Proces nadobúdania nehnuteľnosti, či už ide o byt alebo rodinný dom, je významným životným krokom, ktorý si vyžaduje dôkladné zváženie a dodržanie zákonných postupov. V kontexte manželstva sa táto problematika ešte viac komplikuje, nakoľko majetkové vzťahy medzi manželmi podliehajú špecifickej právnej úprave. Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (ďalej len „BSM“) predstavuje základný pilier, na ktorom stojí riešenie akýchkoľvek majetkových otázok počas trvania manželstva.
Manželia rozhodujú spoločne: Princíp BSM a jeho dôsledky
Základným predpokladom pri riešení vašej situácie je existujúci manželský zväzok a s ním spojené bezpodielové spoluvlastníctvo manželov. BSM zahŕňa všetky veci, ktoré môžu byť predmetom občianskoprávnych vzťahov a ktoré manželia nadobudli počas trvania manželstva, s výnimkou tých, ktoré boli získané darovaním, reštitúciou alebo darom určeným len jednému z manželov.
Zatiaľ čo v bežných záležitostiach, ako je napríklad úhrada nedoplatku za elektrickú energiu, môže jeden z manželov konať v mene oboch, kúpa nehnuteľnosti rozhodne medzi takéto bežné záležitosti nepatrí. Ide o úkon, ktorý má zásadný vplyv na majetok oboch manželov, a preto je nevyhnutné, aby sa na ňom súhlasne dohodli obaja. Ak by k takejto dohode nedošlo, môže na návrh ktoréhokoľvek z manželov rozhodnúť súd. Tento proces je však zdĺhavý a neefektívny, a preto je vždy preferovaná vzájomná dohoda.
V kontexte vášho prípadu, keď vaša manželka mala v úmysle použiť spoločné finančné prostriedky, je dôležité si uvedomiť, že o použití spoločných financií sa rozhoduje rovnako spoločne. Predávajúci, v snahe uzavrieť obchod a získať finančnú hotovosť, zrejme opomenul základný princíp, že manželia nadobúdajú veci, vrátane nehnuteľností, spoločne do svojho bezpodielového spoluvlastníctva.
Výnimku z tohto pravidla by predstavovala situácia, kedy by manželka nadobudla rodinný dom za finančné prostriedky získané výlučne darom pre ňu, alebo ak by na kúpu použila peniaze zo svojho podnikania. V prípade použitia prostriedkov z podnikania by však mala byť táto záležitosť riadne upravená medzi manželmi, keďže manželia môžu podnikať spoločne alebo s pomocou toho druhého, pričom v takom prípade je nevyhnutné rozdeliť zisk z podnikania medzi oboch.
Možnosti nadobudnutia do výlučného vlastníctva a zúženie BSM
Možnosť nadobudnúť nehnuteľnosť či inú hodnotnú vec, ako napríklad automobil, počas trvania manželstva do výlučného vlastníctva jedného z manželov (teda vec by nepatrila do BSM) existuje, avšak vyžaduje špecifický postup. Podľa § 143a Občianskeho zákonníka môžu manželia dohodou rozšíriť alebo zúžiť zákonom určený rozsah bezpodielového spoluvlastníctva. Obdobne sa môžu dohodnúť aj o správe spoločného majetku. V prípade zúženia BSM by bolo nevyhnutné uzavrieť dohodu vo forme notárskej zápisnice. Bez takejto formálnej dohody platí štandardný režim BSM.
Neplatnosť zmluvy o budúcej zmluve a jej dôsledky
Zmluva o budúcej zmluve, rovnako ako samotná budúca zmluva o prevode nehnuteľnosti, musí správne uvádzať zmluvné strany. Na jednej strane by mal stáť predávajúci a na strane druhej kupujúci. V tomto prípade by to mali byť vaša manželka a vy ako jej manžel. Ak ste v zmluve ako jeden z manželov boli opomenutý, takáto zmluva je neplatná. Neplatným je právny úkon, ktorý buď nebol urobený v zákonom predpísanej forme, obchádza alebo sa prieči zákonu, alebo je v rozpore s dobrými mravmi.
Aj keby ste v zmluve figurovali ako jedna zo zmluvných strán, ale váš podpis by na nej chýbal, nenastali by právne účinky spojené s nadobudnutím vlastníctva k nehnuteľnosti. Toto jednoznačne potvrdzuje aj judikát Najvyššieho súdu ČSR z 15. júna 1973, č. k. 4 Cz 29/73, podľa ktorého: „Ak sú podľa zmluvy o prevode nehnuteľnosti kupujúcimi obaja manželia, potom musia zmluvu tiež obaja podpísať. Nedostatok podpisu jedného z kupujúcich manželov na listine zmluvy o prevode nehnuteľnosti nie je zhojený tým, že vec nadobudnutá hoci len jedným z manželov za trvania manželstva zo spoločných finančných prostriedkov je predmetom bezpodielového spoluvlastníctva manželov.“
Občiansky zákonník v § 46 ods. 2 vyžaduje pre uzavretie zmluvy písomnou formou, aby došlo k písomnému návrhu a k jeho písomnému prijatiu. V prípade zmluvy o prevode nehnuteľnosti musia byť prejavy účastníkov na tej istej listine.
