Kúpa starého rodinného domu, ktorý má byť využívaný ako víkendové sídlo, môže byť lákavou investíciou. Avšak, ak sa pri takomto rozhodnutí zistí, že na nehnuteľnosť bolo už vydané búracie povolenie, vyvstávajú dôležité otázky týkajúce sa ďalšieho postupu. Toto povolenie, vydané na základe žiadosti predchádzajúcich vlastníkov, ktorí dom zdedili, môže vzbudzovať obavy z nutnosti okamžitého zbúrania nehnuteľnosti po jej kúpe. Je však možné celý proces zvrátiť a požiadať stavebný úrad o zrušenie búracieho povolenia? Tento článok sa zameriava na proces výmazu stavby z katastra nehnuteľností, pričom zohľadňuje rôzne situácie a aspekty, ktoré s týmto procesom súvisia. Cieľom je poskytnúť komplexný prehľad o tom, ako postupovať v rôznych prípadoch, a na čo si dať pozor.
Vydané búracie povolenie a jeho dôsledky pre nového vlastníka
Ak ste sa rozhodli kúpiť nehnuteľnosť, o ktorej vopred viete, že na ňu bolo vydané takzvané búracie povolenie, na samotný proces kúpy to nemá priamy vplyv. Kúpite síce dom s vydaným platným povolením odstránenia stavby, ale bude len na vašom rozhodnutí ako nového vlastníka, či ho využijete alebo nie. Znamená to, že vám automaticky nevzniká povinnosť nehnuteľnosť zbúrať. Ak povolenie neuplatníte, nič sa nestane a netreba žiadať o jeho zrušenie. Vydané búracie povolenie zostáva platné až do uplynutia lehoty. Dovtedy, ak uznáte za vhodné, môžete ho využiť. Môže sa totiž stať, že časom sa nakoniec rozhodnete nehnuteľnosť odstrániť, pretože budete chcieť napríklad zmeniť účel užívania zastavanej časti, alebo vytvoriť celistvý pozemok, ktorý by slúžil napríklad ako záhrada.
Odporúčame preto vopred a najmä podrobne sa oboznámiť so znením búracieho povolenia, kde by malo byť okrem iného aj uvedené, ako bude využitý uvoľnený pozemok. Ak bude povolenie v čase zmeny vášho rozhodnutia ešte stále platné, dom môžete odstrániť. Platí ale, že budete musieť dodržať všetky podmienky uvedené v búracom povolení, ktoré zadefinoval stavebný úrad ešte predchádzajúcim vlastníkom nehnuteľnosti. V každom prípade odporúčame ešte pred odstránením stavby poradiť sa na stavebnom úrade. Keď dom zbúrate, stavebný úrad vydá rozhodnutie o odstránení stavby a o zrušení súpisného čísla.
Postup pri žiadosti o povolenie na odstránenie stavby
Na vašom stavebnom úrade je potrebné požiadať o tlačivo žiadosti o povolenie na odstránenie stavby a riadne ho vypísať. Všetky náležitosti žiadosti upresňuje § 24 vyhlášky č. 453/2000 Z.z. Do žiadosti je treba uviesť druh, účel, miesto a označenie stavby. Treba napísať aj dôvod odstránenia stavby, termín začiatku a ukončenia búracích prác a či sa stavba zbúra svojpomocne (treba odborný stavebný dozor) alebo špecializovanou firmou (názov a sídlo je potrebné uviesť v žiadosti). Taktiež je potrebné uviesť v žiadosti ako naložíte so stavebným odpadom a ako využijete novovzniknutý priestor.
Podanie žiadosti o povolenie na odstránenie stavby je spoplatnené správnym poplatkom. V zmysle zákona č. 145/1995 Z.z. o správnych poplatkoch, za podanie žiadosti je to 20 € pre fyzické osoby a pre právnické osoby (firma, združenie a pod.) je správny poplatok vo výške 50 €. K vašej žiadosti budete potrebovať prílohy, ktoré sú spoplatnené, napr. list vlastníctva (8 €), kópia katastrálnej mapy (8 €).
