Zápis nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností je kľúčovým krokom pri nadobúdaní, zmene alebo zániku vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam. Kataster nehnuteľností, ako geometrické určenie, súpis a popis nehnuteľností, slúži nielen ako evidencia, ale aj ako dôležitý informačný systém pre ochranu práv, daňové a poplatkové účely, oceňovanie nehnuteľností, ochranu životného prostredia a kultúrnych pamiatok. Základnú právnu úpravu tvorí zákon č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) a súvisiace vyhlášky.
Právna úprava pozná tri druhy zápisov do katastra nehnuteľností: vklad, záznam a poznámka. Každý z uvedených druhov zápisu má iný účel a s každým sa spájajú iné právne účinky. Z hľadiska praxe je vhodné rozlišovať základné rozdiely, preto Vám v našom článku prinášame základné vysvetlenie uvedených skutočností.
Vklad do katastra nehnuteľností: Právotvorný účinok
Vklad do katastra nehnuteľností je úkon okresného úradu, s ktorým sú spojené právotvorné účinky. To znamená, že vkladom vzniká, mení sa alebo zaniká právo k nehnuteľnostiam. Tento proces sa vykoná na základe právoplatného rozhodnutia okresného úradu o jeho povolení, ktorému predchádza správne konanie podľa zákona č. 71/1967 Zb. o správnom konaní, pokiaľ katastrálny zákon alebo iný zákon neustanovuje inak.
Konanie o povolení vkladu sa začína vždy na návrh účastníka konania. Účastníkom konania o povolení vkladu je osoba, ktorá je stranou právneho úkonu, na základe ktorého má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti. Pred podaním samotného návrhu na vklad môžu účastníci konania podať oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad v elektronickej podobe. Toto oznámenie sa zasiela elektronicky na príslušný okresný úrad. Ak do 90 dní od doručenia oznámenia nie je podaný návrh na vklad, oznámenie sa z evidencie vymaže.
Návrh na vklad musí byť podaný písomne a musí obsahovať:
- Meno, priezvisko a miesto trvalého pobytu fyzickej osoby, alebo obchodné meno, názov a sídlo právnickej osoby.
- Označenie okresného úradu, ktorému je návrh adresovaný.
- Označenie právneho úkonu, na základe ktorého má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti. Typickým príkladom právneho úkonu je kúpna zmluva, zámenná zmluva alebo darovacia zmluva.
K návrhu na vklad je potrebné priložiť:
- Zmluvu, na základe ktorej má byť právo k nehnuteľnosti zapísané do katastra, v dvoch vyhotoveniach.
- Verejnú listinu alebo inú listinu, ktorá potvrdzuje právo k nehnuteľnosti, ak toto právo nie je vpísané na liste vlastníctva.
- Identifikáciu parciel, ak vlastnícke právo k nehnuteľnosti nie je vpísané na liste vlastníctva.
- Geometrický plán, ak sa pozemok rozdeľuje alebo zlučuje, alebo pri zriadení vecného bremena k pozemku.
- Dohodu o splnomocnení, ak je účastník konania zastúpený splnomocnencom, pričom podpis na splnomocnení musí byť osvedčený podľa ustanovení katastrálneho zákona.
- Oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad v papierovej alebo elektronickej podobe.
Po doručení návrhu na vklad je okresný úrad povinný vyznačiť dátum, hodinu a minútu jeho prijatia. O návrhu na vklad rozhodne okresný úrad do 30 dní od doručenia návrhu. V prípade, ak bola zmluva o prevode nehnuteľnosti vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovaná advokátom a spĺňa všetky podmienky, rozhodne okresný úrad do 20 dní. Možné je aj urýchlené konanie do 15 dní na základe žiadosti.
