Kto môže predávať nehnuteľnosť: Kompletný sprievodca

Predaj nehnuteľnosti je významným právnym a finančným krokom, ktorý sa riadi špecifickými pravidlami a podmienkami. Tieto podmienky sa líšia v závislosti od vlastníckych vzťahov, rodinného stavu a ďalších faktorov. Pochopenie toho, kto má právo predávať nehnuteľnosť a aké sú s tým spojené povinnosti, je kľúčové pre úspešné a bezproblémové uskutočnenie transakcie.

Vlastníctvo nehnuteľnosti a jeho vplyv na predaj

Nehnuteľnosť môže vlastniť dospelá osoba, ale aj maloletá osoba, teda osoba, ktorá ešte nedovŕšila 18 rokov. Maloletí môžu nehnuteľnosť nadobudnúť napríklad darovaním alebo v dedičskom konaní. Príkladom môže byť situácia, keď starí rodičia darujú rodinný dom svojej dcére a jej dvom maloletým deťom.

Ak sa matka rozhodne dom predať, pretože má vyriešené bývanie a starostlivosť o dom je pre ňu záťaž, musí brať do úvahy, že maloleté dieťa má práva, ale nie je spôsobilé na právne úkony. To znamená, že s nehnuteľnosťou nemôže samo nakladať (predať, darovať, prenajať, založiť).

Zastupovanie maloletého pri predaji nehnuteľnosti

V mene maloletého dieťaťa môže konať jeho zástupca zo zákona, vo väčšine prípadov rodič. Alternatívne môže v mene maloletého konať zástupca poverený súdom. Ten sa ustanovuje v prípade, ak by mohlo dôjsť k stretu záujmov zákonného zástupcu (matky) a maloletého dieťaťa, alebo k stretu záujmov zastúpených detí, ak ich zastupuje ten istý zástupca (napríklad matka zastupujúca svoje dve maloleté deti).

V takýchto prípadoch je potrebné požiadať súd o ustanovenie kolízneho opatrovníka, ktorý je oprávnený zastupovať maloleté dieťa a hájiť jeho záujmy. Kolízny opatrovník je vždy ustanovený len na presne vymedzený úkon, napríklad na predaj domu. Ak by v takomto prípade podpísala kúpnu zmluvu na predaj domu matka ako zákonný zástupca, mohla by byť takáto zmluva neplatná.

Schválenie úkonu súdom pri predaji nehnuteľnosti s maloletým spoluvlastníkom

Nestačí, aby kúpnu zmluvu pri predaji domu podpísal kolízny opatrovník ustanovený súdom na tento právny úkon. Následne je potrebné požiadať súd o schválenie právneho úkonu za maloletého. Hlavným cieľom tohto úkonu je chrániť záujmy maloletých detí. Súd rozhodne, či je predaj v súlade s ich záujmami. Súčasťou návrhu na schválenie musí byť kúpna zmluva, rodné listy detí a list vlastníctva predávanej nehnuteľnosti. Obvykle je potrebné dať oceniť predávanú nehnuteľnosť znaleckým posudkom, aby bolo jednoznačné, že sa nehnuteľnosť predáva za primeranú cenu. Súd prihliada aj na ďalšie záujmy maloletých detí, napríklad či majú vyriešené bývanie a podobne. O schválení právneho úkonu za maloletého by mal súd rozhodnúť bez zbytočného odkladu. Až po schválení právneho úkonu súdom je možné podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, pretože právoplatné rozhodnutie súdu o schválení právneho úkonu za maloleté dieťa je povinnou prílohou k návrhu na vklad.

Predaj nehnuteľnosti, ktorú vlastní maloleté dieťa, je celkom výzva, má veľa špecifík a vyžaduje si okrem iného aj veľkú dávku trpezlivosti, pretože celý proces trvá niekoľko mesiacov.

Predaj nehnuteľnosti počas manželstva

Situácia, kedy jeden z manželov vlastní nehnuteľnosť nadobudnutú pred manželstvom a chce ju predať počas trvania manželstva, je pomerne častá. V takom prípade je kľúčové rozlišovať, či nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM) alebo nie.

