Predaj nehnuteľnosti môže pre mnohých predstavovať významný finančný príjem. Je však dôležité si uvedomiť, že tento príjem môže podliehať zdaneniu. Slovenský zákon o dani z príjmov definuje príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti ako ostatný príjem. To znamená, že ak predávate nehnuteľnosť, ktorá nie je oslobodená od dane, musíte tento príjem priznať v daňovom priznaní a potenciálne z neho odviesť daň. Našťastie existujú zákonné spôsoby, ako sa tejto povinnosti vyhnúť, najmä pri predaji zdedenej nehnuteľnosti. Kľúčom je pochopiť pravidlá týkajúce sa doby vlastníctva a pokrvného vzťahu s poručiteľom.
Kedy je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane?
Základným kritériom pre oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti od dane z príjmov je doba, po ktorú ste nehnuteľnosť vlastnili. Vo všeobecnosti platí, že ak ste nehnuteľnosť vlastnili viac ako päť rokov odo dňa jej nadobudnutia do vlastníctva, príjem z jej predaja je od dane oslobodený. Dôležité je poznamenať, že rozhodujúcim dňom pre posúdenie splnenia tejto podmienky je deň prijatia prvej platby alebo preddavku, alebo deň uzavretia kúpnej zmluvy, podľa toho, ktorý deň nastal skôr.
Existujú však aj špecifické situácie, kedy sa päťročné obdobie posudzuje inak, najmä v prípade dedenia. Pri predaji zdedenej nehnuteľnosti je rozhodujúce, či ide o dedenie v priamom alebo nepriamom rade.
Dedenie v priamom rade a čas vlastníctva
Pri dedení v priamom rade, teda ak ste nehnuteľnosť zdedili po rodičoch, starých rodičoch, deťoch alebo vnúčatách, do doby vlastníctva sa započítava aj doba, počas ktorej nehnuteľnosť vlastnil poručiteľ (zosnulý pred vami). Ak napríklad váš otec vlastnil dom 10 rokov a vy ste ho zdedili a následne predali po 2 rokoch, celková doba vlastníctva je 12 rokov, a teda príjem z predaja je oslobodený od dane. V tomto prípade nezáleží na tom, ako dlho ste nehnuteľnosť vlastnili vy ako dedič, ale na tom, ako dlho ju vlastnil poručiteľ pred svojou smrťou. Vlastnícke právo k nehnuteľnosti sa pri dedení nadobúda už dňom smrti poručiteľa, nie až vkladom do katastra.
Dedenie v nepriamom rade a čas vlastníctva
Situácia sa mení v prípade predaja nehnuteľnosti, ktorá bola nadobudnutá dedením v nepriamom rade. Sem spadajú dedičia, ktorí nie sú priamym potomkom ani predkom, napríklad súrodenci, tety alebo ujovia. V takomto prípade je príjem z predaja oslobodený od dane až po uplynutí piatich rokov odo dňa, kedy ste nehnuteľnosť vy ako dedič nadobudli do svojho vlastníctva. Nezáleží na tom, ako dlho nehnuteľnosť vlastnil poručiteľ. Rozhodujúce je vaše vlastné obdobie vlastníctva.
Kedy príjem z predaja nehnuteľnosti podlieha zdaneniu?
Ak nie sú splnené podmienky na oslobodenie od dane, príjem z predaja nehnuteľnosti sa považuje za zdaniteľný a zaraďuje sa medzi ostatné príjmy. Toto platí v nasledujúcich prípadoch, ktoré sa týkajú aj zdedených nehnuteľností:
- Vlastníctvo kratšie ako 5 rokov: Ak ste nehnuteľnosť, vrátane tej zdedenej, vlastnili menej ako päť rokov od jej nadobudnutia (alebo ak poručiteľ nevlastnil dedenú nehnuteľnosť v priamom rade aspoň 5 rokov pred smrťou), príjem z predaja podlieha zdaneniu.
- Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním (do 5 rokov): Ak ste nehnuteľnosť dostali darom a predávate ju do piatich rokov od jej nadobudnutia, príjem z predaja je zdaniteľný. V tomto prípade sa ako výdavok u predávajúceho posudzuje obstarávacia cena nehnuteľnosti zistená u darcu, pokiaľ príjem z predaja u darcu v čase darovania nebol oslobodený od dane. Ak bol príjem u darcu oslobodený, výdavkom je cena nehnuteľnosti zistená v čase darovania.
Návod ako vypísať daňové priznanie k nehnuteľnosti - BYT
Výpočet základu dane a dane pri zdaniteľnom predaji
Základom dane pri predaji nehnuteľnosti, ktorá podlieha zdaneniu, je zdaniteľný príjem znížený o preukázateľne vynaložené výdavky. Medzi uznateľné výdavky patria najmä:
- Obstarávacia cena nehnuteľnosti: V prípade zdedenej nehnuteľnosti je to tzv. všeobecná cena nehnuteľnosti určená v dedičskom konaní.
- Technické zhodnotenie: Výdavky na opravy a údržbu, ktoré zvýšili hodnotu nehnuteľnosti (napr. rekonštrukcia strechy, výmena okien).
- Výdavky súvisiace s predajom: Napríklad provízia realitnej kancelárie, náklady na znalecký posudok, poplatky spojené s predajom.
- Úroky z úverov: Zaplatené úroky z hypotekárneho, stavebného alebo účelového úveru poskytnutého na kúpu predmetnej nehnuteľnosti, ako aj poplatky súvisiace s poskytnutým úverom.
Daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti sa vypočítava sadzbou 19 % zo základu dane. Ak však zisk z predaja presiahne určitú hranicu (v súčasnosti približne 48 441,43 €, čo predstavuje 176,8-násobok životného minima), uplatňuje sa progresívna sadzba dane vo výške 25 % z časti základu dane presahujúcej túto hranicu.
Príklad: Peter kúpil v roku 2016 dom za 200 000 EUR. Rekonštrukcia ho vyšla 50 000 EUR + zaplatil realitnej spoločnosti 3 000 EUR za sprostredkovanie predaja a 150 EUR za znalecký posudok. Dom bol následne predaný v roku 2019 za 250 000 EUR. Na základe uvedených skutočností Peter na predaji domu prerobil. V každom prípade je však povinný v rámci daňového priznania dokladovať príjem za predaj a aj vlastné investície do domu. Keďže nie je možné uviesť v daňovom priznaní vyššie investície ako príjem, Peter uvedie také sumy, aby bol rozdiel nulový, čím sa vyhne dani.
Rozostavaná stavba a dane
Pri predaji rozostavanej stavby spolu s pozemkom sa tieto posudzujú samostatne. Ak je rozostavaná stavba evidovaná v katastri nehnuteľností, momentom nadobudnutia je deň právoplatného vkladu do katastra. Príjem z predaja takejto stavby (ak nie je oslobodený) sa zaraďuje medzi príjmy z prevodu nehnuteľností. Ak rozostavaná stavba nie je evidovaná v katastri, nejde o predaj nehnuteľnosti, ale o predaj majetku, ktorý sa zaraďuje medzi ostatné príjmy. V tomto prípade si však od ziskov za predaj môžeme odpočítať všetky náklady, ktoré sme pri stavbe mali.
Spoločné vlastníctvo a dane
V prípade predaja nehnuteľnosti, ktorá je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov a nebola zaradená do obchodného majetku, sa príjem z predaja zahrnie do základu dane u každého z manželov v rovnakom pomere, ak sa nedohodnú inak. Dohoda o inom pomere zahrnovania príjmov musí byť zrejmá, inak sa uplatňuje rovnaký pomer. Ak bola nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku jedného z manželov, príjem z predaja zahrnie do základu dane iba tento manžel.
Rozdiel medzi daňou z nehnuteľnosti a daňou z príjmu z predaja
Je dôležité rozlišovať medzi daňou z nehnuteľnosti a daňou z príjmu z predaja nehnuteľnosti. Daň z nehnuteľnosti je miestna daň, ktorú platíte každoročne obci alebo mestu na základe výmeru. Daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti je daň z príjmov fyzických osôb, ktorú platíte finančnému riaditeľstvu, ak nie je príjem oslobodený. Po predaji nehnuteľnosti, aj keď príjem nie je zdaniteľný, je potrebné podať čiastkové priznanie k dani z nehnuteľnosti, ak ste už predtým mali túto daň priznanú. Telefonické oznámenie o zmene vlastníctva obci nestačí.
