Pred niekoľkými rokmi ste si obstarali nehnuteľnosť a aby ste si na ňu zabezpečili dostatok prostriedkov, vzali ste si v banke hypotekárny úver. Sadzba sa vám však z nejakého dôvodu nepozdáva až tak, že premýšľate úver vymeniť. Dlžníka môže táto potreba zastihnúť v dvoch situáciách: vo výročí fixácie existujúceho úveru a mimo neho. Rozdiel je v poplatkoch, ktoré môžu výrazne ovplyvniť celkovú výhodnosť refinancovania.
Porovnanie a kalkulácia nákladov - Kľúč k úspechu
Pre správne rozhodnutie o zmene úveru je nutné spočítať všetky poplatky spojené s refinancovaním. Medzi tieto náklady patria napríklad poplatky za kataster, znalecký posudok, ale aj poplatok za predčasné splatenie pôvodného úveru. Do výpočtu je nutné zahrnúť naozaj všetky náklady, vrátane prípadných poplatkov za vyčíslenie zostatku úveru, ktoré niektoré banky vyžadujú.
Úroky v novej banke by mali byť nielenže nižšie, ale rozdiel by mal byť vyšší ako všetky poplatky spojené s refinancovaním dohromady. Cieľom klienta je totiž zaplatiť menej. Úspora v zaplatených úrokoch má pokryť práve tieto poplatky a zároveň musí byť v takej výške, aby sa celá procedúra pre dlžníka oplatila zrealizovať. Inak povedané, úspora v rozsahu pár eur by nemala byť motívom na refinancovanie.
Je dôležité si uvedomiť, že nižšia mesačná splátka neznamená automaticky úsporu z refinancovania. Splátka sa dá znížiť aj predĺžením splatnosti nového úveru, napríklad na 30 rokov. Trik spočíva v tom, že úver s dlhšou splatnosťou má vždy nižšiu splátku. Preto je nevyhnutné porovnať nielen splátku, ale celkové preplatenie úveru počas celej doby jeho trvania.
Pri rozhodovaní o refinancovaní je dôležité myslieť aj na ďalšie náklady spojené s procesom, ako sú poplatky za spracovanie úveru, náklady na zriadenie záložného práva k nehnuteľnosti, vystavenie listu vlastníctva a iné. Niektoré banky si pýtajú aj poplatok za vyčíslenie zostatku.
Proces refinancovania krok za krokom
Keď sa napokon rozhodnete zmeniť úver, je potrebné bezodkladne, či už cez sprostredkovateľa alebo priamo na pobočke banky, začať proces schvaľovania a čerpania nového úveru a samozrejme to oznámiť aj pôvodnej banke.
Pri refinancovaní úveru na bývanie je spravidla postup nasledovný:
- V banke, v ktorej máte hypotéku: Vyžiadajte si súhlas tejto banky s predčasným splatením úveru a súhlas s uvedením novej banky ako druhého záložného veriteľa na liste vlastníctva (LV) k založenej nehnuteľnosti.
- V novej banke: Požiadajte o poskytnutie úveru. Na tento účel potrebujete: pôvodnú úverovú zmluvu, zmluvu o zriadení záložného práva, znalecký posudok na nehnuteľnosť.
- Kataster nehnuteľností: Je potrebné podať návrh na vklad záložného práva do katastra nehnuteľností v prospech novej banky. Po tomto zápise prevedie nová banka peniaze na úverový účet klienta v pôvodnej banke.
- Dokončenie procesu: Po splatení pôvodnej hypotéky vydá pôvodná banka súhlas s tým, aby bola ako záložný veriteľ vymazaná z LV. Tento súhlas je potrebné doručiť správe katastra, ktorá vedie kataster nehnuteľností. Výpis z LV, v ktorom je ako jediný záložný veriteľ nová banka, treba následne predložiť novej banke v ňou stanovenom termíne.
