Kataster nehnuteľností prešiel v posledných rokoch výraznými zmenami, ktorých cieľom je zefektívnenie a zrýchlenie procesov spojených s registráciou nehnuteľností. Novela katastrálneho zákona priniesla zásadné úpravy týkajúce sa evidencie údajov o cene nehnuteľností, zmenila pravidlá prístupu k informáciám a upravila celý rad procesov súvisiacich s katastrálnym konaním. Tieto zmeny majú dopad na vlastníkov nehnuteľností, kupujúcich, predávajúcich, ale aj na štátne orgány a odbornú verejnosť.
Elektronizácia a zefektívnenie katastrálneho konania
Vláda Slovenskej republiky prostredníctvom Legislatívnej rady vlády prerokovala novelu katastrálneho zákona, ktorá je úzko spojená s projektom „Operačný program informatizácia spoločnosti - Elektronické služby katastra nehnuteľností“. Cieľom tohto projektu je vybudovanie centrálneho informačného systému katastra nehnuteľností, ktorý umožní plnohodnotné poskytovanie elektronických služieb pre verejnosť, orgány štátnej správy a samosprávy, a to na informatívne aj právne účely.
Nová právna úprava reaguje na potrebu zrýchlenia a skvalitnenia registrácie nehnuteľností a vytvára legislatívne podmienky na zlepšenie fungovania katastra nehnuteľností, pričom zohľadňuje požiadavky aplikačnej praxe. Zmeny sa dotýkajú náležitostí návrhu na vklad, zmien v katastrálnom konaní, údajov katastra, lehôt a opráv chýb v katastrálnom operáte.
Novinky v evidencii: Cena nehnuteľností a zrušenie drobných stavieb
Jednou z významných zmien, ktorú novela priniesla, je zavedenie evidencie údajov o cene nehnuteľností. Doteraz sa v katastri evidovala iba cena poľnohospodárskych a lesných pozemkov. Po novom sa do katastra nehnuteľností nebudú zapisovať inžinierske stavby a drobné stavby, ako je tomu doteraz. Predmetom evidencie katastra bude údaj o cene nehnuteľnosti; to sa netýka návrhov na zápis podaných do 30.9.2018. Evidencia cien všetkých nehnuteľností, ktoré sa evidujú v katastri, vyplynula z potrieb Národnej banky Slovenska, Štatistického úradu Slovenskej republiky a Ministerstva financií Slovenskej republiky. Pod cenou nehnuteľnosti sa pritom rozumie aj cena bytu a nebytového priestoru, resp. cena rozostavaného bytu a cena rozostavaného nebytového priestoru. Cena nehnuteľností sa bude evidovať od účinnosti zákona, t. j. od 1.10.2018 a spätne sa nebude zapisovať ani zisťovať. Prípadné dodatky ku kúpnym zmluvám (resp.
Táto zmena má za cieľ poskytnúť relevantné dáta pre štatistické účely, makroekonomické analýzy a tvorbu cenových máp. Pre bežného občana to znamená, že informácia o cene nehnuteľnosti sa stáva súčasťou katastrálneho záznamu, čo môže v budúcnosti ovplyvniť napríklad procesy oceňovania pri dedičskom konaní či pri stanovení daňových povinností.
Zmeny v náležitostiach návrhu na začatie katastrálneho konania
Novela prináša aj zmeny v náležitostiach návrhu na začatie katastrálneho konania. Návrh by mal obsahovať identifikačné údaje navrhovateľa a označenie okresného úradu, ktorému je návrh adresovaný. Medzi náležitosti, ktoré musí návrh obsahovať, sa plánuje doplniť označenie, čoho sa navrhovateľ domáha, ktoré v súčasnej právnej úprave absentovalo a spôsobovalo v praxi veľké problémy, nakoľko okresný úrad ani z obsahu návrhu nevedel posúdiť, čoho sa navrhovateľ domáha. V návrhu by malo byť tiež povinné uviesť aj číslo úradného overenia geometrického plánu a označenie príloh.
Elektronické oznamovanie a zníženie správnych poplatkov
Pred podaním návrhu na vklad budú môcť účastníci konania podať oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad. Elektronické oznamovanie nielenže urýchli spôsob oznámenia o zápise, ale aj šetrí náklady a kapacity okresného úradu. Ak sa oznámi vykonanie záznamu alebo výsledok prešetrenia údajov katastra elektronicky, papierovo sa už nebude oznamovať. V prípade podania návrhu na začatie konania o návrhu na vklad v elektronickej podobe by sa mal správny poplatok znížiť o 50 %, pretože podaním návrhu na vklad elektronicky by sa mala znížiť prácnosť jeho vybavenia zo strany správneho orgánu. Táto prácnosť sa reálne zníži tým, že sa údaje, ktoré sa uvádzajú do návrhu na začatie konania prevezmú do informačného systému katastra nehnuteľností v prípade rozhodnutia o povolení vkladu.
