Vlastnícke právo k nehnuteľnosti je jedným z najzákladnejších práv, ktoré garantuje Ústava Slovenskej republiky. Každý má právo vlastniť majetok a toto právo požíva ochranu. Občiansky zákonník v § 123 definuje vlastnícke právo ako možnosť vlastníka nakladať so svojou vecou podľa vlastného uváženia, najmä ju držať, užívať, brať z nej plody a scudziť ju. Neraz sa však stane, že vlastník síce vec vlastní, no neužíva ju sám a prenechá ju do užívania inej osobe, napríklad prostredníctvom nájomnej zmluvy. V takomto prípade je nevyhnutné poznať pravidlá, ktoré upravujú vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom, ako aj situácie, kedy sa byt stane nespôsobilým na užívanie a aké práva a povinnosti z toho vyplývajú.
Nájomný vzťah a jeho skončenie
Základným prvkom nájomnej zmluvy, uzatvorenej v zmysle § 663 Občianskeho zákonníka, je prenechanie veci prenajímateľom za odplatu nájomcovi na dočasné užívanie. Kľúčovým prvkom je práve dojednanie doby nájmu. Podľa § 676 Občianskeho zákonníka sa nájom skončí uplynutím doby, na ktorú bol dojednaný, ak sa prenajímateľ nedohodne s nájomcom inak.
V prípade nájomných vzťahov je kritická najmä 30-dňová lehota. Podľa § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ak nájomca užíva nehnuteľnosť po skončení nájmu, a prenajímateľ nepodá žalobu na súd do 30 dní, nájom sa považuje za obnovený na dobu, na ktorú bol pôvodne dojednaný, pokiaľ sa prenajímateľ a nájomca nedohodnú inak. Toto ustanovenie teda chráni nájomcu a predlžuje jeho právo na užívanie nehnuteľnosti, ak prenajímateľ nekoná včas.
Neoprávnené užívanie po skončení nájmu
Situácia sa komplikuje, keď nájomca odmieta opustiť nehnuteľnosť aj po skončení nájomnej zmluvy. V takomto prípade užívateľ porušuje ústavné právo vlastníka. Hoci vlastník má podľa § 123 Občianskeho zákonníka právo predmet svojho vlastníctva držať a užívať, nemôže toto právo presadzovať násilím proti osobe, ktorá v nehnuteľnosti fakticky býva. Protiprávny stav, ktorý už trvá (napríklad zotrvanie v byte po skončení nájmu), nie je považovaný za bezprostredný útok, a preto ho nemožno riešiť svojpomocne.
Vlastná pomoc verzus legálny postup
Je dôležité si uvedomiť, že snaha vlastníka o rýchle a svojpomocné riešenie situácie, ako je napríklad výmena zámkov bez súdneho príkazu, je právne riziková. Takýto postup môže naplniť skutkovú podstatu trestného činu porušovania domovej slobody podľa § 194 Trestného zákona. Ak by vlastník pri vniknutí do nehnuteľnosti použil násilie, hrozbu bezprostredného násilia, alebo by čin spáchal so zbraňou či najmenej s dvoma osobami, hrozí mu trest odňatia slobody na jeden rok až päť rokov.
Podľa rozhodnutia Najvyššieho súdu SR jednoznačne vyplýva vylúčenie "ofenzívnej svojpomoci" z doslovného znenia § 6 Občianskeho zákonníka, ako aj z jeho systematického zaradenia. Svojpomoc je prípustná len na odvrátenie bezprostredne hroziaceho zásahu do práva. Vypratanie nehnuteľnosti "na vlastnú päsť" by bolo riskantným protiprávnym konaním, ak na to nie sú splnené prísne zákonné podmienky. V opačnom prípade môže vlastník riskovať trestné stíhanie.
Legálny proces vypratania nehnuteľnosti
Proces legálneho vypratania nehnuteľnosti si vyžaduje dodržanie presných postupov. Prvým krokom by mala byť vždy písomná výzva na vypratanie. Táto výzva slúži ako dôkaz snahy o zmierlivé riešenie a preukazuje, že užívateľ si je vedomý absencie právneho dôvodu na užívanie nehnuteľnosti. Občiansky zákonník preferuje, aby sa rozpory medzi účastníkmi odstránili predovšetkým ich dohodou.
