Snívate o novej kuchyni, kúpeľni, alebo kompletnom redizajne vášho domova? Rekonštrukcia dokáže vdýchnuť nehnuteľnosti nový život, no jej financovanie sa často stáva prekážkou. Otázka znie: hypotéka alebo spotrebný úver? V dnešnej dobe, keď sa finančné trhy neustále vyvíjajú, potrebujete poznať výhody a nevýhody oboch možností. Tento článok sa zameriava na to, ako rekonštrukcia bytu súvisí s refinancovaním hypotéky, aké možnosti financovania sú k dispozícii a na čo si dať pozor pri rozhodovaní.
Financovanie rekonštrukcie: Hypotéka vs. Spotrebný úver
Pri plánovaní rozsiahlejšej rekonštrukcie, ktorá si vyžaduje vyššie desaťtisíce eur, je hypotekárny úver vo všeobecnosti najvýhodnejšou možnosťou financovania. Aj keď úrokové sadzby na hypotékach v poslednom období rástli, stále sú výrazne nižšie ako pri spotrebných úveroch. Hypotéku zabezpečujete nehnuteľnosťou, čo banke poskytuje istotu. Na druhej strane, s vybavením hypotéky sa spájajú poplatky za spracovanie, znalecký posudok a zápis do katastra, čo znamená aj viac byrokracie.
Spotrebný úver je naopak podstatne rýchlejší a menej byrokratický. Proces jeho schválenia a vyplatenia je rýchlejší. Avšak, aj keď sa v súčasnosti znižujú kľúčové sadzby, úroky na spotrebných úveroch sú a aj zostanú citeľne vyššie ako na hypotékach. Spotrebné úvery majú tiež obmedzenú splatnosť, zvyčajne do 8 rokov.
Pre strednú rekonštrukciu (cca 10 000 - 30 000 €) sa už oplatí porovnávať. Než sa rozhodnete, dôkladne si prepočítajte nielen výšku mesačnej splátky, ale aj celkové preplatené úroky pri oboch typoch úverov. Zvážte svoju finančnú situáciu, schopnosť splácať a úroveň rizika, ktorú ste ochotní podstúpiť.
Refinancovanie hypotéky: Kedy sa oplatí a ako na to?
Aktuálne nízke úrokové sadzby na hypotékach sú pre ľudí so staršími úvermi veľmi lákavé. Často sa pýtajú, či sa im oplatí refinancovať hypotéku aj s úrokom 1,5 % či dokonca 1 %. Tento krok si treba dobre prerátať a zohľadniť aj viaceré poplatky, na ktoré ľudia často zabúdajú. Refinancovanie hypotéky môže byť veľmi zaujímavé aj pri malom rozdiele medzi pôvodnou a novou úrokovou sadzbou. Štandardne je odporúčaný rozdiel okolo 0,5 % oproti pôvodnej úrokovej sadzbe, ale ak vám nová banka preplatí poplatok za predčasné splatenie úveru, úsporu môžete dosiahnuť aj pri menšom rozdiele.
Úroková sadzba ale nie je to jediné, čo rozhoduje o výhodnosti refinancovania úverov. Refinancovať hypotéku alebo zlúčiť (čiže konsolidovať) viac úverov do jediného výhodnejšieho úveru môžete kedykoľvek. Cieľom môže byť zníženie celkového preplatenia vašich úverov, ale aj dosiahnutie nižšej mesačnej splátky, aby ste znížili tlak na váš rodinný rozpočet.
Najvýraznejší efekt má refinancovanie vtedy, ak novým úverom nahradíte viacero menej výhodných úverov či pôžičiek - hovorí sa tomu konsolidácia. Konsolidovať, teda zlúčiť dokopy môžete prakticky všetky úvery, ktoré máte evidované v úverovom registri. Naši skúsení makléri z FinGO.sk vám vyčíslia, koľko by ste mohli ušetriť, ak okrem hypotéky splácate aj spotrebný úver alebo leasing.
Najlacnejšie sú práve úvery na bývanie, čiže aj refinancovanie sa najviac oplatí, ak máte dom alebo byt, ktoré môžete využiť na zabezpečenie úveru. Pri refinancovaní úverov banky neskúmajú výšku vášho súčasného príjmu, iba si overia, že ste zamestnaný, resp. podnikáte. Dôležité je, aby ste doteraz splácali úvery riadne a včas. Keby ste chceli požiadať o navýšenie hypotéky, vtedy si už banka váš príjem preverí, aby vedela, že vyšší úver dokážete splácať. Ak neviete zdokladovať výšku svojho príjmu, môžete si úver navýšiť maximálne o 5 %, resp. o 2 000 eur.
