Slovenská republika prešla kľúčovou legislatívnou zmenou, ktorá zásadne ovplyvňuje proces povoľovania stavieb. Od 1. apríla 2025 nadobudol účinnosť nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. (ďalej len „nový zákon“), ktorý nahradil pôvodný zákon č. 50/1976 Zb. (tzv. starý stavebný zákon). Cieľom tejto reformy je predovšetkým digitalizácia, zrýchlenie a zjednodušenie stavebného konania. Pre bežného stavebníka, ktorý plánuje napríklad výstavbu rodinného domu, prináša nový zákon úplne zmenený postup, sústredený na jeden integrovaný proces: konanie o stavebnom zámere. Najvýznamnejšou zmenou je zrušenie dvojstupňového konania. Podľa starého zákona bolo potrebné najprv získať územné rozhodnutie o umiestnení stavby a až následne stavebné povolenie. Nový zákon tieto kroky spája do jediného konania o stavebnom zámere. Celý proces povoľovania prechádza do plne elektronickej podoby prostredníctvom Informačného systému stavebníctva (Portál výstavby - URBION). Kým v minulosti ste museli obísť desiatky úradov s hrubými zväzkami papierovej dokumentácie, dnes projektant nahráva dokumentáciu do systému. Systém automaticky upozorní dotknuté orgány (napr. úrad životného prostredia, obec) a zabezpečí komunikáciu online. Žiadosť sa podáva elektronicky, pričom Portál výstavby kontroluje formálne náležitosti, čím sa minimalizujú chyby a oneskorenia. Fyzické osoby (bežní stavebníci) majú možnosť podávať žiadosť aj v listinnej forme až do 31. marca 2029.
Zrušenie dvojstupňového povoľovania a integrované konanie o stavebnom zámere
Tradičný proces povoľovania stavieb v Slovenskej republike bol často kritizovaný pre svoju zdĺhavosť a byrokratickú náročnosť. Pred zavedením nového stavebného zákona bolo nutné absolvovať dva samostatné procesy: územné konanie a následne stavebné konanie. Územné konanie sa zaoberalo najmä umiestnením stavby v území a jeho súladom s územným plánom, zatiaľ čo stavebné konanie riešilo technické aspekty stavby a jej realizáciu. Tento dvojstupňový systém často viedol k predĺženiu celkového času potrebného na získanie stavebného povolenia, pretože účastníci konania a dotknuté orgány museli vyjadrovať svoje stanoviská dvakrát, pričom niektoré námietky mohli byť uplatnené len v konkrétnej fáze konania.
Nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. prináša revolučnú zmenu v podobe zrušenia tohto dvojstupňového systému. Namiesto toho zavádza jednotné integrované konanie o stavebnom zámere. Toto konanie pokrýva všetky aspekty, ktoré boli predtým riešené v územnom aj stavebnom konaní. Cieľom je zefektívniť proces tým, že sa všetky potrebné vyjadrenia a rozhodnutia získajú v rámci jedného konania. Tento prístup má zaistiť rýchlejšie a transparentnejšie povoľovanie stavieb, pričom sa kladie väčší dôraz na prípravnú fázu projektu.
Digitalizácia a Portál výstavby (URBION)
Jedným z hlavných pilierov novej stavebnej legislatívy je rozsiahla digitalizácia celého procesu. Stavebné úrady a stavebníci budú primárne využívať Informačný systém stavebníctva, známy ako Portál výstavby (URBION). Tento systém slúži ako centrálna elektronická platforma pre podávanie žiadostí, predkladanie dokumentácie, komunikáciu medzi účastníkmi konania a správu všetkých súvisiacich procesov.
Podľa starého stavebného zákona boli žiadosti a dokumentácia často predkladané v papierovej forme, čo si vyžadovalo manuálne spracovanie, doručovanie a archiváciu. Tento systém bol náchylný na chyby, straty dokumentov a prieťahy. Nový zákon preferuje plne elektronické podanie. Projektant, ktorý je zodpovedný za vypracovanie projektovej dokumentácie, nahráva všetky potrebné súbory priamo do systému URBION. Systém následne automaticky distribuuje informácie o žiadosti dotknutým orgánom (ako sú obce, úrady životného prostredia, pamiatkoví úradníci, správcovia inžinierskych sietí a iné) a zabezpečuje online komunikáciu.
