Kúpa nehnuteľnosti je významným životným krokom, ktorý by mal prinášať istotu a spokojnosť. Avšak, niekedy sa môžu objaviť nepríjemné situácie, kedy sa po uzatvorení kúpnej zmluvy a prevzatí nehnuteľnosti prejavia skryté vady. V takýchto prípadoch je nevyhnutné poznať svoje práva a postupy, ako ich efektívne uplatniť. Tento článok sa zameriava na situácie, kedy predávajúci kupujúceho neupozornil na existujúce vady nehnuteľnosti, alebo ho dokonca ubezpečil, že nehnuteľnosť je bez akýchkoľvek nedostatkov.
Notifikačná povinnosť predávajúceho a definícia vady
Základným kameňom zodpovednosti predávajúceho je tzv. notifikačná povinnosť, ktorá vyplýva z príslušných ustanovení Občianskeho zákonníka. Podľa § 596 Občianskeho zákonníka je predávajúci povinný upozorniť kupujúceho na všetky vady nehnuteľnosti, o ktorých má vedomosť. Je dôležité pochopiť, čo sa v právnom zmysle považuje za vadu. Vadou sa rozumie všetko, čo znižuje možnosti použitia veci, jej všeobecnú upotrebitelnosť alebo čo vec akokoľvek znehodnocuje. Súdna prax túto definíciu ďalej rozširuje a vadu veci definuje ako neexistenciu takej vlastnosti veci, ktorá sa pri veci určitého druhu, veku a ceny všeobecne predpokladá, a v dôsledku ktorej je možnosť využitia podstatne znížená.
Kľúčovým aspektom tejto povinnosti predávajúceho je jeho vedomosť o existencii vady. Toto platí bez ohľadu na to, či ide o faktickú alebo právnu vadu, prípadne či je vada zjavná alebo skrytá. Predávajúci zodpovedá za vady, na ktoré neupozornil, a ktoré existovali v čase plnenia, teda v čase uzatvorenia kúpnej zmluvy. Toto platí bez ohľadu na to, že sa vada prejavila až neskôr.
Práva kupujúceho pri skrytých vadách
V prípade, že predávajúci neupozorní na vady, ktoré existovali v čase predaja, kupujúci má k dispozícii niekoľko právnych možností, ako sa domôcť svojich nárokov. Odpoveď na tieto možnosti možno nájsť v ustanovení § 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka.
Právo na primeranú zľavu z kúpnej ceny: V prípade zistenia vád, na ktoré predávajúci neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z kúpnej ceny. Určenie výšky tejto zľavy si v praxi vyžaduje kvalifikovaný prístup. Je vhodné napríklad prostredníctvom znaleckého posudku stanoviť náklady na opravu danej vady. Táto zľava by mala reflektovať mieru znehodnotenia nehnuteľnosti v dôsledku vady.
Právo odstúpiť od zmluvy: V závažnejších prípadoch, kedy zamlčané vady spôsobia nemožnosť užívania nehnuteľnosti, má kupujúci právo od kúpnej zmluvy odstúpiť. V prípade odstúpenia od zmluvy si strany musia vrátiť navzájom poskytnuté plnenia v zmysle ustanovení o bezdôvodnom obohatení. To znamená, že predávajúci by musel kupujúcemu vrátiť celú zaplatenú kúpnu cenu a kupujúci by musel vrátiť nehnuteľnosť.
Dôležitým aspektom je aj situácia, kedy predávajúci kupujúceho ubezpečil, že nehnuteľnosť nemá vady, a toto tvrdenie sa ukáže ako nepravdivé. V takomto prípade má kupujúci právo odstúpiť od zmluvy bez ohľadu na to, o aký charakter vád nehnuteľnosti ide. Nie je teda právne relevantné, či vady spôsobujú neupotrebiteľnosť nehnuteľnosti alebo nie. Toto právo vyplýva z ust. § 597 ods. 2 Občianskeho zákonníka.
