Ceny bytov na Slovensku prešli v posledných rokoch transformačným obdobím, ktoré je charakterizované výraznými cenovými fluktuáciami, rastúcim dopytom po bytoch na predaj a objavujúcimi sa novými trendmi v oblasti bývania. Tieto faktory spoločne formovali realitný trh v každom slovenskom regióne. Odzrkadlením týchto zmien je predovšetkým výrazný rast cien nehnuteľností, ktorý sa priamo premietol do cien bytov určených na predaj. Tento trend sa ešte zintenzívnil v období po pandémii COVID-19, kedy sa na trhu s nehnuteľnosťami aktivovalo niekoľko kľúčových faktorov, ktoré zásadne ovplyvnili jeho vývoj. Tento nárast cien je badateľný nielen v hlavnom meste, ale aj v ďalších významných mestách ako Košice, Žilina či Prešov, kde ceny bytov vzrástli o 10 až 15 % v porovnaní s predchádzajúcimi rokmi.
V posledných mesiacoch sa realitný trh na Slovensku stal citlivým voči geopolitickým udalostiam, ako je vojna na Ukrajine, následná energetická kríza a rastúca inflácia. Tieto globálne vplyvy sa výrazne odrazili na správaní ako kupujúcich, tak aj predávajúcich, čo viedlo k ďalším zmenám na trhu. Predajné ceny bytov v rôznych mestách boli ovplyvnené týmito dynamickými zmenami.
Regionálne rozdiely a kľúčové mestá
Nehnuteľnosti na Slovensku vykazujú v každom regióne odlišné cenové hladiny. Trh v Bratislave je tradične považovaný za najdrahší, avšak ceny postupne narastajú aj v ďalších mestách, ako sú Košice, Žilina a Banská Bystrica. Bratislava, ako hlavné mesto Slovenskej republiky, disponuje mimoriadne dynamickým realitným trhom. Ceny bytov na predaj v Bratislave v posledných rokoch zaznamenali výrazný rast, čo je dôsledkom silného dopytu, rastúcich nákladov na výstavbu a obmedzenej ponuky nových nehnuteľností. V rámci Bratislavy, mestská časť Petržalka síce ponúka ceny nižšie v porovnaní s inými bratislavskými lokalitami, avšak stále sa nachádzajú vysoko nad celoslovenským priemerom.
Košice, Žilina a Banská Bystrica predstavujú ďalšie dôležité slovenské mestá, kde ceny nehnuteľností na predaj neustále rastú. Aj keď sú v porovnaní s Bratislavou nižšie, ich rastúci trend je nepopierateľný. Celkovo možno na Slovensku pozorovať viditeľný trend rastu cien bytov na predaj, predovšetkým v mestách ako Bratislava, Košice, Žilina a Banská Bystrica.
Faktory ovplyvňujúce ceny bytov
Okrem geografickej polohy existuje celý rad faktorov, ktoré formujú cenu bytov na predaj. Zvyšujúce sa úrokové sadzby na hypotekárne úvery môžu v krátkodobom horizonte spomaliť tempo rastu cien nehnuteľností, keďže predlžujú náklady na financovanie kúpy bytu. Napriek tomu dopyt po bytoch na predaj zostáva na vysokej úrovni, obzvlášť v mestách ako Bratislava a Košice. Mladí ľudia a rodiny naďalej aktívne vyhľadávajú kvalitné bývanie v dostupných lokalitách, čo prispieva k udržaniu vysokých cien. K rastu cien ďalej prispieva aj nedostatok dokončených novostavieb, predovšetkým v centrách miest. Pri výbere lokality je dôležité zvážiť, v ktorej časti mesta chcete bývať, nakoľko to má významný vplyv na výslednú cenu.