Vstupné náklady a ďalšie podmienky pri refinancovaní
Berte ale do úvahy aj vstupné náklady, ktoré bývajú s refinancovaním spojené. Najvýraznejší poplatok býva za predčasné splatenie hypotéky, ak by ste ju vyplácali mimo výročia fixácie. Vtedy vám stará banka účtuje poplatok 1 % zo zostatku úveru. Počítajte aj s poplatkom za vklad záložných zmlúv na katastri (66 €) alebo za nový znalecký posudok nehnuteľnosti, ak bude v novej banke potrebný (cca od 120 € do 300 € v závislosti od typu nehnuteľnosti). Niektorým bankám pri refinancovaní stačí aj pôvodný znalecký posudok z obdobia, keď ste vybavovali prvú hypotéku. Samozrejme, závisí to aj od toho, či je v posudku nehnuteľnosť ohodnotená na dostatočnú sumu vzhľadom k zostatku úveru.
Pri refinancovaní zohľadnite aj dodatočné podmienky novej banky, ktoré môžu byť naviazané na získanie najnižšieho úroku. Obvykle ide o aktívne používanie účtu, poistenie úveru či nehnuteľnosti. Rovnako zvážte, či presunom hypotéky plánujete, resp. musíte meniť aj bežný účet.
Ešte predtým, ako sa rozhodnete refinancovať hypotéku, zvážte aj ponuku vašej banky, kde aktuálne úver splácate. Veľa bánk je pripravených vyjednávať o úrokovej sadzbe aj mimo výročia fixácie, aby neprišli o svojich klientov.
Ak máte úvery v rôznych bankách, oplatí sa najskôr požiadať o konsolidáciu v banke, kde aktívne využívate bežný účet. Nie je však pravidlom, že vám ponúkne najvýhodnejšie podmienky. Preto ak chcete poznať všetky dostupné možnosti, urobte si komplexný prieskum alebo oslovte finančného sprostredkovateľa, ktorý vám porovná ponuky bánk aj s ohľadom na dodatočné náklady pri refinancovaní.
Kedy je ideálny čas na refinancovanie a aké sú možnosti?
Dôvody na refinancovanie môžu byť rôzne. Prenosom hypotéky sa napríklad môžete zbaviť zbytočných poplatkov za vedenie účtu alebo predraženého poistenia. Na refinancovanie sa môžete pozerať aj z iného uhla a vyriešiť tak iný problém. Niekedy refinancovanie rieši aj zámenu zabezpečenia úveru, najčastejšie z rodičovského domu na vlastný dostavaný dom. Jednoznačná voľba ísť do refinancovania nastáva v prípade, ak potrebujete spojiť viaceré úvery a vašou prioritou je čo najnižšia mesačná splátka.
Ideálne je začať vyhľadávať nové informácie v čase, keď sa chýli ku koncu lehota úrokovej fixácie alebo sa na trhu objavia výhodnejšie možnosti. Najvhodnejší čas na refinancovanie úverov nastáva vtedy, keď výrazne klesnú úrokové sadzby alebo keď klienti chcú zlúčiť viac úverov do jedného.
Banky umožňujú splatenie úverov zabezpečených nehnuteľnosťou v kombinácii s nezabezpečenými úvermi či pôžičkami - a to aj od nebankových subjektov či iných spoločností. Môžete si tak zlúčiť viacero úverov do jedného úveru s výhodnejšími podmienkami. Je však dôležité poznať podmienky jednotlivých bánk. Efektívnym spôsobom, ako neminúť alebo aspoň nesiahať na svoje nasporené financie, a to nielen v čase núdze, je optimalizácia výdavkov. Vyvarujte sa rýchlych pôžičiek či úverov na nepotrebné a nákladné výdavky. S veľkou pravdepodobnosťou si spôsobíte finančné problémy a nutnosť sa opäť zadlžovať.
Refinancovanie hypotéky sa vám nie vždy oplatí. Ak nedošlo k výraznejšiemu poklesu úrokových sadzieb a neviete sa rozhodnúť, či ísť do zmeny, dajte si v banke vypracovať ponuku a porovnajte si súčasné a nové podmienky úveru. Klienti Tatra banky môžu požiadať o prehodnotenie úrokovej sadzby aj počas prebiehajúcej fixácie úrokovej sadzby. V prípade schválenia zmeny úrokovej sadzby je táto zmena spoplatnená sumou v zmysle aktuálne platného sadzobníka poplatkov.
Ak sa finálne rozhodnete pre refinancovanie, dobre zvážte, či je nový úver oproti tomu existujúcemu výhodný. Do úvahy musíme brať ročnú percentuálnu mieru nákladov (RPMN), ktorá vyjadruje podiel všetkých nákladov spojených s úverom. Postup je jednoduchý: najskôr si porovnáte aktuálne podmienky s ponukami na trhu, následne požiadate o nový úver, ktorý vyplatí pôvodnú hypotéku.
