Kúpa nehnuteľnosti je významným krokom, ktorý si vyžaduje dôkladné zváženie nielen z hľadiska financovania a následného využitia, ale aj z pohľadu daňových povinností, predovšetkým v oblasti odpisovania majetku. Tento článok sa zameriava na špecifické aspekty týkajúce sa budov a ich technického zhodnotenia, s dôrazom na zmeny v legislatíve a ich praktické dôsledky pre daňovníkov.
Zaradenie budov a stavieb do odpisových skupín
Základným predpokladom pre daňové odpisovanie hmotného majetku je jeho správne zaradenie do príslušnej odpisovej skupiny. Podľa zákona o dani z príjmov sa budovy a stavby do odpisových skupín zaraďujú na základe kódu Klasifikácie stavieb (KS), ktorá je vyhlásená vyhláškou Štatistického úradu SR č. 323/2010 Z. z. V prípade budov využívaných na viaceré účely zákon o dani z príjmov v § 26 ods. 2 osobitne ustanovuje, že budovy, ktoré sa používajú na niekoľko účelov, sa zaradia do odpisovej skupiny podľa hlavného využitia určeného z celkovej úžitkovej plochy. Toto pravidlo je dôležité pre presné určenie doby odpisovania a výšky ročných odpisov.
Pre zabezpečenie jednotného postupu pri uplatňovaní odpisov budov a stavieb vydalo Ministerstvo financií SR pokyn č. 3400/1998-62, ktorý je možné aplikovať aj na podmienky súčasne platného zákona o dani z príjmov. Tento pokyn definuje zariadenia, ktoré sú súčasťou stavby a odpisujú sa spolu so stavbou v rovnakej odpisovej skupine, podľa jej charakteru a projektovej dokumentácie.
Technické zhodnotenie budov a jeho odpisovanie
Technické zhodnotenie hmotného majetku, ktoré zahŕňa nadstavby, prístavby, vstavby, stavebné úpravy, rekonštrukcie a modernizácie, sa považuje za súčasť stavby. Súčasťou stavby je aj vykonané technické zhodnotenie.
Odpisy vs. amortizácia vysvetlené jednoducho
Podľa zákona o dani z príjmov sa za technické zhodnotenie považujú výdavky na dokončené a užívania schopné zmeny, ktoré majú za následok zmenu účelu použitia, kvalitatívnu zmenu výkonnosti alebo technických parametrov hmotného majetku.
V kontexte budov, v ktorých sa poskytuje kúpeľná starostlivosť, došlo k legislatívnym zmenám. Pôvodne, od 1.1.2018, sa za iný majetok považoval aj úhrn technického zhodnotenia a opráv vykonaných na budove, v ktorej sa poskytuje kúpeľná starostlivosť a s ňou spojené služby, ak bol najmenej 10 % vstupnej ceny tejto budovy. Tento úhrn sa potom odpisoval v 2. odpisovej skupine. Avšak, od 1.1.2021 došlo k zrušeniu tohto zvýhodneného spôsobu odpisovania.
S účinnosťou od 1.1.2026 (s prechodným ustanovením už pre zdaňovacie obdobie roka 2025) sa za iný majetok považuje úhrn technického zhodnotenia a opráv vykonaných na budovách, v ktorých sa poskytujú ubytovacie služby, budovách určených pre šport a športových stavieb, ak je tento úhrn najmenej 10 % vstupnej ceny týchto budov. Rovnako postupuje aj nájomca pri prenajatých budovách na tieto účely.
Príklad č. 1 ilustruje situáciu technického zhodnotenia na plne odpísanej kúpeľnej budove. Technické zhodnotenie vykonané na plne odpísanom hmotnom majetku je považované za iný majetok podľa § 22 ods. 6 písm. e) zákona o dani z príjmov. V tomto prípade sa zaradí do odpisovej skupiny, v ktorej je zaradená budova, na ktorej bolo technické zhodnotenie vykonané, teda do odpisovej skupiny 6 s dobou odpisovania 40 rokov. Vykonané opravy v nižšej hodnote sa účtujú do nákladov v súlade s účtovníctvom.
