Dodávanie nehnuteľností a ich prenájom predstavujú v oblasti dane z pridanej hodnoty (DPH) komplexnú oblasť s mnohými špecifickými pravidlami a výnimkami. Pochopenie týchto pravidiel je kľúčové pre platiteľov DPH, aby sa vyhli sankciám a optimalizovali svoju daňovú situáciu. Tento článok sa zameriava na problematiku krátkodobého prenájmu bytov a jeho súvislosti s DPH, pričom zohľadňuje aktuálnu legislatívu a praktické aspekty.
Oslobodenie od dane pri dodaní nehnuteľnosti
Dodanie stavby alebo jej časti je v zmysle ustanovenia § 38 ods. 1 zákona o DPH oslobodené od dane, ak od prvej kolaudácie uplynulo viac ako 5 rokov. Toto ustanovenie sa však nevzťahuje na dodanie stavby určenej na bývanie, dodanie jednotlivého bytu a dodanie jednotlivého apartmánu v bytovom dome. Ak platiteľ dodá stavbu, ktorá je určená na bývanie a aj na účel iný ako na bývanie, môže sa rozhodnúť, že dodanie stavby nebude oslobodené od dane len v časti, ktorá nie je určená na bývanie.
Predaj samostatného pozemku, napríklad ornej pôdy, je tiež oslobodený od dane podľa § 38 ods. 2. Avšak predaj samostatného stavebného pozemku sa vždy zdaňuje. V prípade predaja stavebného pozemku spolu so stavbou alebo jej časťou sa posudzuje rovnako ako predaj nehnuteľnosti podľa § 38 ods. 1.
Prenájom nehnuteľností a možnosť voľby daňového režimu
Platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe, sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane. Táto možnosť však neplatí pre nájom bytu, rodinného domu a nájom apartmánu v bytovom dome alebo ich častí, pokiaľ ide o poskytovanie ubytovacích služieb v zmysle § 38 ods. 3 písm. a) zákona o DPH.
V prípade, ak platiteľ dane prenajíma nebytový priestor, tento prenájom je oslobodený od dane. Platiteľ dane sa však môže rozhodnúť, že prenájom nebytového priestoru alebo jeho časť nebude oslobodený od dane, ak prenajíma tento priestor alebo jeho časť zdaniteľnej osobe (§ 38 ods. 5 zákona o DPH).
Krátkodobý prenájom cez platformy: Ubytovacie služby vs. Nájom
Rozlíšenie medzi krátkodobým prenájmom cez platformy ako Airbnb a klasickým nájmom bytu je kľúčové z hľadiska DPH. Krátkodobý prenájom cez platformy ako Airbnb sa z hľadiska slovenských predpisov považuje za poskytovanie ubytovacích služieb, nie obyčajný prenájom bytu. Ak ubytúvate hostí na prechodný pobyt s doplnkovými službami, ako je upratovanie, výmena bielizne, odovzdanie kľúčov, recepcia či aspoň základná "check-in" starostlivosť, ide o ubytovacie služby.
Naopak, bežný dlhodobý prenájom bez služieb hotelového typu spadá pod prenájom nehnuteľnosti a nevyžaduje živnostenské oprávnenie. Kľúčové je teda posúdenie, či hosťom poskytujete ubytovanie krátkodobo s obsluhou a rotáciou hostí, alebo len prenajímate priestor na dlhšie obdobie bez služieb.
Zdanenie krátkodobého prenájmu
Od roku 2025 sa mení štruktúra DPH a ubytovacie služby sú zaradené medzi plnenia so zníženou 5 % sadzbou. Je dôležité poznamenať, že pri mixe služieb, kde je ubytovanie zdaňované 5 % sadzbou, ale niektoré doplnkové služby (napríklad samostatne predávané wellness alebo parkovanie) môžu spadať do inej sadzby, je potrebné ich účtovať oddelene.
Pre hostiteľa je dôležité aj to, že provízia platformy (Airbnb, Booking) je služba zo zahraničia. Ak nie ste platiteľ DPH, musíte sa ešte pred prijatím takejto služby registrovať podľa § 7a zákona o DPH a odvádzať DPH z provízie v režime prenesenia daňovej povinnosti.
Od roku 2025 sa sledujú dve hranice obratu: pri dosiahnutí 50 000 eur vzniká povinnosť podať žiadosť o registráciu, pričom platiteľom sa všeobecne stávate od prvého dňa nasledujúceho roka.
Režimy prenájmu a ich daňové dôsledky
Dlhodobý prenájom
Dlhodobý prenájom je pre mnohých majiteľov synonymom pre predvídateľný a spoľahlivý príjem s minimálnou administratívnou záťažou. Hlavné výhody dlhodobého prenájmu zahŕňajú:
- Finančná stabilita: Minimalizuje riziko neobsadenosti a zabezpečuje pravidelný príjem.