Na začiatku je dôležité sa rozhodnúť, či chcete iba nižšiu úrokovú sadzbu alebo aj získať peniaze navyše. Ak riešite iba úrokovú sadzbu, v Tatra banke ponúkame možnosť jej zmeny aj počas prebiehajúcej fixácie. Ak potrebujete peniaze navyše, stále je potrebné si zvážiť, či chcete zlúčiť úvery do jedného úveru alebo iba požiadate banku o nový úver. Minimálna výška zabezpečeného úveru je 13 000 eur.
Nová banka poskytne úver, ktorým vyplatí pôvodnú hypotéku. V oboch prípadoch je cieľ rovnaký - získať finančne výhodnejšiu hypotéku bez administratívnej záťaže. Najvýhodnejšie je začať riešiť refinancovanie v čase, keď sa blíži koniec fixácie úrokovej sadzby. V tomto období je možné hypotéku splatiť bez nákladov a preniesť do inej banky, ak vám poskytne výhodnejšie podmienky. Ak potrebujete ďalšie financie navyše - napríklad na rekonštrukciu, kúpu zariadenia alebo vyplatenie podielu po rozchode - dá sa refinancovanie využiť aj na navýšenie úveru. Nový úver tak splatí pôvodnú hypotéku a zároveň poskytne dodatočné peniaze podľa potreby.
Základy refinancovania – vysvetlenie refinancovania hypotéky
Predaj nehnuteľnosti s hypotékou a možnosti financovania
Pred časom ste kúpili byt alebo dom a financovali ste to hypotékou. Teraz máte vo vyhliadke niečo nové, keďže sa vám zmenila životná situácia, rozrástla sa vám rodina, rozvádzate sa alebo jednoducho chcete zmeniť bývanie. Máte ale dilemu, ako predať svoju nehnuteľnosť, keď máte hypotéku? Mnohí si myslia, že nie je možné predať byt alebo dom s hypotékou. Ale nie je to tak. Nejde o nič výnimočné, keďže tento spôsob využíva čoraz viac ľudí a na realitnom trhu už nie sú takéto nehnuteľnosti výnimkou.
Ak potrebujete peniaze na dostavbu domu, na jeho rekonštrukciu, alebo chcete peniaze niekde investovať, je tu možnosť, že vašu hypotéku preberie kupujúci. Hypotéka sa prevedie na nového vlastníka a ten bude pokračovať v jej splácaní. Väčšinou je to za rovnakých podmienok, prípadne môže dôjsť k malým zmenám zo strany banky. Záložné právo prechádza na kupujúceho. Aj keď sa nájde kupec, ktorý bude ochotný hypotéku prevziať, nie ste ešte za vodou. Banka musí preveriť bonitu nového klienta, či bude vôbec schopnosť splácať hypotéku. Musí mať príjem v dostatočnej výške, nesmie mať podlžnosti voči štátu, alebo iným bankovým či nebankovým subjektom, alebo či mu nehrozí exekúcia.
Predčasné splatenie hypotéky patrí k najčastejším voľbám, ako predať byt s hypotékou. Musíte však banku požiadať o súhlas, aby ste úver mohli predčasne splatiť. Spolu s údajom o zostatku vám banka pošle číslo účtu, na ktorý treba peniaze zaslať (spolu s dátumom splatnosti). Tieto údaje sa uvádzajú do kúpnej zmluvy. V minulosti bolo predčasné splatenie hypotéky spojené s vysokými nákladmi. Preto sa predčasné splatenie plánovalo na obdobie, keď sa končila doba fixácie. V súčasnosti však už platia iné podmienky, napríklad, ak suma, ktorú chcete predčasne splatiť, nepresiahne 30 % istiny hypotéky.
Veľmi dôležitá je správne naformulovaná kúpna zmluva, musia v nej byť jasne a presne definované podmienky a povinnosti oboch strán. Predčasným splatením hypotéky zanikne aj pôvodné záložné právo. Na to, aby ste ho mohli na katastri vymazať, banka vám vydá doklad, tzv. kvitanciu, na základe ktorej katastrálny úrad ťarchu vymaže. Bez dokladu od banky by výmaz nebol možný. Doklad dostanete väčšinou do 10 dní po splatení úveru.
