Vkladom do katastra nehnuteľností sa zapisujú práva k nehnuteľnostiam - či už ide o vlastnícke právo, záložné právo, vecné bremeno alebo predkupné právo. Tieto práva k nehnuteľnostiam vznikajú, menia sa a zanikajú práve prostredníctvom procesu vkladu do katastra. Tento proces sa začína na základe návrhu účastníka konania, ktorý je potrebné riadne podať na príslušnej správe katastra. Pochopenie správneho postupu a súvisiacich nákladov je kľúčové pre každého, kto sa púšťa do prevodu nehnuteľnosti.
Proces podania návrhu na vklad do katastra
Podanie návrhu na vklad do katastra nehnuteľností je dôležitým krokom po kúpe, dedení, darovaní alebo inej zmene vlastníctva nehnuteľnosti. Návrh na vklad do katastra sa robí na príslušnom okresnom úrade, konkrétne na katastrálnom odbore.
Vyplnenie návrhu: V prvom rade je potrebné vyplniť všetky požadované informácie. Tieto zahŕňajú identifikačné údaje navrhovateľa (alebo navrhovateľov), ktoré pri fyzickej osobe zahŕňajú meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo (v prípade cudzincov iné identifikačné číslo), trvalý pobyt alebo adresu na doručovanie v tuzemsku (ak je odlišná od miesta trvalého pobytu) a údaj o štátnej príslušnosti. V prípade právnickej osoby sa uvádza obchodné meno, IČO a sídlo. Dôležité je tiež uviesť informácie o nehnuteľnosti, ktorej sa návrh týka, a informácie o právnom úkone, na základe ktorého má dôjsť k zmene právneho vzťahu k nehnuteľnosti.
Označenie adresáta: Návrh sa adresuje vždy okresnému úradu, v ktorého územnom obvode sa nehnuteľnosť nachádza.
Predmet návrhu: Jednou z povinných náležitostí je aj predmet návrhu. Tým je v tomto prípade vklad vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, prípadne iné právo, ktoré má byť zapísané.
Označenie právneho úkonu: Je potrebné presne označiť právny úkon, na základe ktorého má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti. Právnym úkonom môže byť napríklad kúpna zmluva, darovacia zmluva, zmluva o zriadení vecného bremena, zmluva o prevode vlastníctva bytu a podobne. Je potrebné uviesť všetky právne úkony, ktoré sú predmetom návrhu.
Označenie nehnuteľnosti: Nehnuteľnosť sa musí označiť v súlade s katastrálnym operátom, teda podľa jej súpisného čísla, čísla parcely, prípadne iných identifikačných údajov.
Prílohy k návrhu: K návrhu na vklad je potrebné priložiť vkladovú listinu, čo je základný dokument, na základe ktorého má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra. Podľa zákona je potrebné túto zmluvu priložiť v dvoch vyhotoveniach (originál alebo úradne overená fotokópia), ak sa návrh podáva v listinnej podobe. V prípade elektronického podania návrhu do katastra je potrebné mať vyhotovené elektronické podoby všetkých potrebných dokumentov a podpísať ich kvalifikovanými elektronickými podpismi všetkých dotknutých osôb. Okrem zmluvy môžu byť potrebné aj ďalšie prílohy. Napríklad, ak sa pozemok rozdeľuje alebo zlučuje, alebo pri zriadení vecného bremena k časti pozemku, je potrebné priložiť geometrický plán s úradným overením. V prípade, ak ste kúpu nehnuteľnosti financovali prostredníctvom hypotéky, banka využije tzv. záložné právo, ktoré sa tiež zapisuje do katastra a vyžaduje si špecifické dokumenty. Ak sú osoby zastúpené splnomocnencom, je potrebné priložiť dohodu o splnomocnení, ktorej podpis musí byť osvedčený, ak sa osvedčenie podpisu vyžaduje. K prvej zmluve o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome sa pripájajú situačné plány jednotlivých poschodí domu s vyznačením bytov a nebytových priestorov, vrátane garážových stojísk a skladových priestorov.
Podanie návrhu: Návrh na vklad môžete podať osobne na príslušnom katastrálnom odbore okresného úradu alebo ho zaslať poštou. V podateľni vám potvrdia prevzatie a označia ho dátumom a číslom konania. Katastrálny úrad zaeviduje dátum a čas prijatia návrhu na začatie katastrálneho konania. Tento krok zabezpečuje, že váš návrh sa dostane do spracovania a bude začaté katastrálne konanie. Keď podáte návrh na vklad do katastra nehnuteľností poštou, úrad vám obvykle pošle potvrdenie o jeho prijatí, ktoré zahŕňa číslo konania a dátum prijatia.
Elektronické podanie: Pri elektronickom podaní návrhu na vklad do katastra je možné využiť webovú stránku katasterportal.sk. Vtedy sa platia len katastrálne poplatky a prepisovanie majiteľa nehnuteľnosti cez web je lacnejšie.
Koľko kópií zmlúv potrebujete?
Na podanie návrhu na vklad do katastra nehnuteľností je potrebné predložiť zmluvu (vkladovú listinu) v dvoch vyhotoveniach. Jedno vyhotovenie si ponechá správa katastra pre svoje účely, zatiaľ čo druhé vyhotovenie sa vráti účastníkovi konania s vyznačením dátumu a hodiny prijatia návrhu. Toto druhé vyhotovenie slúži ako potvrdenie o podaní. V prípade, ak je predmetom návrhu viacero právnych úkonov alebo nehnuteľností, môže byť potrebné predložiť viacero kópií, ale základné pravidlo sú dve vyhotovenia vkladovej listiny.