- Nízka časová náročnosť: Odpadajú starosti s častým upratovaním a komunikáciou s hosťami.
- Jednoduchšia daňová a právna agenda: Pri prenájme ako fyzická osoba nepodnikateľ nie sú platené sociálne ani zdravotné odvody z príjmu z prenájmu. Navyše, príjem do 500 EUR ročne je oslobodený od dane.
V zmysle § 38 ods. 3 a 5 zákona o DPH je nájom rodinného domu voči občanovi oslobodený od dane. Platiteľ dane nemá dôvod k cene nájomného uplatňovať DPH. Podľa § 49 ods. 1 zákona o DPH platiteľ dane, ktorý dodal tovar alebo službu s oslobodením od dane, nemá nárok na odpočítanie dane.
Krátkodobý prenájom (Ubytovacie služby)
Poskytovanie ubytovacích služieb, často cez platformy ako Airbnb alebo Booking.com, môže na prvý pohľad pôsobiť lákavo vďaka potenciálne vysokým denným sadzbám. Realita však prináša aj komplexnejšiu prevádzku a vyššie riziká.
Potenciálne výhody krátkodobého prenájmu zahŕňajú vyšší hrubý príjem v hlavnej sezóne a dynamickú cenotvorbu. Nevýhody a výzvy sú však značné:
- Neistý a kolísavý výnos: Príjem sa mení z mesiaca na mesiac a závisí od sezóny a obsadenosti.
- Vysoké prevádzkové náklady: Patria sem energie, časté upratovanie, pranie bielizne, spotrebný materiál, opravy a vysoké provízie pre platformy.
- Zložité právne a daňové požiadavky: Krátkodobé prenájmy sú klasifikované ako podnikateľská činnosť, vyžadujú živnostenské oprávnenie a platbu daní, sociálnych a zdravotných odvodov.
- DAC7 a transparentnosť: Od roku 2023 si digitálne platformy vymieňajú dáta o príjmoch s finančnou správou.
- Časová a psychická náročnosť: Neustála komunikácia s hosťami, správa rezervácií a riešenie problémov sú náročné.
- Vyššie opotrebenie nehnuteľnosti: Vedie k častejším investíciám do opráv.
- Rastúca regulácia: Mestá po celom svete regulujú krátkodobé prenájmy.
Poskytovanie ubytovania v penzióne je ubytovacou službou, ktorá nie je v tuzemsku oslobodená od dane, t. j. podlieha DPH.
Predaj nehnuteľnosti a DPH: Kľúčové scenáre
Predaj stavby po 5 rokoch od kolaudácie
Platiteľ dane vlastní priemyselnú budovu od roku 2015, ktorá bola skolaudovaná v roku 2011. Pri nadobudnutí si uplatnil odpočítanie dane. V auguste 2020 chce platiteľ dane predať túto budovu inému platiteľovi dane. V tomto prípade ide o nehnuteľnosť, u ktorej od prvej kolaudácie uplynulo viac ako 5 rokov, čo znamená, že tento predaj je podľa § 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH oslobodený od dane. Dodávateľ - platiteľ dane nie je povinný k cene uplatniť daň.
Zákon v súvislosti s prevodom nehnuteľnosti, ktorá spĺňa podmienku pre oslobodenie od dane, umožňuje dodávateľovi - platiteľovi dane, aby sa rozhodol previesť nehnuteľnosť s uplatnením dane na výstupe (§ 38 ods. 8 zákona o DPH). V prípade, ak sa tak rozhodne, uplatní sa prenos daňovej povinnosti podľa § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH na odberateľa, nakoľko má odberateľ tiež postavenie platiteľa dane, t. j. dodanie predmetnej nehnuteľnosti je povinný zdaniť odberateľ.
Predaj nehnuteľnosti do 5 rokov od kolaudácie
Platiteľ dane predáva v tuzemsku inému platiteľovi dane nehnuteľnosť, ktorá bola prvýkrát skolaudovaná jeden mesiac pred jej dodaním. V tomto prípade ide o predaj nehnuteľnosti, od ktorej prvej kolaudácie neuplynulo 5 rokov, preto tento predaj nie je podľa § 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH oslobodený od dane. Dodávateľ k cene dodanej nehnuteľnosti uplatní DPH bez ohľadu na to, aké postavenie má kupujúci (platiteľ dane, zdaniteľná osoba, občan). Platiteľ dane sa môže rozhodnúť a pri predaji uplatniť prenos daňovej povinnosti na kupujúceho podľa § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH.
