Kataster nehnuteľností predstavuje kľúčový verejný register, ktorý obsahuje zásadné informácie o nehnuteľnostiach na Slovensku. Tieto údaje sú nevyhnutné pre zabezpečenie vlastníckych práv, realizáciu prevodov nehnuteľností a vykonávanie ďalších právnych úkonov. Z tohto dôvodu je absolútne nevyhnutné, aby dáta uložené v katastri boli presné a aktuálne. Jednou z pomerne častých chýb, ktoré sa môžu v registri vyskytnúť, je nesprávne zapísané priezvisko vlastníka. Tento článok sa podrobne venuje postupu, akým je možné takúto chybu v katastri nehnuteľností opraviť.
Povinnosť hlásiť zmeny údajov
Zákon č. 162/1995 Z. z. v § 19 písm. a) ukladá každému vlastníkovi nehnuteľnosti povinnosť bezodkladne hlásiť katastru nehnuteľností akékoľvek zmeny týkajúce sa jeho osobných údajov. Medzi takéto zmeny patrí napríklad zmena priezviska (najčastejšie po uzatvorení manželstva alebo na základe rozhodnutia súdu) alebo zmena adresy trvalého pobytu. Tieto zmeny je možné oznámiť buď písomne zaslaním žiadosti poštou na adresu príslušného okresného úradu, odboru katastrálneho, alebo elektronicky prostredníctvom ústredného portálu verejnej správy slovensko.sk.
Postup pri oprave nesprávne zapísaného priezviska
Podanie žiadosti o opravu
Pre úspešnú opravu nesprávne zapísaného priezviska v katastri nehnuteľností je nevyhnutné podať písomnú žiadosť. Hoci neexistuje jednotné predpísané tlačivo pre tento typ žiadosti, na internete je možné pomerne ľahko nájsť vzory, ktoré môžu poslúžiť ako východiskový bod. Dôležité je, aby žiadosť obsahovala všetky relevantné informácie, ktoré umožnia jednoznačnú identifikáciu žiadateľa, dotknutej nehnuteľnosti a požadovanej zmeny.
Žiadosť by mala štandardne obsahovať nasledujúce údaje:
- Identifikačné údaje žiadateľa: Plné meno, priezvisko (vrátane rodného priezviska), dátum narodenia a aktuálna adresa trvalého pobytu. Tieto údaje sú kľúčové pre overenie totožnosti žiadateľa.
- Údaje o nehnuteľnosti: Je potrebné uviesť názov katastrálneho územia, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza, a jej presnú špecifikáciu. Ideálne je, ak žiadateľ uvedie aj číslo listu vlastníctva (LV), na ktorom je nehnuteľnosť evidovaná, čím sa proces identifikácie značne zjednoduší.
- Popis požadovanej zmeny: Jasné a jednoznačné uvedenie starého (nesprávneho) priezviska a nového (správneho) priezviska je nevyhnutné pre presné vykonanie opravy.
- Dátum a podpis: Každá žiadosť musí byť datovaná a vlastnoručne podpísaná žiadateľom. Podpis nie je potrebné úradne overovať v prípade osobného podania na úrade alebo zaslania poštou.
Spôsoby podania žiadosti
Žiadosť o opravu priezviska je možné podať viacerými spôsobmi, pričom každý má svoje špecifiká:
- Osobne na úrade: Pri osobnom podaní žiadosti je najjednoduchšie predložiť platný preukaz totožnosti, v ktorom sú už uvedené správne (nové) osobné údaje. Pracovník úradu si môže údaje overiť priamo z občianskeho preukazu.
- Poštou: Ak sa žiadosť zasiela poštou, je nevyhnutné k nej priložiť listinu, ktorá jednoznačne preukazuje zmenu priezviska. Najčastejšie ide o overenú fotokópiu sobášneho listu (v prípade zmeny priezviska po uzavretí manželstva) alebo o právoplatné rozhodnutie súdu o zmene mena či priezviska.
- Elektronicky: Elektronické podanie je možné realizovať prostredníctvom portálu slovensko.sk. Táto služba je dostupná pre prihlásených používateľov s aktivovanou elektronickou identitou (eID karta). Proces je bezplatný, ale vyžaduje podpisanie podania kvalifikovaným elektronickým podpisom.