Ak písomná výzva nie je úspešná, je nevyhnutné podať žalobu na vypratanie nehnuteľnosti na príslušný okresný súd. Právnym základom pre takéto konanie je § 126 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ktorý hovorí o práve vlastníka domáhať sa vydania veci od toho, kto mu ju neprávom zadržuje. V prípade nehnuteľností sa hovorí o vyprataní. Príslušným prvostupňovým súdom je súd, v ktorého územnej pôsobnosti sa nachádza predmetná nehnuteľnosť.
V návrhu na súd je potrebné presne špecifikovať nehnuteľnosť (podľa listu vlastníctva), popísať okolnosti vzniku právneho vzťahu a uviesť, na ako dlho bol dojednaný nájom. Je nesmierne dôležité, aby prenajímateľ nevypratával nehnuteľnosť sám bez právoplatného rozhodnutia súdu.
Exekučný proces
Ak súd vydá právoplatný rozsudok ukladajúci povinnosť vypratať nehnuteľnosť a osoba napriek tomu neodíde, nastupuje exekútor. Exekútor je štátom poverená osoba, ktorá má oprávnenie použiť donucovacie prostriedky, vstúpiť do nehnuteľnosti a osobu aj s vecami vypratať. V zmysle § 181 ods. 1 Exekučného poriadku, ak vykonateľné rozhodnutie ukladá, aby povinný vypratal nehnuteľnosť, exekúcia sa vykoná vyprataním. Exekútor si priberie vhodnú osobu, najčastejšie zástupcu obce. Následne upovedomí oprávneného a povinného o začatí exekúcie a určí lehotu na vznesenie námietok. Po uplynutí tejto lehoty a prípadnom zamietnutí námietok vydá exekučný príkaz a určí lehotu na vypratanie.
Vypratané veci sa odovzdajú povinnému alebo jeho plnoletému rodinnému príslušníkovi. Ak nie je pri vypratávaní prítomný nikto, kto by veci prevzal, alebo ich prevziať nechce, veci sa spíšu a dajú obci do úschovy.
Náhrada za obdobie neoprávneného užívania
Za obdobie neoprávneného užívania nehnuteľnosti má vlastník nárok na peňažnú náhradu. Keďže právny dôvod (nájomná zmluva) odpadol, nejde o nájomné, ale o bezdôvodné obohatenie podľa § 451 Občianskeho zákonníka: „Kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie vydať.“
Najčastejšie sa postupuje tak, že sa nechá vypracovať znalecký posudok, ktorým sa určí bežné nájomné v danej lokalite. Vlastník má nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia vo výške obvyklého nájomného. Dôležité je poznamenať, že právo na vydanie plnenia z bezdôvodného obohatenia sa premlčí za dva roky odo dňa, keď sa oprávnený dozvie, že došlo k bezdôvodnému obohateniu a kto sa na jeho úkor obohatil, v zmysle § 107 ods. 1 Občianskeho zákonníka.
Drobné opravy a náklady spojené s užívaním bytu
V kontexte nájomných vzťahov je dôležité rozlišovať aj medzi zodpovednosťou za drobné opravy a náklady spojené s bežnou údržbou. Podľa § 687 Občianskeho zákonníka a nariadenia vlády č. 87/1995 Z. z., drobné opravy v byte hradí nájomca. Za drobnú opravu sa považuje výmena drobných súčiastok jednotlivých predmetov zariadenia alebo vybavenia, pričom náklady na jednu opravu by nemali presiahnuť 6,64 eura. Ak je suma vyššia, náklady na opravu znáša prenajímateľ.
Náklady spojené s bežnou údržbou, ako napríklad maľovanie či pastovanie parkiet, sú obvykle záležitosťou dohody v nájomnej zmluve. Ak zmluva neurčuje inak, prenajímateľ má zákonnú povinnosť starať sa o prenajatú vec a udržiavať ju v stave spôsobilom na užívanie. Nájomca má povinnosť prenajímateľa bez zbytočného odkladu informovať o potrebe vykonania opravy a poskytnúť súčinnosť. V prípade, že prenajímateľ opravu nevykoná ani po oznámení, nájomca môže mať nárok na náhradu nákladov, ak ich vynaložil sám.
