Pri každej investícii, aj pri kúpe nehnuteľnosti na tento účel, očakávate, že sa vám investované peniaze nielen vrátia, ale získate aj niečo navyše. Princíp investičnej nehnuteľnosti je jednoduchý. Byt! Prečo? Byt predstavuje oveľa menej starostí a návratnosť je rýchlejšia. Nie každý, kto chce investičný byt kúpiť, aj disponuje finančnými prostriedkami v 100% výške. To však nie je prekážkou. Pokiaľ potrebujete vyriešiť financovanie v banke, šikovný finančný poradca vás navedie. Dnes je pre získanie hypotéky naozaj ideálne obdobie. Historicky najnižšie úroky a ten najlepší servis na strane sprostredkovateľov. V NEO REAL sme napríklad so získaním financovania - špeciálne pre kúpu investičného bytu - pomohli už mnohým klientom. Ak máte financovanie vyriešené, je čas uvažovať nad lokalitou. Nech hľadáte kdekoľvek, orientujte sa na centrum mesta. S veľkou pravdepodobnosťou sa vám práve tu podarí byt prenajať aj krátkodobo (napr. Airbnb). No pozor! Nie je mesto ako mesto. Sledujte dôležitú štatistiku dopytu po bývaní/ubytovaní. Napríklad, Trnava je skvelým príkladom mesta, v ktorom sa investičný byt absolútne oplatí! Dôvodom je prirodzený nárast počtu obyvateľov vďaka pracovným príležitostiam, veľký počet študentov, ktorých väčšina tu po doštudovaní zostáva, ultimátne skvelé životné podmienky a prostredie. Menej výhodné je to v tejto chvíli v Bratislave a taktiež menších mestách. Bratislava síce urbanisticky expanduje, no spolu s ňou rastú aj ceny bytov. A to extrémne. Pri kúpe bytu prostredníctvom hypotéky je veľmi pravdepodobné, že i pri vyššom nájme náklady bytu dlhodobo doplácate.
Analýza trhu s nehnuteľnosťami v Trnave
Aktuálna situácia na realitnom trhu v Trnave ukazuje dynamický vývoj. Na portáli ZoznamRealit.Sk je evidovaných značné množstvo realitných ponúk, pričom byty tvoria podstatnú časť z celkového počtu. Z celkového počtu ponúk je značná časť určená na predaj a menšia časť na prenájom. Priemerná cena nehnuteľnosti v Trnave sa pohybuje okolo 219-tisíc eur, pričom ceny sa značne líšia od najlacnejších až po najdrahšie nehnuteľnosti. Priemerná cena bytu je nižšia ako celkový priemer ceny nehnuteľnosti, čo naznačuje, že rodinné domy cenu celkovo zvyšujú. Podobne je to aj s prenájmami, kde priemerný nájom za byt je nižší ako za dom. Cena za meter štvorcový sa tiež líši v závislosti od toho, či sa počíta celková alebo úžitková plocha, pričom pri úžitkovej ploche je cena vyššia. V Trnave pôsobí niekoľko realitných kancelárií, ktoré môžu pomôcť pri kúpe, predaji či prenájme nehnuteľnosti.
Fígly realitních makléřů – na tyhle si dejte pozor
Výber vhodného bytu: Veľkosť a dispozícia
Menšie byty sú všeobecne žiadanejšie, najmä na investičné účely. Sústreďte sa preto skôr na 1- a 2-izbové byty. Tieto typy bytov dokážete prenajať širšej cieľovej skupine, čím sa zvyšuje pravdepodobnosť rýchlej obsadenosti a minimalizujú sa obdobia neobsadenosti. Výška prenájmu za 1-izbový byt v Trnave sa aktuálne pohybuje v priemere okolo 450 €, za 2-izbový byt od 550 - 700 €. Pri 3-izbových bytoch nie je nárast výšky nájmu v porovnaní s 2-izbovými bymi výrazne vyšší (600 - 700 €). Pri 4-izbových bytoch sa priemerný nájom pohybuje v rozmedzí 700 - 800 €. Je dôležité si uvedomiť, že pri väčších bytoch, ak nehovoríme o luxusných apartmánoch, sa primárne zameriavajú skôr početnejšie rodiny s deťmi bez vlastného bývania, alebo tie v horšej finančnej situácii. Tieto skupiny môžu mať odlišné požiadavky a možnosti ako jednotlivci či mladé páry.
Kľúčové prvky pri kúpe investičného bytu
Parkovanie: Parkovanie v novostavbe je určite “must have”. Bez vlastného miesta tu s parkovaním väčšinou nemáte šancu. Ak je navyše garážové, je to príjemný bonus, ktorý zvyšuje hodnotu nehnuteľnosti a komfort bývania. V starších bytových domoch je tradične k dispozícii verejné parkovanie, spravidla neplatené. No už v centre mesta je to opäť dôležitá otázka, kde voľné miesto môže byť luxusom.