Predaj nehnuteľnosti neplatiteľovi dane po 5 rokoch od kolaudácie
Platiteľ dane predáva nehnuteľnosť (administratívnu budovu), ktorú nadobudol v roku 2015, pričom si uplatnil odpočítanie dane. Ide o nehnuteľnosť, u ktorej od prvej kolaudácie uplynulo viac ako 5 rokov. Túto nehnuteľnosť predáva neplatiteľovi dane. V tomto prípade ide o predaj nehnuteľnosti, od ktorej prvej kolaudácie uplynulo 5 rokov, preto je tento predaj podľa § 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH oslobodený od dane. Nakoľko však došlo k zmene účelu použitia nehnuteľnosti, platiteľ dane je povinný upraviť odpočítanú daň podľa § 54 zákona o DPH (obdobie na úpravu odpočítanej dane pri zmene účelu použitia je 20 rokov).
Predaj stavebného pozemku
Živnostník - platiteľ dane predáva samostatný stavebný pozemok občanovi v tuzemsku. Podľa § 38 ods. 2 zákona o DPH oslobodené od DPH je dodanie pozemku okrem dodania stavebného pozemku. V zmysle zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti a znaleckých posudkov je podstatou dodania nehnuteľnosti stavebný pozemok, nie stavba. Preto nie je možné podmienky oslobodenia od dane pri dodaní stavby vzťahovať na oslobodenie od dane pri dodaní stavebného pozemku. Dodanie stavebného pozemku, ktorý sa dodáva so stavbou ako je plot, nespĺňa podmienky oslobodenia od dane podľa § 38 ods. 2.
Technické zhodnotenie nehnuteľnosti
Platiteľ mal prenajatú časť nehnuteľnosti od iného platiteľa DPH, ktorú využíval výlučne na činnosti s plným nárokom na odpočet DPH. Túto časť nehnuteľnosti so súhlasom prenajímateľa počas doby nájmu technicky zhodnotil (vykonal rekonštrukciu) a technické zhodnotenie odpisoval. Z rekonštrukcie boli uplatnené odpočty DPH na vstupe. Pri ukončení nájmu sa platiteľ s prenajímateľom dohodol na odkúpení zostatkovej ceny technického zhodnotenia.
V danom prípade platiteľ dane dodá technické zhodnotenie za protihodnotu, takéto dodanie podlieha dani a osobou povinnou platiť daň je predávajúci v zmysle § 69 ods. 1 zákona o DPH. V prípade dodania technického zhodnotenia nehnuteľnosti nejde o dodanie stavby alebo časti stavby, a preto sa na dodanie technického zhodnotenia neuplatní daňový režim v zmysle § 38 a prenos daňovej povinnosti na kupujúceho v zmysle § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH.
Prenos daňovej povinnosti
Predaj nehnuteľnosti s uplatnením dane a prenosom daňovej povinnosti
Platiteľ dane - predávajúci nadobudol stavebný pozemok, pri ktorom si odpočítal DPH. Na stavebnom pozemku vybudoval výrobnú halu, ktorú využíval na účely svojho podnikania. Po 8-ich rokoch od jej kolaudácie sa rozhodol nehnuteľnosť predať s DPH inému platiteľovi dane. Podľa § 38 ods. 8 zákona o DPH, ak sa predávajúci rozhodol nehnuteľnosť zdaniť (od prvej kolaudácie uplynulo 5 rokov), prenesie daňovú povinnosť na odberateľa v zmysle § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH. Z uvedeného vyplýva, že pri fakturácii neuplatní DPH. Vo faktúre musí uviesť poznámku „prenesenie daňovej povinnosti“ (§ 74 ods. 1 písm. g) zákona o DPH).
Predaj bytu ako prenos daňovej povinnosti
S. r. o., platiteľ DPH, nemôže fakturovať inej s. r. o., platiteľovi DPH, predaj bytu ako prenos daňovej povinnosti (namiesto s 20 % DPH). Pri predaji bytu sa prenos daňovej povinnosti neaplikuje v zmysle § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH (ani po 5 rokoch od kolaudácie). Byt musí byť v danom prípade predaný s DPH, a to v zmysle § 38 ods. 3 zákona o DPH.
Prenájom nebytových priestorov zahraničnej osobe
Prenajímateľ - platiteľ DPH uzavrie zmluvu na prenájom nebytových priestorov s firmou so sídlom v Dánsku. Keďže ide o služby, ktoré si objednala zahraničná osoba z iného členského štátu, je potrebné určiť miesto dodania danej služby. Podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH je miestom dodania služby vzťahujúcej sa k nehnuteľnosti tuzemsko. V prípade, ak platiteľ dane napr. prenajíma nebytový priestor, tak tento prenájom je oslobodený od dane.