Proces uplatnenia nárokov a lehota
Predtým, ako sa kupujúci obráti na súd, musí bez zbytočného odkladu uplatniť svoje práva u predávajúceho. To znamená, že je potrebné predávajúceho informovať o zistených vadách a požadovať nápravu. Ak uplatnenie vád u predávajúceho neviedlo k mimosúdnemu vyriešeniu veci, kupujúci sa môže svojich nárokov domáhať na súde.
Zákon stanovuje aj časové obmedzenie pre uplatnenie týchto práv. Kupujúci sa môže svojich nárokov zo zodpovednosti za vady domáhať na súde, len ak vady vytkol predávajúcemu najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia veci. Obdobne to platí aj v prípade práva na náhradu nevyhnutných nákladov, ktoré kupujúcemu vznikli v súvislosti s uplatnením jeho práv u predávajúceho.
Administratívne kroky po kúpe bytu
Okrem riešenia prípadných vád je po kúpe bytu nevyhnutné vykonať aj radu administratívnych krokov, ktoré zabezpečia hladký prechod vlastníctva a užívania nehnuteľnosti.
Preberací protokol: Po podpísaní kúpnej zmluvy je kľúčové spísať s predávajúcim preberací protokol. Tento dokument by mal detailne zaznamenať stav bytu a stav meračov energií (elektrina, plyn, voda). Tento protokol slúži aj ako podklad pri komunikácii so správcom bytového domu.
Kontaktovanie správcu bytového domu: Samotnou kúpou bytu sa kupujúci zaväzuje pristúpiť k zmluve s príslušným správcom bytového domu alebo sa stať členom spoločenstva vlastníkov bytov. U správcu si môžete dohodnúť výšku mesačných zálohových platieb, ktorá bude zodpovedať vašim potrebám a počtu osôb užívajúcich byt. Pri komunikácii so správcom predložte kúpnu zmluvu, návrh na vklad do katastra nehnuteľností a spomínaný preberací protokol.
Prepis odberu energií: Pôvodný vlastník nehnuteľnosti má povinnosť odhlásiť sa z odberu energií (elektrická energia, plyn, voda). Nový majiteľ sa naopak musí prihlásiť. Tento proces je najlepšie absolvovať spoločne s predchádzajúcim majiteľom. Každý dodávateľ energií má svoje špecifické postupy, ktoré je vhodné vopred zistiť (niekedy je možné vybavenie telefonicky alebo elektronicky). Stavy meračov zapísané v preberacom protokole sú v tomto kroku nevyhnutné.
- Elektrická energia: Pri fyzických osobách je možné často vybaviť prepis telefonicky alebo vyplnením žiadosti o zmenu odberateľa. Pre právnické osoby je nutná osobná návšteva pobočky.
- Plyn: Zmeny pri odbere plynu sa zvyčajne riešia písomne prostredníctvom žiadosti o zmenu odberateľa.
Nahlásenie zmeny trvalého pobytu: Po presťahovaní sa do nového bytu je vašou zákonnou povinnosťou nahlásiť zmenu trvalého pobytu na príslušnom obecnom alebo mestskom úrade. Tento krok je potrebné vykonať do 30 dní od zmeny.
Nové doklady totožnosti: Po zmene trvalého pobytu budete potrebovať nový občiansky preukaz. O jeho vydanie môžete požiadať na príslušnom oddelení dokladov Okresného dopravného inšpektorátu.
Informovanie zamestnávateľa a poisťovní: Ak ste zamestnaný, máte povinnosť oznámiť vášmu zamestnávateľovi zmenu adresy do 8 dní. Zamestnávateľ následne komunikuje túto zmenu so Sociálnou poisťovňou. Ak ste živnostník, rovnako máte povinnosť oznámiť zmenu trvalého pobytu Sociálnej poisťovni do 8 dní. Hoci zmena trvalého pobytu od 1. januára 2017 už nemusí byť oznamovaná zdravotnej poisťovni, odporúča sa tak urobiť kvôli efektívnejšej budúcej komunikácii.
