Predaj bytu sa môže zdať ako náročný proces, pri ktorom budete potrebovať pomoc realitnej kancelárie. Opak je však pravdou - svoju nehnuteľnosť dokážete predať aj bez toho, aby ste platili vysokú províziu za predaj realitnému agentovi. Pri predaji bytu musíte splniť len niekoľko jednoduchých krokov, ktoré vám detailne priblížime. Od prvotného stanovenia ceny až po odovzdanie kľúčov novému majiteľovi, tento sprievodca vás prevedie celým procesom.
Určenie predajnej ceny: Kľúč k úspešnému predaju
Pokiaľ ste sa už nadobro rozhodli predať svoju nehnuteľnosť, či už z dôvodu zmeny lokality alebo presťahovania sa do väčšieho, pristupujte k určeniu ceny zodpovedne. Pri jej nesprávnom nastavení si môžete spôsobiť množstvo nepríjemností. Majitelia bytov si často svoje nehnuteľnosti nadhodnocujú viac, ako by sa patrilo. Na začiatku predaja sa neodporúča určovať neprimerane vysokú cenu v porovnaní s inými nehnuteľnosťami v danej lokalite. Ak sa vám totiž nepodarí byt predať a cenu budete neskôr stále znižovať, u ľudí to vyvolá pocit, že s vašou nehnuteľnosťou niečo nie je v poriadku. Tým sa potom spomaľuje celý proces predaja a potenciálny kupujúci často stratí záujem.
Je preto dôležité určovať reálnu cenu, ktorá zodpovedá stavu bytu a jeho lokalite. Skúste sa informovať o nedávno zrealizovaných predajoch podobných nehnuteľností vo vašom okolí, prípadne sa porozhliadnuť na realitných portáloch. Trhová situácia je priaznivá, čiže v prípade profesionálneho sprostredkovania, je pravdepodobné, že sa stanovená cena nebude podliezať, práve naopak. Stretnutie ponuky s dopytom v bode, kde je spokojnosť s cenou a stavom, je dobrým základom na konečné dojednanie podmienok kúpnej zmluvy, ktoré sa spisujú u nás v kancelárii a to formou rezervačnej dohody.
Aby bol samotný predaj čo najjednoduchší, je potrebné správne určiť cenové rozpätie pre nehnuteľnosť a stanoviť konečný termín, do kedy nehnuteľnosť potrebujete alebo chcete predať. Rovnako netreba zabúdať aj na neočakávané situácie a výkyvy na realitnom trhu, a tak nie je na škodu pripraviť sa aj na ne a v prípade potreby ich jednoducho prispôsobiť vášmu predaju.
Čas, kým sa Vám ozve potenciálny kupca, by nemal byť dlhší než 6 mesiacov od inzercie, avšak závisí to aj od typu nehnuteľnosti, ktorú predávate. Je dôležité inzerát o predaji nehnuteľnosti pravidelne aktualizovať a pozamieňať niektoré veci v predaji, ako napríklad cenu. Takéto aktualizácie odporúčame každých približne 40 dní.
Ak telefón vám neustále zvoní a záujemcovia o kúpu sa len tak hrnú? Môže to znamenať, že vašu nehnuteľnosť ponúkate pod cenu. Znamená to, že síce nehnuteľnosť predáte rýchlejšie, avšak za oveľa menej, než by ste mohli. Naopak ak sa vám za posledných 30 dní neozval žiaden potenciálny záujemca, značí to nízkemu záujmu o kúpu vašej nehnuteľnosti, čo môže signalizovať, že cena, za ktorú nehnuteľnosť ponúkate, je nadhodnotená v porovnaní s trhovou hodnotou.
Príprava zariadeného bytu na predaj: Harmónia a bezchybnosť
Vašim cieľom je predať byt čo najrýchlejšie a kupujúci túži vidieť svoje potenciálne bývanie čisté, útulné a bez akýchkoľvek nedostatkov. Byt majte preto uprataný a zbavte sa všetkých zbytočných predmetov, ktoré vzbudzujú nečistý dojem. Taktiež odstráňte všetky osobné veci, ako napr. vlastné fotografie. Tie by totiž mohli odradiť kupujúceho, ktorý si vo vašom byte chce predstaviť vlastné bývanie so svojou rodinou.