Portál výstavby zároveň vykonáva automatické kontroly formálnych náležitostí žiadosti, čo pomáha minimalizovať chyby a urýchliť proces. Tým sa znižuje pravdepodobnosť prerušenia konania z dôvodu nekompletnosti podkladov. Pre fyzické osoby, ktoré nie sú tak technicky zdatné, zostáva možnosť podávať žiadosti v listinnej forme, avšak táto možnosť je dočasná a bude platiť len do 31. marca 2029. Po tomto dátume sa očakáva plná elektronizácia.
Fikcia súhlasu (Legal Fiction of Consent)
Ďalším významným nástrojom na zrýchlenie stavebného konania je zavedenie princípu "fikcie súhlasu". Tento právny inštitút má zabrániť prieťahom spôsobeným nečinnosťou úradov alebo iných dotknutých subjektov. V praxi to znamená, že ak sa dotknutý orgán (napríklad obec, krajský stavebný úrad, odbor životného prostredia) alebo iná dotknutá právnická osoba (napríklad správca inžinierskych sietí) nevyjadrí k predloženej žiadosti v zákonom stanovenej lehote, považuje sa to za ich súhlas s predloženým zámerom.
Štandardná lehota pre vyjadrenie sa dotknutých orgánov je 30 dní od doručenia žiadosti. V prípade zložitejších stavieb alebo stavieb s väčším počtom účastníkov konania môžu byť tieto lehoty predĺžené na 60 alebo dokonca 90 dní. Ak však orgán v stanovenej alebo predĺženej lehote neposkytne svoje stanovisko, zákon predpokladá, že so stavbou nemá žiadne výhrady a súhlasí s ňou z hľadiska ním sledovaných záujmov. Tento mechanizmus má motivovať úrady k včasnému konaniu a zároveň chrániť stavebníkov pred neprimeranými prieťahmi.
Definícia a zmeny v kategóriách stavieb
Nový stavebný zákon prináša aj spresnenie definícií a kategórií stavieb, čo má vplyv na to, aký typ povolenia je potrebný.
- Drobná stavba: Po novom je drobná stavba definovaná ako stavba nepevne spojená so zemou, s plochou do 50 m² a výškou do 5 metrov. Dôležité je, že musí byť umiestnená minimálne 2 metre od hranice pozemku a mimo verejných priestranstiev. Stavby ako altánok, malá kôlňa alebo bazén do 25 m² a hĺbky 3 metrov už po novom nevyžadujú ani stavebné povolenie, ani ohlásenie.
- Jednoduchá stavba: Do tejto kategórie spadajú najmä obytné budovy s najviac tromi bytmi a maximálnou zastavanou plochou do 300 m². Typický rodinný dom spadá práve do tejto kategórie.
Zákaz dodatočnej legalizácie čiernych stavieb
Jednou z najvýraznejších zmien v novom stavebnom zákone je striktný zákaz dodatočnej legalizácie "čiernych stavieb", teda stavieb postavených bez potrebného povolenia alebo v rozpore s ním. Podľa starého zákona existovala možnosť dodatočného povolenia nelegálnej stavby, čo bolo často zneužívané.
Nový zákon zavádza odlišný prístup. Stavby postavené po 1. apríli 2025 bez overeného projektu alebo v rozpore s ním sa považujú za nepovolené stavebné práce. V takýchto prípadoch bude stavebný inšpektorát (ktorého pôsobnosť prechádza na regionálne úrady Úradu pre územné plánovanie a výstavbu SR - UÚPV) nariadiť ich odstránenie, teda zbúranie. Tým sa zásadne zvyšuje zodpovednosť stavebníkov a zhotoviteľov za dodržiavanie zákonných postupov.
Pre stavby postavené do 31. marca 2025, ktoré sú nelegálne, platí prechodné obdobie. Tie môžu byť dodatočne legalizované do 31. marca 2025. Toto prechodné obdobie má dať možnosť tým, ktorí stavali podľa starých pravidiel, aby svoje stavby uviedli do súladu so zákonom.