Poplatky na katastri: Koľko to stojí?
Výšku poplatkov na katastri určuje sadzobník zákona o správnych poplatkoch. Poplatky sa líšia v závislosti od spôsobu podania a rýchlosti konania.
Štandardné konanie (do 30 dní):
- Elektronické podanie: Bežný e-vklad do 30 dní stojí 33 €.
- Listinné podanie: Správny poplatok za návrh na vklad do katastra nehnuteľností v normálnom konaní je vo výške 66,- EUR.
Zrýchlené konanie (do 15 dní):
- Elektronické podanie: Za zrýchlený e-vklad do 15 dní do katastra je poplatok 133 €.
- Listinné podanie: Správny poplatok za návrh na vklad do katastra nehnuteľnosti v urýchlenom konaní je vo výške 266,- EUR.
Zníženie poplatku: Poplatok je možné znížiť ešte o ďalších 15 €, ak cez katasterportal.sk sa vopred odošle oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad. V takom prípade sa poplatok vyberie v položkách 14 až 17 sadzobníka znížený o 15 €, ak účastník konania o vklade práva podal oznámenie podľa §30 ods.3 zákona NR SR č.162/1995 Z.z.
Poplatok za viacero právnych úkonov: Ak návrh na vklad do katastra nehnuteľností obsahuje viacero právnych úkonov, tak správny poplatok sa hradí za každý jeden právny úkon. Napríklad, ak predmetom návrhu na vklad je Darovacia zmluva so zriadením vecného bremena k nehnuteľnosti, správny poplatok je vo výške 2x 66,- EUR (v listinnej forme) alebo 2 x 33,- EUR (pri jeho podaní v elektronickej podobe).
Kto platí poplatky? Otázka, kto platí poplatky za návrh na vklad do katastra alebo za overenie podpisov, je často predmetom dohody medzi zmluvnými stranami. Môže to byť predávajúci, kupujúci, alebo sa náklady môžu deliť. V realitných kanceláriách sa tieto otázky zvyčajne detailne vysvetľujú pri prvom kontakte s klientom.
Preskúmanie návrhu katastrálnym úradom
Po podaní návrhu na vklad do katastra nehnuteľností nasleduje proces jeho preskúmania okresným úradom. Okresný úrad preskúma návrh na vklad a zmluvu z hľadiska, či obsahujú podstatné náležitosti a sú priložené potrebné prílohy. Skontroluje tiež, či je úkon urobený v predpísanej forme, či je prevodca oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou, či sú prejavy vôle dostatočne určité a zrozumiteľné, či zmluvná voľnosť alebo právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené, či zmluva neodporuje zákonu, či zákon neobchádza a či sa neprieči dobrým mravom.
Ak návrh na vklad, zmluva alebo prílohy nemajú zákonom predpísané náležitosti, úrad konanie preruší a vyzve účastníka, aby v určenej lehote odstránil dané nedostatky, pričom mu upresní, akým spôsobom ich má odstrániť. Ak sú návrh na vklad, samotná zmluva a prílohy v poriadku, úrad vydá kladné rozhodnutie o povolení vkladu do katastra nehnuteľností.
Lehota na rozhodnutie a nadobudnutie právoplatnosti
Okresný úrad, ktorý spravuje príslušný kataster nehnuteľností, má zákonnú povinnosť rozhodnúť o návrhu na vklad do katastra nehnuteľností najneskôr do 30 kalendárnych dní od doručenia tohto návrhu. V prípade urýchleného konania je táto lehota 15 dní. Rozhodnutie o povolení vkladu nadobúda právoplatnosť dňom vydania rozhodnutia. Týmto dňom tak dochádza k zmene vlastníckeho práva a stávate sa právoplatným majiteľom nehnuteľnosti. Rozhodnutie zašle katastrálny úrad účastníkom konania do 15 dní od rozhodnutia. Odvolať sa je možné len proti rozhodnutiu, v ktorom katastrálny úrad vklad zamietol.
Vydržanie pozemku – Ako získať „papier“ na pozemok cez súd? #67
Dôležitosť presného označenia nehnuteľností a právnych úkonov
Predmetom návrhu na vklad musia byť všetky právne úkony, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu, a všetky nehnuteľnosti týkajúce sa právnych úkonov, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu. Nesprávne alebo nepresné označenie môže viesť k prerušeniu konania alebo k jeho zamietnutiu.
Prístup k informáciám z katastra
Kataster poskytuje prístup do databázy všetkých nehnuteľností v slovenskom katastri na internetovej adrese www.katasterportal.sk pre každého záujemcu zdarma, bez toho, aby sa musel registrovať. Prostredníctvom tejto služby si dokážete preskúmať list vlastníctva - údaje o stavbách, vlastníkoch, poslednom titule nadobudnutia či ťarchách aj z pohodlia domova. Ak potrebujete informácie alebo úkony, ktoré nie sú zahrnuté v službách zdarma, je potrebné komunikovať so správou katastra osobne alebo elektronicky.
Budúce zmeny v procese
Aktuálne je v medzirezortnom pripomienkovom konaní rozsiahla novela katastrálneho zákona. Jednou z hlavných zmien má byť aj úprava procesu zápisu práv k nehnuteľnostiam do katastra, vrátane úpravy možnosti podávania návrhov prostredníctvom osobitného portálu Úradu geodézie, kartografie a katastra. Tieto zmeny by mohli proces zjednodušiť a zefektívniť.