Úhrady za služby:
- Poplatky za komunálny odpad: Ohlasovacia povinnosť sa týka aj poplatku za komunálny odpad, ktorý je potrebné nahlásiť do 30 dní.
- Daň z nehnuteľnosti: K novému bytu musíte podať daňové priznanie na mestskom alebo obecnom úrade najneskôr do 31. januára nasledujúceho roka. Dátum 1. január je rozhodujúci pre platenie dane z nehnuteľnosti na daný rok - kto je v tento deň zapísaný v katastri nehnuteľností, ten musí podať priznanie a zaplatiť vyrubenú daň. Priznanie k dani z nehnuteľnosti sa podáva pri akejkoľvek zmene v liste vlastníctva (predaj, kúpa, zmena podielov, zmena druhu/účelu, zmena v bezpodielovom vlastníctve manželov, kolaudácia či stavebné povolenie).
- Úhrady za Rozhlas a televíziu (RTVS): V súvislosti so zmenou financovania verejnoprávneho rozhlasu a televízie k 1. júlu 2023 boli poplatky zrušené. Povinnosť platiť úhradu RTVS tak zanikla k 30. septembru 2023.
Hypotekárny úver: Ak ste byt kupovali prostredníctvom hypotekárneho úveru, je samozrejmosťou, že sa zmena vlastníctva týka aj vašej banky.
Internet, telefón, káblová televízia: V prípade týchto služieb máte viacero možností. Môžete sa dohodnúť s predávajúcim na prepise zmluvy na vaše meno, alebo si môžete zrušiť pôvodné služby a objednať nové.
Nesplnenie povinností zo strany predávajúceho
V praxi sa môžu vyskytnúť aj situácie, kedy predávajúci po uzatvorení kúpnej zmluvy nesplní niektoré svoje povinnosti. Tieto situácie síce vo väčšine prípadov neohrozujú vlastnícke právo kupujúceho, ale môžu skomplikovať prevzatie nehnuteľnosti alebo následné platby.
Predávajúci neodhlásil trvalý pobyt: Táto situácia je skôr kozmetickou vadou. Problémom je predovšetkým pre predávajúceho, ktorému môžu naďalej chodiť zásielky na neaktuálnu adresu. Nový majiteľ môže bývalého vlastníka písomne vyzvať k odhláseniu. V prípade nereakcie ho môže odhlásiť sám na príslušnom mestskom alebo obecnom úrade.
Predávajúci neodhlásil odber energií: Ani toto nie je priamy problém pre nového majiteľa. Platby za energie budú naďalej evidované na meno predávajúceho. Niektorí dodávatelia umožňujú prepísanie odberu aj bez prítomnosti bývalého vlastníka. V opačnom prípade je možné predávajúceho písomne alebo telefonicky vyzvať k náprave.
Predávajúci neuvoľnil predmetný byt: Táto situácia je už vážnejšia, pretože bráni novému majiteľovi v užívaní nehnuteľnosti, za ktorú zaplatil. Predávajúci je povinný byt v dohodnutom termíne uvoľniť a odovzdať kľúče. Pokiaľ bývalý majiteľ nereaguje na opakované výzvy, k jeho vysťahovaniu môže dôjsť prostredníctvom polície, avšak len v prípade, že je zmena vlastníckych pomerov zapísaná na katastri a kupujúci má oficiálny právny nárok na užívanie bytu.
Predávajúci chce odstúpiť od zmluvy: Odstúpenie od kúpnej zmluvy zo strany predávajúceho je komplikovaný právny proces. Predávajúci musí preukázať dôvody, pre ktoré nie je schopný dodržať podmienky zmluvy. Takéto situácie často končia na súde. Kupujúci, ktorý nechce o byt prísť, musí predložiť silné argumenty proti odstúpeniu, pričom je nevyhnutná právna asistencia.
