Svet nehnuteľností odjakživa priťahoval finančníkov z celého sveta. Investovanie do nehnuteľností sa ukázalo ako jedna z najlepších možností na zbohatnutie a aj dnes ponúka skvelú príležitosť, ako sa dostať k miliónom. Príťažlivosť nehnuteľností nie je náhodná a dôvodov, prečo si ich obľúbený investičný nástroj vyberajú mnohí úspešní obchodníci, je mnoho. Reality dokázali z mnohých obchodníkov urobiť miliardárov bez ohľadu na vek, pôvod či zameranie podnikateľskej činnosti. Príbeh realitných magnátov často odráža nielen finančný úspech, ale aj komplexné prepojenia a strategické kroky na trhu.
Kto je realitný magnát?
Realitný magnát je osoba, ktorá dosiahla mimoriadny finančný úspech a vplyv prostredníctvom investícií, rozvoja a správy nehnuteľností. Nie je to len o vlastníctve budov, ale o strategickom riadení portfólia nehnuteľností s cieľom maximalizovať zisky a hodnotu. Títo jednotlivci často začínajú s menším kapitálom, ale vďaka znalostiam trhu, vyjednávacím schopnostiam a ochote podstupovať vypočítané riziko budujú rozsiahle impériá.
Príklady úspešných realitných magnátov
Príbehy úspešných realitných magnátov sú inšpiratívne a poukazujú na rôzne cesty k bohatstvu. V susednom Česku žije zaujímavá postava, ktorej príbeh sa spája práve s obchodovaním v tejto oblasti - Radovan Vítek, inak nazývaný prvý muž českých realít. Podnikateľ z Brna sa stal jedným z najbohatších ľudí v regióne V4 a v marci roku 2015 bol magazínom Forbes označený za tretieho najbohatšieho Čecha. Úspech tohto podnikateľa sa spája so šikovnou stratégiou, ktorej hlavným cieľom je kúpa nehnuteľností, ktoré buď zarábajú teraz, alebo majú nejaký potenciál do budúcnosti. Zvučné meno jeho podnikateľskej siete už poznajú v celej Európe a výrazný vplyv na trhu si získal aj v krajinách ako Rumunsko, Maďarsko či Poľsko.
Za zmienku stojí známa transakcia, pri ktorej vstúpil do nemeckej spoločnosti Orco a zabezpečil si v nej nadpolovičný podiel. V zozname miliardárov, ktorí zbohatli na obchodoch s realitami je viacero zaujímavých mien a vynechať nesmieme dvojicu Kirill Pisarev a Jurij Žukov. Táto ruská dvojka zapísala do novodobých dejín ruského realitného trhu založením úspešnej developerskej spoločnosti PIK Group. Realitní investori majú skvelé podmienky aj v Hong Kongu, čoho dôkazom je dvojica Kwok Keung s dcérou Yang Huiyan. Otec Kwok založil spoločnosť Country Garden Holdings, ktorej činnosť spočíva vo výstavbe nehnuteľností a prevádzke hotelových komplexov. Táto spoločnosť mu zarobila slušný majetok, čo mu dalo možnosť previesť akcie spoločnosti na dcéru.
Zaujímavým menom vo svete realít je určite Mohammed Al Amoudi, pôvodom zo Saudskej Arábie. Majetok tohto muža sa pohyboval nad 10 mld. USD už v roku 2012, no príznačné pre neho je, že sa k nemu nedostal iba vďaka realitám. Začiatky jeho kariéry sa spájajú s realitami a úspechom v stavebníctve, no postupne sa jeho priority zamerali na konzorciá kontrolujúce obchody s ropou.
Aj keď mnohí obchodníci zbohatli práve na realitách ako na hlavnej oblasti pôsobenia, stále existuje kvantum ďalších miliardárov, ktorí sa po nadobudnutí bohatstva takisto zamerali na túto oblasť bez toho, aby sa stala ich prioritou. Kúpa luxusných nehnuteľností je dnes bežnou stratégiou mnohých bohatých ľudí a využívajú ju finančníci, politici, umelci aj športovci.