Ak ste nehnuteľnosť nadobudli pred manželstvom, nepatrí do BSM a ostáva vo Vašom výlučnom vlastníctve. V takom prípade ju môžete predať aj počas manželstva bez súhlasu manžela, keďže nepatrí do BSM a Vy ste jediným vlastníkom. Trvalý pobyt manžela v nehnuteľnosti síce znamená, že tam má svoje zázemie, ale neznamená to, že má právny nárok brániť jej predaju.

Pokiaľ ide o majetkové vysporiadanie, zákon stanovuje, že každý z manželov je oprávnený požadovať náhradu za prostriedky, ktoré zo svojho vynaložil na spoločný majetok a povinný nahradiť, čo sa zo spoločného majetku vynaložilo na jeho vlastný majetok. V prípade, že ste nehnuteľnosť prerábali spolu, ale Vy ste investovali značnú časť financií a manžel minimum, a nemá žiadne doklady potvrdzujúce jeho investície, je jeho nárok na vyplatenie problematický. V takom prípade by bolo vhodné riešiť majetkové vysporiadanie buď formou dohody, alebo v prípade nedohody, súdnou cestou.

Ak by byt patril do Vášho spoločného majetku (BSM), podľa § 145 ods. 1 Občianskeho zákonníka platí, že bežné veci týkajúce sa spoločných vecí môže vybavovať každý z manželov. Predaj bytu bez Vášho súhlasu určite nie je bežnou vecou, a preto je potrebný Váš súhlas. Rovnako tomu bude aj pri prenájme nehnuteľnosti, nakoľko tiež nepôjde o bežnú vec. Ak by manžel predsa len učinil kroky vedúce k prenájmu, či predaju nehnuteľnosti bez Vášho súhlasu, tieto kroky by mohli byť napadnuté a vyhlásené za neplatné.

Predaj nehnuteľnosti v spoluvlastníctve

Spoluvlastníctvo znamená, že nehnuteľnosť nevlastníte sami. V prípade, že chcete predať celú nehnuteľnosť, potrebujete súhlas všetkých spoluvlastníkov. Ešte predtým, ako začnete čokoľvek riešiť, je dôležité sadnúť si so všetkými spoluvlastníkmi a pokúsiť sa o vzájomnú dohodu.

Často sa stáva, že každý zo spoluvlastníkov užíva „svoju“ časť nehnuteľnosti, no oficiálne ide o jeden celok. Ak neexistuje písomná dohoda o rozdelení užívania, môže to vzbudiť nedôveru alebo pochybnosti.

Predaj spoluvlastníckeho podielu

Rozhodli ste sa predať len svoj spoluvlastnícky podiel? Predaj podielu často končí neúspešne, pretože kupujúcemu nevyhovuje zdieľané vlastníctvo. V takom prípade je potrebné dodržať zákonné predkupné právo ostatných spoluvlastníkov. To znamená, že predtým, ako môžete svoj podiel ponúknuť tretej osobe, musíte ho najprv ponúknuť zvyšným spoluvlastníkom za rovnakých podmienok. Ak spoluvlastníci na ponuku do dvoch mesiacov nereagujú, môžete svoj podiel predať tretej osobe.

Každý spoluvlastník, ak chce svoj podiel predať, tak to urobiť môže, avšak musí tento za rovnakých podmienok najprv ponúknuť zvyšným spoluvlastníkom. Ak toto neurobí, tak to môžu spoluvlastníci napadnúť. Kupujúcemu (3. osobe) nemôže byť spoluvlastnícky podiel prenechaný za nižšiu sumu resp. za výhodnejších podmienok, ako boli obsiahnuté v ponuke na odkúpenie podielu pre ostatných spoluvlastníkov. Výnimkou, kedy sa zákonné predkupné právo neuplatní je prípad, ak ide o prevod blízkej osobe.

Ak si spoluvlastník prevádzajúci svoj spoluvlastnícky podiel opomenul svoju povinnosť, ostatní spoluvlastníci môžu napadnúť prevod podielu a domáhať sa určenia relatívnej neplatnosti zmluvy podľa ustanovenia § 40a Občianskeho zákonníka, ktorou sa podiel prevádzal.

Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva

Ak jeden zo spoluvlastníkov nesúhlasí s predajom celej veci, bude potrebné zrušiť a vyporiadať podielové spoluvlastníctvo. Toto je možné buď dohodou, alebo cestou súdu. Súd je v konaní viazaný určitou postupnosťou, ktorá vyplýva z ust. § 142 ods. Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci.

Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak nebude rozdelenie veci dobre možné, tak súd prisúdi vec jednému alebo viacerým spoluvlastníkom, ktorý majú o vec záujem. Až ak by vec nikto nechcel, nastupuje možnosť predaja veci a rozdelenia výťažku.

Ak teda jeden spoluvlastník podiel nechce predať, tak je možné, že súd by vec prikázal jemu a zaviazal by ho na vyplatenie Vašich podielov. Druhou možnosťou je disponovať svojimi podielmi.

V piatich spoluvlastníkoch, kde každý má 1/5 podiel, by ste mohli urobiť majetkoprávne vysporiadanie predajom nehnuteľnosti v rámci rodiny. Cenu by bolo možné určiť vzájomnou dohodou. V tomto prípade nie je potrebné žiadne spísanie "tlačiva" o vzdaní sa predkupného práva, ak sa na tom všetci spoluvlastníci dohodnú.

Prístup k nehnuteľnosti a vecné bremeno

Problém s prístupom k nehnuteľnosti cez susedný pozemok je pomerne častý a týka sa tzv. práva prechodu a prejazdu, ktoré je právne upravené v § 151o a nasl. Občianskeho zákonníka. Ak k vašej nehnuteľnosti nevedie priamy prístup z verejnej komunikácie a jediná možnosť je cez susedný pozemok, máte právo žiadať zriadenie vecného bremena práva prechodu a prejazdu.

Ak sa so susedom neviete dohodnúť na nájomnej zmluve alebo na dobrovoľnom zriadení vecného bremena, odporúča sa nasledovný postup:

1. Písomná výzva susedovi: Skúste ešte raz písomne požiadať suseda o súhlas so zriadením vecného bremena, prípadne navrhnite primeranú odplatu. Písomná komunikácia je dôležitá pre prípadné súdne konanie.
2. Návrh na súd: Ak sused odmieta spolupracovať, môžete podať návrh na súd podľa § 151o Občianskeho zákonníka, aby súd rozhodol o zriadení vecného bremena, ktorá bude za primeranú finančnú náhradu. Otázkou v tomto prípade je aj to, ako ste sa vy ako vlastník domu dostávali doteraz k svojej nehnuteľnosti. Súd posúdi, či je vaša nehnuteľnosť skutočne neprístupná a či je zriadenie vecného bremena nevyhnutné. Súdne konanie môže trvať aj dlhšie (často 1-2 roky), závisí to od vyťaženosti súdu a prípadných námietok suseda.
3. Predaj s obmedzením: Ak kupujúci akceptuje stav, že prístup nie je právne zabezpečený, je možné nehnuteľnosť predať aj tak, čo je však nevyhnutné uviesť v samotnej kúpnej zmluve. Väčšina bánk (pri hypotéke) však bude trvať na právne zabezpečenom prístupe. Preto predaj v tejto situácii môže byť komplikovaný.
4. Alternatívy: Skúste preveriť, či neexistuje iná možnosť prístupu (napr. cez iný pozemok), prípadne inou cestou i keď obtiažnejšou /okľukou/ alebo či by nebolo možné dohodnúť sa s iným susedom na vecnom bremene.

Riziká: Ak by ste predali nehnuteľnosť bez právneho prístupu, nový vlastník môže mať rovnaké problémy a môže od vás žiadať náhradu škody alebo odstúpenie od zmluvy. Preto sa odporúča riešiť vecné bremeno ešte pred predajom.

Daňové aspekty predaja nehnuteľnosti

Príjem z predaja nehnuteľnosti sa zaraďuje medzi ostatné príjmy podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov. Zdaneniu podlieha iba príjem, ktorý nie je od dane oslobodený.

Oslobodenie od dane z predaja nehnuteľnosti

Príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od dane, ak predávajúci vlastnil nehnuteľnosť najmenej 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia do vlastníctva alebo spoluvlastníctva.

