Vlastníctvo nehnuteľnosti a jej prípadné využívanie na podnikanie alebo prenájom prináša daňovníkom rôzne povinnosti a možnosti týkajúce sa dane z príjmov. Kľúčovým aspektom, ktorý ovplyvňuje zdanenie príjmu z predaja nehnuteľnosti, je jej zaradenie do obchodného majetku. Tento článok sa podrobne venuje situácii fyzickej osoby, ktorá dlhodobo vlastní byt využívaný na prenájom, mala ho zaradený v obchodnom majetku a teraz čelí otázkam súvisiacim s jeho predajom a daňovými dôsledkami. Zároveň poskytne prehľad o rôznych druhoch príjmov, ktoré môže fyzická osoba dosiahnuť, a ich zdaňovaní podľa slovenského daňového systému.
Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku a jeho dôsledky
Zákon o dani z príjmov definuje obchodný majetok ako majetok, ktorý daňovník používa na dosahovanie, zabezpečenie a udržanie svojich zdaniteľných príjmov. V prípade fyzickej osoby, ktorá prenajíma byt, je tento byt považovaný za súčasť obchodného majetku, ak ho aktívne využíva na túto činnosť a vedie o ňom príslušnú evidenciu. Dôsledky zaradenia nehnuteľnosti do obchodného majetku sú zásadné najmä pri jej následnom predaji.
Podľa § 9 ods. 1 zákona o dani z príjmov, príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od dane, ak daňovník túto nehnuteľnosť nevlastnil menej ako päť rokov. Avšak, ak bola nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku, doba oslobodenia sa posudzuje odlišne. V takom prípade platí, že príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený až po uplynutí piatich rokov od jej vyradenia z obchodného majetku. Toto pravidlo platí bez ohľadu na to, ako dlho bol daňovník vlastníkom nehnuteľnosti pred jej zaradením do obchodného majetku.
Dňom vyradenia majetku z obchodného majetku sa na účely zákona o dani z príjmov rozumie deň, v ktorom daňovník poslednýkrát účtoval o majetku v účtovníctve, alebo uvádzal v evidencii podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov. Toto presné určenie dátumu vyradenia je kľúčové pre správne posúdenie, či je predaj nehnuteľnosti oslobodený od dane.
Riešenie neaktuálnej evidencie obchodného majetku
V situácii, keď fyzická osoba predpokladá, že byt už nie je zaradený v obchodnom majetku, ale daňová evidencia a minulé daňové priznania ukazujú opak, je potrebné situáciu riešiť. V popísanom prípade došlo k nesúladu medzi deklarovaným vyradením bytu z obchodného majetku k 31.12.2014 a skutočným stavom v daňovej evidencii, ktorá ho stále vykazuje ako súčasť obchodného majetku. Tento nesúlad mohol vzniknúť z dôvodu, že bývalý účtovník nezohľadnil vyhlásenie o vyradení pri spracovaní daňových priznaní za roky 2015 až 2019.
Jedným z navrhovaných riešení je podanie dodatočných daňových priznaní za roky, kedy došlo k neoprávneným výdavkom (napr. neoprávneným odpisom), ktoré ovplyvnili daňovú povinnosť. Podľa § 16 ods. 2 a 3 daňového poriadku, ak daňová povinnosť má byť vyššia, ako bola uvedená v pôvodnom daňovom priznaní, je daňovník povinný podať dodatočné daňové priznanie. Po podaní dodatočných daňových priznaní a doplatení príslušných daní, prípadných pokút a úrokov z omeškania, by bolo možné predaj nehnuteľnosti v roku 2020 oslobodiť od dane, nakoľko by uplynulo viac ako päť rokov od skutočného vyradenia z obchodného majetku (v tomto prípade by sa musel presne stanoviť dátum skutočného vyradenia, ktorý by bol neskorší ako 31.12.2014). Tento postup by síce znamenal dodatočné daňové zaťaženie a sankcie, ale umožnil by legálne oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti.