Záväzné právne rámce a odporúčania
Všetky informácie týkajúce sa dane z prevodu nehnuteľností sú upravené v zákone č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov a v zákone č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach. Vzhľadom na komplexnosť problematiky a možnosť rôznych špecifických situácií, je vždy vhodné v prípade pochybností konzultovať svoj prípad s daňovým poradcom alebo odborníkom na danú oblasť. Myslite však na to, že ak spĺňate nasledujúce kritériá, ste oslobodení od platenia dane z príjmu, no nie vždy aj od podania daňového priznania v rámci predaja nehnuteľnosti. Ak sa nájdete v jednej z nižšie uvedených možností, daň z príjmu pri predaji nehnuteľnosti by vám mala byť odpustená.
Ak sa nájdete v jednej z nasledujúcich situácií, daň z príjmu pri predaji nehnuteľnosti by vám mala byť odpustená:
- Vlastníctvo minimálne 5 rokov: Ak máte vo vlastníctve byt či dom minimálne 5 rokov, daň z predaja odvádzať nemusíte. Prvý deň nadobudnutia nehnuteľnosti vám v tomto prípade začína plynúť dňom vkladu do katastra. 5-ročná viazaná lehota pre vás skončí v momente, ak od dňa vkladu do katastra a začatím predaja uplynie 5 rokov. Za začatie predaja sa považuje prijatie prvej platby či zálohy za nehnuteľnosť, poprípade deň podpísania kúpnej zmluvy. Rovnako nemusíte odvádzať daň ani v prípade, ak predávate nehnuteľnosť, ktorá je už minimálne 5 rokov vyradená z obchodného majetku.
- Nadobudnutie kúpou (nad 5 rokov): Podmienky sú celkom totožné ako pri nadobudnutí nehnuteľnosti kúpou, s tým, že ak nedodržíte 5-ročnú lehotu, spôsob definovania zdanenej hodnoty nehnuteľnosti bude odlišný. Pri kúpe je suma vykalkulovaná z kúpnej zmluvy.
- Dedenie v priamom rade (po poručiteľovi s vlastníctvom nad 5 rokov): Hovoríme o dedení, kedy je poručiteľom osoba priamo príbuzná s dedičom (potomok alebo predok). V tomto prípade sa jedná o dedičstvo získané od osoby, ktorá nie je našim priamym potomkom a ani predkom, čiže od brata, sestry, uja, či tety. Ak nechceme platiť daň z predaja nehnuteľnosti pri tejto možnosti, povinnosť zaniká až po 5 rokoch od nadobudnutia domu/ bytu do našich rúk (dediča).
- Pozemok a stavba (posudzované osobitne): Síce sa stavba takmer vždy predáva dokopy s pozemkom, pri predaji a možnom odstránení povinnosti dane posudzujeme tieto majetky osobitne. Pri stavbe sa celková situácia odvíja od jediného faktora - zápis na katastri. Pokiaľ je stavba v procese na ňom zapísaná, platenie dane z predaja nehnuteľnosti pre nás nie je povinné po 5 rokoch odo dňa zápisu. Ak ale rozostavaná stavba nie je na katastri zapísaná, daň bude potrebné zaplatiť za každých okolností. V tomto prípade si však od ziskov za predaj môžeme odpočítať všetky náklady, ktoré sme pri stavbe mali.
Snažte sa radšej celý proces dobre premyslieť, unáhlené kroky by pre vás znamenali finančnú stratu. Pokiaľ ste sa nenašli v žiadnom z vyššie uvedených prípadov, a teda nemáte nárok na odpustenie dane, dokázateľný príjem musíte uviesť pri najbližšom daňovom priznaní od predaja. Ak vám predaj nehnuteľnosti súri a nemôžete čakať do momentu, kedy budete spĺňať niektorú z možností uvedených vyššie, daň z príjmu pri predaji vás neminie. Minimálne si však viete túto čiastku znížiť, a tak ušetriť niekoľko sto až tisíc EUR.