Ak máte vo vašom byte určité nedostatky, o ktorých viete, ihneď by ste sa mali pustiť do ich opravy. Pokiaľ by ste totiž na niečo zabudli, záujemca si môže chybu ľahko všimnúť. Potom by si mohol myslieť, že v byte sa pravdepodobne nachádza viacero vecí, ktoré nie sú na poriadku. Existuje aj druhý prípad, keď nedostatok zámerne opomeniete. To by ste rozhodne nemali robiť, pretože ide o trestný čin a záujemca bude môcť požadovať odstúpenie od zmluvy.
Homestaging: Profesionálna úprava pre maximálny dojem
Našim ďalším odporúčaným krokom, ktorý je však nepovinný a využijete ho iba pri zariadených bytoch je homestaging. Ide o profesionálnu, estetickú úpravu vašich nehnuteľností so zámerom vyzdvihnúť jej najväčšie prednosti. Rátajte však s tým, že si bude vyžadovať určitú finančnú a časovú investíciu. Mnoho ľudí tento krok zanedbáva, no ak nechcete, aby váš inzerát ľudia odignorovali, odporúčame zainvestovať. Byt tak dokážete predať rýchlejšie a za lepšiu cenu. Po homestagingu pochopiteľne nasledujú fotografie. Tie často zabezpečuje človek alebo firma, ktorá vykonáva homestaging. Možno ste sa však rozhodli, že homestaging nevyužijete a fotografie si vytvoríte sám. V tomto prípade sa pokúste aby boli čo najkvalitnejšie spracované, preto ak nie ste rodený fotograf, poproste niekoho z vašich blízkych.
V rámci našej spolupráce vám radi odovzdáme bohaté skúsenosti s homestagingom. Pretože oči kupujú, je pre nás samozrejmosťou, že fotky predávanej nehnuteľnosti musia byť vytvorené profesionálnym fotografom. Pred samotným fotením však ešte prejde vaša nehnuteľnosť tzv. homestagingom, ktorého hlavným účelom je vylepšenie jej dizajnu. Neraz stačia aj len drobné zmeny a nehnuteľnosť získa úplne nový charakter. Homestaging je kľúčovým krokom k zvýšeniu predajnej ceny akejkoľvek nehnuteľnosti a preto ho odporúčame zveriť do rúk skúseným profesionálom.
Postup pri predaji holobytu: Potenciál na mieru
Na druhej strane tu máme byty, ktoré majú často hotové iba podlahové potery, vchodové dvere, okná a radiátory. Pri ich predaji by ste mali svoje argumenty zamerať na odprezentovanie všetkých výhod bytu. Tie môžu byť: výhodná lokalita, parkovacie miesto v cene, rozmery bytu, na akú svetovú stranu je byt otočený, či napr. jeho presvetlenie. Hlavnou výhodou je však to, že kupujúci si môže sám, alebo s pomocou architekta zariadiť byt podľa svojich predstáv. Je to síce finančne náročnejšie, no s tým by mal už predom počítať.
Vytvorenie dokonalého inzerátu: Prilákanie správneho kupca
O predaji vášho bytu určite vie vaše blízke okolie, no to často nestačí. Vaša nehnuteľnosť musí preto dostať inzerát, ktorý pritiahne nejedného záujemcu. Dbajte teda na vytvorenie popisu, v ktorom človek nájde všetky dôležité informácie, ktoré ho oboznámia so stavom a veľkosťou bytu a vyhnite sa zbytočným frázam, ktoré by ho naopak mohli od kúpy odradiť.
Marketing, reklama a propagácia - nástroje, ktoré účinne pomáhajú aj pri samotnom predaji. Je však dôležité vedieť, ako ich správne použiť. Ak je marketing účinný, dokáže maximalizovať hodnotu ponúkanej nehnuteľnosti vzhľadom na jej cenový potenciál. Znamená to, že rozsah ceny nehnuteľnosti, v ktorom sa budete pri predaji pohybovať, bude ovplyvnený kvalitou marketingu, marketingových aktivít a tým, ako schopne dokážu dané aktivity zdôrazniť kvalitu a hodnotu nehnuteľnosti.