Vrátenie kaucie pri ukončení nájmu
Hoci primárnym zameraním článku je kúpa bytu, častým sprievodným javom sú aj otázky týkajúce sa ukončenia nájomných vzťahov a vrátenia kaucie. V tejto súvislosti je dôležité zdôrazniť niekoľko kľúčových bodov:
Stav bytu pri odovzdaní: Podľa zákona a zvyčajne aj podľa nájomnej zmluvy sa má byt po ukončení nájomného vzťahu odovzdať prenajímateľovi v stave, v akom ho nájomca prevzal, s prihliadnutím na bežné opotrebenie. Pokyn prenajímateľa na maľovanie bytu pred odchodom, ak nie je výslovne dohodnutý v zmluve, nemá oporu v zákone.
Nekorektné konanie prenajímateľa: Ak prenajímateľ odmieta vrátiť kauciu z dôvodov, ktoré nie sú opodstatnené (napr. neopodstatnené požiadavky na maľovanie, alebo pripisovanie zodpovednosti za bežné opotrebenie), jeho konanie môže byť považované za protiprávne.
Postup pri nevrátení kaucie: V prípade, že prenajímateľ odmieta vrátiť kauciu, nájomca môže postupovať dvoma spôsobmi:
- Mimosúdna výzva: Prenajímateľa je možné písomne vyzvať na vrátenie kaucie, upozorniť na možnosť súdneho vymáhania a s tým spojené finančné náklady.
- Súdne vymáhanie: Ak mimosúdna výzva nevedie k výsledku, je možné podať návrh na súd. Pre úspešné vymáhanie je nevyhnutné mať k dispozícii nájomnú zmluvu a prípadné dôkazy o stave bytu.
Oprava elektrických rozvodov: Ak nájomca na vlastné náklady vykoná nevyhnutné opravy (napr. havarijný stav elektrických rozvodov), ktoré prenajímateľ nezabezpečil napriek upozorneniu, má právo na náhradu vynaložených nákladov.
Bežné opotrebenie vs. škoda: Je dôležité rozlišovať medzi bežným opotrebením, ktoré je prirodzeným dôsledkom užívania bytu, a škodou, za ktorú nájomca zodpovedá. Diery po žalúziách, nábytku na stenách, alebo šmuhy po nábytku sú zvyčajne považované za bežné opotrebenie.
Zodpovednosť za vady pri predaji pozemkov a iných majetkov
Princípy zodpovednosti za vady sa nevzťahujú len na byty, ale aj na iné typy nehnuteľností, ako sú pozemky, či dokonca na predaj hnuteľných vecí.
Predaj pozemku bez podpisu všetkých vlastníkov: Ak bol pozemok predaný, ale kúpno-predajná zmluva nebola riadne uzavretá (napr. chýbajú podpisy všetkých bývalých majiteľov), nový majiteľ môže žiadať vrátenie všetkých platieb titulom bezdôvodného obohatenia, pretože k riadnemu prevodu vlastníckeho práva nedošlo.
Napadnutie prevodu majetku: V prípadoch, kde došlo k nátlaku pri uzatváraní zmlúv (napr. zmluva o doživotnom zaopatrení, kde sa obdarovaný správa k darcovi v hrubom rozpore s dobrými mravmi), môže byť možné zmluvu napadnúť. V prípade kúpnej zmluvy by porušenie povinnosti opatrovania mohlo viesť k odstúpeniu od zmluvy. Pri darovacej zmluve môže darca požadovať vrátenie daru, ak obdarovaný hrubo porušuje dobré mravy.