The Millionaire Map: How Real Estate Creates Wealth
Slovenskí hráči na realitnom trhu: Prepojenia a zisky
Na Slovensku sa tiež objavujú aktéri, ktorí zohrávajú významnú úlohu na realitnom trhu a ich aktivity sú často spojené s lukratívnymi ziskami. Jedným z takýchto aktérov je aj realitný magnát Gustáv Laca, ktorý sa spolu s advokátom Marekom Turčanom, blízkym exministrovi vnútra Robertovi Kaliňákovi, objavuje vo viacerých spoločnostiach. Ich spoločné podnikanie, najmä v oblasti nehnuteľností, generuje značné zisky.
Metis Consulting a AlcaPartners: Miliónové zisky
Spoločnosť Metis Consulting, kde je Marek Turčan jedným z vlastníkov, sa dostala k firme, ktorá mala za vlaňajšok zisk 20 miliónov eur. Marek Turčan je advokát, ktorý sa dlhé roky pohybuje v blízkosti Roberta Kaliňáka. Navyše, spoločne vlastnia aj akcie kontroverznej firmy, ktorú založil medzičasom právoplatne odsúdený daňový podvodník Ladislav Bašternák. Turčanovo podnikanie opisoval ako život „v tieni“ exministra vnútra.
Turčan ale dnes nie je jediným vlastníkom Metis Consulting, pretože si do firmy pribral realitného magnáta Gustáva Lacu, ktorý zase otvoril Turčanovi dvere do biznisu. Jeho zisk za vlaňajšok dosiahol úctyhodných 20 miliónov eur, a prekonal tak napríklad profit jedinej rafinérie na Slovensku s vyše dvoma tisíckami zamestnancov. Miliónový biznis bol podľa zainteresovaných jednorazovou akciou na trhu s realitami, o ktorej nemal tušenia ani Robert Kaliňák, Turčanov biznis partner z inej firmy vlastniacej miliónové reality.
Z piatich spoločných firiem Turčana a Lacu je najväčšou AlcaPartners, ktorej aktíva dosahujú vyše 50 miliónov eur, a jej minuloročný zisk presiahol 20 miliónov eur. Podľa portálu Finstat ide o 64. najziskovejšiu spoločnosť na Slovensku, ktorej zisk je dokonca vyšší ako rafinérskeho gigantu Slovnaftu, siete čerpacích staníc OMV, Slovenských elektrární či zdravotnej poisťovne Dôvera. Z verejne dostupných zdrojov sa pritom nedá dohľadať, čomu sa vlastne spoločnosť venuje, lebo z účtovných závierok vyplýva len to, že výnosy spoločnosti pochádzajú najmä z cenných papierov.
V roku 2019 predala AlcaPartners podľa obchodného registra svoj podiel v spoločnosti Koruna Finance, ktorá patrí do Lacovho portfólia. Keď sa Aktuality.sk spojili s realitným magnátom Lacom, bol ochotný hovoriť o developerských projektoch, ale na otázky týkajúce sa Turčana do telefónu odpovedať nechcel. „Nie som si vedomý, že by pán Turčan v nejakej firme figuroval v obchodnom registri,“ tvrdil Laca, ktorého meno spolu s advokátom Turčanom možno nájsť minimálne v piatich spoločnostiach. Advokát Marek Turčan síce nefiguruje v obchodnom registri, lenže podľa nového štátneho registra je konečným užívateľom výhod firmy AlcaPartners, ktorá sa môže za rok 2019 pochváliť rekordným ziskom. Keď na to Gustáva Lacu redakcia Aktuality.sk upozornila, pripustil, že to je možné.
„Podnikám už od roku 1995. Za tie roky podnikania som spolupracoval s viacerými partnermi, vždy v jednotlivých projektoch. Jedným z takých partnerov je aj JUDr. Kaliňák a kauza 'kovošrot'. Akciou Očistec sa spustila lavína obvinení a celá „chobotnica“ mafie na Slovensku sa postupne obnažuje. Ukazuje sa postupne kam až siahali jej chápadlá a kto všetko bol aktívny v tejto schéme. Milióny údajne zarobili predajom nehnuteľností,“ uviedol Laca.
Laca nekomentoval ani obdobie, odkedy s Turčanom spolu podnikajú. „Princípom realitných projektov je vstupná investícia, roky práce a následne jednorazový exit. Aj vami spomínaná spoločnosť mala jednorazový profit z realitného projektu,“ uviedol Laca na margo 20-miliónového zisku spoločnosti Alca Partners. Podľa neho ide o súkromné investície, ktoré nemali súvis s verejnými financiami. „S pánom Kaliňákom som nikdy nepodnikal a ani nepodnikám,“ uzavrel Laca tému jeho podnikania s exministrom vnútra.