Elektronické podanie žiadosti krok za krokom
- Prihláste sa na portál slovensko.sk pomocou vašej eID karty (občianskeho preukazu s čipom).
- Vyberte možnosť "Elektronické podania".
- Následne zvoľte "Podanie návrhu na doplnenie údajov na list vlastníctva do katastra nehnuteľností".
- V rámci dostupných možností vyberte "Žiadosť o zmenu osobných údajov zapísaných v katastri".
- Postupujte podľa pokynov systému, vyplňte všetky požadované údaje a žiadosť odošlite.
Prílohy k žiadosti
K žiadosti o opravu priezviska je potrebné priložiť relevantné dokumenty, ktoré slúžia ako dôkaz o vykonanej zmene. Medzi najčastejšie prílohy patria:
- Sobášny list: Ak došlo k zmene priezviska v dôsledku uzatvorenia manželstva.
- Právoplatné rozhodnutie súdu o zmene mena alebo priezviska: V prípade, že zmena bola vykonaná na základe súdneho rozhodnutia.
- Rodný list: V niektorých špecifických prípadoch môže byť vyžadovaný aj rodný list.
- Kópia občianskeho preukazu: S aktuálnymi, správnymi údajmi.
Poplatky
Zavedenie zmeny trvalého pobytu do katastra nehnuteľností je spoplatnené nulovou sadzbou, teda je bezplatné. Rovnako tak aj oprava osobných údajov ako je priezvisko.
Zmena trvalého pobytu a iné zmeny údajov
Okrem zmeny priezviska je rovnako dôležité nezabudnúť nahlásiť aj prípadnú zmenu trvalého pobytu. Ak podnikáte na základe živnostenského oprávnenia, je potrebné zmenu trvalého pobytu oznámiť do 15 dní buď osobne, alebo elektronicky prostredníctvom služieb Jednotného kontaktného miesta (JKM). Úlohy JKM plnia všetky okresné úrady, odbory živnostenského podnikania v Slovenskej republike.
V katastri nehnuteľností je možné meniť aj iné údaje, ako napríklad adresu trvalého pobytu, meno (napríklad po rozvode, ak sa žena vracia k rodnému priezvisku) a ďalšie osobné údaje. Postup je v týchto prípadoch analogický k postupu pri zmene priezviska - je potrebné podať žiadosť s priložením relevantných dokladov preukazujúcich danú zmenu.
Riešenie komplikácií a dôležitosť správnych údajov
V praxi sa môžu vyskytnúť aj komplikovanejšie situácie. Môže ísť o staršie prípady, kde dokumentácia nie je úplná, alebo o prípady, kde sa zmena týka viacerých nehnuteľností evidovaných na rôznych listoch vlastníctva. V takýchto nejednoznačných situáciách je vždy najlepšie konzultovať postup priamo s príslušným katastrálnym úradom.
Správne a aktuálne údaje v katastri nehnuteľností sú absolútne kľúčové pre zabezpečenie právnej istoty všetkých zúčastnených strán a pre predchádzanie potenciálnym sporom. Nesprávne alebo neaktuálne údaje môžu spôsobiť značné komplikácie pri predaji nehnuteľnosti, pri dedičskom konaní, alebo pri zakladaní záložného práva k nehnuteľnosti.
Konanie o oprave chýb v katastrálnom operáte
Katastrálny operát, ako rozsiahly a dynamicky sa meniaci systém údajov, môže, podobne ako iné registre, obsahovať chyby. Keďže ide o verejný informačný systém, je nevyhnutné neustále zabezpečovať pravdivosť a presnosť informácií o nehnuteľnostiach, právach k nim, ako aj o ich vlastníkoch. Katastrálny zákon explicitne rieši problematiku odstraňovania nesprávností v ustanoveniach § 59 až 59b, ktoré upravujú špecifické konanie o oprave chýb v katastrálnom operáte.