Samozrejme nová nehnuteľnosť by mala mať rovnakú, alebo vyššiu hodnotu ako pôvodne založená nehnuteľnosť. Ešte pred začiatkom celého procesu si v banke overte, akú veľkú sumu ešte musíte splatiť, a či ju hodnota novej nehnuteľnosti pokryje. Pre posúdenie budete potrebovať aj znalecký posudok. Ak banke bude nehnuteľnosť vyhovovať, záložné právo sa presunie z predávanej nehnuteľnosti. Banke zaplatíte za zmenu zmluvných podmienok, v rámci ktorých vypracuje záložné zmluvy na prenesenú nehnuteľnosť a poplatok za vklad nových záložných zmlúv na kataster. Zmeny tohto typu v bankách stoja v priemere 200 eur, vklad nových záložných zmlúv na kataster 66 eur.
TIP OD NÁS: Nezabudnite! Ak ste predali byt alebo dom pred uplynutím 5 rokov odo dňa jeho nadobudnutia, vzniká vám povinnosť zaplatiť daň z predaja nehnuteľnosti. V prípade, že prešlo viac ako 5 rokov, ste automaticky oslobodení.
Kroky k úspešnému refinancovaniu
Nie ste spokojní s podmienkami, ktoré máte na svojej existujúcej hypotéke? Využite možnosť refinancovania a preneste si ju do inej banky. Je to jednoduchý proces, ktorý vám pomôže získať výhodnejšiu ponuku a ušetriť peniaze. Refinancovanie je skvelý spôsob, ako vyplatiť nevýhodnú hypotéku a zobrať si novú s lepšími podmienkami. Nie vždy sa však prenesenie úveru oplatí. Dôležitý je aj rozdiel v pôvodnej a novej úrokovej sadzbe a tiež to, aby nebola podmienená využívaním ďalších produktov a služieb banky.
Refinancovanie hypotéky vám prináša možnosť, ako ušetriť viac peňazí. Keď bude mať vaša nová ponuka nižšiu úrokovú sadzbu, budete mať aj nižšie mesačné splátky. Pri refinancovaní máte takisto možnosť zlúčiť viacero nevýhodných úverov do jedného a splácať tak pohodlne len jeden.
Ak uvažujete nad refinancovaním úveru, tak predtým, ako sa definitívne rozhodnete, v prvom rade sa vždy obráťte na svojho bankového poradcu. Ten môže preveriť všetky možnosti a zistiť, či je možné zníženie úrokovej sadzby na vašom existujúcom úvere, bez potreby refinancovania. Pri porovnávaní rôznych ponúk si vždy overte, za akých podmienok platí najnižšia komunikovaná sadzba. Často je podmienená zriadením ďalších produktov banky (napríklad poistenie úveru alebo zriadenie účtu).
Na druhej strane, ak chcete v rámci refinancovania získať aj peniaze navyše a predĺžiť si splatnosť hypotéky (napríklad vyplácate hypotéku s 30-ročnou splatnosťou v 5. roku splácania - novú hypotéku si zoberiete zase s 30-ročnou splatnosťou) môžete si síce znížiť mesačnú splátku, ale celkovo svoju hypotéku preplatíte, lebo ju budete splácať dlhšie. Ak sa predsa len rozhodnete pre refinancovanie, do nákladov by ste si mali pripočítať úroky, ktoré ste na úvere už zaplatili, prípadne ďalšie náklady, ktoré sú s refinancovaním spojené.
- Porovnajte ponuky: Predtým, než sa finálne rozhodnete, ako hypotéku refinancovať, nechajte si vypracovať ponuku z viacerých bánk, aby sa vám prenesenie naozaj vyplatilo. Ak zistíte, že je jednou z podmienok nižších úrokov osobný účet, zriaďte si najprv ten a až tak podajte žiadosť. Do celkových nákladov za refinancovanie nezabudnite započítať aj prípadné ďalšie poplatky spojené s prenesením úveru. Pýtajte sa, aké poplatky vám bude banka pri predčasnom splatení úveru účtovať.
- Podanie žiadosti: Ak sa vám podarilo nájsť výhodnú a bezproblémovú ponuku, ako refinancovať hypotéku, podajte žiadosť a informujte sa, aké dokumenty od vás bude banka potrebovať. Ak je to možné, banka si sama overí váš príjem aj zostatky vyplácaných úverov. Vy musíte priniesť len pôvodnú úverovú zmluvu a znalecký posudok k zakladanej nehnuteľnosti.
- Podpis zmlúv a zápis na kataster: Ak ste celý proces podania žiadosti o hypotéku na refinancovanie úspešne zvládli a máte ju schválenú, stačí už len podpísať nové úverové a záložné zmluvy a kópie odovzdať na katastri. Aj tu si však proces môžete uľahčiť a nechať banku, nech to spraví za vás.
