Vlastníci bytov a nebytových priestorov sa v tomto období tradične dozvedajú výsledky ročného vyúčtovania nákladov spojených s užívaním svojich nehnuteľností. Toto vyúčtovanie, ktoré zvyčajne zahŕňa informácie o spotrebe vody, nákladoch na teplo, ako aj prehľad tvorby a čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv, porovnáva uhradené zálohové platby so skutočnými nákladmi za predchádzajúci rok. Výsledkom tohto porovnania je buď preplatok, alebo nedoplatok. Tohtoročné zvyšovanie cien energií sa na vyúčtovaní ešte plne neodrazí, pretože sa vykonáva za predchádzajúci rok, no už teraz sa zálohové platby zvyšujú, v mnohých prípadoch aj o tretinu.
Ako vznikajú preplatky a nedoplatky?
Nedoplatok aj preplatok vznikajú ako rozdiel medzi predpísanými mesačnými zálohovými platbami a skutočnými nákladmi na prevádzku bytu a celého domu v danom zúčtovacom období. Tento rozdiel sa následne rozpočíta na jednotlivé byty. Výška zálohových platieb závisí nielen od celkových nákladov na prevádzku domu, ale aj od spôsobu rozúčtovania nákladov, ktorý by mal byť odsúhlasený v zmluve o správe. Napríklad, ak bývate na prízemí, nemusíte platiť za využívanie výťahu.
V prípade, že výsledkom ročného vyúčtovania je preplatok, správca bytového domu alebo predseda spoločenstva ho musí vlastníkovi vrátiť, zvyčajne do 30 dní od doručenia vyúčtovania, na bankový účet, z ktorého vlastník uhrádza mesačné zálohové platby. Správca môže preplatok tiež použiť na úhradu prípadného nedoplatku vlastníka z minulých období.
Lehota na úhradu nedoplatku a možnosť splátkového kalendára
Ak je výsledkom vyúčtovania nedoplatok, vlastník bytu je povinný ho uhradiť spravidla do 30 dní odo dňa doručenia vyúčtovania. Ak vlastník nedoplatok neuhradí v stanovenom termíne a nepožiada o splátkový kalendár, správca bytového domu alebo predseda spoločenstva je povinný peniaze vymáhať. Možnosť dohodnúť sa na splátkach alebo uznaní dlhu je však otvorená, najmä ak ide o výnimočnú situáciu a nie o permanentného dlžníka.
Reklamácia vyúčtovania: Práva vlastníka
Každý vlastník bytu má právo reklamovať ročné vyúčtovanie do dvoch rokov od jeho doručenia. Združenie sa často stretáva s prípadmi, keď správca uvádza v ročnom vyúčtovaní kratšiu lehotu na podanie reklamácie, napríklad 30 dní, čo nie je v súlade s platnou legislatívou. Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (§ 8a ods. 2) stanovuje, že správca je povinný najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka predložiť vlastníkom správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok, vrátane finančného hospodárenia. Toto vyúčtovanie by malo byť doručené vlastníkom najneskôr do tohto termínu.
Správca alebo predseda spoločenstva musí reklamáciu vybaviť bez zbytočného odkladu, najneskôr však do 30 dní od jej uplatnenia. V prípade preukázania chyby na strane správcu, musí byť vyhotovené opravné vyúčtovanie neodkladne po uznaní reklamácie. Ak s vybavením reklamácie nie je vlastník spokojný, môže sa obrátiť na Slovenskú obchodnú inšpekciu. Tá však môže kontrolovať len správcov a v spoločenstvách vlastníkov bytov len vyúčtovanie tepla a teplej úžitkovej vody. V ostatných prípadoch sa môžu vlastníci obrátiť na radu ako dozorný orgán spoločenstva, alebo na súd.
Obsah ročného vyúčtovania
Zákon neupravuje formu vyúčtovania, a preto každé vyzerá inak. Rokmi sa nezmenilo ani to, že majitelia majú stále problém vyznať sa v ňom a nevedia, prečo im vznikol nedoplatok. Každá položka v ročnom vyúčtovaní za byt musí obsahovať údaje o nameranej spotrebe za bytový dom a jej finančnom vyúčtovaní z faktúry od dodávateľa služby, ktorá musí byť rozpočítaná na byty. Vlastník si nemôže skontrolovať každú položku, keďže nemá k dispozícii faktúry bytového domu.
V vyúčtovaní by mali byť uvedené:
- Rok, za ktorý je vyúčtovanie vyhotovené.
- Označenie bytu (číslo bytu, adresa priestoru, plocha).
- Názvy všetkých vyúčtovaných položiek.
- Výsledok porovnania mesačného predpisu a skutočného nákladu (preplatok alebo nedoplatok).
- Informácie o tom, kedy a kam bude preplatok vrátený.
- Prehľady zálohových platieb.
- Stavy meračov studenej a teplej vody.