Základnou zásadou v súkromnom práve je zmluvná voľnosť. To znamená, že dohody, na ktorých sa zmluvné strany slobodne dohodnú, sú platné. Avšak, existujú zákonné ustanovenia, ktoré chránia kupujúcich pred nekalými praktikami predávajúcich a zabezpečujú spravodlivé riešenie v prípade vzniku problémov. Možno ste sa stretli s tým, že ste kúpili nehnuteľnosť s tým, že predávajúci Vás neupozornil na žiadne vady, prípadne Vás aj ubezpečil, že nehnuteľnosť je bez vád. Podľa ust. § 596 Občianskeho zákonníka vyplýva tzv. notifikačná povinnosť predávajúceho, podľa ktorej je predávajúci povinný upozorniť kupujúceho na všetky vady (nielen) nehnuteľnosti, o ktorých má vedomosť. Vadou sa pritom rozumie všetko, čo znižuje možnosti použitia veci, jej upotrebenia alebo čo vec akokoľvek znehodnocuje. Súdna prax vadu veci definovala ako neexistenciu takej vlastnosti veci, ktorá sa pri veci určitého druhu, veku a ceny všeobecne predpokladá a v dôsledku ktorej je možnosť využitia podstatne znížená. Dôležitým aspektom tejto povinnosti predávajúceho je, že ten musí o existencii vady vedieť, a to bez ohľadu na to, či ide o faktickú alebo právnu vadu, resp. zjavnú alebo skrytú vadu. Taktiež platí, že predávajúci zodpovedá za vady, na ktoré neupozornil, a ktoré existovali v čase plnenia, teda v čase uzatvorenia zmluvy. To platí bez ohľadu na to, že sa vada prejavila neskôr. Odpoveď možno nájsť aj v ustanovení § 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka. V prípade bodu (i) platí, že kupujúci má právo na primeranú zľavu z kúpnej ceny. V prípade bodu (ii) môže kupujúci od zmluvy dokonca odstúpiť. V prípade odstúpenia od zmluvy si musia strany vrátiť navzájom poskytnuté plnenia v zmysle ustanovení zákona o bezdôvodnom obohatení, preto predávajúci by musel kupujúcemu vrátiť celú kúpnu cenu. Ako sme uviedli vyššie, ak zamlčané vady spôsobia nemožnosť užívania nehnuteľnosti, kupujúci má právo od zmluvy odstúpiť. Pokiaľ však predávajúci kupujúceho ubezpečil, že nehnuteľnosť nemá vady a toto tvrdenie sa ukáže ako nepravdivé, kupujúci má právo odstúpiť od zmluvy bez ohľadu na to, o aký charakter vád nehnuteľnosti ide (tzn. už nie je právne relevantné, či vady spôsobia neupotrebiteľnosť nehnuteľnosti alebo nie). Uvedené vyplýva z ust. § 597 ods. 2 Občianskeho zákonníka. V zmysle vyššie uvedeného môže kupujúci uplatniť voči predávajúcemu svoj nárok na zaplatenie primeranej zľavy z kúpnej ceny. V praxi je vhodné pri určovaní výšky primeranej zľavy z kúpnej ceny kvalifikovaným spôsobom ustáliť napr. náklady na opravu vady (napr. znaleckým posudkom). V zmysle ust. § 598 Občianskeho zákonníka môže kupujúci uplatniť nárok na náhradu nevyhnutných nákladov. Vady musí kupujúci uplatniť u predávajúceho bez zbytočného odkladu. Práva zo zodpovednosti za vady sa môže kupujúci domáhať na súde, len ak vady vytkol najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia veci. V prvom rade platí, že kupujúci musí bez zbytočného odkladu uplatniť vady u predávajúceho. Pokiaľ uplatnenie vád u predávajúceho neviedlo k mimosúdnemu vyriešeniu veci, kupujúci sa môže svojich nárokov domáhať na súde za predpokladu, že vady vytkol najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia veci. Obdobne to platí aj v prípade práva na náhradu nevyhnutných nákladov.