- Poistenie: Pred čerpaním úveru je dôležité zabezpečiť poistenie nehnuteľnosti. Poistenie nehnuteľnosti vrátane poistenia úveru a domácnosti si viete zriadiť jednoducho aj v rámci úverovej zmluvy. Nemusíte chodiť do poisťovne a vybavíte všetko na jednom mieste v banke.
Prenesenie hypotéky do inej banky, či refinancovanie hypotéky vďaka novej hypotéke v rovnakej banke, predstavujú výborný spôsob získania výhodnejších podmienok. A keďže hypotéky sa viažu s nemalými čiastkami, prinášajú so sebou možnosť ušetriť často aj tisíce eur. Vedeli ste, že tento nový úverový produkt vybavíte aj jednoduchšie, než bolo vybavovanie samotnej hypotéky? Aby sa refinancovanie hypotéky naozaj oplatilo, je dôležité, aby prinieslo finančnú úsporu. Výhodnosť refinancovania hypotéky by mala spočívať nielen v nižšej úrokovej sadzbe, ale v celkových nižších nákladoch. V aktuálnej situácii môže byť plusom aj možnosť dlhšej fixácie úroku.
Pri žiadosti o rôzne úverové produkty si banky štandardne overujú výšku príjmu. Ak vaša nová hypotéka nie je vyššia než tá pôvodná, nová mesačná splátka bude nižšia a ručiť budete stále tou istou nehnuteľnosťou, získať refinancovanie môžete aj bez nového overovania príjmu. Banku bude v takomto prípade zaujímať len existencia pravidelného príjmu - to znamená váš status, napríklad zamestnanec alebo podnikateľ. Navýšiť existujúcu hypotéku bez dokladovania príjmu si môžete maximálne o 5 %, respektíve 2 000 €. Aj to, samozrejme, len vtedy, ak dodržíte ostatné podmienky - nižšia, resp. rovnaká mesačná splátka, rovnaké ručenie.
Refinancovanie hypotéky je najvýhodnejšie začať porovnaním ponúk z rôznych bánk. Pri posudzovaní výhodnosti refinancovania hypotéky sa vždy pozerajte na úsporu počas doby fixácie. Porovnávanie úspory za celú dobu splácania úveru môže priniesť skreslenie. Do celkových nákladov na refinancovanie nezabudnite zohľadniť aj ďalšie náklady spojené s procesom refinancovania. Môže ísť o poplatok banke za prenesenie hypotéky, poplatok za predčasné splatenie, či náklady na vypracovanie nového znaleckého posudku na založenú nehnuteľnosť. Práve poplatok za predčasné splatenie hypotéky, ak ide o splatenie mimo výročia fixácie, býva zvyčajne tým najvyšším nákladom pri refinancovaní.
Zdá sa vám porovnanie výhodnosti jednotlivých ponúk príliš zložité? Rozhodne v tom nie ste sami. Potom, ako ste si vybrali svoju novú hypotéku už „stačí“ len prísť do banky, spísať žiadosť o refinancovanie a doložiť potrebné dokumenty.
Konsolidácia úverov ako súčasť refinancovania
Zlúčiť si pri refinancovaní môžete s hypotékou aj svoje ďalšie úvery alebo pôžičky. Splácať tak budete len jeden úverový produkt, a to za podstatne výhodnejších podmienok. Tento proces sa nazýva konsolidácia úverov. Postup zlúčenia viacerých úverových produktov sa v zásade až tak moc nelíši od refinancovania hypotéky. Podobne, ako pri refinancovaní, aj tu môžete požiadať aj o financie navyše. Aj konsolidáciu by ste v prvom rade mali začať porovnávaním rôznych možností. Pri zlúčení hypotéky a ďalších úverov je ručenie nehnuteľnosťou, podobne, ako bolo aj pri samotnej hypotéke, nevyhnutnosťou.
Refinancovanie hypotéky či jej konsolidácia s ďalšími úvermi sa na prvý pohľad môžu zdať byť zložité. No rozhodne ide o bankové produkty, ktoré stoja za zváženie.
Príklady a praktické rady
Príklad 1: Klient spláca hypotéku so zostatkom 125 000 € s úrokom 1,69 % a spotrebný úver so zostatkom 23 000 € s úrokom 9,9 %. Hodnota jeho nehnuteľnosti je 186-tisíc eur. Poplatok za predčasné splatenie hypotéky mu preplatí banka, v ktorej bude úvery konsolidovať.
Príklad 2: Klient spláca hypotéku so zostatkom 103 000 €, medziúver stavebnej sporiteľne so zostatkom 19 000 € a spotrebný úver so zostatkom 2 500 €. Hodnota jeho nehnuteľnosti je 150 000 €. Poplatok za predčasné splatenie hypotéky mu preplatí banka, v ktorej bude úvery konsolidovať.