Toto opatrenie je silným impulzom k digitalizácii procesov súvisiacich s katastrom. Zníženie poplatkov motivuje účastníkov konania k využívaniu elektronických formulárov a zjednodušuje administratívu. Okrem finančnej úspory sa tým zároveň znižuje aj chybovosť pri prepisovaní údajov.
Povinnosť predkladať listiny v origináli alebo úradne osvedčenej kópii
Doterajšej právnej úprave podľa predkladateľa absentovalo ustanovenie, podľa ktorého by účastníci konania boli povinní predkladať všetky dôležité listiny pre konanie v origináli alebo v úradne osvedčenej kópii. Iba originál alebo úradne osvedčená kópia listiny preukazuje skutočnosti v nej uvedené, a iba na základe takejto listiny je možné vykonať zápis, zmenu alebo výmaz práva v katastri.
Týmto krokom sa zvyšuje právna istota a minimalizuje sa riziko zápisu nepresných alebo neplatných údajov do katastra. Predkladanie originálov alebo úradne overených kópií zaisťuje, že katastrálny odbor pracuje s autentickými dokumentmi, čím sa predchádza potenciálnym sporom a chybám.
Zmeny v konaní o oprave chyby v katastrálnom operáte
Novela zavádza významné zmeny v konaní o oprave chyby v katastrálnom operáte. Mení sa nielen samotná definícia konania, ale rozširujú sa i možnosti aplikácie tohto konania na rôzne situácie. Na niektoré konania o oprave chyby sa nevzťahuje správny poriadok (napr. konanie o oprave chyby týkajúcej sa výmery a chybne zobrazenej hranice parcely registra „E“). V tomto prípade okresný úrad o oprave chyby rozhodnutie nevydáva, ale vyhotoví len protokol.
Tieto úpravy zjednodušujú a zrýchľujú proces opravy drobných chýb, ktoré nemajú zásadný vplyv na právne vzťahy k nehnuteľnosti. Zároveň však definujú jasné hranice, kedy je potrebné dodržať štandardný správny poriadok a kedy postačuje zjednodušený postup.
Zrušenie inštitútu „opravnej doložky“
Zo zákona sa vypúšťa inštitút „opravnej doložky“ ako forma opravovania nedostatkov v zmluve a to z dôvodu, že tento inštitút sa často zneužíval, pričom nebolo vždy zrejmé, do akej miery a v akom rozsahu je možné odstrániť nedostatky v zmluve, resp. Jedinou korektnou a zákonom prípustnou formou opravovania nedostatkov zmluvy je po novelizácii uzatvorenie dodatku k zmluve.
Zrušenie opravnej doložky posilňuje právnu istotu a jasnosť zmluvných vzťahov. Dodatky k zmluvám sú transparentnejším a jednoznačnejším spôsobom riešenia akýchkoľvek nedostatkov alebo zmien oproti pôvodnej dohode.
Fikcia doručenia a elektronické oznámenia
Ustanovuje sa fikcia doručenia v prípade, ak fyzická osoba nemá adresu registrovanú v registri obyvateľov Slovenskej republiky a v návrhu na začatie katastrálneho konania neuvedie adresu na doručovanie v tuzemsku. Novela prináša možnosť účastníkom konania vyplniť elektronické oznámenie k návrhu na vklad zverejnené na webovom sídle úradu. Oznámenie má iba informatívny charakter, nenahrádza návrh na vklad a nemá žiadne právne účinky. Účel oznámenia spočíva v tom, že vyplnené údaje z oznámenia sa v prípade povolenia vkladu automaticky premietnu do informačného systému katastra nehnuteľností. Dôsledkom podania oznámenia o návrhu na vklad je zníženie správneho poplatku za návrh na vklad. Oznámenie môže byť podané bez ohľadu na to, či návrh na vklad bude podaný v listinnej alebo elektronickej podobe. Pozor! Na to, aby bolo možné uplatniť ustanovenie o znížení správneho poplatku, je potrebné predložiť v elektronickej podobe aj všetky prílohy.