Výnimky:

• Dedenie v priamom rade: Ak ste nehnuteľnosť zdedili po priamom príbuznom (rodič, starý rodič, dieťa), do lehoty 5 rokov sa započítava aj doba, počas ktorej ju vlastnili oni. Teda, ak ju vaši rodičia vlastnili viac ako 5 rokov, vy ju môžete predať bez dane a odvodov aj ihneď po dedičskom konaní.
• Predaj nehnuteľnosti zaradenej v obchodnom majetku: Ak bola nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku podnikateľa a došlo k jej vyradeniu, začína plynutie 5-ročnej lehoty od vyradenia. Až po jej uplynutí sa vzťahuje na takýto majetok oslobodenie od platenia dane.

V prípade, že daňovník predá nehnuteľnosť, ktorá bola obstaraná kúpou, pričom neuplynulo viac ako 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia do vlastníctva, príjem dosiahnutý z takéhoto predaja nie je od dane oslobodený, považuje sa za zdaniteľný príjem.

Výdavky pri predaji nehnuteľnosti

Do daňových výdavkov je možné uplatniť výdavky preukázateľne vynaložené na dosiahnutie príjmu. Medzi ne patria napríklad:

• Obstarávacia cena nehnuteľnosti.
• Výdavky na rekonštrukciu a modernizáciu.
• Zaplatené úroky z hypotekárneho, stavebného, alebo účelového úveru poskytnutého na kúpu predmetnej nehnuteľnosti.
• Poplatky súvisiace s poskytnutým úverom.
• Finančné prostriedky preukázateľne vynaložené v súvislosti s predajom nehnuteľnosti, ako napr. provízia realitnej kancelárii.

V prípade, že predávate nehnuteľnosť, ktorú ste nadobudli darovaním a neuplynulo viac ako 5 rokov od jej nadobudnutia, príjem z predaja nie je oslobodený od dane. Ak by príjem z predaja nehnuteľnosti u darcu v čase darovania nebol oslobodený od dane z príjmov, výdavkom u predávajúceho je obstarávacia cena nehnuteľnosti zistená u darcu.

Predaj nehnuteľnosti v exekúcii

Predaj zdedenej nehnuteľnosti počas exekúcie je špecifická situácia, ktorá podlieha osobitným pravidlám. V prípade, že je na nehnuteľnosť vedená exekúcia, jej predaj sa uskutočňuje v rámci exekučného konania.

V takom prípade musí byť o predaji rozhodnuté exekútorom. Predávajúci (dlžník) nemá plnú kontrolu nad procesom predaja a cenou. Cena nehnuteľnosti sa stanovuje znaleckým posudkom a predaj sa uskutočňuje formou dražby. Výťažok z predaja slúži na uspokojenie pohľadávok veriteľov.

Predaj nehnuteľnosti s maklérom alebo bez neho

Predaj bytu sa môže zdať ako náročný proces, pri ktorom budete potrebovať pomoc realitnej kancelárie. Opak je však pravdou - svoju nehnuteľnosť dokážete predať aj bez toho, aby ste platili vysokú províziu za predaj realitnému agentovi. Pri predaji bytu musíte splniť len niekoľko jednoduchých krokov, ktoré vám detailne priblížime.

Určenie predajnej ceny

Pri určovaní ceny je dôležité pristupovať zodpovedne. Majitelia bytov si často svoje nehnuteľnosti nadhodnocujú viac, ako by sa patrilo. Na začiatku predaja sa neodporúča určovať neprimerane vysokú cenu v porovnaní s inými nehnuteľnosťami v danej lokalite. Ak sa vám totiž nepodarí byt predať a cenu budete neskôr stále znižovať, u ľudí to vyvolá pocit, že s vašou nehnuteľnosťou niečo nie je v poriadku. Je preto dôležité určovať reálnu cenu, ktorá zodpovedá stavu bytu a jeho lokalite. Skúste sa informovať o nedávno zrealizovaných predajoch podobných nehnuteľností vo vašom okolí, prípadne sa porozhliadnuť na realitných portáloch.

Príprava nehnuteľnosti na predaj

• Zariadený byt: Byt majte uprataný a zbavte sa všetkých zbytočných predmetov, ktoré vzbudzujú nečistý dojem. Odstráňte všetky osobné veci, ako napr. vlastné fotografie. Ak máte vo vašom byte určité nedostatky, o ktorých viete, ihneď by ste sa mali pustiť do ich opravy.
• Holobyt: Pri predaji holobytu by ste mali svoje argumenty zamerať na odprezentovanie všetkých výhod bytu. Hlavnou výhodou je však to, že kupujúci si môže sám zariadiť byt podľa svojich predstáv.