TIP OD NÁS: Ušetríte 300 EUR. Stačí vám pôvodný znalecký posudok a poplatok za ohodnotenie nehnuteľnosti neplatíte. Pri pôvodnom znaleckom posudku staršom ako 24 mesiacov, potrebujete aktuálnu fotodokumentáciu. Môžete využiť pôvodný znalecký posudok, ak nie je starší ako 24 mesiacov.
Pri hypotéke vo výške 50 000 €, založenej nehnuteľnosťou (vychádzame z predpokladu, že predmetom zabezpečenia je byt, úver je čerpaný jednorazovo, bez poistenia úveru), dobe splatnosti 30 rokov, 3 ročnej fixácií s úrokovou sadzbou 3,6 % p. a. vychádza splátka úveru 226,98 €. Ročná percentuálna miera nákladov dosahuje 3,91 %, počet splátok 360. Celková čiastka, ktorú spotrebiteľ zaplatí je 83 764,58 € (za predpokladu, že úroková sadzba a poplatky sa nezmenia počas celej doby splatnosti úveru).
Ak ste klientom ČSOB, vypočítajte si predbežnú výšku novej hypotéky s ohľadom na svoju finančnú situáciu priamo v aplikácii ČSOB SmartBanking. Zmluvu môžete podpísať v pobočke podľa svojho výberu.
Pred tým, než sa dostaneme k hypotékam a spotrebným úverom, si povedzme o úplne ideálnej verzii. Tou sú vlastné úspory. Podľa štatistík priemerný Slovák prerába svoje bývanie každých sedem rokov. Ak by ste si sporili 100 eur mesačne, za sedem rokov by ste mali viac ako 8-tisíc. To už stačí na celkom slušnú modernizáciu životného priestoru. Dostatočne veľký vankúš v podobe finančnej rezervy je parádna vec, lenže čo ak ho nemáte? Nuž, musíte sa poobzerať po iných možnostiach.
Hypotéka má oproti iným úverom dve veľké výhody - výrazne nižšie úroky a možnosť rozložiť si splácania až na 30 rokov. Vďaka tomu dokážete znížiť mesačnú splátku na minimum. V prvom rade musíte mať vhodnú nehnuteľnosť (byt či dom), ktorou budete ručiť. Požičať si môžete až do 90 % z jej hodnoty. Ak už splácate nejaký iný úver (napr. spotrebný, povolené prečerpanie či kreditnú kartu), je tiež dôležité, aby ste neboli v úverovom registri evidovaní ako neplatiči. Banky si totiž platobnú disciplínu špeciálne overujú. Jednorazové omeškanie splátky o pár dní nemusí byť problém, no pokiaľ meškáte pravidelne, s hypotékou skôr nepočítajte. Sú tu, pochopiteľne, aj mínusy. Napríklad to, že musíte založiť a poistiť si nehnuteľnosť. Väčšine bánk budete tiež musieť dokladovať, ako ste peniaze použili. V niektorých je to však jednoduchšie - napríklad v Slovenskej sporiteľni doklady predkladať nemusíte, ak výška úveru nepresiahne 70 % z hodnoty založenej nehnuteľnosti.
Najpohodlnejšou a najrýchlejšou cestou, ako sa dostať k peniazom na rekonštrukciu, je spotrebný úver. Do banky dnes bežne stačí prísť s občianskym preukazom a vybavíte ho bez zakladania nehnuteľnosti aj na počkanie. Slovenská sporiteľňa má v ponuke aj špeciálnu pôžičku na rekonštrukciu so zvýhodnenou sadzbou a splatnosťou až do 10 rokov, ktorú môžete využiť spolu so štátnou dotáciou na obnovu rodinných domov. Výhodou spotrebného úveru oproti hypotéke je, že úrokovú sadzbu máte garantovanú počas celej lehoty splatnosti a že za spracovanie neplatíte žiadne poplatky. Bez poplatku sú tiež prípadné zmeny podmienok v budúcnosti.
Na záver preto jedna praktická rada - spotrebný úver uprednostnite v prípade, že potrebujete rádovo niekoľko tisíc eur. A nezabudnite - bez ohľadu na to, či a aký úver si zoberiete, po skončení prác by vám na účte mala zostať rezerva vo výške aspoň šesťnásobku mesačných výdavkov domácnosti.
Navýšenie hypotéky je jednou z najčastejších tém, s ktorými sa stretávam v každodennej praxi pri práci s klientmi. Nie je prekvapením, že život prináša situácie, keď pôvodná výška úveru už nestačí. Medzi najčastejšie dôvody, pre ktoré klienti zvažujú navýšenie hypotéky, patrí financovanie rekonštrukcie či modernizácie bývania, pokrytie nákladov na dozariadenie nehnuteľnosti alebo vytvorenie finančnej rezervy pre nečakané výdavky. Často ide aj o splnenie snov, ako je kúpa nového auta, rekreačnej chaty, alebo dokončenie rozostavaného domu.