Refinancovanie úveru je proces nahradenia existujúceho úveru novým s cieľom získania výhodnejších podmienok. Ak váš aktuálny úver nie je výhodný, môžete zvážiť refinancovanie úveru. Nie vždy sa to však oplatí. Nižší úrok automaticky neznamená, že refinancovanie bude pre vás výhodné.
Ideálny čas na refinancovanie
Refinancovanie hypotéky odporúčame začať riešiť minimálne dva mesiace pred dátumom ukončenia fixácie. Vtedy je ideálny čas na monitorovanie a porovnávanie úrokových sadzieb konkurenčných bánk. Ak vám končí fixácia hypotéky a obávate sa rastúcich úrokových sadzieb, refinancovanie pre vás môže byť riešenie. Banka je povinná informovať vás o novej úrokovej sadzbe minimálne dva mesiace pred ukončením doby fixácie úroku. Na základe tejto sadzby vám budú vypočítané nové splátky hypotéky.
Rozhodnutie o refinancovaní odporúčame nenechávať na poslednú chvíľu, no neoplatí sa začať ani príliš skoro. Rozhodnutie o refinancovaní ovplyvní váš rodinný rozpočet na dlhý čas. Preto ho odporúčame konzultovať s odborníkom.
Viac ako len hypotéka: Refinancovanie rôznych typov úverov
Väčšina ľudí si refinancovanie spája s hypotékou. Refinancovať však môžete rôzne typy úverov od povoleného prečerpania cez študentské pôžičky až po úvery od nebankoviek. Pri spotrebnom úvere je dôležité zvážiť viacero faktorov. Refinancovanie sa nemusí oplatiť, ak je úroková sadzba na novom úvere vyššia ako na pôvodnom.
Rovnako treba brať do úvahy výšku zostatku. Zvážte aj poplatky spojené s novým úverom. Ak ste pri pôvodnom zaplatili poplatok za jeho poskytnutie a nový by znamenal ďalší poplatok, ktorý je vyšší než úspora na úrokoch, refinancovanie nemusí byť výhodné. Pozornosť si zaslúžia aj úvery, ku ktorým máte naviazané benefity, napríklad vrátenie časti splátok.
Refinancovanie kreditnej karty sa nemusí oplatiť v prípade, ak ku karte aktívne využívate doplnkové služby viazané na jej používanie. Ak máte úverové produkty, ktoré využívate minimálne alebo vôbec, refinancovanie nemusí byť najlepším riešením. V takýchto prípadoch môže postačovať úprava nastavených úverových limitov na minimálne produktové limity.
Ako skonsolidovať úvery a hypotéky?
Konsolidácia úverov: Spojenie do jedného výhodnejšieho
Veľa klientov sa často ocitne v situácii, keď spláca hypotéku, spotrebný úver, používa kreditnú kartu a každý mesiac platí aj za tovar nakúpený na splátky. Konsolidácia úverov môže pomôcť vystúpiť z kolobehu nevýhodných splátok. Umožní spojiť niekoľko úverov do jedného výhodnejšieho a mesačne platiť menej, čo pomôže stabilizovať rodinný rozpočet.
Dôležité faktory pri rozhodovaní
- Úroková sadzba: Patrí medzi najdôležitejšie faktory. V niektorých bankách platí, že ak máte záujem o výhodnejšiu úrokovú sadzbu, je potrebné si hypotéku poistiť aj pre prípad úmrtia, invalidity alebo práceneschopnosti. Toto poistenie je užitočné a každý, kto spláca hypotéku, by ho mal zvážiť.
- RPMN (Ročná percentuálna miera nákladov): Je v percentách vyjadrený podiel všetkých nákladov spojených s úverom. Do výpočtu vstupuje výška úveru, poplatok za úver, úroková sadzba a ďalšie náklady, ako sú poistné za poistenie nehnuteľnosti, náklady na kataster, náklady za ohodnotenie nehnuteľnosti a iné poplatky spojené s úverom. Pri porovnávaní úverov je dôležité sledovať práve RPMN, nie len úrokovú sadzbu.
- Bonita klienta: Vaša bonita má významný vplyv na úrokovú sadzbu, ktorú získate pri refinancovaní.