Fikcia doručenia je dôležitým prvkom pre zabezpečenie plynulosti konania aj v prípadoch, kedy nie je možné adresáta priamo kontaktovať. Elektronické oznámenie slúži ako užitočný nástroj na predprípravu dokumentácie a zníženie nákladov, pričom je dôležité dodržať všetky náležitosti pre uplatnenie zľavy na poplatku.
Konanie iným okresným úradom v prípade hroziaceho nedodržania lehôt
V prípade, ak hrozí, že okresný úrad v konaní o vklade alebo v konaní o zázname nedodrží lehotu podľa katastrálneho zákona, môže predseda úradu na určený čas alebo v určených konaniach rozhodnúť o tom, že v konaní o vklade alebo v konaní o zázname bude konať iný okresný úrad.
Táto možnosť zabezpečuje, že aj v prípade preťaženia alebo iných problémov na jednom pracovisku, budú katastrálne konania prebiehať v zákonom stanovených lehotách. Presun agendy na iný úrad je nástrojom na udržanie efektivity a včasného vybavenia požiadaviek občanov.
Zverejňovanie údajov o cene nehnuteľností a prístup k zbierke listín
Zo zákona sa vypúšťa deklaratórne ustanovenie, podľa ktorého je katastrálny operát verejný. V tejto súvislosti zákon upravuje, komu je možné poskytnúť údaj o cene nehnuteľností, ktoré osoby a za akým účelom majú prístup do zbierky listín. Cena nehnuteľností nebude zverejnená na internetovom portáli a bude poskytovaná iba určitým subjektom - na požiadanie vlastníkovi a na účely plnenia úloh podľa osobitných predpisov aj štátnym orgánom, Národnej banke Slovenska, súdu, prokuratúre, Policajnému zboru, notárovi, súdnemu exekútorovi, daňovému úradu, správcovi konkurznej podstaty, znalcovi z odboru stavebníctvo - odvetvie odhad hodnoty nehnuteľností, znalcovi z odboru poľnohospodárstvo - odvetvie odhad poľnohospodárskej pôdy, znalcovi z odboru lesníctvo - odvetvie odhad hodnoty lesov a osobe, ktorá vyhotovuje cenové mapy.
Toto je jedna z najdiskutovanejších zmien. Zatiaľ čo cieľom je ochrana osobných údajov a zamedzenie zneužívania informácií na komerčné účely, vyvoláva to aj obavy z obmedzenia transparentnosti a verejnej kontroly. Po novom sa bude vyžadovať registrácia alebo autentifikácia pomocou eID karty pre prístup k detailným údajom, pričom každý klik bude zaznamenávaný. Zavedenie poplatku šesť eur za konkrétny výpis z listu vlastníctva má nahradiť doterajšie bezplatné a anonymné prezeranie. Základné informácie ako čísla parciel či mená vlastníkov (bez ďalších identifikačných údajov) by mali zostať bezplatne prístupné aj po registrácii. Odborné subjekty ako banky, notári či exekútori budú mať naďalej autorizovaný prístup v nezmenenom rozsahu.
Súpis nehnuteľností pre vlastníkov
Zavádza sa nový výstup z katastra nehnuteľností a to súpis nehnuteľností, ktoré sú vo vlastníctve jednej osoby, alebo v správe jednej osoby. Súpis nehnuteľností obsahuje všetky nehnuteľnosti, ktoré jedna osoba vlastní alebo má v správe, a preto už nebude potrebné vyhotovovať jednotlivé listy vlastníctva, v ktorých sú nehnuteľnosti zapísané. Pokiaľ sa súpis nehnuteľností týka fyzickej osoby, tento môže byť poskytnutý iba tejto fyzickej osobe alebo oprávnenej osobe.
Tento nový výstup zjednoduší prehľad o majetku pre samotných vlastníkov, najmä pre tých, ktorí vlastnia viacero nehnuteľností. Umožní rýchlejšie a prehľadnejšie získať súhrnné informácie o svojom majetku.
Právne aspekty prevodu nehnuteľností a postup pri zápise
Kúpa alebo predaj pozemku je významná právna transakcia, ktorá vyžaduje dôkladnú prípravu a dodržanie zákonného postupu. Prevod vlastníckeho práva k pozemku sa riadi predovšetkým Občianskym zákonníkom a zákonom o katastri nehnuteľností.
Prvým a najdôležitejším krokom je dôkladné preverenie pozemku prostredníctvom listu vlastníctva a katastrálnej mapy. Pred kúpou pozemku na stavbu je nevyhnutné overiť územný plán obce, či je pozemok určený na zástavbu. Po preverení pozemku nasleduje dohodnutie podmienok predaja.