Pri navýšení hypotéky musia klienti počítať s tým, že banka bude opätovne posudzovať dve hlavné kritériá - bonitu a hodnotu zabezpečenia. Bonita predstavuje schopnosť klienta splácať vyššiu splátku úveru, čo znamená, že banka bude posudzovať výšku vášho príjmu, výdavky a celkovú finančnú situáciu. Zároveň sa banka pozrie na hodnotu nehnuteľnosti, ktorá slúži ako zabezpečenie, aby overila, či po navýšení úveru zostáva dostatočná rezerva v rámci stanoveného LTV (Loan-to-Value) limitu. Jedným z kľúčových kritérií pri posudzovaní žiadosti o navýšenie hypotéky je dostatočný príjem. To, akú výšku príjmu vám banka uzná, však závisí od toho, z akého zdroja príjem pochádza. Nie je totiž jedno, či ste zamestnanec alebo podnikateľ (živnostník alebo majiteľ s.r.o.). Banky posudzujú každý typ príjmu odlišne. Napríklad zamestnanci majú zvyčajne jednoduchší proces, pretože ich stabilný mesačný príjem sa dá ľahko overiť prostredníctvom sociálnej poisťovne, prípadne výplatnými páskami. U živnostníkov a majiteľov s.r.o. je to o niečo zložitejšie - banky berú do úvahy len určitú časť z vykázaného príjmu.
Ak už máte existujúcu hypotéku a zvažujete jej navýšenie, parameter ktorý nesmiete prehliadnuť, je dodržanie LTV (Loan-to-Value), teda pomeru medzi výškou úveru a hodnotou založenej nehnuteľnosti. Banka totiž pri navýšení posudzuje, či hodnota nehnuteľnosti stále postačuje na pokrytie zvýšeného úveru v rámci povoleného limitu, štandardne do 80 % alebo vo výnimočných prípadoch do 90 % LTV. Ak by navýšenie spôsobilo prekročenie tohto limitu, banka môže žiadosť zamietnuť alebo požadovať dodatočné zabezpečenie, ako napríklad dozaloženie ďalšej nehnuteľnosti.
Klient aktuálne spláca hypotéku so zostatkom 99 000 € a hodnotou nehnuteľnosti (zabezpečenia) 180 000 €. Jeho zostatok úveru tvorí aktuálne 55% z hodnoty nehnuteľnosti - LTV 55%. Maximálna výška úveru, ktorú štandardne môže klient ešte žiadať je vo výške 45 000 €, čo predstavuje zvyšných 25% hodnoty zábezpeky. Spolu tak dosiahne LTV vo výške 80%. V niektorých prípadoch, ako som spomínal v texte vyššie, môže klient získať od banky aj 90% financovanie a tým sa jeho limit zvýši na 63 000 €.
Doslovné navýšenie existujúcej hypotéky, teda pridanie sumy k pôvodnému úveru, nie je po technickej stránke možné. Prvým dôvodom je spôsob výpočtu hypotéky - pri splácaní sa používa anuitná splátka, ktorá zahŕňa úroky a istinu, vypočítaná na základe pôvodných podmienok úveru. Ak by sa hypotéka navyšovala, celý tento výpočet by musel byť nanovo upravený. Druhým dôvodom je zápis na katastri - v záložnej zmluve je evidovaná konkrétna výška pohľadávky, ktorá sa pri navýšení nemôže jednoducho meniť. Navyše, klient môže mať na pôvodnej hypotéke výhodnejšie podmienky, ako sú aktuálne na trhu, čo by pre banku mohlo byť z ekonomického hľadiska nevýhodné.
Jedným z najčastejších spôsobov, ako navýšiť existujúcu hypotéku, je jej refinancovanie spojené s navýšením. Tento proces znamená, že pôvodná hypotéka sa úplne splatí novou hypotékou, pričom si zároveň požiadate o navýšenie úveru na pokrytie vašich aktuálnych potrieb. Refinancovanie môžete riešiť buď v tej istej banke, kde máte pôvodnú hypotéku alebo môžete celý úver preniesť do novej banky, ktorá vám môže ponúknuť výhodnejšie podmienky. Výber banky závisí od vašej situácie a aktuálnych ponúk na trhu.