Uplatnenie nároku na súde a vymáhanie zálohy
V súvislosti s vyplatenou sumou zálohy platí, že ak je zmluva neplatná, alebo ju súd vyhlási za neplatnú, podľa § 457 Občianskeho zákonníka, každý z účastníkov zmluvy je povinný vrátiť druhému všetko, čo podľa nej dostal. Predávajúci je teda povinný vám zálohu vrátiť, keďže k platnému uzavretiu zmluvy nedošlo. V opačnom prípade sa jeho konanie môže kvalifikovať ako bezdôvodné obohatenie, čo je majetkový prospech získaný plnením z neplatného právneho úkonu.
Požiadavka zaplatiť zálohu v čase uzatvorenia len zmluvy o budúcej zmluve je atypická. Záloha pri kúpe nehnuteľnosti sa zvyčajne uhrádza pri podpise kúpnej zmluvy, v rámci ktorej si zmluvné strany dojednajú spôsob a podmienky zaplatenia kúpnej ceny.
Ak predávajúci trvá na podaní žaloby, môže tak urobiť. Podľa § 3 Občianskeho súdneho poriadku má každý právo domáhať sa na súde ochrany práva, ktoré bolo ohrozené alebo porušené. V takomto prípade je však nevyhnutné, aby ste sa obrátili so žiadosťou o pomoc na právnika. Predpokladáme, že vzhľadom na uvedené skutočnosti predávajúci vo svojom spore nebude úspešný.
Proces kúpy nehnuteľnosti: Viac ako len podpis zmluvy
Nie každý kupujúci má v pláne využívať kúpený byt dlhodobo, či už na bývanie alebo na účely prenajímania. Niektorí majitelia pristupujú okamžite po jeho nadobudnutí k predaju. Aktuálne platná legislatíva umožňuje predaj bytu hneď po jeho kúpe, avšak musia byť dodržané všetky zákonné postupy. Nový majiteľ musí splniť všetky zákonné kroky, ktoré kúpa a následný predaj bytu alebo inej nehnuteľnosti vyžaduje. Až po splnení jednotlivých právnych a administratívnych krokov má majiteľ právo nakladať s nehnuteľným majetkom podľa vlastného uváženia.
Proces kúpy bytu vyžaduje niekoľko krokov, medzi ktorými nechýba podpis kúpnej zmluvy. Práve tá je základným právnym aspektom, na základe ktorého bude možné zmeniť vlastníctvo nehnuteľnosti. K tejto zmene však nedochádza samotným podpisom zmluvy a s tým spojenou úhradou kúpnej ceny. Kupujúci tak nemôže predať predmetný byt napriek tomu, že zmluva je už podpísaná. Urobiť tak bude môcť až po oficiálnom nadobudnutí vlastníckeho práva, ktoré mu bude pridelené po splnení ďalších krokov.
Nadobudnutie vlastníctva: Vklad do katastra ako kľúčový moment
Podľa zákona dochádza k oficiálnemu nadobudnutiu nehnuteľnosti až po vklade do katastra. Týka sa to všetkých druhov nehnuteľností, nielen bytov. Práve katastrálny úrad je kľúčovou inštitúciou, ktorá rozhoduje o tom, či bude zmena vlastníka bytu odobrená a zapísaná. Udiať sa tak môže na základe podaného návrhu na vklad do katastra, ktorý podáva predávajúci alebo kupujúci. Na základe tohto návrhu začne kataster konanie o vklade do katastra, počas ktorého do 30 dní od prijatia návrhu rozhodne o zápise vlastníckeho práva, resp. o jeho zamietnutí.
Podanie návrhu na vklad a následne prebiehajúce konanie o návrhu na vklad do katastra ešte stále kupujúcemu nedáva právo predmetný byt predať. S predajom musí počkať na schválenie tohto vkladu a s tým súvisiaci zápis vlastníckeho práva. Ak príslušný katastrálny úrad konanie nezamietne ani nepozastaví, na rad prichádza spomínaný vklad do katastra. V rámci neho je kupujúci zapísaný na list vlastníctva ako nový vlastník, čím sa oficiálne stáva majiteľom bytu. Odo dňa tohto zápisu a oficiálneho nadobudnutia bytu môže nakladať so svojím nehnuteľným majetkom v rámci zákonom stanovených práv podľa uváženia. V okamžitom predaji bytu mu tak nebude brániť žiadna právna prekážka.
Ponuka na predaj bytu: Možná aj pred oficiálnym nadobudnutím
Aj keď predmetný byt sa nemôže predať skôr, než kataster urobí vklad, kupujúci ho môže dať do ponuky na predaj vopred. Zákon takýto krok súvisiaci s prezentáciou bytu na predaj nijako neobmedzuje. Pokiaľ sa kupujúci dohodne s predávajúcim, ponuka môže byť spustená hneď po dohode. Uviesť sa môže na akýchkoľvek dostupných portáloch, ktoré umožňujú inzerovať predaj bytov. V prípade záujmu by však kupujúci mal upozorniť záujemcu, že byt je zatiaľ v štádiu predaja a čaká sa na oficiálne uzavretie tohto procesu vkladom vlastníckeho práva do katastra.