Doprava a ekológia: Samozrejme, v modernom meste sa ľahko presúva na bicykli - najmä takom, kde sa nemotorická doprava podporuje tak ako v Trnave. Ak k bytu poskytnete ekologický dopravný prostriedok (alebo aspoň miesto na jeho uskladnenie) získate veľké sympatie a potenciálnych nájomníkov.
Balkón: Balkón je pre mnohých dôležitý rovnako, ako kvalitný matrac. Ak máte možnosť, vyberajte byt s balkónom. Ocenia ho nielen fajčiari, ale prirodzene každý, kto si chce vychutnať čerstvý vzduch alebo vonkajšie posedenie.
Podlažie: Podlažie vám buď na hodnote pridá, alebo uberie. Nie je jedno, ktoré zvolíte. Štatisticky je ťažšie prenajať/predať byt na prízemí, nakoľko často trpí menším súkromím a horším osvetlením. Vyššie poschodia zvyčajne ponúkajú lepšie výhľady a väčšie súkromie.
Estetická hodnota a dizajn: Estetická hodnota je pre väčšinu jasný víťaz. Vkusný byt prenajmete rozhodne ľahšie ako ten, do ktorého sa vám nechcelo/nedalo investovať. Pekný dizajn bytu dnes nemusí byť otázkou veľkého rozpočtu. Ideálna je spolupráca s interiérovým dizajnérom, no ak si ju nemôžete dovoliť, skúste si s ním dohodnúť ekonomickejšiu variantu - konzultáciu. Tak získate informácie o trendoch, materiáloch a správnych farbách pre váš konkrétny priestor. Pri dnešných možnostiach sa pri decentnom redizajne zmestíte aj do 2 000 €.
Finančná kalkulácia investície
Ak byt prenajmete za 650 € a výška vašej mesačnej splátky hypotéky predstavuje cca 400 € + náklady na bývanie cca 120 €, ste v pluse 130 € mesačne. Toto je zjednodušený model, ktorý neberie do úvahy dane, poistenie, prípadné opravy či obdobia neobsadenosti, no ilustruje základný princíp ziskovosti. Dôležité je realisticky odhadnúť všetky náklady a potenciálny príjem z prenájmu.
Analýza konkrétnych lokalít v Trnave
Trnava ponúka rozmanité lokality s rôznym charakterom a cenovou hladinou, ktoré sú vhodné pre rôzne typy kupujúcich a investícií:
Kopánka: Charakterizovaná ako prémiová, tichá a zelená lokalita s kombináciou tehlových bytoviek a rodinných domov. Ideálna pre rodiny s deťmi hľadajúce pokoj a bezpečie s vynikajúcou občianskou vybavenosťou (školy, škôlky). Je to najdrahšia lokalita v Trnave, no ak je prioritou pokoj a zeleň, je to skvelá voľba.
Prednádražie: Strategický dopravný uzol s kombináciou starších panelákov a novších tehlových bytov. Absolútny víťaz pre pendlerov do Bratislavy vďaka blízkosti železničnej stanice. Je to druhá najdrahšia lokalita, pričom cenu diktuje dopyt od kupujúcich z Bratislavy.
Centrum mesta (Historické centrum): Ponúka historickú atmosféru, pešiu zónu a množstvo kaviarní. Ideálne pre mladých profesionálov, páry bez detí alebo ako prémiový investičný byt na krátkodobý prenájom (napr. Airbnb). Najväčším problémom je tu parkovanie.
Sídliská (klasické, veľké): Predstavujú ponuku pre hľadačov najlepšej hodnoty (value-for-money). Ponúkajú najnižšie ceny v Trnave a predstavujú "čisté plátno" pre potenciálnych kupujúcich, ktorí zvažujú kúpu bytu v pôvodnom stave s možnosťou rekonštrukcie.
Novostavby: Ideálne pre kupujúcich, ktorí chcú nový byt bez starostí s rekonštrukciou. Cena za meter štvorcový je tu vyššia, ale získavate moderné bývanie s novými technológiami a štandardmi.
Výber lokality je jedno z najdôležitejších rozhodnutí pri kúpe bytu. Dôkladná analýza charakteru, vybavenosti a cenovej hladiny každej lokality vám pomôže urobiť informované rozhodnutie.
Realitné kancelárie ako Atte REALITY, ktoré sa špecializujú na trnavské lokality, môžu poskytnúť cenné informácie a expertné poradenstvo pri výbere tej správnej nehnuteľnosti.