Všeobecne medzi verejnosťou je vžitý mýtus o tom, že cudzinci nemôžu nadobúdať nehnuteľnosti v tuzemsku. Jedná sa však len o laickú neznalosť. Opak je však pravdou. Cudzinci môžu na území Slovenskej republiky nadobúdať nehnuteľnosti bez ohľadu na to, či majú na Slovensku udelený pobyt alebo nie. Tento článok poskytuje prehľad práv a obmedzení spojených s nadobúdaním nehnuteľností v Slovenskej republike, s osobitným zameraním na cudzincov.
Právny rámec pre nadobúdanie nehnuteľností cudzincami
V súvislosti s otázkou nadobúdania nehnuteľností cudzími štátnymi príslušníkmi na území Slovenskej republiky, dôležitú úlohu zohráva zákon č. 202/1995 Z.z., Devízový zákon v znení neskorších predpisov. Tento zákon predstavuje na území Slovenskej republiky právny rámec nadobúdania nehnuteľností inými subjektami ako sú slovenskí občania či slovenské obchodné spoločnosti. Predmetný zákon, okrem iného, upravuje práva a povinnosti tuzemca a cudzozemca pri obchodovaní s devízovými hodnotami, pri nadobúdaní nehnuteľností, pri poskytovaní finančných úverov do zahraničia.
Podľa Devízového zákona je cudzozemcom právnická osoba alebo fyzická osoba, ktorá nie je tuzemcom. Cudzozemcom je aj organizačná zložka cudzozemca v tuzemsku s výnimkou pobočky zahraničnej banky v tuzemsku pri výkone činnosti vyplývajúcej z povolenia pôsobiť ako banka, keď má postavenie tuzemca.
Paragraf 7 ods. 3 Devízového zákona výslovne ustanovuje, že cudzí štátny príslušník môže v tuzemsku nadobúdať nehnuteľnosti.
Vývoj právnej úpravy a súčasný stav
Pred vstupom Slovenskej republiky do Európskej únie platili pre cudzincov a pre iné netuzemské subjekty odlišné pravidlá. Podľa Devízového zákona platného k 30. aprílu 2004 mohol cudzozemec nadobudnúť vlastnícke práva k nehnuteľnostiam v tuzemsku iba za špecifických podmienok, ako napríklad dedením, pre diplomatické zastúpenie cudzieho štátu za podmienky vzájomnosti (reciprocita), alebo ak išlo o nehnuteľnosť nadobúdanú do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, z ktorých iba jeden bol cudzozemec.
V súvislosti so vstupom SR do EÚ došlo aj k zmene našej právnej úpravy vo vzťahu k nadobúdaniu nehnuteľností cudzincami. Cudzozemec môže v zmysle § 19a Devízového zákona v platnom a účinnom znení nadobudnúť vlastnícke právo k nehnuteľnostiam v tuzemsku.
Obmedzenia pri nadobúdaní nehnuteľností cudzincami
Napriek tomu, že cudzinci môžu všeobecne nadobúdať nehnuteľnosti na Slovensku, existujú určité obmedzenia. Cudzincom nie je dovolené nadobudnúť takú nehnuteľnosť, ktorej nadobúdanie obmedzujú osobitné predpisy.
Výnimku tvorí ustanovenie § 19a ods. 2 Devízového zákona. Cudzozemec je vylúčený z možnosti nadobudnúť vlastnícke právo k nehnuteľnosti na území SR, a to k pôde, ktorá tvorí poľnohospodársky pôdny fond nachádzajúci sa za hranicou zastavaného územia obce a k pôde, ktorá tvorí lesný pôdny fond nachádzajúci sa za hranicou zastavaného územia obce.
Tieto obmedzenia sa však nevzťahujú na cudzozemcov pri dedení a na cudzozemcov, ktorí sú občanmi Slovenskej republiky alebo štátnymi príslušníkmi členského štátu Európskej únie a majú na základe registrácie právo na prechodný pobyt, ak ide o nadobudnutie vlastníckeho práva k pôde, ktorá tvorí poľnohospodársky pôdny fond a na ktorej hospodária najmenej tri roky po nadobudnutí platnosti Zmluvy o pristúpení Slovenskej republiky k Európskej únii.
Osobitnými zákonmi, ktoré obmedzujú nadobúdanie vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam, sú napríklad:
- Zákon č. 220/2004 Z. z. o ochrane a využívaní poľnohospodárskej pôdy.
- Zákon č. 326/2005 Z. z. o lesoch.
- Zákon č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku.
- Zákon č. 44/1988 Zb. o ochrane a využití nerastného bohatstva (banský zákon).
- Zákon č. 184/2002 Z.z. o vodách (vodný zákon).
- Zákon č. 287/1994 Z.z. o ochrane prírody a krajiny.
- Zákon č. 27/1987 Zb. o štátnej pamiatkovej starostlivosti.
Ustanovenia Devízového zákona sa však použijú, len ak neustanovuje niečo iné medzinárodná zmluva, ktorou je Slovenská republika viazaná.
