Zmena životnej situácie, či už rodinné udalosti ako narodenie dieťaťa, rozvod, alebo zmena partnerského stavu, prípadne ekonomické dôvody ako vysoké náklady a nízky príjem, alebo potreba presťahovať sa z vidieka do mesta, neraz zapríčinia nutnosť vymeniť svoju nehnuteľnosť za inú. Táto situácia si vyžaduje dôkladné zváženie a pochopenie právnych a praktických krokov, ktoré sú s výmenou bytu spojené. Či už ide o výmenu nájomného bytu alebo bytu vo vlastnom, každý proces má svoje špecifiká.
Výmena nájomných bytov v správe mesta
V prípade nájomných bytov, ktorých vlastníkom je Mesto Púchov, je proces výmeny striktne regulovaný. Nájomcovia môžu uskutočňovať výmenu bytov len po predchádzajúcom písomnom súhlase vlastníka bytu - Mesta Púchov. Tento súhlas vydáva primátor mesta, spravidla na základe odporúčaní Komisie.
Kľúčové požiadavky pre žiadateľov o výmenu nájomného bytu:
- Písomná žiadosť: Žiadosť o výmenu bytov musí mať písomnú formu, musí byť odôvodnená a doručená na Mestský úrad v Púchove.
- Úhrada záväzkov: O výmenu nájomného bytu môžu žiadať len nájomcovia, ktorí ku dňu podania žiadosti o výmenu bytu majú uhradené všetky svoje záväzky voči mestu Púchov.
- Výmena na nižšiu izbovitosť z dôvodu dlhu: V prípade, že dôvodom výmeny na nižšiu izbovitosť je neschopnosť uhrádzať predpísané nájomné, je podmienkou uzatvorenie dohody o uznaní dlhu a splátkového kalendára so správcovskou spoločnosťou.
Občiansky zákonník, konkrétne §§ 715 a 716, dáva občanom možnosť upraviť svoje nájomné alebo vlastnícke vzťahy vzájomnou výmenou bytov. Na výmenu bytu je nevyhnutný súhlas prenajímateľov s dohodou nájomcov o výmene bytov. Tento súhlas je hlavným predpokladom výmeny. Súhlas aj dohoda musia mať písomnú formu. Ak by prenajímateľ odoprel bez závažných dôvodov súhlas s výmenou bytu, môže súd na návrh nájomcu rozhodnutím nahradiť prejav vôle prenajímateľa.
Zákon tiež ustanovuje trojmesačnú lehotu na súdne uplatnenie práva na splnenie dohody o výmene bytov. Táto lehota plynie odo dňa, keď bol s dohodou vyslovený súhlas. Ak sa toto právo v danej lehote na súde neuplatní, právo zanikne.
Výmena bytov je možná, ak vymieňajúce strany sú nájomcami bytov, alebo ak jedna zo strán je nájomcom a druhá strana je vlastníkom bytu, resp. byt užíva na základe iného právneho dôvodu než je nájom. V prípade spoločného nájmu bytu by účastníkmi dohody boli všetci spolunájomníci. Samotné uzavretie dohody o výmene bytov je dôvodom na uzavretie novej nájomnej zmluvy o nájme vymeneného bytu. Ak by po uzavretí dohody nastali dodatočne u niektorého z účastníkov také závažné okolnosti, že nemožno od neho splnenie dohody spravodlivo požadovať, môže od dohody odstúpiť, avšak musí tak urobiť bez zbytočného odkladu.
Výmena bytov vo vlastníctve: Zámenná zmluva
Pokiaľ sú obe strany vlastníkmi bytov, do úvahy prichádza úprava ich vzťahov zámennou zmluvou. Zámenná zmluva, upravená v § 611 Občianskeho zákonníka, ktorý odkazuje na ustanovenia o kúpnej zmluve, je záväzkový vzťah, ktorým sa jeden účastník zaväzuje odovzdať druhému účastníkovi zmluvy určitú vec do vlastníctva, a druhý účastník sa zaväzuje výmenou odovzdať mu inú vec do vlastníctva. Obe zmluvné strany sa tak považujú ohľadne výmeny veci za predávajúceho a kupujúceho súčasne.
Na zámennú zmluvu, ktorá má s kúpnou zmluvou totožný ekonomický význam, sa použijú ustanovenia o kúpnej zmluve (§ 588 - 610 OZ). Na vznik zmluvy je potrebný konsenzus zmluvných strán, reálna existencia predmetov zámeny (bytov), ktoré musia byť presne v zmluve identifikované, a dohodnutá „kúpna“ cena. Výška kúpnej ceny sa určuje dohodou zmluvných strán, ale zmluvná voľnosť účastníkov je obmedzená § 589 OZ, podľa ktorého cenu treba dojednať v súlade so všeobecne záväznými predpismi. Ak by v zámennej zmluve bola kúpna cena dojednaná v rozpore s týmto ustanovením, malo by to za následok neplatnosť zmluvy podľa § 40a OZ. Zmluva by tak bola neplatná v rozsahu, v akom odporuje dojednanie o cene všeobecne záväznému právnemu predpisu o cenách, ktorým je zákon č. 18/1996 Z. z. o cenách.