Finančný prenájom a odpisovanie majetku
Zákon o dani z príjmov účinný od 1.1.2015 zjednotil spôsob odpisovania majetku bez ohľadu na formu jeho obstarania. Majetok obstaraný formou finančného prenájmu sa už neodpisuje počas doby trvania prenájmu, ale metódou rovnomerného alebo zrýchleného odpisovania, v závislosti od jeho zaradenia do príslušnej odpisovej skupiny.
Metódy odpisovania
Daňovník si môže vybrať metódu odpisovania. Metódou rovnomerného odpisovania (§ 27) odpisuje hmotný majetok zaradený podľa prílohy č. 1. Metódou zrýchleného odpisovania (§ 28) môže odpisovať hmotný majetok zaradený do odpisových skupín 2 a 3. Voľba metódy odpisovania môže ovplyvniť daňové výdavky v jednotlivých rokoch.
Odpisovanie budov a stavieb v špecifických prípadoch
V prípade budov, ktoré sa používajú na viacero účelov, sa zaradia do odpisovej skupiny podľa hlavného využitia určeného z celkovej úžitkovej plochy. Tento prístup zabezpečuje, že sa odpisovanie odvíja od primárnej funkcie budovy.
Zákon tiež rieši aj špecifické prípady, napríklad budovy slúžiace na ubytovanie vlastných zamestnancov. Od 1.1.2021 došlo k zrušeniu zvýhodneného spôsobu ich odpisovania.
Rekonštrukcia budovy a jej daňové dôsledky
Rekonštrukcia budovy, ktorá má za následok zmenu jej účelu použitia, kvalitatívnu zmenu jej výkonnosti alebo technických parametrov, sa považuje za technické zhodnotenie. V prípade firmy, ktorá rekonštruuje budovu vedenú ako ubytovacie zariadenie s cieľom jej neskoršieho rozpredaja ako bytov či obchodných priestorov, je dôležité sledovať predajné obdobie. Podľa § 38 ods. 7 písm. a) zákona o dani z príjmov, predaj bytov či nebytových priestorov do 5 rokov od kolaudácie alebo prvého užívania sa bude fakturovať s DPH.
Oprávnenosť daňového odpisu
Daňovník môže uplatniť daňový odpis k poslednému dňu zdaňovacieho obdobia vo výške vypočítaného ročného odpisu z hmotného majetku, o ktorom účtoval k tomuto dátumu a ktorý je používaný na zabezpečenie zdaniteľných príjmov. V prípade majetku, pri ktorom je zostatková cena daňovým výdavkom len do výšky príjmov z predaja, môže daňovník uplatniť odpis vo výške pripadajúcej na počet celých mesiacov, počas ktorých daňovník o majetku účtoval.
Hmotný majetok - definícia a podmienky odpisovania
Hmotný majetok na účely zákona o dani z príjmov je definovaný v § 22 tohto zákona. Aby samostatné hnuteľné veci boli hmotným majetkom odpisovaným, musia spĺňať tri podmienky súčasne: musia mať dobu použiteľnosti dlhšiu ako jeden rok, musia byť obstarané za cenu vyššiu ako 30 000 Sk (resp. ich vstupná cena po technickom zhodnotení) a musia byť prevádzkovo-technicky funkčné. Ak niektorá z podmienok nie je splnená, hnuteľná vec sa nepovažuje za hmotný majetok odpisovaný. Veci s dobou použiteľnosti kratšou ako jeden rok, bez ohľadu na ich ocenenie, možno zahrnúť do nákladov v plnej hodnote.
Limit vstupnej ceny 30 000 Sk sa u platiteľov DPH hodnotí podľa ceny po odpočítaní dane z pridanej hodnoty, ak je možné odpočítanie uplatniť. U neplatiteľov DPH je daň z pridanej hodnoty súčasťou vstupnej ceny.
Príklad: Daňovník kúpil nepojazdný automobil po havárii za 25 000 Sk. Náklady na jeho uvedenie do prevádzkyschopného stavu predstavovali 130 000 Sk. Pretože ide o náklady súvisiace s obstaraním pred uvedením do užívania, vstupujú do obstarávacej ceny automobilu. Automobil so vstupnou cenou 155 000 Sk sa tak stáva hmotným majetkom odpisovaným.