Proces nadobúdania nehnuteľnosti: Od zmluvy po zápis do katastra
Proces nadobúdania nehnuteľnosti na Slovensku, či už pre slovenského občana alebo cudzinca, zahŕňa niekoľko kľúčových krokov. Po výbere nehnuteľnosti, ktorú chcete kúpiť, je potrebné spísať zmluvu o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti.
Je dôležité si uvedomiť, že ani po podpísaní zmluvy oboma stranami nenadobúdate k nehnuteľnosti vlastnícke právo. Vlastnícke právo k nehnuteľnosti vzniká, mení sa a zaniká vkladom do katastra nehnuteľností.
Zmluva o prevode vlastníckeho práva
Zmluva o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti musí spĺňať určité náležitosti. V závislosti od konkrétnej nehnuteľnosti môžu byť vyžadované aj ďalšie náležitosti zmluvy, ako napríklad presné určenie polohy nehnuteľnosti, technický stav nehnuteľnosti, vymedzenie spoluvlastníckeho podielu, úprava vzájomných práv a povinností predávajúceho a kupujúceho.
V spojení s touto zmluvou je nevyhnutné mať na pamäti zásadu nemo plus iuris ad alium transfere potest quam ipse habet (nikto nemôže previesť na iného viac práv, než koľko sám má). Táto zásada hovorí, že prevodca môže previesť na nadobúdateľa len také práva, aké sám má. V kontexte nadobúdania nehnuteľností však môže nastať situácia, keď nadobúdateľ nadobúda nehnuteľnosť od nevlastníka. V takomto prípade je dôležitá dobrá viera nadobúdateľa. Dobrá viera nadobúdateľa vlastníckeho práva je významná len v zákonom výslovne uvedených prípadoch.
Ústavný súd Slovenskej republiky sa touto problematikou zaoberal v náleze sp. zn. I. ÚS 549/2015 zo 16. marca 2016, v ktorom uviedol, že samotná absencia vlastníckeho práva prevodcu nemôže automaticky viesť k neplatnosti zmluvy o prevode vlastníckeho práva. Ústavný súd SR pripustil nadobudnutie nehnuteľnosti od nevlastníka, ak je nadobúdateľ dobromyseľný.
Účasť advokáta alebo notára
Pri spisovaní zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti vám odporúčame využiť služby advokáta alebo notára.
Advokát pri spisovaní zmluvy zistí v prvom rade totožnosť účastníkov zmluvy a ich zástupcov, ďalej posúdi, či zmluva neodporuje zákonu, neobchádza zákon, neprieči sa dobrým mravom a či uzavretím zmluvy nedôjde ku skutočnosti, ktorej následkom by mohla vzniknúť škoda. Advokát má povinnosť upozorniť účastníkov zmluvy na platobné podmienky kúpnej ceny dohodnuté v zmluve a vyhlásenie účastníkov zmluvy o oboznámení sa s týmito podmienkami uvedie v zmluve. Skutočnosť, že zmluva o prevode bola autorizovaná advokátom, preukazuje doložka o autorizácii. V spojení s autorizáciou zmluvy môžete požiadať advokáta aj o uskutočnenie podania návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra.
Notár sa postará o kompletný servis súvisiaci so spisovaním zmluvy a prevodom nehnuteľnosti spolu s návrhom na vklad vlastníckeho práva do katastra. Prešetrí vlastnícke pomery k nehnuteľnosti a zistí totožnosť účastníkov. Notár upozorní účastníkov zmluvy na platobné podmienky dohodnuté v zmluve a v zápisnici uvedie vyhlásenie účastníkov zmluvy o oboznámení sa s týmito podmienkami. Pokiaľ je zjavné, že zmluva nie je v súlade so zákonom, obchádza zákon, alebo sa prieči dobrým mravom, notár je povinný odmietnuť vyhotovenie zápisnice. Notár môže byť aj ideálnym prostredníkom pri vyplácaní kúpnej ceny predávajúcemu.
#12 Skryté stratégie k dobrej kúpe alebo predaju nehnuteľnosti: Mário Glos | Podcast Martin Thám
Návrh na vklad do katastra nehnuteľností
Kataster nehnuteľností je databáza, ktorá obsahuje opis nehnuteľností, ich geometrické údaje a práva k nim. V katastri nehnuteľností musia byť zapísané a graficky zaznačené všetky nehnuteľnosti na Slovensku.
Pokiaľ vám zmluvu o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti vyhotovil notár alebo advokát, obvykle spíše a podá aj návrh na vklad do katastra. Ak ste si zmluvu o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti pripravili sami alebo vám ju spísala realitná kancelária, môžete návrh na vklad podať aj sami.
Návrh na vklad sa podáva v písomnej forme a musí obsahovať zákonom predpísané náležitosti. Návrh je vhodné vyhotoviť v dvoch exemplároch, pričom jedno vyhotovenie sa odovzdáva na katastri a druhé vyhotovenie si necháte potvrdiť a ostáva pre vašu potrebu. Prílohou k návrhu na vklad je zmluva, na ktorej základe má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra (v dvoch vyhotoveniach), prípadne ďalšie zákonom predpísané prílohy.