Aktuality.sk oslovili samotného Turčana, niekdajšieho Kaliňákovho suseda a Lacovho biznis partnera. Advokát nekomentoval, kedy sa s Lacom stretli v spoločných firmách, no tvrdil, že spolu podnikajú v realitnom sektore. „Viac ako 25 rokov sa venujem advokácii a približne 20 rokov podnikaniu v oblasti nehnuteľností. S pánom Lacom sa poznám roky a spolu podnikáme výhradne v oblasti nehnuteľností,“ snažil sa vysvetliť majiteľ advokátskej kancelárie Metis Legal. Vyše 20-miliónový zisk Alca Partners vysvetlil podobne ako Laca. „Vami spomínaný zisk je dosiahnutý predajom nehnuteľností určených pre ďalšiu developerskú činnosť. Ide však o jednorazový obchod, ktorý sa predajom uzavrel,“ skonštatoval Turčan, ktorý stručne zhodnotil aj aktuálny vzťah s Kaliňákom. „S pánom Kaliňákom sa, samozrejme, poznám. Naše spoločné podnikanie začína a končí v spoločnosti B.A. Haus.“
B.A. Haus a kontroverzné vlastníctvo
Spoločnosť B.A. Haus, kde figuruje advokát Turčan, je ďalším príkladom prepojenia. V tejto firme, ktorá vlastní luxusné nehnuteľnosti, splácala Robertovi Kaliňákovi v minulosti státisícové pôžičky. Jej spoluzakladateľmi boli Bašternák a Počiatek. V súčasnosti ale medzi jej majiteľov patria aj Kaliňák, ktorý vlastní podľa vlastných vyhlásení šestinu akcií, a Turčan, ktorému patrí tretina akcií. Robert Kaliňák je pritom podľa dostupných informácií spoluakcionárom vo firme B.A. Haus, kde figuruje aj advokát Turčan, ktorej akcie kúpili od odsúdeného daňového podvodníka Ladislava Bašternáka. Turčan pritom pre Aktuality.sk potvrdil, že ich spája firma B.A. Haus.
Ján Kuciak v roku 2016 po vypuknutí kauzy Bašternák napísal: „Kaliňák a Turčan toho spolu preskákali už veľa. Na konci 90. rokov začínali v jednej advokátskej kancelárii, dlhé roky si písali trvalý pobyt vedľa seba a na prelome tisícročí spolu zvládli aj kauzu Kovošrot.“ Zďaleka však nejde o úplný výpočet spoločných aktivít tejto dvojice, pretože Turčan je dodnes Kaliňákovým spoluakcionárom vo firme B.A. haus. Advokát Turčan je navyše aj predsedom predstavenstva.
Turčanova firma Erupsi dostala štátnu dotáciu na projekt, ktorý bol priamo prepojený na Roberta Kaliňáka. Podľa oficiálnych dokladov mal projekt „plnú dôveru Ministerstva vnútra SR“. Marekovi Turčanovi patrí aj luxusná vila pri Horskom parku, ktorá je tiež spájaná s Kaliňákom. Trojnásobný minister vnútra a spoluzakladateľ Smeru Robert Kaliňák získal priestranný byt v bratislavskom Starom Meste so státisícovou zľavou.
Koruna Reality a spájanie s oligarchami
Osvedčený tandem Turčan - Laca, ale v opačnom garde, možno nájsť aj za firmou Koruna Reality. Gustáv Laca je realitný investor, ktorý vlastní spoločnosti zo skupiny Koruna. V minulosti bol členom dozornej rady spoločnosti SPP distribúcia pod kontrolou "Energetického a priemyselného holdingu" blízkeho J&T. V roku 2017 predala Lacova Koruna Reality pozemky firme blízkej J&T. Stál aj za pôvodným plánom projektu Klingerka, kde boli jeho partnermi firmy z portfólia rodiny Lexovcov. V konkurze kúpil skrachovaný outlet vo Voderadoch. Jedným z jeho spoločníkov bol spomínaný daňový podvodník Bašternák. Areál vlastní jeho spoločnosť Koruna Finance, ktorej patrí aj viac ako 140 tisíc metrov štvorcových pozemkov pri piešťanskej Červenej veži. V minulosti figuroval v spoločnosti Danube Arena, ktorej prihral Bratislavský samosprávny kraj pod vedením Vladimíra Bajana nájom miliónových pozemkov za 1 euro.
