Na Slovensku takmer polovica obyvateľov žije v bytových domoch, pričom drvivá väčšina z nich sú typizované panelákové stavby. Tieto byty tvoria podstatnú časť ponuky na trhu s nehnuteľnosťami a pozná ich každý. Napriek tomu je získanie detailných informácií o tom, aké konkrétne byty sa v danom dome nachádzajú, často obtiažne. Tento článok sa venuje tomu, ako zistiť pôdorysy bytov, kde ich hľadať a aké legislatívne zmeny sa týkajú ich evidencie.
Legislatívny rámec a zber údajov o stavbách
V súvislosti so zmenami v legislatíve sa Úrad geodézie, kartografie a katastra SR (ďalej len „ÚGKK SR") stal kľúčovým aktérom v procese zberu a evidencie údajov o rodinných domoch, bytových domoch a bytoch. Od 1. októbra 2019 nadobudli účinnosť § 20a ods. 2 a 3 zákona NR SR č. 215/1995 Z. z. o geodézii a kartografii (ďalej len „zákon č. 215/1995 Z. z."). V zmysle tohto ustanovenia v spojení s § 9a vyhlášky Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 300/2009 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 215/1995 Z. z. v znení neskorších predpisov, majú obce v informačnom systéme geodézie, kartografie a katastra obce súčasne s vydaním kolaudačného rozhodnutia o užívaní rodinného domu alebo o užívaní bytu v bytovom dome alebo o užívaní bytového domu zapisovať údaje o rodinných domoch, bytových domoch a bytoch v bytových domoch.
Zákon č. 215/1995 Z. z. priniesol aj ďalšie dôležité ustanovenia týkajúce sa evidencie stavieb. Podľa § 27b ods. 2 tohto zákona, ak ide o rodinný dom, byt v bytovom dome alebo o bytový dom, na ktorý bolo vydané kolaudačné rozhodnutie v období od 1. januára 2014 do 30. septembra 2019, obec je povinná zapísať do informačného systému geodézie, kartografie a katastra do 30. septembra 2020 údaje podľa § 20a ods. Tieto ustanovenia zabezpečujú, aby sa do centrálneho systému dostali komplexné informácie o existujúcich a novovybudovaných nehnuteľnostiach.
V súvislosti s predmetnou legislatívou bol ÚGKK SR poverený zabezpečiť aplikáciu na zber vybraných údajov o stavbách s názvom „Zoznam stavieb". Ide o webovú aplikáciu prístupnú prostredníctvom podporovaných webových prehliadačov (Mozilla Firefox 63+, Google Chrome 70+, Microsoft Edge build 10240+). Táto aplikácia umožňuje obciam a mestám zápis a aktualizáciu legislatívne požadovaných údajov. Prihlasovacie údaje boli počnúc dňom 1.10.2019 ÚGKK SR priebežne zasielané do elektronickej schránky mesta alebo obce, resp. na požiadanie mesta alebo obce. Príručka k tejto aplikácii je dostupná po prihlásení v pravom hornom menu „Nápoveda".
Hľadanie pôdorysov bytov: Výzvy a riešenia
Martin Kilársky, zakladateľ a prevádzkovateľ portálu zameraného na pôdorysy bytov, poukazuje na častý problém: „Záujemcovia o byt majú často dobrú predstavu o tom, aké parametre by ich byt mal mať, v ktorej časti mesta by sa mal nachádzať a pod. Problém ale môže nastať vtedy, keď ho napríklad začnú hľadať vo štvrti, kde sa vôbec nenachádza.“ Tento problém je umocnený nedostatkom komplexných informácií o dispozičnom riešení panelákových bytov, keďže doposiaľ žiadny internetový portál sa tejto problematike cielene nevenoval.
„Pokiaľ ich realitný maklér, ktorý sám o sebe objektívne nemusí mať dobrý prehľad o všetkých typoch bytov, správne nenasmeruje, je vysoké riziko, že absolvujú desiatky neúspešných obhliadok a svoj byt si jednoducho nenájdu, prípadne strávia obhliadkami veľmi dlhý čas,“ dodáva Martin Kilársky. Osobne pozná ľudí, ktorí absolvovali 20 a viac obhliadok, byt hľadali takmer celý rok a nakoniec sa výsledok aj tak nezhodoval s ich predstavami na začiatku. Tento stav poukazuje na potrebu centralizovaného a ľahko dostupného zdroja informácií o bytových jednotkách.
V reakcii na tieto nedostatky vznikajú nové iniciatívy, ktoré sa snažia tento problém riešiť. Návštevníci na nových internetových stránkach nájdu pôdorysy jednotlivých typov bytov v panelových domoch na skoro všetkých bratislavských a košických sídliskách. Okrem toho tieto portály často ponúkajú aj jednoduchého realitného sprievodcu, možnosť pridávať vlastné inzeráty a rôzne príklady rekonštrukcií. Obsah týchto stránok sa neustále dopĺňa.
