Vlastníctvo bytu či nebytového priestoru v bytovom dome so sebou prináša nielen práva, ale aj celý rad povinností, na ktoré si mnohí vlastníci často neuvedomujú. Pochopenie týchto povinností a správna klasifikácia jednotlivých priestorov sú kľúčové pre hladký chod správy bytových domov a pre dodržiavanie legislatívy. Tento článok sa zameriava na rôzne aspekty vlastníctva, vrátane energetickej certifikácie, klasifikácie stavieb, právneho postavenia apartmánov a ateliérov a povinností spojených s predajom či prenájmom nehnuteľností.
Energetická certifikácia bytov a nebytových priestorov
Jednou z dôležitých povinností vlastníkov je zabezpečenie energetického certifikátu bytu. Táto povinnosť vzniká ku dňu uzatvorenia zmluvy o predaji alebo nájme bytu alebo samostatnej časti. Energetický certifikát bytu spolu s hodnotením a správou sa vyhotovuje v dvoch vyhotoveniach - jedno patrí vlastníkovi bytu a druhé je súčasťou registratúry osoby s odbornou spôsobilosťou.
Zavádzanie energetickej certifikácie bytov alebo samostatných častí budov, ktoré sa predávajú alebo prenajímajú, je upravené vyhláškou Ministerstva dopravy a výstavby SR č. 324/2016 Z. z. z 30.11.2016, ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška MDVRR SR č. 364/2012 Z. z. Táto vyhláška nadobudla účinnosť 1. decembra 2016.
Cieľom energetickej certifikácie je hodnotiť energetickú hospodárnosť nielen budovy ako celku, ale aj takých častí budov, ktoré boli projektované alebo zmenené na samostatné užívanie. Toto hodnotenie je možné vykonať v prípade, ak je možné posúdiť stavebné konštrukcie, systém vykurovania a systém zásobovania teplou vodou danej samostatnej časti podľa vyhlášky č. 364/2012 Z. z. Energetickým certifikátom sa teda hodnotí stavebná konštrukcia bytu, jeho systém vykurovania, zásobovania teplou vodou a poloha bytu.
Klasifikácia stavieb a priestorov v bytových domoch
Štatistický úrad Slovenskej republiky podľa § 32 ods. 4 zákona č. 540/2001 Z. z. klasifikuje stavby podľa účelu ich hlavného využitia. Táto klasifikácia je uvedená v prílohe č. 2 k opatreniu č. 128/2000 Z. I. Systém kódovania klasifikácie má štyri úrovne, kde prvá úroveň označuje jednociferným číselným kódom, druhá dvojciferným, tretia trojciferným a štvrtá štvormiestnym číselným kódom.
Medzi stavby patria napríklad:
- 1274 Ostatné budovy, i.n.
- 2304 Stavby ťažkého priemyslu, i.n.
- 2420 Ostatné inžinierske stavby, i.n.
- II. - predškolské, školské a stredoškolské zariadenia (napr. verejné inžinierske objekty)
V kontexte bytových domov je dôležité rozlišovať medzi bytom a nebytovým priestorom. Zatiaľ čo byt je primárne určený na bývanie, nebytové priestory môžu slúžiť na rôzne iné účely, ako sú obchodné prevádzky, kancelárie, garáže či skladovacie priestory.
Právne postavenie apartmánov a ateliérov
Pojmy „apartmán“ a „ateliér“ v slovenskom právnom poriadku nemajú vždy jasnú a jednotnú definíciu, čo môže v praxi spôsobovať nejasnosti. V minulosti bola definícia apartmánu upravená vo vyhláške Ministerstva hospodárstva č. 277/2008 Z. z., ktorá však stratila platnosť.
V súčasnosti sa často stretávame s tým, že aj keď je priestor v územnom pláne označený ako apartmán, stavebný úrad ho v kolaudačnom rozhodnutí označí ako „priestor určený na bývanie“. Katastrálny úrad následne takýto apartmán zapíše do katastra nehnuteľností ako byt, aj keď ide napríklad o sezónne bývanie. Dôvodom môže byť napríklad požiadavka územného plánu na určitý pomer bytov k nebytovým priestorom v danej lokalite, alebo priestor nespĺňa striktné normy na bytové jednotky (napr. rozmery miestností, dĺžka denného svetla). Podľa § 6 ods. 1 písm. d) zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností, kataster eviduje byty a nebytové priestory. Pojem „byt“ je definovaný v zákone č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov ako vec určená na bývanie. Keďže katastrálny zákon pojem „apartmán“ nepozná, zapíše ho ako byt.
Ateliér na rozdiel od apartmánu býva označený ako nebytový priestor z dôvodu nesplnenia podmienok pre bytovú jednotku, často kvôli nedostatočnému dennému svetlu, hygienickým podmienkam či hlukovým normám. V takom prípade je označený aj na liste vlastníctva ako nebytový priestor.
V budovách, kde sa nachádza viac nebytových priestorov, apartmánov či ateliérov, alebo dokonca výlučne nebytové priestory, je stále potrebné zabezpečiť správu domu. Podľa § 2 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z. (BytZ), ustanovenia tohto zákona týkajúce sa bytového domu sa vzťahujú aj na budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu, ak je v nich najmenej jedna tretina podlahovej plochy určená na bývanie a majú najmenej štyri byty. Primerane sa ustanovenia zákona vzťahujú aj na iné budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu, s výnimkou § 29 a 29a ods. 1.
