Kúpa nehnuteľnosti je významným krokom v živote každého jednotlivca či páru. V prípade manželov, ktorí chcú nadobudnúť byt do výlučného vlastníctva počas trvania manželstva, napriek tomu, že nie je zrušené bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM), je situácia špecifická a vyžaduje si dôkladné pochopenie právnych aspektov. Tento článok sa zameriava na možnosti a postupy, ako môže jeden z manželov alebo obaja spoločne získať byt do výlučného vlastníctva, prípadne ako sa riešia komplikovanejšie situácie súvisiace s družstevnými bytmi a vysporiadaním majetku.
Nadobúdanie majetku v manželstve a bezpodielové spoluvlastníctvo
Uzatvorením manželstva vzniká bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM). Do BSM patrí (až na výnimky zakotvené v Občianskom zákonníku) všetko, čo môže byť predmetom vlastníctva a čo nadobudol niektorý z manželov za trvania manželstva. Nezáleží na tom, či je na liste vlastníctva (LV) napísaný len jeden z vás. Toto pravidlo platí pre všetky veci, vrátane nehnuteľností. Zjednodušene povedané, BSM je všetok majetok, ktorý manželia nadobudli spoločne počas trvania manželstva.
Existujú však dôležité výnimky. Veci osobnej povahy, napríklad oblečenie či osobná kozmetika, nepatria do BSM. Rovnako tak majetok nadobudnutý dedením alebo darovaním jedným z manželov zostáva v jeho výlučnom vlastníctve. Ak teda predávate byt, ktorý ste zdedili po rodičoch, môžete ho predať sami.
Zúženie rozsahu BSM počas manželstva
Napriek tomu, že nemáte zrušené BSM, je možné aj počas trvania manželstva nadobudnúť vec (aj nehnuteľnosť) jedným z manželov do výlučného vlastníctva. Podľa ustanovenia § 143a Občianskeho zákonníka sa môžu manželia počas trvania manželstva dohodnúť na zúžení zákonom určeného rozsahu BSM. Tzn., že sa môžete s Vaším manželom dohodnúť na tom, že konkrétny byt, napriek tomu, že ho kupujete počas trvania manželstva, nebude patriť do BSM.
Na to, aby takáto dohoda bola platná, musí spĺňať zákonné predpoklady upravené v ustanovení § 143a ods. 3 OZ. Podmienkou pre platnosť takejto dohody je jej spísanie formou notárskej zápisnice. Na základe toho Vám odporúčam vyhľadať notára vo Vašom okolí, súčasne s Vaším manželom sa dostaviť k nemu a uzatvoriť priamo pred ním predmetnú dohodu, ktorú on spíše vo forme notárskej zápisnice. Notár tak potvrdí platnosť a právnu záväznosť vašej dohody o zúžení BSM na konkrétnu nehnuteľnosť.
Družstevné bývanie: Špecifický prípad
Záujem o družstevné bývanie v Európe rastie. Družstevné bývanie predstavuje alternatívu k tradičnej kúpe nehnuteľnosti do osobného vlastníctva. Člen družstva sa podieľa na splácaní úveru bytového družstva a má právo užívať svoj byt, zatiaľ čo spoločné priestory sú spravované kolektívne cez profesionálneho správcu. Úver od banky si berie družstvo. Jeho členovia do vzťahu s bankou nevstupujú a tá preto neposudzuje ich príjmy. Pri družstevnom bývaní nie je dôležitý váš vek. Svoj podiel v družstve môžete kedykoľvek predať alebo previesť na inú osobu. Zvyšnú časť ceny bytu splácate družstvu postupne vo forme mesačných platieb.
K nadobudnutiu družstevného bytu v praxi dochádza tak, že po nadobudnutí členského podielu v bytovom družstve vznikne právo na pridelenie družstevného bytu, dôjde k uzavretiu dohody o užívaní družstevného bytu, pričom užívateľ uhrádza mesačné platby a po uplynutí určitej doby má nárok na kúpu bytu za zostatkovú hodnotu.
Družstevný byt a BSM: Kedy vzniká spoločné vlastníctvo?
Zaujímavá situácia môže nastať, keď manželia alebo niektorý z manželov počas trvania manželstva nadobudnú vlastnícke právo k pôvodne družstevnému bytu, na základe toho, že len jeden z manželov mal v bytovom družstve členský podiel ešte pred uzavretím manželstva.
Ak manžel, ktorý nadobudol členský podiel v bytovom družstve pred uzavretím manželstva, pri kúpe bytu prejaví záujem zahrnúť byt do BSM, môže ako kupujúci figurovať aj druhý manžel. Pokiaľ by sa neskôr BSM vyporiadavalo, bolo by potrebné zohľadniť, že k nadobudnutiu bytu došlo na základe členského podielu v bytovom družstve, ktorý bol vo výlučnom vlastníctve iba jedného z manželov. V takom prípade sa uplatní ustanovenie § 150 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého platí, že ak jeden z manželov niečo investoval do spoločnej veci (napríklad do nadobudnutia bytu) počas manželstva zo svojho, potom má právo požadovať náhradu.