Kúpna zmluva na prevod pozemku musí spĺňať zákonné náležitosti. Podpis predávajúceho musí byť úradne overený (notár alebo matričný úrad). Najspoľahlivejším spôsobom zabezpečenia platby je notárska úschova. Po podpísaní kúpnej zmluvy je potrebné podať návrh na vklad vlastníckeho práva na príslušný okresný úrad, katastrálny odbor. Kataster následne vyznačí na liste vlastníctva plombu, ktorá signalizuje prebiehajúce konanie o vklade.
Predávajúci je povinný zaplatiť daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti, ak spĺňa zákonné podmienky. Kupujúci je povinný podať daňové priznanie k dani z nehnuteľností. Pri podielovom spoluvlastníctve je potrebné rešpektovať predkupné právo ostatných spoluvlastníkov. Prevod poľnohospodárskej pôdy sa riadi osobitným zákonom. Vecné bremeno zapísané na pozemku prechádza na kupujúceho.
Štandardné katastrálne konanie trvá 30 dní od podania návrhu na vklad. Za príplatok je možné zrýchlené konanie s lehotou 15 dní.
Vklad do Katastra Nehnuteľností: Právotvorný Úkon
Vklad je úkonom katastrálneho odboru okresného úradu a vyžaduje sa pre všetky zmluvné prevody nehnuteľností. Priznávajú sa mu právotvorné účinky, pretože až ním vzniká, mení sa alebo zaniká právo k nehnuteľnostiam. Zmluva o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti je síce platná okamihom podpisu jej zmluvnými stranami, vlastníkom prevádzanej nehnuteľnosti sa stávate až vkladom do katastra.
Návrh na vklad sa podáva písomne, podpisy účastníkov nemusia byť na návrhu úradne overené, avšak je nutné priložiť zmluvu v dvoch vyhotoveniach. Návrh sa podáva na okresnom úrade, v obvode ktorého sa nehnuteľnosť nachádza.
Rozhodnutie o povolení vkladu nadobúda právoplatnosť dňom jeho vydania. Proti rozhodnutiu o zamietnutí vkladu je možné podať odvolanie do 30 dní. Zákon ukladá katastru povinnosť rozhodnúť o návrhu na vklad najneskôr do 30 dní od jeho doručenia.
Dôsledky kybernetického útoku a zvýšenie bezpečnosti
Začiatkom roka 2025 došlo k vážnemu kybernetickému útoku, ktorý ochromil viaceré elektronické služby katastra. Incident ukázal, že voľne dostupný a anonymný systém je zraniteľnejší a ťažšie kontrolovateľný. Dnešný režim umožňuje komukoľvek bez akejkoľvek stopy pozerať majetkové pomery iných ľudí. Zmeny, ktoré kataster čakajú, majú byť v súlade s aktuálnymi požiadavkami na kybernetickú bezpečnosť verejných informačných systémov. Zavedenie registrácie a individuálnej identifikácie používateľov umožní monitorovať a vyhodnocovať prístupy do systémov, no zabráni aj hromadnému sťahovaniu dát a robotickému vyťaženiu databázy. Ide o štandardný bezpečnostný prvok bežný v mnohých európskych krajinách.
Novela zavádza aj novú skutkovú podstatu priestupku - neoprávnené spracúvanie údajov katastra nehnuteľností, za ktorý hrozí pokuta až 10-tisíc eur. Pokuty nie sú namierené proti novinárom ani proti občianskej kontrole, ale proti zneužívaniu osobných údajov.
Dôležité pojmy: Vklad, Záznam a Poznámka
- Vklad: Právotvorný úkon, ktorým vzniká, mení sa alebo zaniká právo k nehnuteľnosti. Vyžaduje sa pre zmluvné prevody.
- Záznam: Plní len evidenčné funkcie, nemá vplyv na vznik, zmenu ani zánik práv. Zapisujú sa ním práva, o ktorých rozhodol štátny orgán, alebo práva vzniknuté zo zákona.
- Poznámka: Vyznačuje skutočnosti, ktoré obmedzujú oprávnenie vlastníka nakladať s nehnuteľnosťou, alebo informuje o nehnuteľnosti či práve k nej.
Tieto zmeny v katastri nehnuteľností predstavujú komplexný balík úprav, ktorých cieľom je modernizácia, zvýšenie bezpečnosti a efektivity. Hoci niektoré z nich vyvolávajú diskusie, predovšetkým v oblasti prístupu k informáciám, celkovo smerujú k digitálnejšiemu a transparentnejšiemu fungovaniu systému správy nehnuteľností na Slovensku.