- Znalecký posudok: Znalecký posudok vašej nehnuteľnosti môže ovplyvniť vašu schopnosť refinancovať. Ak sa hodnota vašej nehnuteľnosti zvýšila, môžete mať nárok na výhodnejšie podmienky. Tatra banka akceptuje pri refinančných úveroch znalecký posudok starý až 7 rokov.
- Poistenie nehnuteľnosti: V prípade, že je predmetom zabezpečenia byt alebo rodinný dom, je potrebné uzatvoriť poistenie nehnuteľnosti.
- Bežný účet: V niektorých bankách platí, že ak máte záujem o hypotéku, je potrebné si u nich otvoriť bežný účet.
Vyhýbajte sa bežným chybám
Ľudia sa pri refinancovaní často dopúšťajú chýb, kvôli ktorým nakladajú viac:
- Ignorovanie poplatkov: Pred začatím procesu refinancovania zistite, či sa vo vašej úverovej zmluve nachádzajú poplatky za predčasné splatenie úveru. Rovnako je potrebné zohľadniť všetky poplatky spojené s novým úverom.
- Zameranie sa len na mesačnú splátku: Ako už bolo spomenuté, nižšia splátka nemusí znamenať celkovú úsporu. Predĺženie splatnosti môže viesť k vyššiemu preplateniu úveru.
- Nedostatočné porovnanie: Neuspokojte sa s prvou ponukou. Spravte si dôkladný prieskum všetkých bánk a ich podmienok.
- Príliš skoré alebo neskoré riešenie: Ideálne je začať riešiť refinancovanie minimálne dva mesiace pred koncom fixácie.
Online možnosti a služby bánk
V dnešnej dobe je možné vybaviť hypotekárny úver aj bez návštevy pobočky. Viaceré banky, ako napríklad Tatra banka, ponúkajú možnosť požiadať o hypotéku alebo refinancovanie online priamo v mobilnej aplikácii. Taktiež je možné absolvovať konzultáciu telefonicky prostredníctvom služieb ako DIALOG Live. V rámci digitálnych služieb môžete sledovať stav svojej žiadosti, meniť údaje či dokonca podpísať úverovú zmluvu online.
Pri refinancovaní hypotéky v Tatra banke môžete využiť aj akceptáciu starého znaleckého posudku až do 7 rokov. Banka tiež ponúka možnosť požiadať o úver online priamo v mobilnej aplikácii.
Príklad refinancovania
Poďme sa pozrieť na konkrétny príklad. Majme úver v sume 80 000 EUR s úrokovou sadzbou 5 % p.a. a dobou splatnosti 25 rokov. Mesačná splátka by bola približne 465 EUR. Ak sa nám podarí refinancovať tento úver s novou úrokovou sadzbou 3,5 % p.a. pri zachovaní doby splatnosti, nová mesačná splátka by klesla na približne 400 EUR. Rozdiel 65 EUR mesačne predstavuje úsporu 780 EUR ročne. Ak by poplatky spojené s refinancovaním predstavovali napríklad 500 EUR, celková úspora za prvý rok by bola 280 EUR. Počas celej doby splácania by úspora na úrokoch mohla dosiahnuť desaťtisíce eur.
Je však dôležité si uvedomiť, že tento príklad je zjednodušený. Reálne náklady a úspory závisia od mnohých faktorov, vrátane konkrétnych podmienok bánk, výšky poplatkov, aktuálnej bonity klienta a úrokových sadzieb na trhu.
Refinancovanie hypotéky predstavuje presun vašej existujúcej hypotéky do inej banky, zvyčajne s cieľom získať lepšie podmienky. Ak máte pocit, že vaša súčasná hypotéka nie je pre vás výhodná, refinancovanie vám môže pomôcť ušetriť. Rozhodnite sa, či chcete znížiť mesačné splátky, skrátiť dobu splácania, získať hotovosť alebo zlepšiť podmienky úveru. Skontaktujte sa s našimi odborníkmi, ktorí vám pomôžu nájsť najvýhodnejšie riešenie.