Odstránenie stavby bez povolenia a jeho dôsledky
Nelegálne búranie sa určite nevypláca, môže totiž skončiť predvolaním na priestupkové konanie. Odstránenie stavby bez povolenia je v zmysle ustanovení stavebného zákona považované za priestupok. Stavebný úrad postupuje podľa § 139b ods. 5 Zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v znení neskorších predpisov, ktorý uvádza, že stavebný úrad nariadi vlastníkovi stavby odstránenie stavby postavenej bez stavebného povolenia alebo v rozpore s ním. Odstránenie stavby sa nenariadi iba v prípadoch, keď dodatočné povolenie stavby nie je v rozpore s verejnými záujmami.
Technická príprava a bezpečnosť pri búracích prácach
Pred začatím búracích prác treba stavbu kompletne odpojiť od zdrojov elektrickej energie, vody či plynu. Budete k tomu potrebovať posudok od odborníka. Je to dôležité z toho dôvodu, že odpojením vašich prípojok na verejné siete môže dôjsť k ovplyvneniu prípojok okolitých susedov. V žiadosti je treba aj písomné vyjadrenie a súhlas všetkých najbližších susedov, t.j. ak odpojením vašich prípojok k verejným inžinierskym sieťam, môže dôjsť k narušeniu prípojok okolitých susedov. Búracie práce môžu vplyvom vibrácií či prachu poškodiť susedné pozemky, preto úrady požadujú, aby ste mali k vybaveniu rozhodnutia aj vyjadrenia susedov alebo dotknutých orgánov (napr. Pamiatkový úrad).
Pri búraní sa stavebník podľa zákona o odpadoch § 77 ods. 5 zákona č. 79/2015 Z. z. stáva pôvodcom odpadu, čiže zodpovedá za nakladanie s odpadmi a plní povinnosti podľa § 14. Demolácie nespadajú pod drobný stavebný odpad a pre každý druh stavebného odpadu by mal stavebník vypracovať Hlásenie o vzniku odpadu a nakladaní s ním. Stavebný odpad musíte odviezť do zberného dvora alebo do špecializovanej firmy, ktorá takýto druh odpadu spracuje. Ceny za vývoz sa podľa druhu odpadu pohybujú až do niekoľko desiatok eur za tonu.
Ako riadiť stavebný projekt krok za krokom
Nakladanie so stavebným odpadom a azbest
Odvoz stavebného odpadu je riešený najmä veľkokapacitnými kontajnermi, potvrdenie o likvidácii odpadu predkladáte stavebnému úradu. Mnohí stavebníci ušetria tým, že využijú stavebnú suť, ktorá však neobsahuje nebezpečné látky, na terénne úpravy na pozemku a zásyp stavebných konštrukcií. Pri likvidácii stavby, kde bol využitý ETERNIT (zastrešenie, obklad fasád, potrubie), sa do ovzdušia môže dostať nebezpečný prach obsahujúci azbest, ktorý spôsobuje vážne ochorenia pľúc. Likvidáciu azbestu preto upravuje zákon č. 79/2015 Z.z. o odpadoch. Fyzickým osobám, ktoré si túto povinnosť nesplnia hrozia pokuty od 2 500 € (fyzické osoby) až po 120 000 € (podnikatelia). Tá môže byť vykonávaná len osobami alebo organizáciami s oprávnením na túto činnosť.
Azbest sa pod značkou Eternit používal od konca 19. storočia až do začiatku 80. rokov 20. storočia ako prímes do cementu pri výrobe potrubí, obkladov fasád, či ako strešná krytina.
Výmaz stavby z katastrálnej mapy a listu vlastníctva
Proces výmazu stavby z katastra nehnuteľností sa líši v závislosti od toho, či je stavba zapísaná na liste vlastníctva (LV) alebo len v katastrálnej mape.
Stavba zapísaná na LV
Ak je stavba zapísaná na LV, je potrebné doložiť búracie povolenie vydané obcou. Postup zahŕňa podanie žiadosti na úrad, kde vám vydajú tlačivo na búranie alebo odstránenie stavby. Potrebné je získať pečiatku stavebného dozoru. Úrad má na rozhodnutie 30 dní a po jeho vydaní je potrebné počkať na nadobudnutie právoplatnosti (15 dní) a opätovne potvrdiť na úrade. Následne sa podá žiadosť na kataster o odstránenie stavby a jej zápis do katastrálnej mapy s priložením rozhodnutia z úradu a kolkov. Kataster má na zápis 60 dní.