Chybný údaj sa môže do katastra nehnuteľností dostať nielen v dôsledku vlastnej činnosti orgánov katastra (napr. pri manuálnom prepisovaní údajov), ale aj následkom pochybenia iných štátnych orgánov, notárov, súdnych exekútorov alebo iných osôb, ktoré vyhotovujú podklady pre zápis určitých údajov do katastra nehnuteľností. Tieto podklady potom môžu obsahovať chybný údaj, ktorý sa následne premietne do samotného katastrálneho operátu.
Chyby v katastrálnej evidencii môžu mať rôzny charakter. Medzi najčastejšie patria:
- Chyby v písaní a počítaní: Ide o zjavné nesprávnosti, ktoré sú obsiahnuté už v listinách predložených katastru.
- Nezapísanie údaja vyžadovaného zákonom: Kataster môže opomenúť zapísať údaj, ktorý je povinný viesť podľa platnej legislatívy.
- Nesprávne zaevidované osobné údaje vlastníka: Chyby v mene, priezvisku, adrese trvalého pobytu, dátume narodenia alebo rodnom čísle. Tieto chyby sú predmetom tohto článku.
- Chyba vo výmere pozemku: Nesprávna výmera parcely uvedená v liste vlastníctva.
- Chybne zobrazené hranice pozemkov: Ak hranice pozemkov v katastrálnej mape alebo v mape určeného operátu nie sú v súlade s hranicami vyznačenými v teréne a neboli od vykonania pôvodného merania polohovo zmenené.
- Údaj o viacnásobnom vlastníctve: Ak je v katastri zapísaných viac osôb ako vlastníkov tej istej nehnuteľnosti, pričom nie je jasné ich právne postavenie.
- Údaje zapísané v rozpore so zákonom: Ak orgán katastra zapísal údaje v rozpore s podmienkami na vykonanie záznamu, poznámky alebo výmazu poznámky, ktoré sú špecifikované v katastrálnom zákone.
- Chyby pri obnove evidencie pozemkov (ROEP): Týka sa to údajov zapísaných na základe rozhodnutia o schválení registra obnovenej evidencie pozemkov, ktoré sa nezrovnalosti vyskytli v lehote na opravu.
Táto skutočnosť, teda charakter chyby, ovplyvňuje samotný postup pri odstraňovaní zistených alebo namietaných nedostatkov.
Nesporové konanie o oprave chyby
Nesporové konanie o oprave chyby v katastrálnom operáte sa v závislosti od jeho predmetu rozdeľuje na dva základné typy:
- Formalizované konanie: Na toto konanie sa subsidiárne (s podpornou pôsobnosťou) aplikujú ustanovenia Správneho poriadku, ktoré upravujú priebeh správnych konaní.
- Neformalizované konanie: Ide o zjednodušený postup pri oprave chyby, ktorý sa riadi priamo ustanoveniami Katastrálneho zákona a nepodlieha Správnemu poriadku.
Súčasné znenie Katastrálneho zákona rozdeľuje chyby, ktoré je možné odstrániť v administratívnom konaní (teda bez nutnosti súdneho zásahu), do nasledovných okruhov:
- a) Údaje tvoriace obsah katastra (§ 7 Katastrálneho zákona): Tieto údaje môžu byť opravené, ak sú v rozpore s rozhodnutím o povolení vkladu, verejnou listinou alebo s inou listinou, na základe ktorej bol vykonaný zápis do katastra. Táto možnosť neplatí, ak boli údaje zapísané na základe tzv. referenčného registra (§ 42 ods. 6 Katastrálneho zákona).
- b) Chybne zobrazené hranice pozemkov: Opravujú sa v katastrálnej mape alebo v mape určeného operátu, ak nie sú v súlade s hranicami vyznačenými v teréne a vyznačenie hraníc v teréne od vykonania originálneho merania nebolo polohovo zmenené.
- c) Údaj o viacnásobnom vlastníctve: Opraví sa, ak s tým súhlasia všetky osoby zapísané v katastri ako vlastníci a aj iné osoby, ktorým svedčí vlastnícke právo k tej istej nehnuteľnosti podľa verejnej listiny alebo inej listiny, a ktoré nie sú v katastri zapísané ako vlastníci tejto nehnuteľnosti. Zároveň nesmie ísť o opravu podľa písmena a) vyššie.