Vytvorenie dokonalého inzerátu

Dbajte na vytvorenie popisu, v ktorom človek nájde všetky dôležité informácie, ktoré ho oboznámia so stavom a veľkosťou bytu a vyhnite sa zbytočným frázam. Odporúča sa aj tzv. homestaging - profesionálna, estetická úprava nehnuteľnosti so zámerom vyzdvihnúť jej najväčšie prednosti. Nasledujú kvalitné fotografie.

Prezentácia počas obhliadok

Obhliadky s ľuďmi budú dôležitým krokom. Vy musíte najlepšie odprezentovať vašu nehnuteľnosť, vymenovať kladné stránky, no neodporúča sa veci preháňať alebo si vymýšľať. Byt by mal byť pred každou prehliadkou čistý a uprataný.

Právne náležitosti

• Rezervačná zmluva: Nie je povinná, no chráni predávajúceho aj kupujúceho. Pri jej uzavretí kupujúci obvykle zloží rezervačnú zálohu.
• Kúpna zmluva: Je povinným dokumentom. Musí obsahovať spôsob platenia, dátum odovzdania nehnuteľnosti, ozrejmenie, že kupujúci videl nehnuteľnosť a pozná jej stav a jasné stanovisko, že byt kupuje.
• Prepis vlastníckych práv: Vyžaduje overenie kúpnej zmluvy notárom, prepísanie vlastníckych práv na katastri, sprievodný list ku kúpnej zmluve a potvrdenie o bezdlžnosti. V prípade financovania hypotékou môže banka požadovať aj záložnú zmluvu. Vlastnícke právo k nehnuteľnostiam sa pri zmluvných prevodoch nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností.

Odovzdanie nehnuteľnosti novému majiteľovi

Po právnych úkonoch nasleduje spísanie protokolu o odovzdaní bytu spolu s odovzdaním kľúčov novému majiteľovi. Do protokolu sa zaznamenávajú údaje o predávajúcom, kupujúcom, byt na základe listu vlastníctva, odpísanie čísla a stavu merača. Ako posledný krok je prepísanie energií.

Daň z pridanej hodnoty (DPH) pri predaji nehnuteľnosti

Zákon o DPH sa na občana vzťahuje vtedy, ak pri predaji nehnuteľnosti koná v postavení zdaniteľnej osoby. Zdaniteľnou osobou je každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť bez ohľadu na účel alebo výsledky tejto činnosti. Ekonomickou činnosťou sa rozumie každá činnosť, z ktorej sa dosahuje príjem.

Občan pri predaji svojho súkromného nehnuteľného majetku koná v postavení zdaniteľnej osoby, ak pred dotknutým predajom podnikne aktívne kroky k predaju nehnuteľností uplatnením podobných prostriedkov, aké používajú podnikateľské subjekty. Takéto aktívne kroky môžu pozostávať, okrem iného, zo zavedenia inžinierskych sietí na týchto pozemkoch, ako aj z využitia overených marketingových krokov.

Ak občan predáva svoj súkromný nehnuteľný majetok v postavení súkromnej osoby, tento predaj nie je predmetom dane a nepodlieha zákonu o DPH.

Registrácia za platiteľa DPH

Občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať žiadosť o registráciu za platiteľa DPH, ak v kalendárnom roku presiahne obrat z predaja nehnuteľností 50 000 eur. Žiadosť o registráciu pre daň je občan ako zdaniteľná osoba povinný podať do 5 pracovných dní odo dňa, v ktorom presiahol obrat 50 000 eur. V prípade, že občan (zdaniteľná osoba) predá nehnuteľnosť, ktorou hodnota bez dane dodaných tovarov v prebiehajúcom kalendárnom roku presiahne 62 500 eur, stáva sa platiteľom dňom dodania tejto nehnuteľnosti.

Predaj nehnuteľnosti je komplexný proces, ktorý sa riadi určitými pravidlami a podmienkami. Vždy je vhodné konzultovať konkrétnu situáciu s odborníkmi, aby ste sa vyhli prípadným komplikáciám a zabezpečili hladký priebeh celej transakcie.

tags: #kto #moze #predavat #nehnutelnost