Stavba nezapísaná na LV, ale zakreslená v katastrálnej mape
Ak stavba nie je zapísaná na LV, ale je zakreslená v katastrálnej mape, zmenu na mape je možné vykonať len na základe nového geometrického plánu (GP), kde bude budova nahradená rovnakým druhom pozemku a zmenou kódu využitia pozemku (napr. Orná pôda). Geometrický plán je možné vyhotoviť na základe žiadosti o odstránenie stavby.
Nový stavebný zákon a jeho dopady na búracie povolenia
Plánujete búranie starého domu? Od 1. apríla 2025 platí nový stavebný zákon (Zákon č. 25/2025 Z. z.), ktorý sprísňuje pravidlá aj pre búracie práce. Búracie povolenie už nie je búracím povolením, ale rozhodnutím o stavebnom zámere - odstránenie stavby a tiež už nie je len formalita - jeho absencia môže znamenať zdržanie stavby aj nemalé pokuty.
Chystáte sa zbúrať starší dom alebo prístavbu? Nový stavebný zákon upravuje proces prípravy, výstavby, prevádzky aj odstraňovania stavieb - teda aj búracích prác. Plánované búracie práce je preto nevyhnutné zaevidovať, resp. ohlásiť na stavebnom úrade. V praxi existujú výnimky, kedy po novom rozhodnutie o stavebnom zámere - odstránenie stavby nutné nie je - stačí len ohlásenie o odstránení drobnej stavby. Je to tak v prípade malých objektov, ktoré nespĺňajú určité limity (napr. zastavaná plocha do 50 m² alebo výška do 5 m). V takomto prípade stačí podať oznámenie a počkať na vyjadrenie stavebného úradu, resp. na uplatnenie fikcie súhlasu.
Na realizácii búracích prác spolupracujte s odborníkmi, dodržujte bezpečnostné predpisy aj environmentálne normy. Zbúrať starý dom a hneď na to stavať nový môže byť lákavé, búranie domu bez povolenia vás však môže dostať do konfliktu s úradmi.
Záložné práva a ich výmaz
Hoci sa tento článok primárne zameriava na búracie povolenia a výmaz stavieb, je dôležité spomenúť aj problematiku záložných práv, ktoré môžu ovplyvniť vlastnícke vzťahy k nehnuteľnostiam.
Základné informácie o záložnom práve a jeho výmaze
Záložné právo, ktoré môže byť zriadené písomnou zmluvou, dohodou dedičov, rozhodnutím súdu alebo zákonom, môže zaniknúť vzdaním sa záložného práva veriteľom. V takomto prípade je prílohou návrhu na výmaz záložného práva vyhlásenie veriteľa o vzdaní sa tohto práva.
Exekučné záložné právo
Exekučné záložné právo na nehnuteľnosť je upravené v Exekučnom poriadku. Ide o nútené záložné právo, ktoré sa zriaďuje na návrh oprávneného, ak sa preukáže, že nehnuteľnosť je vo vlastníctve povinného. Exekútor vydá upovedomenie o začatí exekúcie zriadením exekučného záložného práva, ktoré sa doručuje povinnému a okresnému úradu. Zrušenie exekučného záložného práva možno na základe zákona, návrhu na zastavenie exekúcie alebo výmazu na návrh exekútora so súhlasom oprávneného.
Hypotéka a záložné právo na nehnuteľnosť
Záložné právo na nehnuteľnosť sa najčastejšie viaže na záložnú zmluvu podľa Občianskeho zákonníka. Toto právo sa nazýva aj hypotekárne záložné právo a najčastejšie sa používa na zabezpečenie pohľadávok banky pri poskytovaní hypotekárnych úverov. Ak si dlžník neplní svoje povinnosti, záložný veriteľ (napr. banka) môže uspokojiť svoju pohľadávku z výťažku predaja založenej nehnuteľnosti.
Všetky informácie a texty sú informatívne a právne nezáväzné. Medzičasom mohlo prísť k zmene právnej, cenovej, či životnej situácie.