Kataster nehnuteľností predstavuje kľúčový register, ktorý slúži na evidenciu všetkých nehnuteľností na území Slovenskej republiky. Jeho hlavnou funkciou je zabezpečiť právnu istotu a prehľadnosť v oblasti vlastníckych a iných vecných práv k nehnuteľnostiam. Medzi tieto práva patrí aj tzv. vecné bremeno, ktoré môže obmedzovať vlastníka nehnuteľnosti v jeho plnom rozsahu. Jedným z najčastejšie sa vyskytujúcich typov vecného bremena, ktoré sa týka priamo užívania nehnuteľnosti, je právo doživotného užívania. Tento článok sa podrobne venuje problematike výmazu takého vecného bremena z katastra nehnuteľností, pričom vychádza z platnej legislatívy a praktických skúseností.
Čo je to vecné bremeno a právo doživotného užívania?
Podstatou vecného bremena je obmedzenie vlastníka veci v rámci jeho vlastníckeho práva v prospech inej osoby. Toto obmedzenie sa týka vždy konkrétnej nehnuteľnosti a je zapísané v katastri nehnuteľností. V zmysle § 24 katastrálneho zákona je možné do katastra nehnuteľností zapísať aj vecné bremeno spočívajúce v práve doživotného užívania nehnuteľností.
Právo doživotného užívania, ktoré je v zmysle zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších právnych predpisov (ďalej len „Občiansky zákonník“) zaradené medzi vecné bremená upravené v ustanoveniach § 151n až § 151p, predstavuje oprávnenie konkrétnej osoby užívať nehnuteľnosť po celú dobu jej života. Toto právo je typicky spojené s užívaním obytných nehnuteľností, ako sú byty či domy. Dôležitým aspektom je, že toto právo sa viaže na konkrétnu osobu (pôsobí in personam) a neprechádza na jej právneho nástupcu.
Vznik vecného bremena doživotného užívania
Vecné bremeno doživotného užívania môže vzniknúť viacerými spôsobmi. Jedným z najčastejších je zriadenie prostredníctvom písomnej zmluvy o zriadení vecného bremena. Táto zmluva musí spĺňať zákonné náležitosti, vrátane písomnej formy a úradne osvedčeného podpisu povinného subjektu, ako to vyplýva z § 42 ods. 3 Katastrálneho zákona. Zmluva je uzavretá vtedy, keď obaja účastníci tohto právneho vzťahu v predpísanej forme dohodnú na obsahu a rozsahu vecného bremena.
Perfektná písomná zmluva však sama o sebe nespôsobuje vznik právneho vzťahu vecných bremien. Na vznik práva zodpovedajúceho vecnému bremenu je nevyhnutný vklad do katastra nehnuteľností, ktorý sa uskutočňuje na základe právoplatného rozhodnutia o povolení vkladu vydaného príslušným okresným úradom, katastrálnym odborom. Týmto úkonom nastávajú právne účinky vkladu.
Ďalším typickým spôsobom vzniku vecného bremena doživotného bývania je jeho zriadenie závetom. Ide o jednostranný právny úkon poručiteľa, ktorého právne následky nastanú až po jeho smrti. Vlastník tak môže závetom odkázať nehnuteľnosť jednému dedičovi a súčasne zriadiť doživotné užívacie právo k časti tejto nehnuteľnosti pre inú osobu. Zriadenie vecného bremena do závetu nie je podmienkou v zmysle § 478 Občianskeho zákonníka, ktorá by nevyvolávala právne následky.
Predmetom práva doživotného užívania môže byť celá nehnuteľnosť (byt alebo dom) alebo len jej časť. V prípade, ak sa týka len časti nehnuteľnosti, táto skutočnosť sa vyznačuje v geometrickom pláne podľa § 67 ods. 2 Katastrálneho zákona. Je tiež možné, aby k jednej nehnuteľnosti bolo zriadených viacero vecných bremien, vrátane viacerých doživotných práv užívania, napríklad ak každý z rodičov užíva v dome inú izbu.