Bytové náhrady a ich vplyv na ukončenie nájmu
V určitých prípadoch, najmä pri nájomných vzťahoch, kde je nájomca považovaný za slabšiu stranu, môže vzniknúť nárok na tzv. bytovú náhradu. Bytovou náhradou sa rozumie právo nájomcu odmietnuť sa z bytu vysťahovať, pokiaľ mu prenajímateľ neposkytne adekvátne náhradné ubytovanie. Kvalita bytovej náhrady je odstupňovaná v závislosti od dôvodu ukončenia nájomného vzťahu.
Problémom môže byť situácia, keď ceny bývania neustále rastú, no nájomné dohodnuté v starších zmluvách nedosahuje trhovú hodnotu. V takom prípade môže byť bytová náhrada za rovnakú cenu nedostupná, čo prakticky znemožňuje ukončenie nájmu, predovšetkým ak je dohodnutý na dobu neurčitú.
Dá sa problému bytových náhrad vyhnúť? Áno, najlepšie tak, že obec (alebo iný prenajímateľ) prenajíma byty vždy len na dobu určitú. Keď sa nájom končí uplynutím dohodnutej doby, nárok na bytovú náhradu nevzniká. Prenajímateľ pritom nič nebráni predĺžiť trvanie nájmu dodatočne za splnenia iných zákonných podmienok.
Ochrana práv nájomcov a prenajímateľov
Slovenský právny poriadok poskytuje širokú ochranu nájomcom, ale zároveň ustanovuje aj povinnosti pre prenajímateľov. Je dôležité, aby obe strany poznali svoje práva a povinnosti vyplývajúce z Občianskeho zákonníka a iných relevantných predpisov. V prípade sporov je vhodné obrátiť sa na právneho odborníka alebo príslušné orgány, ktoré môžu pomôcť pri riešení konfliktov mimosúdne.
Pozor na automatické predĺženie nájmu nebytových priestorov
V praxi sa niekedy stáva, že nájomca užíva nebytové priestory na základe nájomnej zmluvy, ktorá je uzavretá napríklad na dobu 2 rokov, avšak po uplynutí tejto doby nájomca nestihne včas vypratať tieto priestory a ešte ich užíva 1-2 mesiace navyše. Nájomca nemá problém doplatiť nájomné za tieto extra mesiace užívania priestorov. Po oneskorenom vyprataní priestorov si však nájomca myslí (a niekedy aj prenajímateľ), že nájom skončil. Nemusí to tak byť. Je vysoko pravdepodobné, že v tomto prípade došlo zo zákona k automatickému predĺženiu nájmu.
Ak nájomca užíva nebytový priestor aj po skončení nájmu, ktorý bol dohodnutý na dobu určitú a prenajímateľ do 30 dní od skončenia tohto nájmu nepodá na súd žalobu o vypratanie nebytového priestoru, nájom sa automaticky predlžuje. Nájom môže byť predĺžený maximálne o jeden rok. Všetky ostatné podmienky predĺženého nájmu sú rovnaké, aké platili už počas pôvodného nájmu.
K automatickému predĺženiu dochádza aj napriek tomu, že zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov automatické predlžovanie neupravuje. To je ale upravené v Občianskom zákonníku, ktorý sa použije v tomto prípade.
Zabrániť automatickému predĺženiu možno dvoma spôsobmi. Za prvé, buď nájomca prestane nebytové priestory hneď po skončení nájmu užívať alebo prenajímateľ podá do 30 dní od skončenia nájmu na súd žalobu o vypratanie. Za druhé, v zmluve o nájme si strany dohodnú, že automatické predlžovanie nájmu sa pre ich nájomný vzťah nepoužije (nebude sa teda aplikovať § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka, kde je automatické predĺženie upravené).
Ktoré zákony a paragrafy sa použijú
Nájom vecí je upravený predovšetkým v Občianskom zákonníku. Občiansky zákonník sa teda pri nájme vecí použije ako základný zákon. Môžu ale existovať zákony, ktoré upravia nájom osobitných vecí samostatne, trochu odlišne od Občianskeho zákonníka. Takouto osobitnou vecou je aj nebytový priestor. Za nebytový priestor sa pritom považuje akýkoľvek priestor, ktorý sa nepoužíva na bývanie (sklad, kancelária). Nájom nebytových priestorov je upravený konkrétne zákonom č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov (ďalej len „Zákon o nájme nebytových priestorov“). Zákon o nájme nebytových priestorov sa preto pri riešení akejkoľvek problematiky nájmu nebytových priestorov použije prednostne.