Návrh na vklad je potrebné podať najneskôr do 3 rokov od uzatvorenia zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, v opačnom prípade platí, že účastníci od zmluvy odstúpili.
Správa katastra rozhodne o návrhu na vklad do 30 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad. Ak ide o zmluvu o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, ktorá bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovaná advokátom, správa katastra rozhodne o návrhu na vklad do 20 dní. Správa katastra môže rozhodnúť na základe žiadosti o urýchlené konanie o návrhu na vklad do 15 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad. Ak sú podmienky na vklad splnené, správa katastra vklad povolí. Rozhodnutie o povolení vkladu zašle správa katastra účastníkom konania do 15 dní odo dňa rozhodnutia. V prípade zamietnutia vkladu správa katastra rozhodnutie doručí všetkým účastníkom konania.
Odporúčania pri kúpe nehnuteľnosti
Pri kúpe nehnuteľnosti a následnom spisovaní zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti vám odporúčame využiť služby advokáta, notára alebo realitnej kancelárie.
Ak vám bude pri výbere a kúpe nehnuteľnosti pomáhať realitná kancelária, odporúčame vopred si ju preveriť (napr. na internetovej stránke Národnej asociácie realitných kancelárií na Slovensku).
Pred kúpou nehnuteľnosti vám taktiež odporúčame preveriť si na katastrálnom úrade prostredníctvom výpisu z listu vlastníctva jej majiteľa a jej prípadné ťarchy. Týmto krokom predídete možným komplikáciám a zabezpečíte si hladký priebeh celej transakcie.
Nadobúdanie nehnuteľností do vlastníctva štátu
Vlastníctvo nehnuteľností je základným právom, ktoré je chránené ústavou a zákonmi. Štát, ako jeden z aktérov právnych vzťahov, môže nadobúdať vlastníctvo k nehnuteľnostiam rôznymi spôsobmi. Tento článok sa zameriava na prehľad spôsobov nadobudnutia nehnuteľností do vlastníctva štátu, pričom zohľadňuje aktuálnu právnu úpravu a judikatúru.
Štát môže nadobudnúť nehnuteľnosti rôznymi spôsobmi, ktoré možno rozdeliť do niekoľkých základných kategórií:
Prevod na základe zákona:
- Prechod majetku Slovenskej republiky na obce: Zákon o majetku obcí upravuje prechod určitého majetku Slovenskej republiky do vlastníctva obcí. Ide o špecifický spôsob nadobudnutia majetku na základe zákona, pričom na prechod majetku nie je potrebné uzatvárať žiadne právne úkony, avšak spísanie písomných protokolov je povinné.
- Prechod majetku v oblasti školstva: Zákonom určený hnuteľný a nehnuteľný majetok Slovenskej republiky prešiel dňom 1. júla 2002 do vlastníctva obcí v súvislosti s transformáciou školstva.
Zmluvné prevody:
- Kúpa: Štát môže nadobudnúť nehnuteľnosť kúpou od fyzickej alebo právnickej osoby na základe kúpnej zmluvy.
- Darovanie: Štát môže nadobudnúť nehnuteľnosť darovaním na základe darovacej zmluvy.
- Zámena: Štát môže nadobudnúť nehnuteľnosť zámenou s inou osobou na základe zámennej zmluvy.
Dedenie: Štát môže nadobudnúť nehnuteľnosť ako dedič zo zákona alebo zo závetu.
Vyvlastnenie: Vyvlastnenie je nútený prechod vlastníctva nehnuteľnosti zo súkromnej osoby na štát alebo inú osobu vo verejnom záujme za primeranú náhradu. Je to výnimka z pravidla nedotknuteľnosti vlastníctva a musí byť vykladané v súlade s dikciou zákona.
Vydržanie: Štát môže nadobudnúť vlastníctvo nehnuteľnosti vydržaním, ak splní podmienky stanovené Občianskym zákonníkom (§ 134). Ak má oprávnený držiteľ nehnuteľnosť nepretržite v držbe po dobu desiatich rokov a je dobromyseľný o tom, že mu vec patrí, stáva sa vlastníkom.
Iné spôsoby:
- Na základe rozhodnutia štátneho orgánu: Štát môže nadobudnúť nehnuteľnosť na základe právoplatného rozhodnutia štátneho orgánu, napríklad súdu alebo správneho orgánu.
- V konkurznom konaní: Štát môže nadobudnúť nehnuteľnosť v konkurznom konaní.
- V exekúcii: Štát môže nadobudnúť nehnuteľnosť v exekúcii.
Vydržanie ako spôsob nadobudnutia vlastníctva štátom je možné potvrdiť na základe súdneho rozhodnutia v konaní o potvrdení vydržania vlastníckeho práva k nehnuteľnosti.
JUDr. [Meno advokáta/advokátky] sa venuje právnym aspektom realitného práva a poskytuje odborné rady a služby v oblasti nadobúdania a prevodu nehnuteľností. Jeho/jej skúsenosti a znalosti sú cenným prínosom pre klientov, ktorí sa orientujú v zložitom právnom prostredí.
tags: #kto #moze #nadobudnut #nehnutelnost #v #sr