- d) Údaje zapísané do katastra v rozpore s ustanoveniami § 36 ods. 2, § 39 alebo § 42: Táto oprava je možná, ak od zápisu do katastra záznamom nedošlo k zmene vlastníckeho práva. Týka sa to situácií, kedy orgán katastra zapísal údaje v rozpore s podmienkami na vykonanie záznamu, vykonanie poznámky alebo vykonanie výmazu poznámky.
- e) Údaje katastra zapísané na základe rozhodnutia o schválení registra obnovenej evidencie pozemkov (ROEP): Oprava je možná, ak tieto údaje nie je možné opraviť v lehote do 5 rokov od vykonania zápisu na základe tohto rozhodnutia.
- f) Chyba vo výmere parcely registra „C“: Chyba vo výmere parcely registra „C“ zapísanej v liste vlastníctva, ak nevyhovuje kritériu na posudzovanie rozdielov medzi výmerou parcely vypočítanou zo súradníc lomových bodov obvodu parcely a výmerou vedenou v súbore popisných informácií.
- g) Chyba vo výmere parcely registra „E“: Chyba vo výmere parcely registra „E“.
Ako postupovať pri oprave chyby?
Proces opravy chyby v katastrálnom operáte zvyčajne prebieha nasledovne:
- Zistenie chyby: Prvým krokom je identifikácia chyby v katastrálnom operáte. Túto skutočnosť môže zistiť priamo vlastník nehnuteľnosti, iná dotknutá osoba, alebo aj samotný katastrálny orgán počas svojej činnosti.
- Podanie návrhu na opravu chyby: Konanie o oprave chyby môže iniciovať ktokoľvek, koho práva sú údajmi katastra dotknuté. Návrh sa podáva buď v listinnej forme (poštou alebo osobne), alebo elektronicky. Zákon nevylučuje ani možnosť podať návrh ústne do zápisnice. Dôležité je, že toto podanie nepodlieha žiadnemu správnemu poplatku.
- Obsah návrhu: V návrhu navrhovateľ jasne uvedie, ktoré konkrétne údaje evidované v katastri nehnuteľností žiada opraviť. Tieto svoje tvrdenia by mal navrhovateľ podložiť konkrétnymi dôkazmi, najčastejšie relevantnými listinami. V niektorých prípadoch nemusí byť účastníkovi konania hneď zrejmé, aké listiny by mal predložiť a aké dôkazné prostriedky použiť, aby preukázal správnosť a hodnovernosť ním tvrdenej skutočnosti.
- Dokazovanie a posudzovanie: Pri posudzovaní chyby je správny orgán (katastrálny úrad) povinný zabezpečiť si potrebné podklady, aby presne, úplne a spoľahlivo zistil skutočný stav veci. Na základe takto zistených skutočností potom odôvodní svoje rozhodnutie.
- Rozhodnutie katastra: Na základe zistených skutočností a predložených dôkazov katastrálny úrad rozhodne o oprave chyby, alebo v prípade, že dôvody na opravu neexistujú, návrh zamietne.
Potrebné dokumenty k návrhu na vklad a oprave údajov
V súvislosti s katastrom nehnuteľností je dôležité spomenúť aj proces podania návrhu na vklad, ktorý je nevyhnutný pri prevode vlastníckeho práva. Zápis do katastra sa vykoná len v prípade, ak nie sú zistené žiadne prekážky. Ak je všetko v poriadku, kataster vystaví pre nového majiteľa list vlastníctva.
Medzi prílohy, ktoré sa zvyčajne prikladajú k návrhu na vklad do katastra, patria:
- Zmluva (napr. kúpna zmluva, darovacia zmluva), na základe ktorej má byť právo k nehnuteľnosti zapísané. Vyhotovuje sa v počte rovnopisov zodpovedajúcom počtu účastníkov konania.
- Geometrický plán, ak nehnuteľnosť nie je zobrazená v katastrálnej mape. V prípade bytov sa prikladá aj vyhlásenie správcu.
- Verejná listina potvrdzujúca právo k nehnuteľnosti, ak nie je priamo vpísaná na liste vlastníctva.
- Identifikácia parciel, ak vlastnícke právo nie je vpísané na liste vlastníctva.