Ak nájomca užíva nebytový priestor aj po uplynutí dohodnutej doby a prenajímateľ nepodá včas žalobu o vypratanie, nájom sa predlžuje automaticky.
Pri skúmaní otázok kedy a ako sa skončí nájom nebytového priestoru je dôležité zamerať sa najmä na § 9 až § 14 Zákona o nájme nebytových priestorov. Ak tam nie je riešená nejaká otázka, možno ju vyriešiť použitím Občianskeho zákonníka, a to § 676 až § 684.
Z toho nám vyplýva, že nájom nebytového priestoru uzavretý na dobu určitú sa môže automaticky predlžovať, ak dôjde súčasne k splneniu týchto podmienok:a) nájomca užíva nebytový priestor aj po uplynutí dohodnutej doby nájmu;b) prenajímateľ nepodá žalobu na vypratanie nebytového priestoru na súde do 30 dní od doby skončenia nájmu.
Preto ak nemáte záujem na automatickom predĺžení nájmu a ste nájomcom, neužívajte nebytový priestor po skončení nájmu. Pokiaľ ste sa z neho nevypratali a prenajímateľ nepodá žalobu do 30 dní (čo nedokážete ako nájomca nijako ovplyvniť), nájom sa predĺži. Naopak, ak ste prenajímateľom a v žiadnom prípade nechcete, aby došlo k predĺženiu nájmu, musíte stihnúť podať žalobu na vypratanie nebytového priestoru do 30 dní od skončenia nájmu. Je veľmi dôležité zdôrazniť, že k predĺženiu nájmu dochádza zo zákona, ak sa splnia vyššie uvedené podmienky. To znamená, že ani nájomca, ani prenajímateľ nemusia mať záujem na predĺžení nájmu, napriek tomu k jeho predĺženiu dôjde.
Podmienky platné počas predĺženého nájmu
Pre nájom, ktorý sa zo zákona automaticky predĺžil, platia rovnaké podmienky, aké platili už počas pôvodného (ešte nepredĺženého) nájmu. Jediný rozdiel je v tom, že ak bol pôvodný nájom dohodnutý na dobu dlhšiu ako jeden rok, nový nájom sa predlžuje maximálne o jeden rok. Ak sa po uplynutí tohto roku znovu naplnia podmienky na automatické predĺženie nájmu, predlžuje sa o ďalší rok a tak ďalej, až kým niektorá z podmienok predĺženia nie je splnená alebo kým nedôjde k jeho skončeniu iným spôsobom (dohodou, výpoveďou).
Aký vplyv má automatické predĺženie na práva nájomcu?
Nájomca je po predĺžení nájmu naďalej oprávnený používať nebytové priestory za tých istých podmienok, za akých ich používal doteraz. Za ich užívanie musí platiť aj nájomné.
V prípade, že by nájomca chcel ukončiť predĺžený nájom skôr, než jeho doba uplynie, musí sa na tom dohodnúť s prenajímateľom. Ak by prenajímateľ dobrovoľne nesúhlasil so skorším skončením doby nájmu, môže nájomca nájom vypovedať, avšak len z dôvodov uvedených v § 9 ods. 3 Zákona o nájme nebytových priestorov. Tieto dôvody sú nasledovné:a) ak nájomca stratí spôsobilosť prevádzkovať činnosť, na ktorú si nebytový priestor najal (napríklad stratí oprávnenie podnikať);b) nebytový priestor sa stane bez zavinenia nájomcu nespôsobilý na dohovorené užívanie;c) prenajímateľ hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z § 5 ods. 1 (povinnosť udržiavať nebytový priestor v riadnom stave a dodávať služby, ktoré sú s užívaním priestoru spojené).
Ďalšie dôvody pre danie výpovede si môžete dohodnúť v nájomnej zmluve. Ak ich tam však nemáte upravené, platia len tie, ktoré sú uvedené vyššie.
Nájomné zmluvy veľakrát nemajú upravené ďalšie dôvody pre danie výpovede. A keďže zákonné dôvody nastanú v praxi málokedy, je skoršie ukončenie predĺženého nájmu často nemožné bez dohody s prenajímateľom.