Pre rýchlejšie a transparentnejšie zvládnutie celého procesu kúpy bytu či inej nehnuteľnosti vrátane vkladu do katastra sú k dispozícii služby realitnej kancelárie. Tá sa zároveň postará o vytvorenie ponuky bytu na predaj vrátane jej prezentácie, ktorá pomôže novému majiteľovi nájsť záujemcu o danú nehnuteľnosť v najkratšom možnom čase. Realitná kancelária zároveň prevezme plnú zodpovednosť za následný predaj bytu so všetkým, čo k realitnému obchodu patrí, čím odbremení majiteľa bytu od všetkých administratívnych povinností a urýchli celý priebeh transakcie.
Administratívne úkony po prevzatí nehnuteľnosti
Po úspešnej kúpe nehnuteľnosti vás čaká niekoľko administratívnych úkonov spojených s preberaním nehnuteľnosti a prípadnou zmenou bydliska.
Preberací protokol k bytu: Ide o dokument, v ktorom sa spisujú stavy meračov energií a ich evidenčné čísla (čo sa bude hodiť pri ročnom zúčtovaní energií a vyrovnaní sa s predchádzajúcim majiteľom). Presne sa určí, aké a koľko kusov kľúčov od bývalého majiteľa preberáte (aj napriek tomu, že zámky sa odporúčajú po kúpe vymeniť). V tomto protokole je vhodné uviesť aj celkový stav bytu, v akom ho preberáte. Preberací protokol obsahuje kontaktné údaje na obe zmluvné strany a potvrdzuje sa podpisom kupujúceho aj predávajúceho.
Nahlásenie zmeny vlastníka správcovi bytového domu: Tento krok je špecifický práve pre kúpu bytu, nakoľko každý byt je v správe nejakej spoločnosti alebo spoločníkov vlastníkov bytov. Zatiaľ čo sa predchádzajúci majiteľ u správcu bytového domu odhlási, vy ako nový majiteľ sa musíte čo najskôr prihlásiť. Prihlásením sa zároveň zaväzujete k zmluve s príslušným správcom, môžete nastaviť aj nové zálohové platby za energie a to podľa nového počtu osôb užívajúcich byt.
Prepis energií: Elektrárne, plynárne a vodárne… mení sa majiteľ bytu a teda aj odberateľ energií. Najrýchlejšie prepis vybavíte tak, že pôjdete na pobočky príslušných inštitúcií spolu s predchádzajúcim majiteľom a naraz sa tak jeden z odberu odhlási a druhý prihlási. Ak túto povinnosť každý vybavuje osobitne, nový majiteľ bytu sa k odberu energií po odhlásení predchádzajúceho musí prihlásiť do 5 dní. Prepis energií vo väčšine prípadov už možno vybaviť aj elektronicky alebo cez telefón.
Zmena trvalého bydliska: Tento úkon nie je zo zákona povinný. Môžete totiž kupovať investičný byt alebo si chcete nechať trvalý pobyt napríklad u rodičov. Každý občan však musí mať nahlásenú adresu trvalého pobytu. Ak však byt kupujete s úmyslom v ňom bývať a v meste, v ktorom pôsobíte, je vhodné trvalý pobyt zmeniť na adresu vášho nového bytu. S tým sa však spája celý rad ďalších povinností. Tým hlavným je zmena na občianskom preukaze. Zmenu trvalého pobytu vybavíte na miestnom mestskom alebo obecnom úrade. Pri zmene trvalého pobytu budete potrebovať dokument potvrdzujúci vaše vlastnícke právo k miestu, ktoré chcete uviesť ako váš trvalý pobyt (musí to byť stavba so súpisným číslom).
Poplatok za komunálny odpad: Na mestskom alebo obecnom úrade obce, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza, musíte oznámiť zmenu majiteľa a tak aj platcu komunálneho odpadu.
Priznanie k dani z nehnuteľnosti: Túto povinnosť voči obci alebo mestu musíte splniť do 31. januára nasledujúceho roka, od ktorého ste sa stali majiteľom nehnuteľnosti. Na základe tohto priznania vám obec/mesto vyrubí daň za byt, ktorá sa platí vždy na rok dopredu.
Rekonštrukcie: Mať byt alebo dom podľa svojich predstáv neraz vyžaduje aj stavebné úpravy. Ani tieto sa nezaobídu bez oznamovania či povolení. Oznamovať nemusíte výmenu okien, podlahy, maľovanie či výmenu vstavaného nábytku. Zmena dispozície (bez zásahu do nosných priečok), či murovanie jadra už podlieha oznamovacej povinnosti príslušnému stavebnému úradu.
Vidíte, že kúpiť nehnuteľnosť nie je len tak a vybaviť si financie či podpísať zmluvu je len jedným z krokov. Istota, že máte všetko splnené, ale aj možnosť opýtať sa, aj na to môžete využiť svojho realitného makléra.