Ako a kde klesnú ceny nehnuteľností
Trh s nehnuteľnosťami na Slovensku prechádza neustálymi dynamickými zmenami, ktoré priamo ovplyvňujú ceny bytov na predaj. Aj keď ceny naďalej rastú, je možné predpokladať, že tento trend bude v krátkodobom horizonte pokračovať, avšak pravdepodobne miernejším tempom. V prípade záujmu o kúpu bytu na predaj je nevyhnutné dôkladne zvážiť všetky dostupné možnosti a v prípade potreby sa poradiť s odborníkmi, ktorí vám môžu asistovať pri výbere najvýhodnejšej ponuky na trhu.
Metodika sledovania cien a analýzy trhu
Na Slovensku existuje niekoľko subjektov, ktoré sa venujú monitorovaniu a analýze vývoja cien bytov. Jedným z nich je Realitný barometer, ktorý mesačne preskúma ceny viac ako 20 000 bytov a na základe toho publikuje mesačné cenové analýzy. Kľúčovým zistením je, že transakčné, teda realizačné ceny majú vyššiu výpovednú hodnotu ako ceny uvádzané v inzerátoch. Realitná únia sa zase detailne zameriava na ponukové (inzerované) ceny bytov na najväčších realitných serveroch. Ich analýzy pokrývajú jednotlivé krajské mestá Slovenskej republiky, pričom sa zameriavajú na jedno- až štvorizbové byty, rozlišujúc medzi starými a novými bytmi.
Prostredie realitného trhu generuje obrovské množstvo dát, ktoré nie je možné spracovať len manuálne. Časť dát je preto spracovávaná roboticky, pričom následná analýza prebieha prostredníctvom ľudského faktora - analytikov. Analýzy cien z viacerých najväčších realitných serverov zabezpečujú, že výsledné ceny sú presnejšie a reprezentatívnejšie v porovnaní s cenami uvádzanými na jediných portáloch. Realizačné ceny majú vyššiu výpovednú hodnotu, pretože presnejšie odzrkadľujú cenový vývoj na realitnom trhu. Žiaľ, na Slovensku momentálne neexistuje legislatíva, ktorá by umožňovala zverejňovanie cien všetkých uskutočnených transakcií. Existujú však aj databázy, do ktorých realitné kancelárie - členovia realitnej únie - vkladajú údaje o cenách bytov a iných typov nehnuteľností z konkrétnych obchodov v jednotlivých regiónoch Slovenska.
Trendy a predikcie vývoja cien
Nepísané pravidlo, že čím väčšie mesto, tým drahšie nehnuteľnosti, nemusí byť vždy pravdivé. Hoci sa najviac obchoduje so staršími trojizbovými bytmi a najdrahšie nehnuteľnosti sú dlhodobo v mestách ako Bratislava či Košice, rast cien je badateľný aj v ostatných mestách s viac ako 50 tisíc obyvateľmi. Byty v nich sú v priemere o tretinu drahšie ako v mestách s 20 až 50 tisíc obyvateľmi. Do cenovej mapy vstupujú aj ekonomické rozdiely medzi regiónmi a dopravná dostupnosť. Napríklad Pezinok, ktorý má menej obyvateľov ako Prievidza, má dvojnásobné ceny bytov. Cena bytu v Bratislave môže byť až 3,5-krát vyššia ako v Lučenci. Naopak, najlacnejšie byty sa dajú kúpiť na južnom Slovensku, Zemplíne či na Hornej Nitre.
Počet slovenských miest, kde sa dá kúpiť starší trojizbový byt s výmerou 70 m2 pod 100 tisíc eur, sa každoročne znižuje. V Bratislavskom kraji by sme takýto byt hľadali márne, pričom za starší trojizbový byt v hlavnom meste zaplatíte až 200 tisíc eur. Napriek koronakríze ceny v sledovaných 30 mestách vzrástli medziročne v priemere o 9,6 %. Dvojciferné zvýšenie cien bolo zaznamenané vo všetkých krajských mestách na východe Slovenska (Prešovský a Košický kraj). Banská Bystrica sa vďaka rastu o 16,6 % stala po Bratislave a Košiciach tretím najdrahším krajským mestom.