Dohoda o cene podľa zákona o cenách vznikne napríklad tým, že kupujúci zaplatí cenu tovaru vo výške požadovanej predávajúcim. Na otázku, či dohodnutá cena je primeraná a či neodporuje právnym predpisom, môže čiastočne odpovedať § 12 zákona o cenách. Za neprimeranú cenu u predávajúceho sa považuje dohodnutá cena, ktorou sa výrazne presahujú ekonomicky oprávnené náklady alebo primeraný zisk. Za neprimeranú cenu u kupujúceho sa považuje dohodnutá cena, ktorá výrazne nedosahuje ekonomicky oprávnené náklady.
Pri určení ceny za zámenu bytov je dôležité vychádzať z rozdielu hodnoty medzi vymieňanými bytmi. Je nepochybné, že byt s vyššou izbovitosťou má vyššiu hodnotu ako byt s nižšou izbovitosťou. Nemusí sa však vychádzať z trhovej hodnoty bytu, ale zo zostatkovej hodnoty, ktorú môže určiť znalec. Nakoľko na zámene získa jedna zo strán „viac“, bolo by slušné okrem úhrady rozdielu hodnôt bytov znášať aj náklady spojené so zápisom vlastníckych práv do katastra. Dané riešenie by zodpovedalo dobrým mravom a vyjadrovalo by rovnováhu medzi záujmami oboch zmluvných strán.
Daňové aspekty výmeny bytov
Podľa zákona o dani z príjmov je príjem z predaja bytu alebo obytného domu s najviac dvoma bytmi vrátane súvisiacich pozemkov oslobodený od dane, ak v ňom mal predávajúci trvalý pobyt najmenej po dobu dvoch rokov bezprostredne pred predajom. Pokiaľ by táto dvojročná doba nebola splnená, predajom bytov by vznikla povinnosť platiť daň z príjmu.
V prípade zámeny bytov sa primerane použijú ustanovenia o kúpnej zmluve. Každá zo strán sa považuje ohľadne veci, ktorú výmenou dáva, za predávajúcu stranu, a ohľadne veci, ktorú výmenou prijíma, za kupujúcu stranu. Z pohľadu zákona o dani z príjmov pri zámene nehnuteľností na základe zámennej zmluvy dochádza k nepeňažnému plneniu získanému zámenou. V prípade, ak u fyzickej osoby došlo na základe zámennej zmluvy k zámene nehnuteľnosti (nezaradenej do obchodného majetku), ktorú mala vo vlastníctve viac ako päť rokov, nepeňažný príjem dosiahnutý z titulu zámeny nehnuteľností je podľa § 9 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov oslobodený od dane.
Ak však fyzická osoba následne po dvoch rokoch predáva nehnuteľnosť získanú zámenou, je potrebné posúdiť splnenie podmienky oslobodenia podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov. Ak teda fyzická osoba dosiahla príjem z predaja „zamenenej“ nehnuteľnosti do piatich rokov od jej nadobudnutia, nie je splnená podmienka oslobodenia - päťročná lehota vlastníctva. Príjem dosiahnutý z takéhoto predaja nehnuteľnosti, ktorá bola nadobudnutá zámenou, sa považuje za príjem z predaja nehnuteľnosti podľa § 8 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov. Podľa § 8 ods. 5 zákona o dani z príjmov pri takto dosiahnutom príjme z predaja nehnuteľnosti získanej zámenou je možné uplatniť ako výdavok cenu nehnuteľnosti zistenú v čase nadobudnutia (t.j. zámeny). V uvedenom prípade sa vychádza z hodnoty nehnuteľnosti v čase nadobudnutia zistenej podľa znaleckého posudku uvedeného v zámennej zmluve.
V prípade, že sa jedna zo strán na základe zámennej zmluvy zaviazala odovzdať druhú stranu do vlastníctva byt a druhá strana sa zaviazala výmenou odovzdať mu inú vec do vlastníctva, a okrem toho bola dohodnutá aj peňažná suma na dorovnanie ceny, vzniká daňová povinnosť. Príjem (peňažný aj nepeňažný), ktorý daňovníci dosiahli na základe zámennej zmluvy, sa považuje za príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti.
Vysvetlenie burzy 1031: Stratégia pre investorov v oblasti nehnuteľností
Dokumentácia a poplatky pri výmene bytov vo vlastníctve
Pri výmene bytov vo osobnom vlastníctve je potrebné zabezpečiť vyhotovenie znaleckých posudkov na obe prevádzané nehnuteľnosti (vymieňané byty), ktoré určia ich všeobecnú hodnotu (trhovú cenu). Základ dane tvorí vyššia zo všeobecných hodnôt zamieňaných nehnuteľností. Ak sú hodnoty nehnuteľností rovnaké, samozrejme je základom dane ktorákoľvek z nich. Cena za vyhotovenie znaleckého posudku je individuálna na základe dohody s príslušným znalcom a pohybuje sa v závislosti od zložitosti a rozsahu posudku.