Zodpovednosť a nové orgány
Nový stavebný zákon zavádza aj nové orgány a sprísňuje zodpovednosť všetkých účastníkov stavebného procesu.
- Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR (UÚPV) a regionálne úrady: Tieto orgány preberajú časť kompetencií, ktoré predtým patrili ministerstvu dopravy a výstavby a zároveň fungujú ako stavebné inšpektoráty. Ich úlohou je dohľad nad dodržiavaním stavebných predpisov a výkon štátneho stavebného dohľadu.
- Projektant: Projektant zohráva kľúčovú úlohu v novom systéme. Je zodpovedný za vypracovanie stavebného zámeru a projektu stavby v súlade s územným plánom, platnými technickými normami a za zabezpečenie všetkých potrebných stanovísk. Jeho úloha sa stáva kooperatívnou a jeho zodpovednosť za bezchybnú prípravu je značná.
- Zhotoviteľ a stavbyvedúci: Títo zodpovedajú za odborné vedenie stavby a jej súlad s overeným projektom.
- Stavební inšpektori: Vykonávajú kontrolu súladu realizovaných prác s projektovou dokumentáciou a v prípade zistenia nepovolených stavebných prác (po 1. apríli 2025) sú oprávnení nariadiť odstránenie stavby.
Pokuty a sankcie
S cieľom zabezpečiť dodržiavanie nového zákona a zvýšiť disciplínu v stavebníctve sú zavedené aj prísnejšie sankcie. Pokuty pre právnické osoby za zhotovovanie stavby bez overeného projektu alebo v rozpore s ním sa môžu pohybovať od 10 000 € až do 150 000 €. Tieto sankcie majú odradiť od nelegálnej výstavby a podporiť zodpovedný prístup k stavebnému procesu.
Stavebné konanie podľa § 60-65 starého stavebného zákona (pred novelou)
Pred zavedením nového zákona sa proces stavebného konania riadil najmä ustanoveniami § 60 až § 65 starého stavebného zákona (zákon č. 50/1976 Zb.). Tieto paragrafy detailne popisovali postupy stavebného úradu pri vybavovaní žiadostí o stavebné povolenie.
§ 60 - Doplňovanie žiadosti a zastavenie konania: Tento paragraf upravoval situácie, kedy predložená žiadosť o stavebné povolenie alebo jej dokumentácia neposkytovala dostatočné podklady pre posúdenie stavby, alebo ak dokumentácia nedodržiavala podmienky územného rozhodnutia. V takom prípade stavebný úrad vyzval stavebníka na doplnenie žiadosti alebo jej uvedenie do súladu s územným rozhodnutím v primeranej lehote, pričom ho upozornil, že v opačnom prípade stavebné konanie zastaví. Konanie mohlo byť zastavené z viacerých dôvodov, ako napríklad nepredloženie dokumentácie vypracovanej oprávnenou osobou, nepreukázanie požadovaných náležitostí žiadosti, nedoplnenie žiadosti v stanovenej lehote, neuviedenie dokumentácie do súladu s územným rozhodnutím, vzatie žiadosti späť alebo začatie uskutočňovania stavby pred nadobudnutím právoplatnosti stavebného povolenia.
§ 61 a § 62 - Začatie stavebného konania a ústne pojednávanie: Tieto paragrafy sa týkali oznámenia o začatí stavebného konania, ktoré mal stavebný úrad zaslať dotknutým orgánom, známym účastníkom a nariadiť ústne pojednávanie spojené s miestnym zisťovaním. Účastníci boli upozornení, že svoje námietky môžu uplatniť najneskôr pri ústnom pojednávaní, inak sa na ne neprihliadne. Pripomienky a námietky, ktoré už boli alebo mohli byť uplatnené v územnom konaní alebo pri prerokúvaní územného plánu zóny, sa nebrali do úvahy. Stavebný úrad mal oznámiť začatie konania do 7 dní od úplnosti žiadosti. Od miestneho zisťovania a ústneho pojednávania mohol stavebný úrad upustiť, ak mu boli dobre známe pomery staveniska a žiadosť poskytovala dostatočný podklad. Účastníkom bolo oznámenie o začatí konania zasielané najmenej 7 pracovných dní pred jeho konaním.