Pokiaľ by byt nadobudol do výlučného vlastníctva manžel, ktorý pred uzavretím manželstva disponoval členským podielom, bolo by zas potrebné zohľadniť, či na úhradu časti platieb alebo zostatkovej/kúpnej ceny nevynaložil aj peňažné prostriedky, ktoré patrili do BSM. V takom prípade by druhému manželovi vznikol nárok na náhradu.
Prevod družstevného bytu do osobného vlastníctva
Prevod družstevného bytu sa realizuje na základe písomnej dohody (zmluvy) o prevode práv a povinností spojených s členstvom v bytovom družstve. Vzor tejto dohody vám dá každé družstvo na požiadanie. Pri prevode členských práv sa postupuje podľa § 230 Obchodného zákonníka. Keďže podrobnosti prevodu môžu určovať aj stanovy bytového družstva, podľa § 685 ods. 2 Občianskeho zákonníka zmluvu o nájme družstevného bytu možno uzavrieť len za podmienok upravených v stanovách bytového družstva.
Pred prevodom je dôležité na bytovom družstve preveriť, či predávajúci nemá nedoplatky, pre ktoré by družstvo byt nepreviedlo. Väčšina družstiev vyžaduje pre prepis prílohu k dohode o prevode členských práv a povinností, ktoré tvorí dodatok k tejto zmluve.
Ak plánujete požiadať družstvo o odkúpenie bytu do osobného vlastníctva, preverte si na družstve, aká je zostatková hodnota anuity bytu, ktorý chcete nadobudnúť. Anuita je vlastne celková hodnota bytu, ktorú nájomca postupne spláca. Ak chcete byt odkúpiť, musíte družstvu túto zostatkovú hodnotu anuity zaplatiť. Bytové družstvo nemôže brániť svojim nájomníkom odkúpiť byty do vlastníctva a po požiadaní by vám malo umožniť byt odkúpiť.
Pri prevode družstevného bytu sa prevodom členských práv a povinností v bytovom družstve stávate členom družstva a získate nájomnú zmluvu k bytu. Osobné vlastníctvo bytu znamená, že byt bude predstavovať Vaše vlastnícke právo, ktoré môžete prenášať, darovať, alebo predávať podľa Vašich predstáv. Pri osobnom vlastníctve by vaše deti dedili byt priamo ako nehnuteľnosť, nie len členstvo v družstve a právo na užívanie bytu.
Investície do spoločného majetku a ich vysporiadanie
Plánujete kúpu spoločného bytu a každý z vás prispeje inou časťou kúpnej ceny v hotovosti, pričom zvyšok pokryje hypotéka? V prípade rozvodu súd zohľadní, kto koľko do bytu investoval. Ak je byt v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (BSM), automaticky patrí každému polovica. Avšak podľa § 150 Občianskeho zákonníka je možné uplatniť nárok na vyrovnanie za investície zo svojich prostriedkov na spoločný majetok.
Takže, ak sa preukáže, že ste investovali viac ako váš manžel, môžete žiadať, aby to súd zohľadnil pri vyrovnaní. V prípadoch, keď ste investovali výrazne viac, máte možnosť uzavrieť dohodu s manželom o pomernom rozdelení majetku podľa príspevkov. Ak nedosiahnete dohodu, súd môže pri rozvode zohľadniť aj tieto investície.
Je však dôležité myslieť na infláciu. Napríklad, keby ste pred 30 rokmi investovali 100 000 korún, pričom hodnota bytu mohla byť 300 000 korún, tak ste síce investovali 1/3, ale pri vysporiadaní o 30 rokov to už nebude 1/3, pretože taký byt stojí teraz 150 000 eur a vaša investícia 3 000 eur (v prepočte na eurá) je len 1/50-tina ceny. Súd zaráta 3 000 eur a nie 1/3. Tento stav tu máme na Slovensku žiaľ.
Súdime sa o majetok po rozvode | JUDr. Milan Ficek - Právna poradňa Ficek & Partners #05
Vysporiadanie BSM po rozvode a spoločný nájom družstevného bytu
V prípade rozvodu a majetkového vyrovnania je dôležité pochopiť, že ak po uplynutí troch rokov od rozvodu nedošlo k vyporiadaniu bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM), podľa § 149 ods. 4 Občianskeho zákonníka nastáva právna domnienka, že hnuteľné veci prešli do výlučného vlastníctva toho z manželov, ktorý ich používal, a nehnuteľnosti prešli do podielového spoluvlastníctva.
Pre vyporiadanie hodnoty členského podielu v družstve by ste najprv museli zrušiť právo spoločného nájmu bytu a určiť, ktorý z vás bude výlučným členom družstva a nájomcom bytu. Ak sa nemôžete dohodnúť mimosúdne, rieši sa to súdne. V rámci dohody alebo súdneho rozhodnutia môžete potom žiadať o finančné vyporiadanie, pričom podiely nemusia byť rovnaké.