Španielsky podnikateľ, ktorý nemá v tuzemsku sídlo, miesto podnikania alebo prevádzkareň a nie je platiteľom dane v tuzemsku, vlastní v SR nehnuteľnosť - administratívnu budovu. Túto nehnuteľnosť sa rozhodol prenajímať slovenskému platiteľovi dane. Miestom dodania služby je podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH tuzemsko. Prenájom nehnuteľnosti je oslobodený od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH. V danom prípade sa uplatní prenos daňovej povinnosti na slovenského príjemcu služby podľa § 69 ods. 2 písm. a) zákona o DPH a španielsky podnikateľ nie je povinný sa registrovať pre DPH podľa § 5 zákona o DPH.
Parkovacie miesta a DPH
Obchodná spoločnosť - platiteľ DPH prenajíma nehnuteľnosť (kancelárske priestory) inému platiteľovi dane v tuzemsku s uplatnením oslobodenia od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH. Súčasne mu prenajíma aj miesta na parkovanie pred danou nehnuteľnosťou. Podľa § 38 ods. 3 písm. b) zákona o DPH oslobodený od dane nie je nájom priestorov a miest na parkovanie vozidiel. Ak však platiteľ dane, ktorý je vlastníkom nehnuteľnosti, prenajíma budovu, ktorá stojí na pozemku, na ktorom prenajímateľ dodatočne zriadil niekoľko parkovacích miest na účely parkovania nájomcu v súvislosti s užívaním budovy na základe zmluvy o nájme budovy, pri fakturovaní nájomného za užívanie budovy spolu s príslušnými parkovacími miestami sa uplatní § 38 ods. 3 zákona o DPH, t. j. nájom budovy je oslobodený od dane, ale nájom parkovacích miest podlieha dani.
Zmena účelu použitia nehnuteľnosti
Platiteľ dane v roku 2015 kúpil nehnuteľnosť, ktorá bola prvýkrát skolaudovaná v roku 1998. Následne v roku 2019 nehnuteľnosť zrekonštruoval a zmenil účel využitia tejto nehnuteľnosti na bytový dom, v ktorom vzniklo niekoľko nových bytov, ktoré boli aj skolaudované. Ak platiteľ dane predáva jednotlivé byty (časti stavby), ktorých prvá kolaudácia (začatie prvého užívania) je pred menej ako 5 rokmi, potom predaj jednotlivých bytov podlieha DPH, pretože ich predaj je uskutočnený do 5 rokov od ich prvej kolaudácie (§ 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH).
Modelový príklad: Krátkodobý vs. Dlhodobý prenájom
Pre zjednodušenie si predstavte modelový príklad (2-izbový byt v Bratislave):
- Dlhodobý prenájom (napr. 700 EUR/mesiac): Hrubý príjem: 700 EUR. Po odpočítaní 500 EUR oslobodenia od dane a 19% dane z príjmu zo zvyšku (bez odvodov), váš čistý zisk môže byť približne 662 EUR.
- Krátkodobý prenájom (napr. 60 EUR/noc s 60% obsadenosťou): Hrubý príjem (modelovo): 1 080 EUR. Odpočítať však musíte: energie (platí majiteľ), časté upratovanie (napr. 540 EUR/mesiac), poplatky platformám, miestny poplatok za ubytovanie, sociálne a zdravotné odvody (ak presiahnete limit), a daň z príjmov. V modelovom príklade to môže viesť k tomu, že čistý mesačný príjem je dokonca záporný, napríklad -167,40 EUR.
Tento príklad jasne ukazuje, že hoci krátkodobý prenájom môže generovať vyšší hrubý príjem, po odpočítaní všetkých nákladov a povinností môže byť čistá výnosnosť výrazne nižšia, alebo dokonca negatívna.
Záver a odporúčania
Voľba medzi dlhodobým a krátkodobým prenájmom by mala byť založená na vašich individuálnych cieľoch, tolerancii rizika a časových možnostiach. Ak hľadáte stabilitu, minimalizáciu starostí a predvídateľný pasívny príjem s jednoduchšou administratívou, dlhodobý prenájom (najmä s využitím Zákona o krátkodobom nájme bytu) je často výhodnejšou a menej rizikovou stratégiou. Ak vás láka potenciál vyšších hrubých príjmov a ste ochotní investovať značný čas a energiu do aktívnej správy, s pripravenosťou na vysoké prevádzkové náklady, daňové a odvodové povinnosti, môže byť krátkodobý prenájom vašou cestou. Nezabudnite však na rastúcu reguláciu a transparentnosť, ktorá minimalizuje priestor pre neplnenie povinností. Dôkladná analýza vašej situácie a cieľov je kľúčová.
tags: #kratkodoby #prenajom #bytu #a #dph