- V prípade, ak je účastník konania zastúpený splnomocnencom, je potrebné priložiť aj dohodu o splnomocnení.
- Potvrdenie o zmene priezviska v prípade rozvodu alebo vydaja, ak sa táto zmena týka priamo právneho úkonu.
Zmena osobných údajov v katastri
Každý vlastník nehnuteľnosti, ktorý zaznamená zmenu svojich osobných údajov, ako je napríklad zmena trvalého pobytu alebo zmena priezviska, je povinný túto zmenu bezodkladne oznámiť príslušnému okresnému úradu, odboru katastrálnemu, v ktorom je jeho nehnuteľnosť zapísaná.
Proces začína vypísaním žiadosti o zmenu údajov. V žiadosti je potrebné uviesť pôvodnú, nesprávne zapísanú adresu alebo priezvisko a taktiež novú, správnu informáciu, na ktorú má byť majetok zapísaný. Neexistuje jednotné predpísané tlačivo žiadosti, ale jej vzory sú bežne dostupné na internete. Okrem identifikačných údajov žiadateľa (meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, adresa trvalého pobytu) a údajov o nehnuteľnosti (názov katastrálneho územia, špecifikácia nehnuteľnosti, číslo listu vlastníctva), je nevyhnutné jasne uviesť aj požadovanú zmenu, vrátane starého aj nového priezviska. Žiadosť sa na záver datuje a podpisuje.
Možnosti podania žiadosti sú rovnaké ako pri oprave chyby: osobne na podateľni príslušného katastra, poštou s priloženou kópiou občianskeho preukazu, alebo elektronicky prostredníctvom portálu slovensko.sk s použitím eID karty.
Zavedenie zmeny trvalého pobytu alebo zmeny priezviska do katastra nehnuteľností je bezplatné.
Problémy s vlastníctvom pozemkov a ROEP
Častým právnym problémom, ktorý sa týka nehnuteľností, je aj nejasné alebo nesprávne vlastníctvo pozemkov. Tejto problematike nepomáha ani skutočnosť, že pod rovnakým parcelným číslom v tom istom katastrálnom území môže byť evidovaný pozemok registra „C“ aj registra „E“, pričom sa môže jednať o úplne iné, nesúvisiace pozemky.
Užívanie pozemku, či už na poľnohospodárske účely, na bývanie alebo na iný účel, samo o sebe nezakladá vlastníctvo tohto pozemku, a to ani v prípade, ak tento pozemok užívate aj po niekoľko generácií. Ak nie ste v katastri zapísaný ako vlastník pozemku, prípadne ako spoluvlastník pozemku, užívate cudzí majetok.
V takýchto prípadoch je možné riešenie prostredníctvom:
- Dohody s vlastníkom: Ak je vlastníkom iná osoba, je možné ju osloviť a pokúsiť sa dohodnúť na usporiadaní vlastníckych práv.
- Súdneho konania: Ak dohoda nie je možná, teoreticky je možné domáhať sa určenia vlastníckeho práva k danému pozemku prostredníctvom súdu.
- Dedenia: Ak je ako vlastník pozemku evidovaný Váš predok, je možné požiadať o dodatočné prededenie novoobjaveného majetku.
- Vysporiadania spoluvlastníctva: Ak ste aspoň čiastočným spoluvlastníkom daného pozemku, problém by sa dal riešiť napríklad dohodou o vysporiadaní podielového spoluvlastníctva s ostatnými spoluvlastníkmi.
Problémy s kúpnou zmluvou a ROEP
V prípade, že sa vyskytnú problémy s kúpnou zmluvou, je dôležité posúdiť, či bola zmluva uzatvorená platne a či spĺňa všetky zákonné náležitosti. Ak zmluva nespĺňa požadované náležitosti, vlastnícke právo na jej základe nemôže vzniknúť. Ústne uzavreté kúpne zmluvy na prevod nehnuteľností sú neplatné z dôvodu nedodržania písomnej formy. V takomto prípade sa kupujúci môže domáhať vydania bezdôvodného obohatenia vo výške zaplatenej kúpnej ceny.