Spoločný nájom družstevného bytu manželmi upravujú stanovy bytového družstva. Ak sa za trvania manželstva manželia alebo jeden z nich stane nájomcom bytu, vznikne spoločný nájom bytu manželmi a spoločné členstvo manželov v družstve. Ak sa niektorý z manželov stal nájomcom bytu pred uzavretím manželstva, vznikne obom manželom spoločný nájom bytu uzavretím manželstva. Určujúcim termínom pre vznik spoločného nájmu a spoločného členstva je dátum prevzatia bytu.
Bežné záležitosti, ktoré sa týkajú spoločného nájmu družstevného bytu manželmi, môže vybavovať každý z manželov. V ostatných prípadoch je potrebný súhlas oboch manželov, inak je právny úkon neplatný. Právo spoločného nájmu družstevného bytu manželmi zanikne rozvodom manželstva, dohodou rozvedených manželov, rozhodnutím súdu, smrťou jedného z manželov alebo zánikom nájmu družstevného bytu.
Predaj nehnuteľnosti v BSM a daňové dôsledky
Príjem z predaja nehnuteľnosti patriacej do bezpodielového spoluvlastníctva manželov sa zahrňuje do základu dane u každého z manželov v rovnakom pomere, ak sa manželia nedohodnú inak, a to len v prípade, že predmetnú nehnuteľnosť nemal nikdy zaradenú v obchodnom majetku ani jeden z manželov.
Ak jeden z manželov mal predmetnú nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku používanom na podnikanie, inú samostatnú zárobkovú činnosť alebo na prenájom, potom príjem z predaja tejto nehnuteľnosti dosiahnutý po jej vyradení z obchodného majetku zdaní ten z manželov, ktorý mal túto nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku ako posledný.
Pri predaji nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov zahrnutej do obchodného majetku, ktorú využívajú na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti obaja manželia, sa príjem z predaja rozdelí medzi oboch manželov v takom pomere, v akom nehnuteľnosť využívajú pri svojej činnosti.
Podľa § 9 ods. 3 zákona o dani z príjmov sa pri predaji nehnuteľnosti po zániku a vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov do doby vlastníctva nehnuteľnosti, ktorá je ustanovená v § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov, započítava aj doba, počas ktorej bola nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov.
Dôsledky dedenia pri predaji bytu
Manželia vlastnili byt v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov. Na základe dohody o vyporiadaní majetku manželov po rozvode byt pripadol manželke, pričom manželovi vyplatila podiel vo výške 120 000 eur. Manželia nadobudli byt kúpou do BSM v roku 2021 za 140 000 eur. V roku 2022 manželka zomrela. Časť bytu pripadajúcu na manželku zdedil manžel a dcéra, teda manžel po dedičskom konaní vlastnil spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti v 3/4 a dcéra spoluvlastnícky podiel v 1/4. V roku 2025 byt predali. V dedičskom konaní bola stanovená hodnota bytu na 150 000 eur.
Daňovník (manžel) v uvedenom prípade nadobudol časť bytu kúpou a časť bytu dedením, preto aj pri vyčíslovaní výdavkov je potrebné postupovať rozdielne. Do daňových výdavkov si môže zahrnúť 1/2 z kúpnej ceny zaplatenej pri obstaraní bytu kúpou v roku 2021, teda sumu 70 000 eur, a 1/4 z ceny určenej v uznesení o dedičstve, teda sumu 37 500 eur.
Riešenie špecifických situácií
V prípade, ak sa rozhodnete pre kúpu družstevného bytu, ale chcete, aby bol byt v budúcnosti súčasťou BSM, alebo aby bol vlastníctvom oboch manželov, je potrebné túto vôľu jasne prejaviť a zabezpečiť si právne podklady. Pôvodne vás oboch SBD mohlo predvolať na odkúpenie bytu, no neskôr mohlo zmeniť rozhodnutie a umožniť odkúpenie iba jednému z vás. V takom prípade je potrebné konzultovať s odborníkmi, ako postupovať, aby boli splnené vaše požiadavky.
Ak plánujete predať byt či dom, ktorý ste nadobudli počas manželstva, je to právne komplikovanejšia situácia ako bežný predaj. Odpoveď nie je vždy jednoduchá. Zatiaľ čo pri predaji auta sa súhlas nevyžaduje, pri nehnuteľnosti je situácia diametrálne odlišná. Podľa § 28 zákona č. 182/1993 Z. z. na to, aby ste predali spoločný byt, je nevyhnutné, aby ste mali súhlas aj vášho exmanžela. Ak však už od vášho rozvodu uplynuli tri roky, potom je váš byt v zmysle zákonnej domnienky vo vašom podielovom spoluvlastníctve.
Advokátska kancelária ako partner pri riešení komplexných situácií
Vzhľadom na špecifickosť a komplexnosť otázok týkajúcich sa BSM, družstevných bytov a vysporiadania majetku, je vždy vhodné obrátiť sa na odbornú právnu pomoc. Advokátske kancelárie poskytujú fundované odpovede, kvalitné služby a promptné riešenia, čím vám pomôžu predísť právnym chybám a dosiahnuť spravodlivé riešenie. Odporúčame vyhľadať advokáta, ktorý sa špecializuje na oblasť rodinného a nehnuteľnostného práva.