Rozmanitosť panelákových bytov na Slovensku: Štatistiky a zaujímavosti
Mapovanie pôdorysov bytov na Slovensku odhalilo zaujímavé skutočnosti. K dnešnému dňu boli zmapované takmer celé územia Bratislavy a Košíc, čo predstavuje okolo 2700 panelových domov v 11 stavebných sústavách s vyše 155 000 bytmi. Tento rozsah mapovania poskytuje cenný prehľad o typológii a distribúcii bytov na Slovensku.
Výsledky mapovania ukázali, že v Košiciach sa prakticky nevyskytujú päťizbové byty. Z celkového počtu 59 267 bytov je len 10 päťizbových. Prekvapivý je fakt, že päťizbové byty nenájdeme ani v jednom zo 601 panelákov v Petržalke, ktorá je zároveň najväčším slovenským sídliskom. Toto zistenie naznačuje špecifické trendy v plánovaní a výstavbe bytových domov v rôznych regiónoch a obdobiach.
Najväčšími sídliskami na Slovensku, kde sa koncentruje najviac panelových domov, sú okrem Petržalky aj košická Terasa (s 268 panelákmi), bratislavská Dúbravka (s 239 panelákmi), Ťahanovce (so 196 panelákmi) a sídlisko Dargovských hrdinov (Furča) v Košiciach (so 184 panelákmi). Tieto údaje sú dôležité pre urbanistické plánovanie a pochopenie štruktúry mestského bývania.
Bratislavské paneláky sú postavené v deviatich stavebných sústavách, zatiaľ čo košické v šiestich. Najväčšiu variabilitu pôdorysov, teda najviac rôznych typov dispozícií, ponúka stavebná sústava T06 B. Táto variabilita môže byť spôsobená rôznymi faktormi, vrátane inovácií v stavebníctve, potrieb trhu a regionálnych špecifík. Pochopenie týchto stavebných sústav a ich charakteristík je kľúčové pre rekonštrukcie a modernizácie existujúcich bytových domov.
Ako zistiť pôdorys konkrétneho bytu?
Vzhľadom na uvedené legislatívne zmeny a rozvoj internetových portálov sa možnosti zistenia pôdorysu konkrétneho bytu rozširujú. Okrem spomínaných webových stránok zameraných na pôdorysy panelákových bytov existujú aj ďalšie cesty.
Jednou z možností je obrátiť sa na príslušný obecný alebo mestský úrad, ktorý by mal na základe kolaudačného rozhodnutia a povinnosti zápisu do informačného systému geodézie, kartografie a katastra disponovať relevantnými údajmi. Aplikácia „Zoznam stavieb" slúži práve na tento účel a obce ju majú povinnosť aktívne využívať.
V prípade starších stavieb, kde nemuseli byť všetky údaje v minulosti dôsledne zaznamenané, môže byť získanie pôdorysu zložitejšie. V takýchto prípadoch sa ľudia často obracajú na komunity susedov, staré stavebné plány, prípadne si nechajú vypracovať pôdorys na mieru od architekta či geodeta, najmä ak plánujú rozsiahlejšiu rekonštrukciu.
Dôležitosť poznania pôdorysu bytu presahuje len estetické alebo dizajnové účely. Pri predaji alebo kúpe nehnuteľnosti je presný pôdorys kľúčový pre určenie výmery, efektívne plánovanie priestoru a posúdenie potenciálu pre rekonštrukciu. Pre potenciálnych kupujúcich je možnosť vidieť pôdorysy online obrovským uľahčením pri rozhodovacom procese, čím sa znižuje počet neefektívnych obhliadok a šetrí čas.
Budúcnosť dostupnosti informácií o bytoch
Rozvoj technológií a legislatívnych opatrení smeruje k lepšej a transparentnejšej dostupnosti informácií o bytových jednotkách. Vytváranie a aktualizácia informačných systémov, ako je „Zoznam stavieb", spolu s iniciatívami na mapovanie a zverejňovanie pôdorysov, predstavujú významný krok vpred. Tieto nástroje pomáhajú nielen potenciálnym kupujúcim a predávajúcim, ale aj realitným maklérom, architektom a urbanistom pri plánovaní a rozhodovaní. V budúcnosti by sme mohli očakávať ešte komplexnejšie digitálne platformy, ktoré by na jednom mieste agregovali nielen pôdorysy, ale aj informácie o technickom stave, histórii rekonštrukcií a energetickej náročnosti bytov, čím by sa trh s nehnuteľnosťami stal efektívnejším a transparentnejším.