Existujú aj alternatívne prístupy, ktoré by mohli byť zvážené. Jedným z nich je pokúsiť sa dodatočne preukázať skutočné vyradenie nehnuteľnosti z obchodného majetku k 31.12.2014, napriek tomu, že to nebolo správne zohľadnené v daňových priznaniach. To by si vyžadovalo dôkladné preskúmanie účtovnej a daňovej dokumentácie a prípadnú komunikáciu s daňovým úradom. V takom prípade by bolo možné argumentovať, že od predaja uplynulo viac ako päť rokov od dátumu uvedeného v prehlásení, a teda predaj by mal byť oslobodený. Tento prístup by však mohol naraziť na odpor daňového úradu, ak by nebola preukázaná jednoznačná chyba v evidencii.
Rôzne druhy príjmov fyzických osôb a ich zdaňovanie
Fyzické osoby môžu počas zdaňovacieho obdobia, ktorým je kalendárny rok, dosahovať rôzne druhy príjmov. Miroslav Gandžala z účtovnej spoločnosti AGRICO s.r.o. uvádza, že najčastejšími sú príjmy zo závislej činnosti, príjmy z podnikania a príjmy z prenájmu.
Príjmy zo závislej činnosti: Pri príjmoch zo zamestnania alebo z dohôd platí, že ak daňovník v roku 2024 dosiahol príjmy nižšie ako 5 646,48 eur, tieto príjmy nepodliehajú dani z príjmov, nakoľko táto suma predstavuje nezdaniteľnú časť základu dane. Naopak, daňovník, ktorý je poberateľom starobného alebo iného dôchodku, si túto nezdaniteľnú časť nemôže uplatniť. Ak daňovník dosiahol príjmy len zo závislej činnosti, môže požiadať zamestnávateľa o ročné zúčtovanie dane do 15.2. nasledujúceho roka, alebo si musí podať daňové priznanie typu A.
Príjmy z podnikania: Tieto príjmy zahŕňajú príjmy zo živnosti, z inej samostatnej zárobkovej činnosti, z poľnohospodárskej výroby, lesného a vodného hospodárstva. Daňovník, ktorý vykonáva viacero druhov podnikania, musí svoje príjmy uvádzať v daňovom priznaní typu B za každú činnosť zvlášť. Napríklad samostatne hospodáriaci roľník s živnosťou na nákladnú automobilovú dopravu musí uviesť príjmy z poľnohospodárskej výroby podľa § 6 ods. 1 písm. a) a príjmy z nákladnej automobilovej dopravy podľa § 6 ods. 1 písm. b).
Príjmy z prenájmu: Ak fyzická osoba neprenajíma byt ako podnikateľ (SZČO), ale ako nepodnikajúca fyzická osoba podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, je povinná sa registrovať na daňovom úrade. Z príjmov z prenájmu si môže uplatniť oslobodenie do výšky 500 eur za rok. Príjem nad túto sumu sa uvádza v daňovom priznaní. Pri zaradení nehnuteľnosti do majetku si prenajímateľ môže uplatniť širší rozsah výdavkov, vrátane odpisov. Ak nehnuteľnosť nie je zaradená v majetku, účtovanie nie je potrebné, ale rozsah uplatniteľných výdavkov je obmedzenejší.
Príležitostné činnosti: Príjem z predaja vlastnej úrody (zemiakov, zeleniny, ovocia) nepodnikajúcej fyzickej osobe bez živnostenského oprávnenia sa považuje za príležitostnú činnosť. Tento príjem sa uvádza v daňovom priznaní typu B pod § 8 ods. 1 písm. a). Pri príjmoch z príležitostných činností nie je možné uplatniť oslobodenie vo výške 500 eur, ak sú predané podnikateľovi.
Príjem z predaja nehnuteľnosti: Príjem z predaja nehnuteľnosti patrí medzi ostatné príjmy a uvádza sa v daňovom priznaní ako príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľností, pokiaľ nejde o príjem v súvislosti s podnikaním. Tento príjem môže byť oslobodený od dane, ak sú splnené podmienky, najmä dĺžka vlastníctva. Pri dedení nehnuteľnosti v priamom rade, sa doba vlastníctva poručiteľa pripočítava. V nepriamom rade je oslobodenie po piatich rokoch od nadobudnutia.