Kúpili ste nehnuteľnosť a na tej sa dodatočne objavili vady? Uplatnite svoje nároky zo zodpovednosti za vady. Vada. Toto slovo pravdepodobne nechce počuť žiaden kupujúci, či už ide o mobilný telefón alebo ktorúkoľvek inú vec, ktorú kupuje. Aj na nehnuteľnosti, ktorú sa niekto snaží kúpiť, sa môžu vyskytnúť vady, avšak tu treba uviesť, že kúpno-predajný proces nehnuteľnosti je transakcia v hodnote rádovo desiatkach až stovkách tisíc a viac, a to stavia pozíciu vád do úplne iného rozmeru. Preto si dnes o vadách na nehnuteľnosti niečo povieme a spoločne sa pozrieme, ako to celé je. Hovoriť však budeme o „Faktických vadách“, kedy ide o funkčné defekty na nehnuteľnostiach. Druhou kategóriou vád sú totižto „Právne vady“ kedy ide o rôzne bremená alebo ťarchy viažuce sa na danú nehnuteľnosť.
Vady sa delia na dve hlavné skupiny podľa času, v ktorom sa o nich kupujúci dozvedel, na „Zjavné vady“ a „Dodatočne zistené vady“. Zjavné vady sú tie, ktoré môžete pri obhliadke nehnuteľnosti zistiť „voľným“ okom. Medzi tieto vady na nehnuteľnostiach typu byt alebo dom môžu patriť rôzne plesne na stenách, praskliny, zničená podlaha, poškodené okná, steny a iné. V súvislosti s pozemkom to zasa môžu byť napríklad kopy hliny na pozemku, staré základy objektu, ktorý tam predtým stál, stromy a kríky, ktoré na pozemku narástli a je ich treba odstrániť a pod. Pre predávajúceho je dôležité, aby mal tieto vady definované a kupujúceho s nimi oboznámil. Mali by byť aj súčasťou kúpnej zmluvy, pretože ak s nimi bude kupujúci súhlasiť svojim podpisom kúpnej zmluvy, nemôže sa už domáhať náhrady a zároveň predávajúci stráca za tieto vady zodpovednosť. Dodatočné zistené vady (ďalej v článku len tzv. „skryté vady“) sú druhá skupina vád. Sú to všetky vady, ktoré budúci kupujúci nedokáže zistiť „voľným okom“ pri obhliadke nehnuteľnosti, a čo je dôležité, vyšli najavo až neskôr - dodatočne po kúpe nehnuteľnosti. Predávajúci za skryté vady nesie zodpovednosť až vo chvíli, kedy ide o takú vadu, na ktorú kupujúceho behom procesu kúpy nehnuteľnosti neupozornil. Samozrejme tu nepatria vady, ktoré dodatočne vzniknú až po kúpe nehnuteľnosti, ale len tie, ktoré už existovali v čase podpisu kúpnej zmluvy. Medzi takéto vady patria napríklad nefunkčný vykurovací kotol alebo radiátory (nehnuteľnosť sa predá v lete, ale túto skutočnosť zistí kupujúci až cez zimu), poškodená izolácia nehnuteľnosti, ktorá vlhne alebo zateká, spráchnivené strešné trámy - čiže problémová strecha, tepelné mosty a pod.
V prípade, ak má nehnuteľnosť dodatočne zistené vady, tak má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny, ktorá zodpovedá povahe a rozsahu vady. Ak by však išlo o vadu, ktorá by robila vec neupotrebiteľnou, tak kupujúci má právo odstúpiť od zmluvy. Vada robí vec neupotrebiteľnou vtedy, ak má trvalý neodstrániteľný charakter a pre túto vadu nemožno vec užívať dohodnutým alebo obvyklým spôsobom. Kupujúci musí uplatniť u predávajúceho vadu bez zbytočného odkladu, teda ihneď po tom ako vadu zistil, najneskôr však do 24 mesiacov od prevzatia nehnuteľnosti. V prípade, že sa nedohodnete, riešením je podať návrh na súd, kde na základe znal. posudku.
tags: #kupil #som #byt #ktorymavady