Ak sú podmienky na vklad splnené, okresný úrad vklad rozhodnutím povolí. Toto rozhodnutie nadobúda právoplatnosť dňom vydania a nie je možné sa proti nemu odvolať. Okresný úrad zašle rovnopis rozhodnutia účastníkom konania do 15 dní od jeho vydania. Rozhodnutie o povolení vkladu má konštitutívne právne účinky, teda právne účinky vznikajú právoplatnosťou tohto rozhodnutia. Existujú však výnimky, napríklad pri prevode majetku štátu, kde právne účinky vznikajú ku dňu určenému v návrhu na vklad, alebo pri prevode bytu do vlastníctva nájomcu, kde právne účinky nastávajú ku dňu doručenia návrhu na vklad.
V prípade zamietnutia návrhu na vklad okresný úrad doručí rozhodnutie všetkým účastníkom konania. Proti tomuto rozhodnutiu je možné podať odvolanie do 30 dní. Ak okresný úrad odvolaniu nevyhovie, o odvolaní rozhodne súd.
Počas konania o návrhu na vklad môžu byť vydané aj procesné rozhodnutia, ako napríklad rozhodnutie o prerušení konania (napríklad z dôvodu začatia konania o predbežnej otázke, nezaplatenia správneho poplatku, alebo nevyhovenia výzve na predloženie listín) alebo rozhodnutie o zastavení konania (napríklad ak návrh nepodal oprávnený účastník, účastník vzal návrh späť, alebo bol návrh už predtým zamietnutý).
Záznam do katastra nehnuteľností: Evidenčná povaha
Záznam do katastra nehnuteľností nemá na rozdiel od vkladu právotvorný charakter, ale má len evidenčnú povahu. Na konanie o zázname sa nevzťahuje správny poriadok.
Záznamom sa do katastra zapisujú práva k nehnuteľnostiam, ktoré vznikli, zmenili sa alebo zanikli:
- Zo zákona.
- Rozhodnutím štátneho orgánu.
- Príklepom licitátora na verejnej dražbe.
- Vydržaním.
- Prírastkom a spracovaním.
- Vyplývajúce z nájomných zmlúv.
- Vyplývajúce zo zmlúv o prevode správy majetku štátu alebo z iných skutočností svedčiacich o zverení správy majetku obce alebo vyššieho územného celku.
Záznamom sa zapisuje aj zmena poradia záložných práv z dohody záložných veriteľov.
Okresný úrad vykoná záznam bez návrhu, alebo na návrh vlastníka či inej oprávnenej osoby. Návrh musí byť podaný písomne a musí obsahovať identifikačné údaje navrhovateľa, názov okresného úradu, verejnú listinu alebo inú listinu potvrdzujúcu právo k nehnuteľnosti a označenie príloh.
Na vykonanie záznamu na návrh sú spôsobilé napríklad:
- Osvedčenie notára.
- Rozsudok o rozvode manželstva alebo o zrušení bezpodielového spoluvlastníctva manželov, ak nebola v lehote podaná dohoda o vyporiadaní.
- Práva k cudzím veciam.
- Doklady viažuce sa k vzniku, zmene alebo zániku práva prináležiaceho osobe.
- Písomné oznámenie o uplynutí času, ak ide o zánik záložného práva uplynutím času.
- Rozsudok súdu, ak vecné bremeno zanikne z dôvodu hrubého nepomeru medzi vecným bremenom a výhodou oprávneného.
- Listina preukazujúca správu majetku štátu.
- Vyhlásenie manželov o bezpodielovom spoluvlastníctve nehnuteľnosti nadobudnutej počas manželstva.
- Rozhodnutie o určení, zmene alebo zrušení súpisného čísla stavby.
- Rozhodnutie o odňatí poľnohospodárskej pôdy alebo vyňatí lesných pozemkov.
Ak okresný úrad vykoná záznam, oznámi to dotknutým osobám do 15 dní odo dňa zápisu.
