenájom nehnuteľností
Prenájom nehnuteľností je ďalšou oblasťou, ktorá súvisí s DPH. Podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH je nájom nehnuteľnosti alebo jej časti oslobodený od dane, s výnimkou niektorých špecifických služieb, ako sú ubytovacie služby, nájom parkovacích miest, nájom trvalo inštalovaných zariadení a strojov, a nájom bezpečnostných schránok.
Platiteľ dane sa však môže rozhodnúť, že nájom nehnuteľnosti nebude oslobodený od dane, ak prenajíma priestor zdaniteľnej osobe. Toto platí s výnimkou nájmu bytu, rodinného domu a apartmánu v bytovom dome.
Príklad:Obchodná spoločnosť - platiteľ DPH prenajíma kancelárske priestory inému platiteľovi dane s uplatnením oslobodenia od dane. Súčasne mu prenajíma aj miesta na parkovanie. Nájom priestorov na parkovanie nie je oslobodený od dane podľa § 38 ods. 3 písm. b) zákona o DPH. V takom prípade by mala spoločnosť fakturovať nájomné za parkovacie miesta s DPH. Ak však prenajíma budovu spolu s parkovacími miestami na základe jednej zmluvy o nájme budovy, uplatňuje sa § 38 ods. 3 zákona o DPH na celý nájom.
Nájom rodinného domu občanovi je oslobodený od dane. Platiteľ dane nemá dôvod k cene nájomného uplatňovať DPH.
Kúpa bytu na firmu vs. fyzickú osobu
Pri kúpe nehnuteľnosti, najmä bytu, sa často rieši otázka, či je výhodnejšie kúpiť ju ako fyzická osoba alebo ako právnická osoba (firma). Obidve možnosti majú svoje výhody a nevýhody z hľadiska dane z príjmov, odvodov a DPH.
Výhody kúpy na firmu:
- Odpočet DPH: Pri splnení určitých podmienok si môže kupujúci nehnuteľnosti odpočítať DPH. Ak nehnuteľnosť v novostavbe stojí napríklad 250 000 EUR s DPH, kupujúci môže dostať od štátu späť 41 667 EUR. Toto platí za predpokladu, že kupujúci bude s nehnuteľnosťou následne uskutočňovať zdaniteľné plnenia pre účely DPH. V opačnom prípade nárok na odpočet DPH stráca.
- Daňové odpisy: Firma si môže nehnuteľnosť odpisovať, čím si znižuje základ dane.
Nevýhody kúpy na firmu:
- Právna ochrana: Právnická osoba nie je pri kúpe do takej miery chránená ako fyzická osoba.
- Riziko prepadnutia majetku: V niektorých prípadoch môže byť s fyzickou osobou spojené riziko zabezpečenia alebo prepadnutia majetku.
- Zložitejšia evidencia DPH: Zvlášť ak je byt využívaný aj na súkromné účely, evidencia DPH môže byť komplikovanejšia.
Výhody kúpy na fyzickú osobu:
- Oslobodenie od dane z príjmov pri predaji: Fyzická osoba predaj nehnuteľnosti po 5 rokoch od nadobudnutia nezdaňuje, ak nehnuteľnosť nebola v obchodnom majetku.
- Jednoduchšia evidencia: Zvyčajne jednoduchšia daňová a účtovná evidencia.
Nevýhody kúpy na fyzickú osobu:
- Financovanie: Môže byť náročnejšie získať financovanie na kúpu nehnuteľnosti.
- Riziká: Fyzické osoby môžu čeliť rizikám spojeným s finančným zabezpečením.
Je dôležité poznamenať, že daňové a účtovné pravidlá sa môžu meniť a vždy je potrebné prihliadať na konkrétnu situáciu a účel využitia nehnuteľnosti. Odborné poradenstvo od daňového poradcu alebo účtovníka je v tomto prípade neoceniteľné.
Mýty o predaji nehnuteľnosti z obchodného majetku
Pri predaji nehnuteľnosti, ktorá bola zaradená v obchodnom majetku (OM) firmy, existuje niekoľko častých mýtov:
- Mýtus č. 1: Príjem z predaja je oslobodený. Ak je byt v OM, jeho predaj nie je automaticky oslobodený od dane. Je potrebné ho najprv vyradiť z OM a potom dodržať 5-ročnú lehotu, pokiaľ sa nepredáva s DPH.
- Mýtus č. 2: Základom dane je pôvodná kúpna cena. Pri predaji nehnuteľnosti z OM nie je základom dane pôvodná kúpna cena, ale zostatková cena, ktorá sa vypočíta z obstarávacej ceny a uplatnených odpisov.
- Mýtus č. 3: DPH nie je problém. Ak platiteľ DPH pri kúpe bytu odpočítal DPH, pri predaji z OM, najmä ak sa rozhodne predávať s DPH, sa aplikujú špecifické pravidlá úpravy odpočítanej dane a DPH na výstupe.
Predaj nehnuteľnosti z obchodného majetku je komplexná operácia, ktorá si vyžaduje dôkladnú prípravu a konzultáciu s odborníkmi.
Záver
Kúpa nehnuteľnosti na živnosť a následný odpočet DPH je proces, ktorý si vyžaduje detailné poznanie legislatívy a jej správnu aplikáciu. Rozhodnutie o tom, či si uplatníte plný odpočet, pomerný odpočet, alebo či budete musieť daň dodatočne upravovať, závisí od mnohých faktorov, vrátane účelu použitia nehnuteľnosti, druhu vašej podnikateľskej činnosti a prípadných zmien v jej využívaní v budúcnosti. Vždy je odporúčané konzultovať konkrétnu situáciu s odborníkom na daňové právo, aby ste sa vyhli prípadným chybám a maximalizovali svoje daňové výhody.