Kedy banka nemusí schváliť hypotekárny úver: Podrobné vysvetlenie

Schválenie hypotekárneho úveru a jeho následné čerpanie predstavuje proces, ktorý môže trvať niekoľko dní, a v prípade komplikácií aj niekoľko týždňov. Tento proces banky dôkladne overujú, aby predišli riziku nesplácania hypotéky a zároveň ochránili klienta pred nezvládnuteľným zadlžením. Hoci sa môže zdať, že získanie hypotéky je jednoduché, existuje viacero faktorov a podmienok, ktoré môžu viesť k jej zamietnutiu. Zanedbateľná nie je ani doba trvania pracovného pomeru alebo dĺžka podnikania, ako aj celková finančná situácia klienta.

Finančná situácia a bonita žiadateľa

Jedným z najdôležitejších kritérií, ktoré banky pri posudzovaní žiadosti o hypotéku zohľadňujú, je bonita žiadateľa. Tá zahŕňa predovšetkým výšku príjmu a celkovú finančnú situáciu klienta. Ak je váš príjem nepostačujúci na schválenie úveru, banka ho nemusí posúdiť. Negatívne môže ovplyvniť aj skutočnosť, ak banka neoverí v sociálnej poisťovni zadanú výšku príjmu, alebo ak ste v období pred podaním žiadosti poberali PN-ku.

Do výpočtu maximálnej výšky úveru pri danom príjme vstupuje mnoho premenných. Problémom môže byť aj to, ak výška hypotéky predstavuje viac ako 8-násobok vášho čistého ročného príjmu a mesačná splátka by presiahla 60 % vášho čistého mesačného príjmu. Toto kritérium zohľadňuje všetky vaše existujúce dlhy. V prípade nízkeho príjmu môžete zvážiť pribratie ručiteľa alebo spolužiadateľa, čím sa zvýši celkový príjem pre posúdenie schopnosti splácať úver a pre banku to znamená väčšiu istotu.

Úverový register neplatičov je databáza, kde si banky vymieňajú informácie o svojich klientoch a žiadateľoch o úver. Záznamy sa archivujú po dobu 5 rokov. Nie každý negatívny záznam v registri automaticky znamená zamietnutie hypotéky. Jednorazové omeškanie so splatnosťou pôžičky nemusí byť dôvodom na zamietnutie. Ak však máte v registri záznam kvôli nedostatočnej disciplíne pri splácaní úveru, možnosťou je buď počkať na jeho vymazanie, alebo skúsiť požiadať o hypotéku cez rodinného príslušníka, čo je však veľmi rizikový krok. Je nevyhnutné mať úplnú istotu, že budete vedieť hypotekárny úver splatiť.

Pred opakovanými žiadosťami o úver v rôznych bankách je potrebné byť obozretný. Banky vidia zamietnuté žiadosti v úverovom registri a nevedia zistiť dôvod zamietnutia v iných bankách. Čím viac zamietnutí máte, tým je to pre vás horšie. Ak vám banka zamietne žiadosť kvôli podlžnostiam na odvodoch, daniach či omeškaniam splátok, nemali by ste automaticky zamieriť do ďalšej banky. Každé ďalšie zamietnutie vám prinesie ďalší negatívny záznam v úverovom registri. Najskôr treba vyriešiť problém, ktorý blokuje schválenie úveru, a do ďalšej žiadosti počkať aspoň 3 mesiace. Následne si opäť vyžiadajte výpis z úverového registra.

Stabilita zamestnania a príjmu

Pre banky je dôležitý typ pracovného pomeru. Najväčšiu istotu majú, ak máte Trvalý pracovný pomer (TPP) na Slovensku. Aj v takomto prípade sa však môže stať, že banka vašu žiadosť zamietne, napríklad ak váš pracovný pomer trvá menej ako 3 mesiace alebo ste v skúšobnej lehote. Hypotekárny úver nebude schválený klientom v skúšobnej alebo výpovednej lehote.

Aj keď zamestnanie na dobu neurčitú v trvalom pracovnom pomere môže byť výhodou, banka vie schváliť hypotéku aj v prípade, ak pracujete na dobu určitú alebo máte príjmy z podnikania. Zamestnanci v zahraničí sú posudzovaní individuálne, pričom banka zvyčajne akceptuje len príjem zo závislej činnosti poukazovaný na účet minimálne 6 mesiacov.

Živnostníci patria medzi rizikovejších klientov, keďže nemajú také stabilné príjmy ako bežní zamestnanci na trvalý pracovný pomer. V prípade živnosti je potrebné doložiť daňové priznanie za predošlý rok, niektoré banky akceptujú aj podnikanie aktívne minimálne 12 mesiacov. Banka nevie odoslať úver na schválenie, alebo ho zamietne v prípade príjmu z podnikania pri záporných výsledkoch za predchádzajúci rok, alebo odkladu podania DP či nepostačujúceho výsledku firmy za predchádzajúci rok. Posudzovanie príjmu z podnikania je často individuálne podľa druhu podnikania.

