Nový Stavebný zákon, účinný od apríla, prináša zásadné zmeny v postavení a zodpovednosti všetkých účastníkov stavebného procesu. Kým doteraz bola primárna zodpovednosť za porušenie stavebných predpisov často pripisovaná stavebníkovi, nová legislatíva rozdeľuje zodpovednosť rovnomernejšie medzi jednotlivých aktérov. V centre pozornosti sa ocitá projektant, ktorého úloha a kompetencie sa výrazne rozširujú, čo odráža snahu o povýšenie jeho postavenia v procese povoľovania a realizácie stavieb.
Stavebník: Od zámeru po kolaudáciu
Stavebníkom podľa nového Stavebného zákona je osoba, ktorá má v úmysle uskutočňovať stavebné práce. Táto definícia zahŕňa obdobie od zabezpečovania podkladov na konanie až po vydanie kolaudačného osvedčenia. Kľúčovým prvkom je zároveň zákonom definovaný právny vzťah k stavbe alebo pozemkom, na ktorom sa majú stavebné práce uskutočňovať. Predchádzajúci zákon síce pojem "stavebník" používal, no neposkytol jeho legálnu definíciu. Nový zákon koncentruje zákonné povinnosti stavebníka na jednom mieste, pričom základnou povinnosťou je zaobstarať projektovú dokumentáciu u autorizovaného projektanta. Tým sa súčasne posilňuje aj postavenie projektantov v procese výstavby.
Stavebník je ďalej zo zákona povinný pred začatím stavebných prác oznámiť stavebnému úradu začatie uskutočňovania povolených stavebných prác a poskytnúť identifikačné údaje o zhotoviteľovi stavby. Okrem toho je povinný odovzdať zhotoviteľovi stavby overený projekt stavby, právoplatné rozhodnutie o stavebnom zámere a pozemky na zriadenie staveniska. Nový zákon definuje aj povinnosti stavebníka počas výstavby, vrátane prípadov, kedy stavebné práce realizuje svojpomocne.
Zaujímavou novinkou je povinnosť stavebníka, ktorý je orgánom verejnej moci, investovať časť finančných prostriedkov na obstaranie a umiestnenie umeleckého diela v rámci stavby. Táto požiadavka odôvodnená návratom k predchádzajúcej praxi do roku 1989 a podobnými postupmi v zahraničí, ako napríklad v Holandsku, má prispieť k obohateniu verejného priestoru.
V prípade, ak stavebník nemá oprávnenie na zhotovovanie stavieb, musí zabezpečiť, aby výstavbu vykonával zhotoviteľ, ktorý na to má oprávnenie. Pri drobných stavbách, stavebných úpravách a údržbe stavby môže stavebník vykonávať výstavbu aj svojpomocne, avšak si musí zabezpečiť odborné vedenie týchto prác osobou s príslušným stredoškolským vzdelaním a praxou, alebo vysokoškolským vzdelaním v odbore. Pri svojpomocnom výkone jednoduchej stavby je nevyhnutná kontrola stavebným dozorom.
Projektant: Odborný garant a kľúčová osoba
Kľúčovou osobou v procese výstavby sa stáva projektant. Nový Stavebný zákon vo významnej miere posilňuje jeho postavenie v priebehu výstavby, rozširuje jeho právomoci, kompetencie a s tým súvisiacu profesijnú zodpovednosť za prípadné spôsobené škody, napríklad v dôsledku chýb v projektovej dokumentácii. Podľa § 35 zákona č. 25/2025 Z. z. je projektant fyzická osoba oprávnená vykonávať projektovú činnosť na základe oprávnenia podľa osobitného predpisu, ako napríklad zákona o komore architektov alebo stavebných inžinierov.
Úloha projektanta začína už v štádiu prípravy zámeru a pokračuje počas celého životného cyklu stavby - od návrhu, cez povoľovanie, realizáciu až po kolaudáciu. Jeho zodpovednosť nadobúda komplexný a viacrozmerný charakter, zahŕňajúci technickú správnosť, kvalitu, bezpečnosť, zákonnosť a udržateľnosť výstavby. Projektant je povinný konať s odbornou starostlivosťou, v súlade s právnymi predpismi a technickými normami.