Najrýchlejší rast cien zaznamenali novšie dvojizbové a staršie trojizbové byty. Pri oboch typoch bytov badať dvojciferný medziročný rast v šiestich z ôsmich krajských miest. Najdynamickejšie zdražovanie majú za sebou Trenčín a Banská Bystrica.
Dopytové cenotvorné faktory na realitnom trhu tradične priťahujú viac pozornosti ako ponukové. Aktuálna ponuka však môže zohrávať významnú úlohu, najmä ak sa výraznejšie odchyľuje od dlhodobého priemeru. Štatistický úrad SR zverejnil dáta o výstavbe za minulý rok, pričom na Slovensku bolo dokončených 14,3 tisíc bytov. Alarmujúci je stav v Bratislavskom kraji, kde v roku 2025 došlo k obrovskému prepadu v počte dokončených bytov - 2,2 tisíc bytov predstavuje len približne polovičný počet oproti roku 2024.
Priemerná úroková sadzba na nové hypotéky s fixáciou od 1 do 5 rokov sa ku koncu januára medziročne znížila z 3,85 % na 3,38 %. Pokiaľ by sa vojenský konflikt rýchlo nevyriešil, drahšie energie a vyššia inflácia by mohli viesť k rastu úrokových sadzieb. Ich mierne zvýšenie by však nemuselo zásadne ovplyvniť realitný trh, čo potvrdzuje aj situácia v susednom Česku. Februárový pokles Realitného barometra naznačuje spomalenie tempa rastu cien, avšak situáciu môžu ovplyvniť aj udalosti na Blízkom východe. Neistota môže viesť investorov k zvýšenej opatrnosti a zníženiu dopytu po nehnuteľnostiach.
Vstup do nového roka bol na realitnom trhu plynulejší, než v predchádzajúcom roku, keď obchodovanie ovplyvnila nefunkčnosť katastra nehnuteľností. Hodnota nehnuteľností vzrástla od decembra minulého roka na 3336 eur/m2, čo predstavuje medzimesačný nárast o 1,5 %. Vyše percentné zvýšenie naznačuje, že zatiaľ nemožno hovoriť o spomalení tempa zdražovania.
Jedným z fenoménov realitného trhu v minulom roku bolo znižovanie cenového rozpätia medzi novšími a staršími bytmi, keďže ceny starších jednotiek rástli rýchlejšie. Tento rok však môže byť situácia odlišná, čo naznačuje aj vývoj za posledné tri mesiace pri starších dvojizbových bytoch. Ceny bytov aktuálne medziročne najrýchlejšie rastú v Trenčíne, Banskej Bystrici a Košiciach, pričom v každom z týchto miest ide o rast naprieč viacerými segmentmi trhu.
Európska centrálna banka ponechala svoje kľúčové úrokové sadzby bez zmeny, pričom na aktuálnej úrovni môžu zostať po celý rok. Vývoj na realitnom trhu v tomto roku naznačuje kontinuitu bez zásadných zmien. Na obzore nie je nič, čo by spôsobilo realitný boom alebo zlom v cenách bytov. Hoci sa v tomto roku nedá spoľahnúť na pokles úrokových sadzieb, pre kupujúcich je dôležité, že by nemali rásť. Nálada na trhu, ktorá tlačila ceny bytov nahor v minulom roku, sa nezmenila. Realitný barometer Realitnej únie SR stúpol v roku 2025 o 11,7 %. Pozitívny sentiment na trhu minulý rok aktivoval aj realitných investorov, ktorí sa do veľkej miery podpísali pod pokračovanie dynamického rastu cien bytov. Najvyšší medziročný rast cien, presahujúci 20 %, sme zaznamenali v Trnave, Prešove, Banskej Bystrici a Košiciach. Pozoruhodný je vývoj na východe Slovenska, kde ceny výrazne rástli už v roku 2024.