Podľa nového štátneho registra je Marek Turčan konečným užívateľom výhod firmy AlcaPartners. Keď sa Gustáva Lacu redakcia Aktuality.sk na toto upozornila, pripustil, že to je možné. „Podnikám už od roku 1995. Za tie roky podnikania som spolupracoval s viacerými partnermi, vždy v jednotlivých projektoch,“ uviedol Laca.
Alcanivy: Pozemky v centre diania
V bratislavskej lokalite Mlynské Nivy, kde sa plánuje rozsiahla výstavba polyfunkčnej zóny v hodnote stoviek miliónov eur, sa nachádzajú pozemky patriace firme Alcanivy. Táto firma mala v minulosti ako vlastníkov developera Gustáva Lacu a právnika Mareka Turčana, blízkeho politikovi Robertovi Kaliňákovi. V roku 2019 sa však vo vlastníckom pozadí udiala zmena a konečným užívateľom výhod sa stal Stanislav Fuňa, manažér firiem blízkych oligarchovi Jozefovi Brhelovi. Neskôr, po štyroch rokoch, nastala ďalšia zmena a formálnym konečným užívateľom výhod sa opäť stal Gustáv Laca, pričom skutoční vlastníci nie sú verejne známi. Tento krok prichádza v čase, keď Fuňa a ďalší dlhoroční manažéri Brhelovcov uvádzajú, že sa osamostatnili a časť biznisu Brhelovcov kúpili. Okrem toho, Jozef Brhel starší aj jeho syn aktuálne čelia obžalobe z prania špinavých peňazí v známej kauze Mýtnik.
V lokalite, kde ležia pozemky patriace firme Alcanivy, plánuje výstavbu veľká developerská firma YIT s fínskym pozadím. Projekt polyfunkčná zóna Mlynárka počíta aj s využitím parciel patriacich firme Alcanivy. V prvej etape tam majú vyrásť byty, objekty občianskej vybavenosti aj park. Podlahová plocha nových stavieb je naplánovaná na 79-tisíc metrov štvorcových. Podľa listu vlastníctva Alcanivy vlastní v bratislavskom katastrálnom území Nivy viac ako 25-tisíc metrov štvorcových pozemkov, YIT viac ako 35-tisíc metrov štvorcových. Podľa Trendu YIT plánuje v tejto zóne development s odhadom rozpočtu 300 miliónov eur.
Gustáv Laca uviedol, že k detailom zmien vlastníckej štruktúry sa nemôže vyjadriť vzhľadom na podpísané zmluvy s klauzulou o mlčanlivosti. Stanislav Čorba, hovorca fondu, v ktorom figuruje aj Brhelovi blízky Stanislav Fuňa, uviedol, že išlo o privátnu transakciu bez akejkoľvek účasti štátu.
Ako sa stať realitným maklérom: Zručnosti a prístup
Práca realitného makléra sa môže zdať jednoduchá, ale vyžaduje si špecifické zručnosti a strategický prístup. Dobrý realitný maklér vie, že nehnuteľnosť je oveľa viac než len tehly a malta; je to o ľuďoch a ich potrebách.
Kľúčové vlastnosti úspešného makléra
Špičkoví makléri majú rozsiahle znalosti o oblasti, v ktorej pôsobia, a silnú históriu úspešného predaja nehnuteľností, ktorá podporuje ich tvrdenia. Pre predávajúceho, ale aj kupujúceho, môže byť stresujúce jednať s maklérom, ktorý nie je dobrým komunikátorom. Realitný trh je citlivý na čas, preto je nevyhnutné mať makléra, ktorý vás bude neustále informovať o vašej aktuálnej situácii. Zlá komunikácia zo strany maklérov je jednou z najväčších frustrácií kupujúcich a predávajúcich. Je dôležité, aby realitní agenti zostali v neustálom kontakte so svojimi klientmi a zákazníkmi.