Oslobodenie od dane z predaja nehnuteľnosti
Podmienky oslobodenia príjmu z predaja nehnuteľnosti od dane z príjmov sú definované v § 9 zákona o dani z príjmov. Základným kritériom je doba vlastníctva nehnuteľnosti.
- Doba vlastníctva: Príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený, ak daňovník nehnuteľnosť vlastnil najmenej päť rokov. Táto lehota sa počíta od momentu vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
- Dedenie: Pri dedení nehnuteľnosti v priamom rade (napr. deti, rodičia) sa do doby vlastníctva započítava aj doba vlastníctva poručiteľa. Ak daňovník zdedí nehnuteľnosť v nepriamom rade (napr. brat, sestra, ujo), príjem z predaja je oslobodený po piatich rokoch od nadobudnutia nehnuteľnosti dedičom.
- Nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku: Ako už bolo spomenuté, ak bola nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku, oslobodenie nastáva až po uplynutí piatich rokov od jej vyradenia z obchodného majetku.
Príjmy oslobodené od dane z príjmov sa v daňovom priznaní neuvádzajú. Napriek tomu môže daňovník mať povinnosť podať daňové priznanie z iných dôvodov.
Daňové výdavky pri predaji nehnuteľnosti
Pri predaji nehnuteľnosti, ktorá nie je oslobodená od dane, si daňovník môže uplatniť daňové výdavky, ktoré znižujú základ dane. Tieto výdavky závisia od spôsobu nadobudnutia nehnuteľnosti a jej využívania.
- Kúpna cena: Pri kúpe nehnuteľnosti je výdavkom preukázateľne zaplatená kúpna cena.
- Rekonštrukcia a modernizácia: Náklady na preukázateľné rekonštrukcie a technické zhodnotenie nehnuteľnosti sú tiež daňovým výdavkom.
- Výdavky súvisiace s predajom: Sem patria napríklad náklady na znalecké posudky, poplatky súvisiace s prevodom vlastníctva, provízia realitnej kancelárie a podobne.
- Pri darovanej nehnuteľnosti: Ak bola nehnuteľnosť nadobudnutá darovaním a príjem z jej predaja nie je oslobodený, výdavkom je cena nehnuteľnosti zistená znaleckým posudkom v čase darovania, ak by bol príjem u darcu v čase darovania oslobodený. Ak nie, výdavkom je obstarávacia cena, za ktorú nehnuteľnosť nadobudol darca.
Finančná správa aktívne monitoruje predaje nehnuteľností prostredníctvom tzv. "listovej kampane", aby upozornila daňovníkov na ich daňové povinnosti, najmä pri predaji nehnuteľností nadobudnutých v posledných piatich rokoch.
Zdaňovanie a odvody z predaja nehnuteľnosti
Príjmy z predaja nehnuteľnosti, ktoré nie sú oslobodené od dane, podliehajú dani z príjmov a zdravotným odvodom.
- Daň z príjmov: Sadzba dane z príjmov fyzických osôb je diferencovaná. Pre základ dane do výšky 48 441,43 EUR (pre rok 2024 od 01.07.2024) platí sadzba 19 %. Suma presahujúca túto hranicu je zdanená sadzbou 25 %.
- Zdravotné odvody: Príjem z predaja nehnuteľnosti podlieha aj zdravotným odvodom vo výške 15 % z vymeriavacieho základu. Tieto odvody sú vypočítané v ročnom zúčtovaní zdravotného poistenia.
Je dôležité si uvedomiť, že pri predaji nehnuteľnosti, ktorá bola zaradená do obchodného majetku, nejde o príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti v zmysle § 8 ods. 1 písm. c) zákona o dani z príjmov, ale o príjem z podnikania alebo samostatnej zárobkovej činnosti podľa § 6 ods. 1 a 2.
Vzhľadom na komplexnosť daňových predpisov a osobitosti pri zdaňovaní príjmov z predaja nehnuteľností, je vždy vhodné konzultovať konkrétnu situáciu s daňovým poradcom, aby sa predišlo možným sankciám a optimalizovali daňové povinnosti.
tags: #kupa #nehnutelnost #a #zaradena #do #obchodneho