Projektant je primárne zodpovedný za vypracovanie projektovej dokumentácie v rozsahu a kvalite zodpovedajúcej požiadavkám stavebného zákona, vykonávacích predpisov a technických noriem. Táto dokumentácia musí byť v súlade s územnoplánovacou dokumentáciou, rozhodnutiami dotknutých orgánov a stavebným zámerom investora. Zodpovednosť sa vzťahuje aj na výber technických riešení a stavebných výrobkov, ktoré musia byť overené, certifikované a vhodné pre daný účel použitia.
Zákon priznáva projektantovi nielen právo, ale aj povinnosť vykonávať projektový autorský dohľad počas výstavby. Táto forma dohľadu zabezpečuje, že realizácia stavby prebieha v súlade so schválenou projektovou dokumentáciou. Ak projektant zistí odchýlky, je povinný bezodkladne konať - požadovať odstránenie nedostatkov, zaznamenať ich do stavebného denníka a v prípade závažných porušení iniciovať mimoriadnu kontrolnú prehliadku stavby.
Osobitnú kategóriu zodpovednosti predstavuje návrh a posúdenie nosných konštrukcií stavby. Projektant zodpovedný za statickú časť projektovej dokumentácie musí zabezpečiť, aby návrh nosného systému spĺňal všetky požiadavky na bezpečnosť, stabilitu a spoľahlivosť počas celej životnosti stavby. Súčasťou statickej dokumentácie musí byť kontrolovateľný statický výpočet preukazujúci odolnosť konštrukcií voči predpokladaným zaťaženiam. V prípade poruchy nosnej konštrukcie v dôsledku chybného návrhu alebo výpočtu, projektant nesie plnú odbornú a právnu zodpovednosť.
Projektant zohráva významnú úlohu v ochrane verejného záujmu. Jeho zodpovednosť nie je len formálna, ale predstavuje právne záväzný rámec s potenciálne vážnymi následkami pri porušení. Ako odborný garant, zákon kladie dôraz na jeho profesionálnu integritu, odbornosť a zodpovednosť. Projektant je povinný konať v súlade s pravidlami profesijnej komory, ktorá mu udelila oprávnenie. V prípade porušenia odborných pravidiel môže komora začať disciplinárne konanie.
Projektant zodpovedá za škodu, ktorú spôsobí porušením svojich povinností. Ak dôjde k chybe v projektovej dokumentácii spôsobujúcej finančnú škodu stavebníkovi (napr. nutnosť prepracovania projektu, oneskorenie výstavby), projektant je povinný túto škodu nahradiť. Zákon predpokladá, že projektant bude mať uzatvorené poistenie zodpovednosti za škodu. Stavebný úrad alebo stavebný inšpektorát môže projektantovi uložiť správne sankcie, ako pokuty alebo zákaz činnosti. V extrémnych prípadoch, pri ohrození života alebo zdravia osôb v dôsledku závažnej chyby v projekte, môže dôjsť aj k uplatneniu trestnoprávnej zodpovednosti.
Ak stavebník poverí konkrétneho projektanta zabezpečením prerokovania stavebného zámeru, tento projektant je zodpovedný aj za zabezpečenie podkladov na konanie o stavebnom zámere, vypracovanie správy o prerokovaní stavebného zámeru pre stavebníka a za zabezpečenie overenia projektu stavby. Projektant zároveň vykonáva na stavenisku dohľad nad zhotovovaním stavieb a kontroluje súlad realizácie s projektom stavby.
Generálny projektant a Generálny zhotoviteľ: Koordinácia a zodpovednosť
Nový Stavebný zákon pracuje aj s pojmom „generálny projektant“, ktorý bude pravdepodobne využívaný najmä pri rozsiahlejších developerských projektoch. Generálny projektant bude zabezpečovať koordináciu jednotlivých projektantov zodpovedných za konkrétne časti projektovej dokumentácie, ako aj iných profesijných špecialistov, a zároveň bude zodpovedný za súlad všetkých jednotlivých častí projektovej dokumentácie. Jeho úlohou je integrovať výstupy rôznych profesií do jednotného, funkčného celku.