Dobrý realitný agent by mal proaktívne volať potenciálnym kupujúcim, komunikovať s existujúcimi zákazníkmi a neustále hľadať nových potenciálnych zákazníkov. Kľúčovým prvkom proaktívneho správania je, aby bol klient neustále dobre informovaný. Väčšina dobrých maklérov vám povie, aby ste si dávali veľký pozor na maklérov, ktorí príliš veľa rozprávajú. Ak sa nedostanete pri komunikácii so svojím maklérom k slovu, môžete mať veľký problém. Ako klient alebo zákazník, by ste vy mali byť tým, kto vedie väčšinu rozhovorov a uisťuje sa, že mu jeho agent rozumie v plnom rozsahu.
Realitný maklér musí byť schopný „prečítať“ svojho klienta a prispôsobiť tomu svoj prístup. Je zodpovednosťou dobrého agenta, aby určil spôsob komunikácie, ktorý je preferovaný klientmi. Zjednodušene povedané, ak sa zákazníkovi podarí dobrý obchod, podarí sa aj realitnému maklérovi. Preto je mimoriadne dôležité nájsť si makléra, ktorý uprednostňuje svojich klientov. Pre dobrého makléra sú potreby jeho klientov najvyššou prioritou.
Realitní makléri predávajú viac ako len dom, predávajú život, ktorý sa s nehnuteľnosťou spája. A presne to si vyžaduje hlboké pochopenie miestnej oblasti. Uistite sa, že dáte svojmu realitnému agentovi niekoľko podrobných otázok, ktorými zistíte, ako dobre pozná danú oblasť. Opýtajte sa na vlakové alebo autobusové trasy, aktivity pre deti v okolí alebo podobne.
Pochopenie naliehavosti klientov je nevyhnutné pre dobrý vzťah medzi klientmi a realitnými agentmi. Dobrý maklér musí vedieť, či sa jeho klient s predajom nehnuteľnosti ponáhľa alebo nie. Ak potrebujú čoskoro uzavrieť obchod, agent by o tom mal vedieť a mal by pracovať v užšom časovom rámci. Dobrý maklér vždy vie, prečo sa jeho klienti rozhodli predať nehnuteľnosť. Pokladá si preto základné otázky: Predáva môj zákazník, aby si mohol dovoliť kúpiť inú nehnuteľnosť? Hľadá investičnú nehnuteľnosť? Budú v tomto dome žiť a neskôr ho zbúrajú? Je dobré, ak vedia, či je ich klient sentimentálne pripútaný k nehnuteľnosti. Klient, ktorý predáva jednu zo svojich piatich investičných nehnuteľností, bude mať odlišné potreby ako klient, ktorý predáva svoj jediný rodinný dom.
Najjednoduchší spôsob ako nájsť dobrého makléra je použiť jeho minulých klientov ako referencie. Ak ste našli agenta, ktorého služby zvažujete, poproste ho o referencie od jeho posledných 20 klientov. Nie vybratých klientov, ale presne posledných 20. U dobrých realitných maklérov cítite vnútornú príčinu, vášeň alebo účel, ktorý ich poháňa. Túžbe niečo robiť sa nemôžete naučiť. Táto charakteristika je základom, na ktorom je postavené všetko ostatné. Človek musí byť vedený k tomu, aby mal kompetencie, čestnosť, integritu a transparentnosť. 80% toho, čo budete od svojho realitného agenta počúvať, by mali byť otázky. Nie jeho životopis alebo chválenkárstvo, ale otázky. Tak vás spoznajú.
Realitní makléri, ktorí majú záujem o najnovšie technológie a sú vybavení najrôznejšími gadgetmi vám môžu ponúknuť moderné riešenia, vrátane dát, automatizácie, umelej inteligencie a transparentnosti. Pracovná morálka je najväčším faktorom, ktorý oddeľuje obyčajných agentov od tých naozaj dobrých. Aby bol agent skutočne úspešný, musí byť ochotný pracovať tvrdšie ako ostatní. Ako môžete vidieť, realitní agenti môžu proces predaja domov urobiť plynulejším a menej stresujúcim.