Povinnosti pri predaji a prenájme nehnuteľností
Pri prevode vlastníckeho práva k bytu alebo nebytovému priestoru je dôležité správne opísať predmet prevodu. Okrem náležitostí stanovených katastrálnym zákonom, zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov ustanovuje ďalšie požiadavky. Pre lepšiu prehľadnosť sa odporúča uviesť tieto náležitosti v samostatnom článku kúpnej zmluvy, napríklad „Popis bytu“.
Tento popis by mal zahŕňať:
- Počet obytných miestností a príslušenstvo: napr. kuchyňa, predsieň, kúpeľňa, WC, pivničná kobka.
- Celková výmera podlahovej plochy bytu vrátane príslušenstva: nezapočítava sa plocha loggie či pivnice umiestnenej mimo bytu.
- Vnútorné vybavenie bytu: vnútorná inštalácia (okrem stúpacích vedení), kuchynská linka, vodovodné batérie, vaňa, umývadlo, radiátory, záchodová misa, plynový sporák atď. Spomína sa aj typ podláh a okien.
- Ohraničenie vlastníctva: vstupnými dverami do bytu a príslušenstva, hlavnými uzavieracími ventilmi, elektrickými poistkami.
- Spoluvlastníctvo: S vlastníctvom bytu je spojené spoluvlastníctvo spoločných častí a spoločných zariadení domu. Veľkosť spoluvlastníckeho podielu sa odvíja od podlahovej plochy bytu k celkovej podlahovej ploche všetkých bytov a nebytových priestorov v dome.
Je tiež dôležité rozlišovať, či je predmetom prevodu aj spoluvlastnícky podiel na príslušenstve domu (napr. oplotenie, prístrešok) alebo na pozemku, na ktorom je bytový dom postavený. Informácie o príslušenstve domu sa nedajú získať z listu vlastníctva, ale napríklad z predchádzajúceho nadobúdacieho titulu. Ak je predmetom prevodu aj spoluvlastnícky podiel k pozemku, uvádza sa to spolu s podielmi na spoločných častiach a zariadeniach. Ak nie, v zmluve sa musí uviesť, že predmetom prevodu nie je spoluvlastnícky podiel k pozemku.
Podnikanie v oblasti ubytovania a dane z pridanej hodnoty
Subjekty poskytujúce ubytovacie služby sa na účely zákona o DPH považujú za zdaniteľné osoby. Sú povinné sledovať svoj obrat na účely povinnej registrácie za platiteľa DPH. Do dosiahnutia povinného obratu poskytujú služby bez DPH. Obratom sa rozumie hodnota bez dane dodaných tovarov a služieb, okrem hodnôt oslobodených od dane. Ubytovacie zariadenie je povinné podať žiadosť o registráciu do 20. dňa kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom obrat dosiahlo.
Miestom dodania služby vzťahujúcej sa na nehnuteľnosť, vrátane ubytovacích služieb, je miesto, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Daňová povinnosť vzniká dňom dodania služby, alebo dňom prijatia platby, ak je prijatá pred dodaním služby.
Ubytovacie služby sú klasifikované podľa štatistickej klasifikácie produktov podľa činností (CPA) do skupín 55.1 až 55.3 a 55.9. Tieto služby podliehajú zdaneniu a uplatňuje sa na ne základná sadzba dane 20 % alebo znížená sadzba 10 % (od 1.1.2019, ak sú uvedené v prílohe č. 7a zákona).
Je dôležité rozlišovať, či ide o jedno zložené plnenie alebo o viacero samostatných plnení. Napríklad ubytovanie s raňajkami, ak sú zahrnuté v cene a hotel neponúka možnosť ubytovania bez raňajok, podlieha zníženej sadzbe dane. Avšak, ubytovanie s polpenziou alebo plnou penziou sa považuje za dve samostatné služby - stravovanie a ubytovanie. Wellness pobyty, kde hlavným cieľom je zlepšenie kondície klienta, nie sú zdaňované zníženou sadzbou dane, tá sa uplatní len na samotné ubytovacie služby.
Novely zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov
Legislatíva týkajúca sa vlastníctva bytov a nebytových priestorov prechádza vývojom. Novela zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov účinná od 1. januára 2025 prináša zmeny v spôsoboch hlasovania vlastníkov. Novela umožňuje elektronické hlasovanie, ak oň vlastník prejaví záujem. Vykonanie zabezpečí spoločenstvo alebo správca.
Ďalšia novela, účinná od 1. apríla 2023, prináša zmeny v súvislosti s reformou stavebnej legislatívy. Upravuje sa predmet a rozsah pôsobnosti zákona a vymedzuje sa, kedy sa správa domu nevyžaduje (napr. rodinné domy, domy s jedným vlastníkom všetkých bytov a nebytových priestorov).
Zákon tiež zavádza obmedzenia pre neplatičov, ako napríklad oprávnenie správcu vymáhať nedoplatky alebo zverejňovať zoznam vlastníkov s vyššími nedoplatkami.
Tieto legislatívne zmeny reflektujú potrebu neustáleho prispôsobovania právnej úpravy meniacim sa podmienkam a potrebám v oblasti správy bytových domov a ochrany práv vlastníkov.