Účinný a kvalitný marketing začína prezentovaním nehnuteľnosti s použitím pútavého textu a zaujímavého audiovizuálneho obsahu. Netreba však zabúdať aj na sociálne médiá a relevantné realitné portály, ktoré sú častokrát prvou zastávkou vašich potenciálnych kupcov.
Po úspešnom homestagingu a fotení prichádza na rad vytvorenie profesionálnej 3D prehliadky predávanej nehnuteľnosti. Mnohí súčasní klienti preferujú obhliadku vybranej nehnuteľnosti online, pričom stále pribúdajú aj záujemcovia, ktorí fyzické obhliadky vôbec nepožadujú. Vďaka špičkovým technológiám už dnes dokážeme vytvoriť taký kvalitný materiál, že klient má pocit fyzickej prítomnosti v danej nehnuteľnosti aj pri virtuálnej prehliadke.
Počas obhliadok dokonale prezentujte svoj byt: Prvý dojem rozhoduje
Obhliadky s ľuďmi budú skutočne dôležitým krokom. Práve vy musíte najlepšie odprezentovať vašu nehnuteľnosť, vymenovať kladné stránky, no neodporúčame veci zbytočne preháňať. A čo by ste vôbec nemali robiť, je vymýšľať si. Ľudia totiž dokážu často vycítiť, či hovoríte pravdu, alebo nie. Pri obhliadkach si voľný čas vymedzte najmä v poobedných a večerných hodinách. Byt by mal byť pred každou prehliadkou čistý a uprataný. Prvý dojem je totiž iba jeden a vy chcete, aby bol dokonalý. Pokiaľ bude záujemca očarený už pri vstupe, máte obrovskú šancu uspieť!
V našej realitnej kancelárii ponúkame klientom možnosť, v rámci ktorej absolvujeme všetky prípadné fyzické obhliadky za vás. Sme skúsení obchodníci a dobre poznáme psychológiu našich klientov aj ich potreby. Od dobrého marketingu netreba opúšťať ani pri osobných prehliadkach, kedy aj malé detaily ako správne nastavená komunikácia či malé pohostenie môžu dopomôcť k uzavretému obchodu.
Realitný maklér profesionálnym spôsobom zdokumentuje reálny stav nehnuteľnosti v podobe vkusných fotografií a pôdorysu, v najbližších dňoch a týždňoch prezentuje danú nehnuteľnosť. Realitný maklér komunikuje vopred so záujemcami o daný typ nehnuteľnosti, aby čo najpresnejšie spoznal ich potreby a situáciu v akej sa nachádzajú. S vybranými záujemcami sa uskutočňujú vopred naplánované obhliadky, najlepšie s viacerými záujemcami v rovnaký deň, aby vlastník ani nepocítil stratu súkromia. Nasleduje vyhodnotenie priebehu obhliadok a úspešnosť, ktorú konzultuje realitný maklér s predávajúcim.
Právne náležitosti: Bezpečnosť a transparentnosť procesu
Predaj bytu logicky zahŕňa viaceré právne náležitosti, bez ktorých by nebol zrealizovateľný. Budete potrebovať viacero zmlúv a potvrdení, no nemajte strach, nižšie vám poskytujeme kompletný zoznam a popis toho, čo je nevyhnutné vybaviť pred, pri a po predaji.
Rezervačná zmluva: Ochrana pre obe strany
Ak už máte kupcu, tak vám odporúčame uzavrieť rezervačnú zmluvu. Nie je to povinná náležitosť, no chráni predávajúceho aj kupujúceho. Pri jej uzavretí kupujúci obvykle zloží rezervačnú zálohu. Výhoda pre vás, ako predávajúceho, je tá, že keby kupujúci po podpísaní zmluvy a zložení zálohy vycúval od kúpy, rezervačná záloha zostane vám. Je to z toho dôvodu, že za čas, počas ktorého ste byt držali, sa mohli nájsť noví záujemcovia.