Po projektovej fáze nastáva fáza realizačná, za ktorú je zodpovedný zhotoviteľ. Nový Stavebný zákon zavádza povinnosť, aby zhotoviteľ stavby bol podnikateľom na základe viazanej živnosti, na rozdiel od predchádzajúcej právnej úpravy, kde postačovala voľná ohlasovaná živnosť. Zhotoviteľ stavby zodpovedá stavebníkovi za to, že zhotovená stavba je v súlade so základnými požiadavkami na stavby, technickými normami, predpismi na úseku ochrany pred požiarmi, hygienickými a technickými predpismi a s overeným projektom stavby.
Je voľbou stavebníka, či výstavbu svojho projektu zverí jednému zhotoviteľovi alebo viacerým jednotlivým zhotoviteľom. Ak sa stavebník rozhodne pre jedného zhotoviteľa, tento sa v zmysle nového Stavebného zákona považuje za „generálneho zhotoviteľa stavby“. Generálny zhotoviteľ stavby je zodpovedný za zabezpečenie zhotovenia stavby prostredníctvom zmluvných dodávateľov, ak sám nedokáže projekt dokončiť z časových, kapacitných, technologických alebo iných dôvodov. Za výsledky práce subdodávateľov zodpovedá generálnemu zhotoviteľovi stavebník, pričom subdodávatelia sa zodpovedajú generálnemu zhotoviteľovi.
Zhotoviteľ: Realizácia a zodpovednosť za kvalitu
Zhotoviteľ je osoba, ktorá dodávateľsky zhotovuje alebo odstraňuje stavby a vykonáva potrebné stavebné práce a iné odborné činnosti. Dňom 01.04.2025 sa v súvislosti so Stavebným zákonom zmenili aj iné pravidlá v oblasti výstavby, vrátane novely Živnostenského zákona. Táto novela zavádza povinnosť viazanej živnosti pre zhotoviteľov stavieb. Podnikatelia, ktorí získali živnosti spĺňajúce znaky uskutočňovania stavieb pred dátumom 31.03.2025, si však musia svoje oprávnenie zosúladiť s aktuálnymi predpismi do 31.03.2029, inak im zanikne.
Zhotoviteľ stavby zo zákona zodpovedá stavebníkovi za to, že zhotovená stavba je v súlade so základnými požiadavkami na stavby, so stavebno-technickými požiadavkami na výstavbu, s predpismi na úseku ochrany pred požiarmi, hygienickými a technickými predpismi a s overeným projektom stavby. Jeho zodpovednosť je teda kľúčová pre zabezpečenie kvality a bezpečnosti realizovanej stavby.
Stavebný dozor a Stavbyvedúci: Dohľad a riadenie na stavbe
Stavebný dozor je osoba, ktorá z poverenia stavebníka sleduje a kontroluje postup stavebných prác z pohľadu ich súladu s overeným projektom stavby a technickými predpismi. Stavebník si sám určuje stavebného dozora.
Na rozdiel od stavebného dozoru, stavbyvedúceho určuje zhotoviteľ stavby, a vo väčšine prípadov je to zamestnanec zhotoviteľa stavby. Stavbyvedúci je osoba, ktorá organizuje, riadi, koordinuje a kontroluje stavebné práce a iné odborné činnosti na stavbe. Kontroluje použitie stavebných výrobkov podľa projektu stavby, spravuje stavenisko a jeho prevádzku a vedie stavebný denník. Jeho úlohou je zabezpečiť hladký priebeh výstavby a dodržiavanie technických a bezpečnostných štandardov.
Geodet: Zabezpečenie presnosti a dokumentácie
Geodet je osoba, ktorá uskutočňuje geodetické a kartografické činnosti pri činnostiach vo výstavbe a počas prevádzkovania stavby. Geodet musí spĺňať špecifické požiadavky na výkon týchto činností podľa príslušného zákona. Jeho úloha je nevyhnutná pre presné zameranie, založenie stavby, kontrolu priebehu prác a následnú dokumentáciu skutočného vyhotovenia stavby.
Profesionálny prístup a zameranie na klienta, ako zdôrazňuje aj naša advokátska kancelária s dlhoročnými skúsenosťami v oblasti stavebného práva, sú kľúčové pre úspešné zvládnutie všetkých procesov spojených s novým Stavebným zákonom. Pochopenie jedinečných potrieb klienta a poskytovanie jasných a strategických riešení na každom kroku sú základom pre efektívne a bezpečné stavebné projekty.