Aký vplyv má automatické predĺženie na práva prenajímateľa?
Prenajímateľ má naďalej povinnosť zabezpečovať, aby nájomca mohol nebytový priestor riadne užívať. Všetky dohodnuté podmienky v pôvodnom nájme platia aj pre predĺžený nájom (okrem doby nájmu, ktorá je maximálne jeden rok). Prenajímateľ má právo aj žiadať nájomné od nájomcu.
Ak by ale prenajímateľ nemal záujem na pokračovaní nájmu a nedokázal by sa rozumne dohodnúť na jeho predčasnom skončení s nájomcom, môže nájom vypovedať iba z nasledovných dôvodov upravených v § 9 ods. 2 Zákona o nájme nebytových priestorov:a) nájomca užíva nebytový priestor v rozpore so zmluvou;b) nájomca o viac ako jeden mesiac mešká s platením nájomného alebo za služby, ktorých poskytovanie je spojené s nájmom;c) nájomca, ktorý na základe zmluvy má prenajímateľovi poskytovať na úhradu nájomného určité služby, tieto služby neposkytuje riadne a včas;d) nájomca alebo osoby, ktoré s ním užívajú nebytový priestor, napriek písomnému upozorneniu hrubo porušujú pokoj alebo poriadok;e) užívanie nebytového priestoru je viazané na užívanie bytu a nájomcovi bola uložená povinnosť byt vypratať;f) bolo rozhodnuté o odstránení stavby alebo o zmenách stavby, čo bráni užívať nebytový priestor;g) nájomca prenechá nebytový priestor alebo jeho časť do podnájmu bez súhlasu prenajímateľa;h) ide o nájom nebytového priestoru v nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe podľa zákona č. 403/1990 Zb. o zmiernení následkov niektorých majetkových krívd;i) ide o nájom nebytového priestoru v nehnuteľnosti prevedenej pôvodnému vlastníkovi podľa zákona č. 229/1991 Zb. o úprave vlastníckych vzťahov k pôde a inému poľnohospodárskemu majetku.
V nájomnej zmluve sa môžete dohodnúť, že automatické predlžovanie nájmu nebude pre Váš nájom platiť.
Rovnako ako aj pri zákonných dôvodoch, pre ktoré môže vypovedať nájom nájomca, aj zákonné dôvody pre danie výpovede zo strany prenajímateľa môžu byť zmluvne rozšírené (nie však zúžené). Veľakrát ale nájomné zmluvy takéto rozšírenie nemajú. Preto ak bude nájomca dodržiavať svoje základné povinnosti, prakticky nebude možné nájomnú zmluvu predčasne vypovedať. Prenajímateľovi zostane možnosť jedine dohodnúť sa s nájomcom na skoršom skončení ich vzťahu.
Naše odporúčanie na záver
Jeden spôsob, ako mať vo svojich rukách osud Vášho nájomného vzťahu, je pozorne sledovať dobu jeho skončenia. Ak táto doba skončí a ste nájomcom, vypracte nebytový priestor a prestaňte ho užívať, ak na predĺžení nájmu nemáte záujem. Ak ste prenajímateľom, odsledujte si deň skončenia nájmu a ďalších nasledujúcich 30 dní, v rámci ktorých musíte stihnúť podať na súd žalobu o vypratanie nehnuteľnosti (nebytového priestoru).
Druhý a podľa nášho názoru pohodlnejší spôsob je zakotviť do Vašej nájomnej zmluvy ustanovenie, v ktorom vylúčite aplikáciu § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka pre Váš zmluvný vzťah. Jednoducho povedané, v nájomnej zmluve sa dohodnete, že automatické zákonné predlžovanie nájmu nebude pre Váš nájom platiť.
Nechajte si poradiť: Prenajímate nebytové priestory a radi by ste si nechali upraviť svoje nájomné zmluvy tak, aby Vám nenastali problémy s automatickým predĺžením nájmu? Alebo ste sa už v takejto situácii ocitli a chceli by ste prekonzultovať najvhodnejší spôsob, ako z predĺženého nájmu „vycúvať“? Z našej Online poradne Vám budú doručené odpovede aj na takéto otázky. Radi Vám pomôžeme vyriešiť Vaše problémy.