Keďže v danom prípade je každý z účastníkov prevodu nehnuteľností súčasne prevodcom aj nadobúdateľom, predstavujú notárske poplatky zaplatenie poplatku za overenie podpisov prevodcov. Za overenie jedného podpisu sa platí istá suma, ktorá sa skladá zo sumy pre notára a sumy pre notársku komoru za pridelenie evidenčného čísla na overenie. Ak žiadateľ podpisuje viackrát jeden dokument, platí poplatok len raz.
Ďalej je potrebné uhradiť správny poplatok v kolkových známkach za zápis vlastníctva do katastra nehnuteľností. Existuje možnosť urýchleného konania o zápis vlastníctva, ktoré je spojené s vyšším poplatkom.
Ak pripravuje zmluvu notár, vyhotovuje sa iba jedna notárska zápisnica, ktorej osvedčené odpisy sa elektronicky zasielajú na kataster. V takomto prípade môže poplatok na katastri klesnúť. Ak nerobí zmluvu notár, je nutné vyhotoviť dve kópie pre kataster a aspoň po jednej pre účastníkov.
Výhodou pre účastníkov môže byť spísanie zmluvy vo forme notárskej zápisnice s exekučným titulom. Získajú tak veľmi ťažko spochybniteľný dôkaz o ich právnom úkone. V prípade nesplnenia niektorých zo záväzkov, napríklad nedoplatenie kúpnej ceny alebo neodovzdanie nehnuteľnosti, sa účastníci už nemusia obracať na súd. Svoje právo, ak takú notársku zápisnicu majú, si môžu veľmi rýchlo uplatniť priamo cez exekútora. Notár má pri spisovaní zmluvy aj poučovaciu povinnosť.
Praktické rady pri výmene nehnuteľnosti
Pri výmene nehnuteľnosti, či už ide o byty alebo domy, je kľúčové si najskôr spraviť dôkladný prieskum. Zistiť, koľko stojí podobná nehnuteľnosť v danej lokalite, aké sú vaše finančné možnosti, a aká bude cena novej nehnuteľnosti, ktorú chcete získať. Dôležitá je aj dostupnosť bytu/domu, ktorý chcete kúpiť, a naopak, záujem o vašu nehnuteľnosť, ktorú chcete predať.
Ak je po vašej nehnuteľnosti dostatočný dopyt a nebojíte sa, že by sa rýchlo nepredala, môžete najskôr hľadať svoju budúcu nehnuteľnosť. Po zaplatení a podpísaní rezervačnej zmluvy môžete začať predávať tú svoju. Upozorňujeme, že tento krok je veľmi riskantný, nakoľko ak sa vaša nehnuteľnosť nepredá a vy nemáte dostatok financií na novú, prídete o rezervačnú zálohu. Preto pri rezervácii trvajte na predĺžení tejto zmluvy, aby ste mali čas svoju nehnuteľnosť predať.
V prípade, že sa nájde záujemca o kúpu a sú podpísané kúpne zmluvy, až potom sa zaväzujte kupovať novú vyhliadnutú nehnuteľnosť. Ak ste ešte takú nenašli, pri predaji vašej nehnuteľnosti trvajte na tom, aby ste v nej mohli ešte bývať aspoň 3-4 mesiace, prípadne riešte situáciu tak, že si dočasne prenajmete nehnuteľnosť, do ktorej sa nasťahujete.
Ak je po nehnuteľnosti, akú máte vy, dostatočný dopyt a nebojíte sa, že by sa rýchlo nepredala, môžete najskôr hľadať svoju budúcu nehnuteľnosť. Po zaplatení a podpísaní rezervačnej zmluvy začnite predávať tú svoju. Tento krok je však riskantný.
Pri výmene nehnuteľností je často komplikáciou hypotéka na pôvodnej nehnuteľnosti - jej vyplatenie alebo prenesenie na novú. Poplatky a pokuty pri zrušení hypotéky, alebo rapídne navýšenie úrokov pri novej hypotéke, môžu znamenať stovky eur vyhodené von oknom len na úrokoch bez akejkoľvek protihodnoty.
V prípade, že chcete nehnuteľnosť vymeniť, je často najlepšie nechať to na profesionálov v realitách. Tí majú skúsenosti s podobnými prípadmi a dokážu zabezpečiť hladký priebeh celého procesu, vrátane koordinácie viacerých zámen nehnuteľností.
Vždy si pred podpisom zmluvu dôkladne prečítajte a dajte si od notára vysvetliť všetko, čomu nerozumiete. Je dôležité, aby ste plne pochopili všetky záväzky a práva vyplývajúce zo zmluvy.
Všetky informácie a texty sú informatívne a právne nezáväzné. Medzičasom mohlo prísť k zmene právnej, cenovej, či životnej situácie.