Ako prestať cítiť zahltenie | Krok za krokom (Stratégia 10)
Poznámka v katastri nehnuteľností: Informačný charakter
Posledným druhom zápisu je poznámka, ktorá má takzvaný prenotačný charakter. Nespájajú sa s ňou právne účinky a na konanie o zápise poznámky sa nevzťahuje správny poriadok. Poznámkou sa zapisujú skutočnosti, ktoré obmedzujú oprávnenie vlastníka nakladať s nehnuteľnosťou, alebo informujú o nehnuteľnosti či práve k nehnuteľnosti.
Poznáme dva druhy poznámok:
- Poznámka v záujme ďalšieho nakladania s nehnuteľnosťou: Týka sa začatia konania o súdnom výkone rozhodnutia predajom nehnuteľnosti, začatia exekúcie predajom nehnuteľnosti, vyhlásenia konkurzu proti vlastníkovi nehnuteľnosti, začatia vyvlastňovacieho konania a predbežného opatrenia, ktorým sa zakazuje nakladať s nehnuteľnosťou. Okresný úrad tieto poznámky zapíše na základe oznámenia súdu alebo iného štátneho orgánu, alebo na návrh iného oprávneného.
- Poznámka o spochybnení hodnovernosti údajov katastra: Týka sa prípadov, ak niekto tvrdí, že má právo k nehnuteľnosti, ale svoje právo nevie hodnoverne preukázať.
Praktické aspekty a poplatky
Pri podaní návrhu na vklad do katastra je potrebné zaplatiť správny poplatok. Výška poplatku sa líši v závislosti od toho, či ide o štandardné alebo urýchlené konanie. Pri štandardnom konaní (do 30 dní) je poplatok 100 €, pri urýchlenom konaní (do 15 dní) je to 300 €. V prípade, ak je návrh podaný elektronicky, poplatky sú znížené na polovicu (33 € a 166 €). Ak návrh obsahuje viacero právnych úkonov (napr. darovacia zmluva so zriadením vecného bremena), poplatok sa hradí za každý právny úkon zvlášť.
Je dôležité si uvedomiť, že prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti nenastáva podpisom kúpnej zmluvy, ale až nadobudnutím právoplatnosti rozhodnutia okresného úradu o povolení vkladu do katastra nehnuteľností.
Vlastníkom nehnuteľnosti sa reálne stávate až vtedy, keď je vaše právo zapísané v katastri. Ak ste si kúpili byt, je potrebné priložiť k návrhu aj vyhlásenie správcu nehnuteľnosti o bezdlžnosti.
V prípade, ak zistíte chybu na liste vlastníctva, je potrebné podať písomne návrh na opravu chyby. Ak došlo k zániku vecného bremena (napr. smrťou oprávneného), je potrebné podať návrh na výmaz vecného bremena. Ak vecné bremeno stále existuje, ale chcete ho zrušiť, je potrebná dohoda o zrušení vecného bremena s úradne osvedčeným podpisom oprávneného.
Stratenú zmluvu o prevode je možné nahradiť kópiou zo zbierky listín na základe písomnej žiadosti. Podobne je možné získať kópiu iných dokumentov, ktoré boli súčasťou ukončeného spisu.
Elektronické podanie návrhu na vklad
S rozvojom digitalizácie je možné podať návrh na vklad do katastra aj elektronicky prostredníctvom Ústredného portálu verejnej správy www.slovensko.sk alebo Portálu Elektronických služieb katastra nehnuteľností. Pri elektronickom podaní musia byť všetky prílohy opatrené kvalifikovaným elektronickým podpisom a časovou pečiatkou. Výhodou elektronického podania sú nižšie správne poplatky. Je však dôležité dodržať všetky náležitosti elektronického podania, inak môže dôjsť k prerušeniu konania.
V prípade pochybností alebo zložitých právnych situácií sa odporúča obrátiť sa na právnika alebo notára, ktorí vám pomôžu s celým procesom zápisu nehnuteľnosti do katastra.