V prípade, kedy kupujúci financuje kúpu hypotekárnym úverom, odporúčame podpísať zmluvu o rezervácii nehnuteľnosti, kde rezervačný poplatok je 2 až 4 percentá z kúpnej ceny nehnuteľnosti a ideálna doba takej rezervácie je 2 až 3 mesiace.
Kúpna zmluva na byt: Základný dokument prevodu vlastníctva
Ďalší krok je uzavretie kúpnej zmluvy alebo zmluvy o budúcom predaji (pri financovaní pomocou úveru). Kúpna zmluva je na rozdiel od rezervačnej zmluvy, povinným dokumentom.
Kúpna zmluva musí obsahovať:
- Spôsob platenia
- Dátum odovzdania nehnuteľnosti
- Ozrejmenie, že kupujúci videl nehnuteľnosť a pozná jej stav
- Jasné stanovisko, že byt kupuje a pristupuje k zmluve so správcom bytového domu
Kúpne zmluvy určite nechajte na notárov. Nielenže minimalizujete riziko, že sa niečo „pokašle“, no notári majú tiež povinnosť viesť oficiálne záznamy o každej transakcii, ktorú vykonajú. Tieto záznamy sú dlhodobo uchovávané a dokážu poslúžiť ako dôkaz v prípade potreby.
V predposlednom kroku vás prevedieme celým procesom tvorby zmluvnej dokumentácie s vašim kupujúcim. Vypracujeme pre vás kvalitnú a právne bezpečnú rezervačnú zmluvu, kúpnu zmluvu a vybavíme za vás všetku komunikáciu s príslušnými orgánmi, úradmi a inštitúciami a bankami.
Prepis vlastníckych práv: Kataster ako finálny bod
Je potrebné, aby vám najprv notár overil kúpnu zmluvu. Potom vás čaká prepísanie vlastníckych práv na katastri, pričom budete potrebovať aj sprievodný list ku kúpnej zmluve a potvrdenie o bezdlžnosti. Musíte totiž vlastniť potvrdenie, ktoré preukáže, že nemáte žiadne záväzky voči správcovi nehnuteľnosti. Pri financovaní formou hypotéky môže banka požadovať aj záložnú zmluvu. Tá sa podpisuje medzi predajcom, kupujúcim a bankou. Predávajúceho táto zmluva nepostihuje, keďže pomocou nej sa banka zabezpečuje pred rizikom, že by kupujúci nebol schopný splácať hypotéku.
Vlastnícke právo k nehnuteľnostiam sa pri zmluvných prevodoch nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností. Kupujúci sa stáva vlastníkom nehnuteľnosti, nie podľa dátumu uvedenom v kúpnej zmluve, ale až spomínaným vkladom do katastra. Zákon ukladá katastru povinnosť rozhodnúť o návrhu na vklad najneskôr do 30 dní od jeho doručenia. V prípade, že zmluva o prevode nehnuteľnosti bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo bola autorizovaná advokátom, kataster rozhodne o návrhu do 20 dní. V prípade urýchleného konania o návrhu na vklad, kataster rozhodne do 15 dní.
Pri predaji nehnuteľnosti je v kľúčové vedieť, ako kupujúci plánuje financovať samotnú kúpnu cenu. Ak sa ju rozhodne financovať prostredníctvom hypotekárneho úveru z banky, je potrebné stanovisko z banky, že mu hypotéku poskytne. Banka, v ktorej kupujúci žiada o hypotéku bude potrebovať znalecký posudok o nehnuteľnosti a občiansky preukaz predávajúceho (vás), následne po schválení úveru spolu s kupujúcim spíšete záložnú zmluvu a približne do týždňa od podpisu dostanete celkovú kúpnu cenu za nehnuteľnosť na váš bankový účet.
Záložná zmluva či záložné právo pri hypotékach slúži na to, aby banka v prípade nesplácania úveru mohla nehnuteľnosť speňažiť a dostať späť časť peňazí, ktoré dlžníkovi požičala. Záložné právo zaniká splatením hypotéky.
Pokiaľ kupujúci plánuje financovať kúpu z vlastných zdrojov, môžete rezervačný krok preskočiť a priamo prejsť k uzatvoreniu kúpnej zmluvy. Avšak aj v tomto prípade odporúčame aspoň zvážiť uzatvorenie zmluvy o budúcej kúpnej zmluve.