Technické zhodnotenie a jeho vplyv na vstupnú cenu
Výška vstupnej ceny hmotného majetku v roku obstarania môže byť ovplyvnená aj vykonaným technickým zhodnotením. Vstupná cena majetku v prvom roku odpisovania bude súčtom obstarávacej ceny majetku a jeho technického zhodnotenia. Technické zhodnotenie neprevyšujúce v úhrne za zdaňovacie obdobie 1 700 eur môže daňovník rozhodnutím považovať za technické zhodnotenie.
Príslušenstvo hmotného majetku
Príslušenstvo hmotného majetku, teda predmety, ktoré tvoria s hlavnou vecou jeden majetkový celok a sú určené na jej trvalé užívanie, sa účtuje ako súčasť ocenenia a evidencie hlavnej veci. Podľa § 13 ods. 5 postupov účtovania v podvojnom účtovníctve a § 5 ods. 4 postupov účtovania v jednoduchom účtovníctve, príslušenstvo zvyšuje vstupnú cenu hlavného majetku. Ak celková hodnota príslušenstva za zdaňovacie obdobie nepresiahne 30 000 Sk, sú tieto výdavky jednorazovým daňovým výdavkom.
Príklad: Daňovník eviduje fotoaparát v hodnote 105 000 Sk a dodatočne obstará stojan v hodnote 31 000 Sk. Pretože stojan je určený k trvalému užívaniu s fotoaparátom, ide o jeho príslušenstvo, ktoré zvyšuje vstupnú cenu fotoaparátu.
Súbor hnuteľných vecí
Súbor hnuteľných vecí predstavuje skupinový odpis jednotlivých hnuteľných vecí, ktoré majú samostatné technicko-ekonomické určenie. Súbor musí byť tvorený z hnuteľných vecí s celkovou hodnotou nad 30 000 Sk a jeho doba použiteľnosti musí byť dlhšia ako jeden rok. Pri zaradení do súboru sa celá skupina odpisuje podľa hlavného funkčného predmetu, čo môže byť výhodné, ak hlavný predmet patrí do nižšej odpisovej skupiny ako ostatné časti.
Poskytovanie ubytovacích služieb a ich daňové aspekty
Zmeny v odpisovaní sa dotkli aj budov, v ktorých sa poskytujú ubytovacie služby. Od 1.1.2021 došlo k zrušeniu zvýhodneného spôsobu odpisovania technického zhodnotenia a opráv vykonaných na týchto budovách, ako aj odpisovania samotnej budovy. S účinnosťou od 1.1.2026 (s prechodným ustanovením pre rok 2025) sa technické zhodnotenie a opravy na týchto budovách, ak dosiahnu najmenej 10 % vstupnej ceny, považujú za iný majetok.
Predaj nehnuteľnosti po rekonštrukcii
Predaj domu s nedokončenou rekonštrukciou má svoje špecifiká. V prípade, ak firma po rekonštrukcii plánuje rozpredať byty alebo obchodné priestory, je dôležité sledovať obdobie piatich rokov od kolaudácie alebo prvého užívania. Predaj v tomto období sa bude fakturovať s DPH. Tento prístup reflektuje snahu zákonodarcu o zamedzenie špekulatívnych predajov nehnuteľností v krátkom čase po ich nadobudnutí alebo zhodnotení.
Kúpa staršieho domu a jeho rekonštrukcia
Rozhodnutie o kúpe staršieho domu a jeho následnej rekonštrukcii môže priniesť množstvo výziev, ale aj benefitov. Staršie domy často disponujú jedinečným charakterom, priestrannými izbami a vyššími stropmi, nachádzajú sa v tichších lokalitách a môžu mať väčšie pozemky. Pri kúpe je nevyhnutné dôkladné posúdenie technického stavu, histórie nehnuteľnosti, polohy a stavu inžinierskych sietí.
Plánovanie rekonštrukcie si vyžaduje vypracovanie podrobného projektu, získanie potrebných povolení a výber kvalitných materiálov. Dôležité je zachovať pôvodný charakter domu a pritom ho modernizovať tak, aby spĺňal súčasné štandardy bývania. V prípade pochybností je vhodné obrátiť sa na architekta alebo stavebného inžiniera. Zariadenie zrekonštruovaného domu by malo odrážať osobný štýl majiteľa a zároveň harmonizovať s charakterom domu.