Rekordný medziročný rast cien zaznamenali metropoly východu, Prešov a Košice. Najrýchlejšie rástli ceny v Trenčíne, kde v roku 2024 ešte mierne klesali. Prešov skončil v malom mínuse a Žilina v miernom pluse.
Rast cien bytov z minulého roka by sa mal udržať. V jednotlivých krajských mestách však môže byť vývoj v porovnaní s predchádzajúcim rokom diametrálne odlišný. Tam, kde sa ceny minulý rok zvyšovali medziročne o desiatky percent, očakávame výraznejšie spomalenie. Kým vlani vo väčšine krajských miest zdražovali staršie byty rýchlejšie ako novšie bytové jednotky, v tomto roku takýto vývoj neočakávame. Väčší potenciál cenového rastu majú novšie byty.
Dlhodobo najvýraznejším faktorom, ktorý ovplyvňuje ceny na realitnom trhu, sú úrokové sadzby na hypotékach. Práve tie určujú prístup domácností k financovaniu bývania. Na dynamickom zdražovaní bytov v minulom roku sa však úrokové sadzby podieľali iba v obmedzenej miere, keďže klesali len mierne.
Rok 2025 priniesol najrýchlejší rast cien bytov za štyri roky. Medziročne poskočila hodnota Realitného barometra o neuveriteľných 22,9 %. Dvojciferný rast cien nie je len výsledkom zlacňovania financovania nehnuteľností. Úrokové sadzby síce klesli, no zásadnú úlohu pri zdražovaní bytov zohral aj sentiment. Pozitívna nálada motivovala aj realitných investorov.
Vstup slovenských domácností do nasledujúceho obdobia v pomerne dobrej kondícii naznačuje, že očakávať plošnú stagnáciu alebo pokles cien bytov v krajských mestách by bolo nepochopením reality. Menšie byty v krajských mestách čaká aj v roku 2026 prevažne dvojciferný medziročný rast. Väčšie bytové jednotky budú zdražovať pomalšie, pričom ceny starších bytov v horších lokalitách môžu stagnovať či dokonca mierne klesať.
Realitný barometer zaznamenal v októbri medzimesačný nárast o 0,5 %, čo však zaostáva za tempom rastu z letných mesiacov. Pomalšie zdražovanie na realitnom trhu potvrdila aj NBS vo svojej správe o cenách nehnuteľností za tretí štvrťrok 2025. Rast ponukových cien nehnuteľností postupne spomaľuje, v treťom štvrťroku dosiahol 1,3 %. V posledných rokoch sme svedkami búrlivého cenového vývoja. Realitný barometer rastie už skoro dva roky - v porovnaní s októbrom 2023 je vyššie o 23,3 %. Za posledných sedem rokov jeho hodnota "poskočila" o 95,3 %.
Realitný trh v septembri mierne spomalil, čo potvrdzujú aj októbrové čísla. Tempo rastu cien slabne. Slabší výsledok za september však nepredstavuje zlom v cenovom vývoji na trhu. V predchádzajúcich mesiacoch totiž Barometer výrazne posilnil. Za trištvrte roka vidíme v krajských mestách všeobecný rast cien. Ceny starších bytov rástli v porovnaní s novšími rýchlejšie. Priemerný rast cien starších dvojizbových bytov dosiahol 11,6 % a trojizbových 13,8 %.
Slabší výkon ekonomiky bez vyhliadok na skoré zlepšenie, v súvislosti s konsolidačnými opatreniami vlády, môže tlmiť spotrebiteľský optimizmus a vytvárať pocit neistoty. Relatívne vysoký aktuálny rast cien bytov v niektorých lokalitách a segmentoch môže vyvolať cenovú korekciu.