Odovzdanie bytu novému majiteľovi: Posledné kroky
Po týchto úkonoch ostáva ešte spísanie protokolu o odovzdaní bytu spolu s odovzdaním kľúčov novému majiteľovi. Do protokolu budete zaznamenávať: Údaje o predávajúcom, údaje o kupujúcom, zadefinovanie bytu na základe listu vlastníctva, odpísanie čísla a stavu merača (elektromer, vodomer, plynomer a merač radiátorov).
Nehnuteľnosť odovzdajte čistú a so všetkými kľúčmi - aj s tými od rodiny a známych. Je dôležité, aby ste nezabudli na zmluvy a faktúry od dodávateľov energií, ktoré sú potrebné na prehlásenie na nového majiteľa nehnuteľnosti. Pri prehlasovaní majiteľa nezabudnite odpísať aktuálny stav meračov.
Ostáva vám už len samotné odovzdanie nehnuteľnosti, kde je potrebný dokument „Záznam o odovzdaní nehnuteľnosti“, ktorý by mal obsahovať všetky (hoc aj malé) nedostatky a chyby týkajúce sa nehnuteľnosti. Tento dokument naozaj netreba podceňovať, nakoľko na ochranu kupujúcich pred nečakanými vadami myslí aj Občiansky zákonník. Za tie poškodenia, ktoré sa v zázname nachádzajú, nenesiete zodpovednosť. Avšak v opačnom prípade, kedy nejakú vadu pri kúpe zatajíte, alebo ju neuvediete v zázname o odovzdávaní, nový majiteľ nehnuteľnosti sa môže domáhať náhrady.
Ako posledný krok je prepísanie energií.
Daňové priznanie: Povinnosti po predaji
Ako predávajúcemu vám vzniká ešte jedna, posledná povinnosť - daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti. Povinnosť zaplatiť daň z predaja vzniká každému, kto nehnuteľnosť nevlastnil dlhšie ako 5 rokov, napríklad v prípade, ak ste predávanú nehnuteľnosť nadobudli v dedičskom konaní či darovacou zmluvou.
Pozor, existuje výnimka, kedy v prípade nadobudnutia nehnuteľnosti dedením v priamom rade (rodičia, deti, starí rodičia, vnuci) zabezpečuje predávajúcemu výhodu v podobe daňovej úľavy. Avšak aj tu je podmienka aspoň 5 ročného vlastníctva nehnuteľnosti zomrelým.
Ak máte nehnuteľnosť vo vlastníctve po dobu viac ako 5 rokov, ste od platenia dane z príjmov z predaja nehnuteľnosti oslobodený.
Daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti sa platí zo sumy, za ktorú ste nehnuteľnosť predali. Viete si však uplatniť výdavky, čím si znížite daň, ktorú by ste museli zaplatiť. Výdavkami môžu byť: provízia pre realitnú kanceláriu, úroky z hypotekárneho úveru, správne poplatky (notár, kolky za kataster atď.), vyhotovenie zmlúv, znalecké posudky, inzercia na predaj nehnuteľnosti, rekonštrukcie nehnuteľnosti a i.
V prípade, že ste nehnuteľnosť nevlastnili viac ako 5 rokov, budete musieť podať aj daňové priznanie a z príjmu z prevodu vlastníckeho práva odviesť daň z príjmu.
Záver a odporúčania
Predaj nehnuteľnosti je komplexný proces, ktorý si vyžaduje dôkladnú prípravu a znalosť všetkých krokov. Aj keď sa môže zdať lákavé vyhnúť sa realitnej kancelárii a ušetriť na provízii, je dôležité zvážiť všetky aspekty. Správne stanovenie ceny, dôkladná príprava nehnuteľnosti, profesionálna prezentácia, zabezpečenie právnych náležitostí a transparentné odovzdanie sú kľúčové pre úspešný a bezproblémový predaj. V prípade pochybností alebo zložitých situácií sa neváhajte obrátiť na odborníkov, ktorí vám pomôžu zabezpečiť hladký priebeh celej transakcie.