Možnosť získať horšie podmienky: Pokiaľ máte na existujúcom úvere lepšie podmienky z pohľadu úrokovej sadzby ako sú aktuálne trhové, táto alternatíva nie je pre vás vhodná, nakoľko refinancovaním úveru spolu s navýšením by ste získali horšie podmienky. Refinancovanie existujúcej hypotéky spolu s jej navýšením odporúčam klientom, ktorí na svojej súčasnej hypotéke platia vyšší úrok, než aký môžu získať na novej a zároveň ak im ich aktuálna banka vie odpustiť poplatok za predčasné splatenie (to umožňuje len zopár bánk). Tento scenár je ideálny, pretože umožňuje ušetriť na úrokových nákladoch a zároveň získať dodatočné financie bez zbytočných poplatkov.
Väčšina bánk na trhu umožňuje svojím klientom refinancovať ich existujúce hypotéky v rámci banky t.j. refinancovať seba samých, avšak existujú dve banky, ktoré túto možnosť svojím klientom neponúkajú. Naopak, ak má súčasná banka horšie podmienky v porovnaní s konkurenciou a zároveň neponúka možnosť odpustenia poplatku za predčasné splatenie, má zmysel hľadať riešenie v inej banke. V takom prípade je dôležité sa sústrediť nielen na výšku úrokovej sadzby, ale aj na kvalitu služieb danej banky z pohľadu následného servisu hypotéky. Mám na mysli predovšetkým možnosť prehodnotenia úrokovej sadzby počas trvania existujúcej fixácie tzv. Nová hypotéka s účelom navýšenia resp.
Druhým spôsobom, ako získať peniaze navyše pri existujúcej hypotéke, je požiadať o novú samostatnú hypotéku. Tým pádom má klient dve samostatné hypotéky, pričom podmienky na pôvodnej hypotéke zostávajú nedotknuté a nová hypotéka bude s aktuálnymi trhovými podmienkami.
Máte na výber len jednu banku: Nový úver musíte žiadať len v banke, v ktorej už máte existujúcu hypotéku. Dôvodom je skutočnosť, že nehnuteľnosť, ktorá slúži ako zabezpečenie, je už založená v prospech tejto banky a banky medzi sebou neakceptujú záložné práva.
Účel novej hypotéky: Pri žiadosti o novú hypotéku musíte banke preukázať účel, na ktorý si daný úver beriete. Môže sa jednať buď o bezúčel, tzv. americkú hypotéku, kúpu nehnuteľnosti alebo rekonštrukciu.
Klient má existujúcu hypotéku v ČSOB banke so zostatkom 120 000 €, 10 ročnou fixáciou s úrokom 0,99 %. Fixácia úrokovej sadzby mu končí v roku 2032 a zostávajúca doba splatnosti úveru je 27 rokov. V čase písania tohto článku je úroková sadzba na nové hypotéky v ČSOB 3,79%. Klient potrebuje získať peniaze navyše na kúpu auta vo výške 25 000 €, pričom sa mu kvôli výhodným podmienkam na existujúcej hypotéke neoplatí úver refinancovať spolu s navýšením za aktuálnych podmienok a tak bude žiadať o novú hypotéku. Predpokladajme, že má stále dostatok LTV na požičanie si tejto sumy. Keďže peniaze z hypotéky pôjdu na kúpu auta, klient nemôže banke dokladovať účel hypotéky a je odkázaný žiadať o bezúčelovú hypotéku. Problém tohto riešenia je v tom, že ČSOB pri bezúčelovej hypotéke poskytuje kratšiu lehotu splatnosti ako pri účelovej.
Požiadať o nový samostatný úver k existujúcej hypotéke odporúčam všetkým, ktorí majú na svojej pôvodnej hypotéke nízky úrok v porovnaní s aktuálnymi podmienkami na trhu. Ak by ste sa rozhodli refinancovať celý úver vrátane pôvodnej hypotéky, mohli by ste zbytočne preplatiť na splátkach kvôli vyššej úrokovej sadzbe, ktorá by sa vzťahovala aj na pôvodnú časť úveru. Zbytočne by ste tak stratili výhodu, ktorú máte z nízkeho úroku a vaše mesačné náklady by mohli výrazne narásť.
Ak si nie ste istí, či sa vám oplatí refinancovanie vašej hypotéky alebo iných úverov, ktoré splácate, poraďte sa s našimi fundovanými finančnými sprostredkovateľmi z FinGO.sk. Každý z nás žije svoj sen o vlastnom bývaní, veľakrát je to vďaka úveru či hypotéke, ktorou sa banke zaviažete na dlhšie obdobie.
Rád vám pomôžem. Ak je spravovanie financií pre vás výzvou, pokojne mi napíšte prostredníctvom kontaktného formulára v spodnej/hornej časti článku alebo si zarezervujte termín videohovoru v mojom online kalendári. Spoločne pripravíme finančný plán, vďaka ktorému získate kontrolu nad svojimi peniazmi.