Ak bola kúpna zmluva uzatvorená písomne, avšak kataster vlastnícke právo na jej základe nezapísal (napr. z dôvodu, že predmetom predaja bol väčší podiel k nehnuteľnosti, než predávajúci vlastní, alebo z iných obsahových dôvodov), takúto zmluvu tiež nie je možné považovať za platnú a spôsobilú na zápis, ak nedôjde k odstráneniu vytýkaných nedostatkov.
ROEP (Register Obnovenej Evidencie Pozemkov) je register, ktorý sa vyhotovuje podľa zákona č. 180/1995 Z. z. a následne sa zapisuje do katastra. Jeho cieľom je doplniť do katastra pozemky a ich vlastníkov, ktorí tam doteraz neboli evidovaní.
Ako overiť údaje v katastri?
Každý vlastník nehnuteľnosti by si mal overiť, či o jeho vlastníctve existuje zápis na príslušnom katastri. Informácie o tom, kto je vlastníkom konkrétneho pozemku, bytu alebo domu, si možno overiť:
- Osobnou návštevou katastrálneho odboru: Na príslušnom Okresnom úrade vám za poplatok vystavia výpis z listu vlastníctva, kde budete uvedený ako vlastník, alebo vám poskytnú informáciu o vlastníkovi konkrétneho pozemku, ak ho viete identifikovať.
- Online prostredníctvom portálu katasterportal.sk: Tieto údaje sú dostupné aj cez internet.
- Prostredníctvom webovej aplikácie CICA (cica.vugk.sk): Moderný a intuitívny vyhľadávač, ktorý umožňuje rýchlo zobraziť výpis z listu vlastníctva a je prístupný aj na mobilných zariadeniach.
Ak si nie ste istý, či konkrétny pozemok vlastníte, alebo zistíte, že je podľa aktuálneho listu vlastníctva zapísaný na inú osobu, môžete sa poradiť napríklad v Centre právnej pomoci.
Novela katastrálneho zákona a zmeny v konaní o oprave chyby
Od 1. októbra 2018 je účinná novela Katastrálneho zákona, ktorá priniesla významné zmeny, najmä v konaní o oprave chýb. Nová úprava rozšírila definíciu tohto konania a prispôsobila ho požiadavkám súčasnej právnej praxe.
Kľúčové zmeny v konaní o oprave chyby zahŕňajú:
- Rozšírený okruh opráv: Novela rozšírila a bližšie špecifikovala konkrétne praktické situácie, ktoré môžu byť predmetom tohto inštitútu. Okresný úrad môže napríklad opraviť údaje v rozpore s verejnou listinou alebo inou listinou, opraviť duplicitne evidované vlastníctvo (so súhlasom dotknutých osôb), opraviť chybne evidované hranice v teréne, alebo opraviť údaje zapísané na základe nespôsobilej listiny.
- Možnosť opravy výmery parciel: Novela umožnila opravovať chyby vo výmere parciel registra „C“ a „E“.
- Oprava osobných údajov formou protokolu: Podľa novej úpravy bude možné formou protokolu (teda bez rozsiahlejších procesných práv) opravovať osobné údaje na liste vlastníctva ako meno, priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo. Týmto spôsobom bude možné zmeniť evidovaného vlastníka, čo predstavuje jednu z najvážnejších zmien údajov.
- Zjednodušenie odstraňovania chýb: Novela umožnila opravovať zápisy vykonané na základe nespôsobilej listiny, čím sa zrýchlil proces nápravy chýb spôsobených pochybením katastra.
- Lehoty na rozhodnutie: Okresnému úradu sú stanovené lehoty na rozhodnutie - 30 dní, v odôvodnených prípadoch 90 dní.
Je dôležité poznamenať, že konanie o oprave chyby v katastrálnom operáte je konaním nesporovým. Jeho účelom je zabezpečiť súlad medzi skutkovým a právnym stavom, a tým aj právnu istotu a zákonnosť. Rozhodnutím o oprave chyby sa však nezakladá nové právo k nehnuteľnostiam, iba sa umožní do katastra zapísať právo, ktoré vzniklo na základe inej právnej skutočnosti a bolo do katastra chybne zapísané, alebo nebolo zapísané vôbec. O otázkach vzniku, zmeny alebo zániku vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam môže rozhodovať výlučne súd.