Výmaz vecného bremena doživotného užívania
Výmaz vecného bremena doživotného užívania z katastra nehnuteľností je možný predovšetkým v dvoch hlavných situáciách:
Na základe dohody zmluvných strán: Oprávnený z vecného bremena a povinný z vecného bremena sa môžu dohodnúť na zrušení vecného bremena. Táto dohoda musí mať formu zmluvy o zániku vecného bremena. Podobne ako pri zriadení, aj pri zániku vecného bremena zmluvou je potrebné povolenie vkladu príslušným okresným úradom, katastrálnym odborom, ako to vyplýva z § 151p Občianskeho zákonníka a § 42 ods. 3 Katastrálneho zákona. V tomto prípade musí osoba s právom dožitia vyjadriť súhlas s výmazom tohto oprávnenia, pričom jej podpis vyžaduje úradné overenie. Následne sa podáva návrh na vklad do katastra.
Na základe právnej skutočnosti - smrť oprávnenej osoby: Toto je najčastejší dôvod výmazu práva doživotného užívania. Ak zomrie osoba, ktorej bolo toto právo zriadené, vecné bremeno zaniká. Na preukázanie tejto skutočnosti je potrebné predložiť príslušnému okresnému úradu, katastrálnemu odboru, úmrtný list zomrelej osoby alebo súdne rozhodnutie, ktorým bola osoba vyhlásená za mŕtvu.
V praxi sa však môžu vyskytnúť situácie, kedy žiadateľ nemá k dispozícii úmrtný list. V takom prípade je možné postupovať v zmysle ustanovení Zákona o matrikách (§ 18 a nasl. zákona č. 154/1994 Z. z.). Tento zákon definuje okruhy osôb oprávnených požiadať matričný úrad o vyhotovenie úradného výpisu z knihy úmrtí. Ak sa stane, že ani tieto osoby nemajú prístup k úmrtnému listu, môže v ojedinelých prípadoch požiadať o výpis priamo okresný úrad, katastrálny odbor, ako štátny orgán.
V prípade smrti oprávnenej osoby je potrebné podať na okresný úrad, katastrálny odbor, návrh na výmaz práva doživotného bývania a užívania z katastra nehnuteľností. K návrhu sa prikladá úmrtný list (alebo jeho úradne overená kópia). Kataster má v takom prípade zákonnú povinnosť vymazať vecné bremeno do 60 dní.
Dôležité aspekty a odporúčania
Úradne osvedčený podpis: Pri zriaďovaní aj zrušení vecného bremena zmluvou je kľúčové mať úradne osvedčený podpis. Pri zriadení sa vyžaduje v zmysle § 42 ods. 3 Katastrálneho zákona, pri zániku zmluvou je to tiež nevyhnutné pre účely vkladu.
Správne poplatky: Pri podaní návrhu na vklad do katastra nehnuteľností sú spojené aj správne poplatky. V prípade výmazu vecného bremena bývania a užívania zmluvou je to aktuálne 66,- Eur.
Časový faktor: Odporúča sa riešiť výmaz vecného bremena bezodkladne po vzniku dôvodu na jeho výmaz. Najmä v prípade predaja nehnuteľnosti, kedy banky pri poskytovaní hypotekárnych úverov často vyžadujú, aby bola nehnuteľnosť "čistá" a nezaťažená žiadnymi právami, ktoré by mohli komplikovať záložné právo banky.
Právna istota: Zápis vecného bremena do katastra nehnuteľností zabezpečuje právnu istotu pre oprávneného z bremena. Rovnako tak jeho výmaz zabezpečuje právnu istotu pre nového vlastníka nehnuteľnosti alebo pre pôvodného vlastníka, ak dôjde k zániku práva.
Špecifické prípady: V praxi sa môžu vyskytnúť aj menej obvyklé situácie, napríklad ak došlo k nesprávnemu zápisu alebo ak sú potrebné špecifické úkony zo strany štátnych orgánov. V takýchto prípadoch je nevyhnutná konzultácia s príslušným okresným úradom, katastrálnym odborom, alebo s právnym odborníkom.
Zrušenie vecného bremena rozhodnutím orgánu alebo zo zákona: Občiansky zákonník v § 151p uvádza, že vecné bremená zanikajú rozhodnutím príslušného orgánu alebo zo zákona. Výmaz na základe smrti oprávnenej osoby je príkladom zániku zo zákona.
Dôsledným dodržiavaním legislatívnych postupov a aktívnym prístupom k riešeniu právnych otázok si môžete zabezpečiť hladký priebeh celého procesu výmazu vecného bremena doživotného užívania z katastra nehnuteľností, čím prispejete k právnej istote všetkých zúčastnených strán.
tags: #kataster #vymaz #nehnutelnosti