Hodnota a stav nehnuteľnosti

Keďže pri vybavovaní hypotéky býva nehnuteľnosť predmetom záložného práva, dôležité je znalecké ohodnotenie. Čím vyššie stanoví znalecký posudok hodnotu nehnuteľnosti, tým vyšší hypotekárny úver môže klient získať. Legislatívou je obmedzený maximálny limit výšky hypotéky na 90 % z ceny nehnuteľnosti. Najčastejšie je možné získať hypotéku do 80 %, keďže počet hypoték vo výške 90 % z ceny nehnuteľnosti je zo zákona limitovaný.

Problémom môže byť aj požadovaná výška hypotéky vzhľadom k hodnote zakladanej nehnuteľnosti. Banky vyžadujú založenie nehnuteľnosti, aby mali istotu, že sa im požičané peniaze vrátia. Ak si chcete požičať príliš vysokú sumu vzhľadom k nehnuteľnosti, alebo ak je hodnota nehnuteľnosti sporná a banke na základe interného posúdenia vyšla nižšia hodnota ako v znaleckom posudku, banka hypotéku zamietne. V takom prípade môžete založiť aj inú nehnuteľnosť s vyššou hodnotou, alebo založiť dve nehnuteľnosti, ktorých spoločná hodnota bude vyššia.

Ak si pri žiadosti o úver založíte nehnuteľnosť v zlom technickom stave, banka hypotéku neschváli. Nehnuteľnosť by mala byť obývateľná, musí mať kuchynskú linku aj sociálne zariadenie. Špeciálnou skupinou nehnuteľností sú tie, ktoré sa nachádzajú v bezprostrednej blízkosti neprispôsobivých komunít. Tieto nehnuteľnosti banky spravidla neakceptujú. Komplikáciou sú tiež niektoré ťarchy vedené na liste vlastníctva (napr. právo dožitia tretích osôb). Rozostavané nehnuteľnosti so stavebným povolením sa posudzujú osobitným spôsobom.

V prípade, že je zakladanou nehnuteľnosťou byt, je možné požiadať o zabezpečenie znaleckého ohodnotenia priamo Tatra banku. V iných prípadoch banka ohodnotenie nezabezpečuje. K žiadosti o hypotéku potrebujete predložiť aj doklady preukazujúce účel poskytnutia úveru (kúpna zmluva, stavebné povolenie, položkový rozpočet pri rekonštrukcii, …). Kúpna zmluva sa musí predložiť vždy, keď účelom čerpania hypoúveru je kúpa nehnuteľnosti.

Štandardne banky akceptujú znalecký posudok nie starší ako 1 rok, pričom v prípade refinančného úveru akceptujú znalecký posudok starý až 7 rokov, na všetky nehnuteľnosti.

Zamestnávateľ a jeho finančné záväzky

Pre banku je dôležité aj to, aby zamestnávateľ klienta nebol v zozname dlžníkov Sociálnej poisťovne a zdravotnej poisťovne a aby nebol v omeškaní so zaplatením daní. Ak zamestnávateľ za vás neodvádza správnu výšku poistného, má dlžoby voči sociálnej poisťovni, krátku históriu, alebo jeho obraty sú neprimerane nízke voči výške vášho platu, banka vám môže úver zamietnuť. Banka vám neoverí príjem aj v prípade, ak si zamestnávateľ nespĺňa svoju odvodovú povinnosť.

Úverová história a platobná disciplína

Okrem aktuálnej finančnej situácie je pre banku kľúčová aj vaša úverová história a platobná disciplína. Ak máte v úverovom registri negatívne záznamy, môže to byť dôvodom na zamietnutie hypotéky.

Obozretní buďte aj pri povolenom prečerpaní na účte a kreditnej karte. Tieto nástroje môžu ovplyvniť vašu bonitu. Ak si banka vyžiada váš výpis z osobného účtu a zistí, že z neho robíte pravidelné prevody na hazard (stávkovanie, online kasína), pripravte sa na možné komplikácie. V lepšom prípade sa to prejaví na zhoršenom úroku, v horšom prípade to môže viesť k zamietnutiu žiadosti.

Niektoré banky automaticky zamietnu úver z dôvodu odkladu splátok, aj keď sa pôvodne sľubovalo, že to nebude mať negatívne dopady na úverový register. Ak ste využili odklad splátok z dôvodu dohody s bankou, je potrebné najskôr sa vrátiť k riadnemu splácaniu a potom počkať 6 až 18 mesiacov v závislosti od banky, kde chcete o hypotéku požiadať.