- Podrobný prehľad vyúčtovaných položiek a spôsoby ich rozúčtovania.
- Informácie o spotrebe bytového domu v merných jednotkách, náklady domu v eurách, jednotkovú cenu, spotrebu bytu a vyčíslenie nákladov na konkrétny byt.
- Grafy spotrieb tepla na vykurovanie, tepla na ohrev teplej úžitkovej vody, teplej úžitkovej vody a studenej vody.
Spôsoby rozúčtovania nákladov
Spôsob rozúčtovania nákladov rozhoduje o tom, kto bude koľko platiť. Náklady sa môžu rozúčtovať podľa výmery (veľkosti podielu na spoločných priestoroch, zariadeniach a pozemku), alebo rovným dielom medzi všetky byty. Pri nebytových priestoroch sa každý podiel pokladá za jeden samostatný diel.
Niektoré položky sú rozpočítané podľa počtu prihlásených osôb (osobomesiace). Náklady na ohrev teplej vody sa delia na základnú (20 %) a spotrebnú zložku. Základná zložka sa rozpočíta rovnakým dielom medzi každý byt a nebytový priestor. Zvyšných 80 % nákladov sa rozpočíta na základe skutočnej spotreby. Tento pomer je daný legislatívou. Celkové náklady na teplo sa rozpočítavajú podľa plochy bytu a časti podľa spotreby nameranej na meračoch. Vlastníci si však môžu schváliť aj iný pomer, napríklad 60 % podľa plochy a 40 % podľa meračov. Základná zložka tepla (napr. 60 %) sa platí všetkými majiteľmi, aj tými, ktorí nekúria, pretože k nim sála teplo zo susedných bytov.
Problémy a výpočty mernej tepelnej kapacity - Tutoriál chémie - Kalorimetria
Čo si všímať vo vyúčtovaní?
Pri kontrole vyúčtovania je dôležité všímať si najmä:
- Dátumy počiatočných a koncových stavov meračov: Zabezpečujú správnosť nameraných hodnôt.
- Spôsob rozúčtovania položiek: Zabezpečuje, že náklady sú rozpočítané podľa dohodnutých pravidiel.
- Správnosť plôch: Plocha na vykurovanie a plocha pre výpočet platieb do fondu prevádzky, údržby a opráv musia byť správne uvedené.
Fond prevádzky, údržby a opráv
Vo faktúrach v poslednom období rastú odvody do fondu prevádzky, údržby a opráv. Z neho sa financujú opravy, modernizácia a rekonštrukcia spoločných častí domu. Vaša mesačná platba do fondu sa vypočítava z plochy vášho bytu. Ak máte balkón, lodžiu alebo terasu, do plochy sa zarátava aj 25 % z ich plochy.
Zmluvné pokuty a sankcie
Vlastníci bytov často nevedia, že si odsúhlasili rôzne zmluvné pokuty. Tie môžu byť uplatnené napríklad za meškanie so zálohovými platbami, nenahlásenie ďalšieho obyvateľa bytu, alebo ak neumožnili odpočet meradiel vykurovania. V takom prípade sa vlastníkovi účtuje 1,5-násobok priemernej spotrebnej zložky na štvorcový meter podlahovej plochy vykurovaného bytu.
Problémy s preplatkami a nedoplatkami v nájomných vzťahoch
Špecifickou situáciou je riešenie preplatkov a nedoplatkov pri podnájmoch. V nájomnej zmluve by malo byť jasne definované, čo tvorí nájomné a čo služby spojené s užívaním bytu. Ak zmluva nerieši preplatky, prenajímateľ na ne nemá právny nárok, pretože ide o bezdôvodné obohatenie. V prípade nejasností je vhodné spísať dodatok k zmluve, ktorý by jasne definoval rozdelenie nákladov a zodpovednosti. Vlastník bytu má právo nazerať do dokladov týkajúcich sa správy domu, vrátane vyúčtovania iných bytov, na požiadanie.
Zvyšovanie cien energií a budúcnosť
Tohtoročné zvyšovanie cien energií sa na vyúčtovaní ešte plne neprejaví. Dopad budú mať až na budúcoročné vyúčtovanie za rok 2022, ktoré vlastníci obdržia v roku 2023. Aj keď sa ceny energií zvyšujú, niektorí výrobcovia tepla uvádzajú, že vďaka flexibilnejšej reakcii na trhové výkyvy a využívaniu biomasy nedošlo k tak dramatickému nárastu cien tepla zo systémov centrálneho zásobovania ako pri domových kotolniach. Priaznivý vplyv mala aj teplá zima.
Napriek tomu je dôležité sledovať vývoj cien energií a nastavenie zálohových platieb, aby sa minimalizovali prípadné nedoplatky v budúcnosti. Vlastníci by mali byť aktívni pri kontrole svojich vyúčtovaní a neváhať reklamovať prípadné nezrovnalosti.
tags: #ktory #zakon #riesi #nedoplatky #vo #vyuctovani