Počas leta sa tempo zdražovania bytov na Slovensku zrýchlilo. Bytové jednotky zdražovali medziročne naprieč celým Slovenskom, a to vo všetkých segmentoch. Ceny starších bytov za posledný rok rástli rýchlejšie ako ceny novších jednotiek. Pokiaľ sa v mestách objavuje veľa žeriavov, znamená to čulý stavebný ruch, na konci ktorého je aj vyššia ponuka bytov. Prípad Slovenska však aktuálne nie je tento. Bytová výstavba na Slovensku v druhom štvrťroku spomalila. V Bratislavskom kraji sa dokončilo najmenej bytov za posledných 22 rokov. Keď ľuďom rastú dynamicky mzdy, môžu si dovoliť kupovať drahšie byty. V druhom štvrťroku 2025 dosiahla priemerná mesačná mzda v slovenskom hospodárstve 1 654 eur, čo predstavuje medziročný nárast o 8,8 %. Byty budú zdražovať aj na jeseň. Ceny bude tlačiť hore aj pokles úrokových sadzieb, ktoré sa blížia v komerčných bankách pri trojročnej fixácii k trom percentám. Ceny bytov posledné mesiace prekonávajú historické maximá.
Residential property prices v jari a na začiatku leta 2025 vzrástli medzištvrťročne o viac ako 2 %, medziročný rast zostal dvojciferný, aktuálne presahuje 11 %. Ceny bytov na Slovensku vzrástli v 2. štvrťroku 2025 v priemere o 2,2 % medzištvrťročne. V porovnaní s 1. štvrťrokom tohto roka bolo tempo mierne vyššie. Výsledkom bol predovšetkým rast cien nových obydlí o 2,9 %, zatiaľ čo ceny existujúcich obydlí rástli pomalšie, o 2,0 %. V rámci regionálneho vývoja sa medzištvrťročný rast cien premietol do všetkých 8 regiónov, od +0,1 % v Žilinskom kraji po +5,1 % v Košickom kraji. Banskobystrický kraj zaznamenal tiež vyšší celkový priemerný rast nad 4 %. V regióne okolo hlavného mesta, teda v Bratislavskom kraji, ceny nových obydlí rástli dynamickejšie ako ceny existujúcich obydlí, čo platilo v 5 z 8 regiónov SR. Opačný trend, kde existujúce obydlia zaznamenali vyšší rast, bol zaznamenaný v Košickom, Banskobystrickom a Trenčianskom kraji.
Aktuálne ceny nehnuteľností na Slovensku v 2. štvrťroku 2025 medziročne vzrástli o 11,3 %. Druhý štvrťrok po sebe zostala miera medziročného rastu cien nad 10 %. Existujúce obydlia zaznamenali výraznejší aktuálny medziročný rast (+11,4 %), zatiaľ čo ceny nových obydlí rástli o niečo pomalšie (+10,5 %). Ceny nehnuteľností medziročne vzrástli vo všetkých 8 regiónoch, od 6,3 % v Trenčianskom kraji po 16 % v Prešovskom kraji. Vo väčšine regiónov ceny existujúcich obydlí rástli dynamickejšie medziročne. To platilo najmä v Prešovskom, Banskobystrickom, Nitrianskom a Košickom kraji, kde boli aktuálne ceny v druhom štvrťroku o 13 % až 17 % vyššie ako pred rokom. Naopak, tri regióny, Bratislavský, Trenčiansky a Trnavský kraj, zaznamenali rýchlejší rast cien nových obydlí ako existujúcich. Dva regióny SR - Bratislavský a Prešovský kraj - zaznamenali vysoký, dvojciferný medziročný rast cien pre existujúce aj nové obydlia. V dlhodobom porovnaní sa byty na Slovensku v 2. štvrťroku 2025 predávali za dvojnásobok ceny, teda o +105 % drahšie ako v priemere počas roka 2010 (základný index).