Typy nehnuteľností a ich špecifiká

Niektoré typy nehnuteľností môžu predstavovať pre banku zvýšené riziko, a preto môžu viesť k zamietnutiu hypotéky. Týka sa to napríklad nehnuteľností, ktoré nie sú pôvodne určené na bývanie, ale napríklad ako skladové priestory alebo výrobné haly. Vaša kreatívna stránka pri takomto náleze môže jasať šťastím, no tá praktická pri možných obmedzeniach hypotéky horko zaplače. Tieto priestory môžu mať špecifické technické alebo právne obmedzenia, ktoré banka nemusí akceptovať.

Okrem zlého technického stavu nehnuteľnosti, ktorá by mala byť obývateľná a mať základné vybavenie ako kuchynskú linku a sociálne zariadenie, môžu byť problémom aj Ťažby na liste vlastníctva. Medzi ne patria napríklad práva dožitia tretích osôb, ktoré obmedzujú možnosť nakladania s nehnuteľnosťou.

Rozostavané nehnuteľnosti so stavebným povolením sa posudzujú osobitným spôsobom a môžu si vyžadovať špecifický postup pri financovaní.

Ostatné dôvody zamietnutia

• Exekúcia: Aktuálne prebiehajúca exekúcia býva zásadným dôvodom na zamietnutie hypotéky klienta. Ak ste si prešli exekúciou a tá už je minulosťou, nádej na schválenie hypotéky ešte existuje.
• Rating klienta: Banky vytvárajú akýsi rating klientov, ktorý vychádza z veku, dosiahnutého vzdelania, úverovej histórie a správania na bežnom účte. Hodnotí sa aj hodnota nehnuteľnosti, ktorou chcete úver zabezpečiť. Tento rating môže viesť k zamietavému stanovisku k žiadosti o hypotéku napriek dostatočne vysokému príjmu a dlhému zamestnaniu.
• Cudzí štátny príslušník: Občan inej krajiny, ktorý na SR žije a pracuje, je posudzovaný individuálne. Záleží na tom, ako dlho pracuje a žije na území SR, či má záujem samostatne žiadať o úver, alebo si už založil na SR rodinu. Taktiež je dôležité, ako dlho má pracovné povolenie či povolenie na pobyt.
• Nesplnenie podmienok pre čerpanie: Aj keď banka hypotéku schváli, peniaze nie sú automaticky k dispozícii. Po podpise úverovej zmluvy a zabezpečení nehnuteľnosti je potrebné splniť ďalšie podmienky pre čerpanie úveru, ako je napríklad doloženie financovania z vlastných zdrojov.
• Chybné dokumenty: Nepredloženie správnych alebo úplných dokumentov môže taktiež viesť k zamietnutiu žiadosti.

Ako sa vyhnúť zamietnutiu hypotéky

Pred podaním žiadosti o hypotéku je vhodné získať predbežné schválenie. Následne po získaní predbežného schválenia nasleduje podanie oficiálnej žiadosti. Dôležitá je aj komunikácia s bankou, dôkladná príprava a splnenie všetkých požiadaviek a podmienok.

Ak si nie ste istí čistotou vášho úverového registra, nechajte si vopred zaslať výpis z bankového aj nebankového registra. Predídete tak zbytočným komplikáciám pri posudzovaní žiadosti.

Vysporiadanie vlastníckych práv na nehnuteľnosti alebo riešenie prístupovej cesty k pozemku sa môže ťahať aj niekoľko mesiacov. V takýchto situáciách, ako aj pri nedostatočnom príjme alebo krátkej praxi v zamestnaní či podnikaní, vám môže pomôcť fundovaný finančný maklér. Maklér vás vopred upozorní na všetky nástrahy alebo prekážky, ktoré by mohli zabrániť schváleniu žiadosti o úver, poradí, ako ich čo najrýchlejšie vyriešiť a nasmeruje, ako postupovať, aby všetko prebehlo hladko a bez zbytočných komplikácií. Pri hypotéke vzniká veľké množstvo špecifických situácií, na ktoré sa rôzne banky môžu pozerať inak. Niektoré banky sa o čosi benevolentnejšie pozerajú aj na zamietnuté úvery v úverovom registri, omeškania splátok alebo znížené tržby u podnikateľov.

Základom je, aby ste hneď na začiatku získali kompletný zoznam všetkých podkladov a dokumentov, ktoré budete potrebovať na vybavenie svojej konkrétnej úverovej požiadavky. Ideálne je, ak vaše podklady k žiadosti vopred skontroluje odborník a až potom si podáte žiadosť.

tags: #kedy #mi #banka #neposkytne #hypotekarny #uver