§ 61 ods. 4 a 5, § 62 ods. 4 a 5 - Verejná vyhláška: V prípade líniových stavieb, rozsiahlych stavieb s veľkým počtom účastníkov, stavieb jadrových zariadení alebo objektov osobitnej dôležitosti, stavebný úrad upovedomoval účastníkov o začatí konania verejnou vyhláškou najmenej 15 dní pred konaním. Toto opatrenie slúžilo na zabezpečenie informovanosti širokej verejnosti o týchto významných stavbách.
§ 61 ods. 6, § 62 ods. 6 - Stanoviská dotknutých orgánov: Dotknuté orgány štátnej správy boli vždy upovedomované jednotlivo. Ich povinnosťou bolo oznámiť svoje stanovisko v rovnakej lehote, v ktorej mohli účastníci uplatniť svoje námietky. Ak orgán potreboval dlhší čas na posúdenie, stavebný úrad mu mohol lehotu predĺžiť. Neoznámenie stanoviska v určenej alebo predĺženej lehote sa považovalo za súhlas so stavbou z hľadiska záujmov, ktoré orgán sledoval.
§ 63 - Preskúmanie dokumentácie jednoduchých a drobných stavieb: Pre jednoduché a drobné stavby stavebný úrad preskúmal dokumentáciu aj z hľadiska záujmov chránených orgánmi štátnej správy, ak na posúdenie postačovali všeobecné technické požiadavky. Dotknuté orgány boli o začatí konania upovedomené a mohli si posúdenie vyhradiť, pričom boli povinné oznámiť svoje stanovisko najneskôr pri ústnom pojednávaní alebo v určenej lehote.
§ 64 - Obmedzenie prerokovania žiadosti: S orgánmi štátnej správy a účastníkmi, ktorých stanoviská a vyjadrenia k dokumentácii boli získané pred začatím konania, mohol stavebný úrad obmedziť prerokovanie žiadosti v miere, v akej sa ich požiadavky splnili. Pri líniových stavbách s kladnými vyjadreniami účastníkov sa konanie obmedzilo na zabezpečenie súladu stanovísk dotknutých orgánov a súlad s územným plánom zóny.
§ 65 - Spájanie iných konaní: Stavebné konanie sa mohlo spájať s inými konaniami potrebnými na uskutočnenie stavby, pokiaľ to povaha veci nevylučovala alebo ak osobitné predpisy neustanovovali inak. Tento princíp umožňoval konsolidovať viacero povoľovacích procesov do jedného.
Prechodné ustanovenia a budúcnosť
Zavedenie nového stavebného zákona si vyžiadalo aj úpravu prechodných ustanovení, ktoré riešia stavby začaté podľa starého zákona a procesy, ktoré ešte neboli ukončené. Ako už bolo spomenuté, prechodné obdobie na dodatočnú legalizáciu nelegálnych stavieb postavených pred 1. aprílom 2025 je do 31. marca 2025. Okrem toho, možnosť podávať žiadosti v listinnej forme je do 31. marca 2029.
Nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. predstavuje komplexnú a radikálnu zmenu stavebného práva na Slovensku. Pre stavebníkov to znamená posun od rozsiahlej byrokracie k digitalizovanému a transparentnejšiemu konaniu. Zásadné je najmä zjednotenie konania, skrátenie lehôt prostredníctvom fikcie súhlasu a presunutie zodpovednosti za bezchybnú prípravu na projektantov. Kľúčom k úspechu v novom systéme bude dokonalá príprava projektu a úzka spolupráca s kvalifikovaným projektantom, ktorý zabezpečí všetky potrebné podklady a prerokovania v digitálnom prostredí. Z právneho hľadiska je najväčšou zmenou striktný zákaz dodatočnej legalizácie nových čiernych stavieb, čo má viesť k poriadku v stavebnom prostredí.
Autor: JUDr. [Meno právnika - doplnené pre kontext, nie je v zdrojových dátach]
Poznámka: Tento článok bol vytvorený na základe poskytnutých informácií a reflektuje stav legislatívy a procesov spojených so stavebným povolením v Slovenskej republike po nadobudnutí účinnosti nového stavebného zákona.