Zhrnutie a prvotné kroky k úspechu v realitách
Investovanie do nehnuteľností sa osvedčilo ako jedna z najlepších možností na zbohatnutie a aj dnes ponúka skvelú príležitosť. Príťažlivosť nehnuteľností nie je náhodná a dôvodov, prečo si ich obľúbený investičný nástroj vyberajú mnohí úspešní obchodníci, je mnoho. Reality dokázali z mnohých obchodníkov urobiť miliardárov bez ohľadu na vek, pôvod či zameranie podnikateľskej činnosti.
Príbeh Seana Conlona: Od upratovača k realitnému milionárovi
Sean Conlon sa narodil a vyrastal v malom mestečku Rathangan v grófstve Kildare v Írsku. Táto skúsenosť sa hlboko zakorenila v mysli mladého Conlona. Pochopil cenu vlastného bývania a zároveň ho to posunulo aj v oblasti budúcej kariéry. V roku 1990 zobral svojich nasporených 500 dolárov a vybral sa do USA. Pristál v Chicagu, kde mu ponúkli manuálnu prácu. Niekoľko rokov sa živil tým, že cez deň byty upratoval a po nociach ich maľoval. Svoje úspory si ukladal na bezpečnom mieste v škatuli od topánok. "Pomerne rýchlo som pochopil, že nehnuteľnosť je hmatateľnou cestou k bohatstvu," hovorí Conlon v rozhovore pre televíziu CNBC. "Bol som obyčajný človek, ktorý robil niektoré celkom neuveriteľné veci. To je Amerika."
V čase, keď Conlon prvýkrát začal pracovať v oblasti nehnuteľností, priemerná predajná cena za nehnuteľnosť, ktorú zobchodoval, bola 20 alebo 30 000 dolárov. To, čo ho motivovalo, bol úspech. Keď sa mu podarilo predať byt za 230 000 dolárov, získal províziu 4 000 dolárov. "Bolo to najviac peňazí, ako som kedy vo svojom živote zarobil za jediný obchod," spomína dnes 47 ročný Conlon. Conlon začal predávať nehnuteľnosti zo dňa na deň, ale už o tri roky patril k najúspešnejším realiťákom v Severnej Amerike. Netreba za tým hľadať žiadne tajomstvo úspechu, tvrdí. "Bola to len svedomitá práca." Vstával ráno o šiestej, aby nastúpil do svojho každodenného zamestnania ako upratovač. V tom čase ešte neboli rozšírené vymoženosti internetu, preto po práci a vo voľnom čase telefonoval na slepo do rôznych realitných kancelárií. V roku 1993 dostal prácu realitného sprostredkovateľa. "Podarilo sa mi poraziť všetkých svojich kolegov. Mohol by som sa tváriť, že som múdrejší ako oni, ale dostal som sa medzi chlapíkov, ktorí po niekoľkých rokoch odišli na školy patriace do Ivy League, na Harvard, na Yale a Wharton. Oni však z práce chceli odísť skôr, a ja som mohol zostať do neskorých večerných hodín. Tým som získal náskok."
Conlon začal s nákupom pôdy. Zaujímal sa o zákony, legislatívu, možnosti výstavby. "A potom zrazu ten cirkus prišiel do mesta!" hovorí Conlon. Keď sa zákony o výstavbe zmenili a trh s nehnuteľnosťami v Chicagu nabral obrátky. Conlon bol na všetko pripravený. "Stal sa zo mňa dominantný hráč… kým priemerný maklér zarobil dva milióny dolárov ročne, ja som dokázal tak 100 až 200 miliónov." V roku 1996 sa Conlon stal milionárom. Svoj úspech pripisuje svojej tvrdej práci, príprave a ochote konať rýchlo, hneď ako sa objavila príležitosť. V roku 2000 založil Conlon & Co., realitnú investičnú spoločnosť, a Sussex & Reilly, high-tech realitnú kanceláriu, ktorá sa rozrástla na viac ako 300 zamestnancov. Conlon sa nakoniec vrátil aj do školy. Jeho úspech ho zmenil na optimistu, pokiaľ ide o príležitosti v USA. "Deti dokážu vyrastať kdekoľvek vo svete, bez ohľadu na to, čo sa dnes dočítate v novinách, ale Amerika si stále drží svoje miesto v srdciach a mysliach ako miesto, kde väčšina ľudí dokáže byť čímkoľvek," hovorí Conlon. "A verím, že po 26., 27. rokoch v tejto krajine, je to stále krajina, ktorá odmeňuje tvrdú prácu."