Kataster pred pozemkovými úpravami: Cesta k prehľadnosti a právnej istote

Pozemkové úpravy na Slovensku predstavujú komplexný proces, ktorého primárnym cieľom je usporiadanie vlastníckych a užívacích pomerov k pôde. Zložitosť tohto procesu je umocnená historickým vývojom a kolektivizáciou, ktoré na Slovensku spôsobili značnú rozdrobenosť a neprehľadnosť v evidencii pozemkov. Preto sú pozemkové úpravy kľúčovým nástrojom na dosiahnutie právnej istoty a efektívneho hospodárenia s pôdou. Tento článok sa detailne zameriava na stav katastra nehnuteľností pred realizáciou pozemkových úprav, pričom poukazuje na špecifiká evidencie, rozdiely medzi parcelami registra „C“ a „E“, legislatívny rámec a praktické aspekty, ktoré tieto procesy sprevádzajú.

Potreba pozemkových úprav: Hlas občianskych združení

Zástupcovia občianskych združení Vidiecka platforma, Spolok farmárov Slovenska a Gazdovský spolok Hont-Tekov sa zhodujú na tom, že pozemkové úpravy sú nevyhnutné pre usporiadanie vlastníctva a užívania pôdy. Ich nesúhlas však smeruje k niektorým aspektom ich realizácie. Poukazujú na neodstránené chyby v registroch obnovenej evidencie pôdy (ROEP), ktoré by mali slúžiť ako základ pre pozemkové úpravy. Vyjadrujú obavy, že tieto chyby budú pozemkovými úpravami prekryté a ukrivdení vlastníci sa už nikdy nedostanú k svojej pôde. Táto kritika zdôrazňuje potrebu dôkladnej prípravy a overenia existujúcich údajov pred samotným začatím pozemkových úprav, aby sa predišlo ďalšiemu zneisťovaniu vlastníckych vzťahov.

Dvojitý operát: Záhada parciel registra „C“ a „E“

Jedným z najkomplexnejších problémov v slovenskom pozemkovoprávnom systéme je rozdelenie parciel na parcely registra „C“ a „E“. Pre lepšie pochopenie si môžeme predstaviť územie Slovenska pokryté dvoma prekrývajúcimi sa mapami.

Katastrálna mapa: Základná evidencia

Prvá mapa je katastrálna mapa, ktorá slúži ako základná evidencia všetkých nehnuteľností a katastrálnych území evidovaných v katastri nehnuteľností. Pozemky sú na nej zobrazené priemetom svojich hraníc a sú označené parcelnými číslami a druhmi pozemkov. Táto mapa by mala v ideálnom prípade odrážať aktuálny a presný stav vlastníctva a využívania pôdy.

Mapa určeného operátu: Slepé miesta minulosti

Druhá mapa, nazývaná mapa určeného operátu, má v sebe „slepé miesta“, ktoré súvisia s historickým vývojom evidencie pozemkov. Tento koncept poukazuje na nekonzistenciu a neúplnosť údajov, ktoré vznikli v dôsledku rôznych legislatívnych a spoločenských zmien v minulosti.

Kolektivizácia a jej dôsledky: Zrod užívateľského stavu „C“

V období kolektivizácie, ktoré zásadným spôsobom ovplyvnilo vlastnícke vzťahy k pôde na Slovensku, boli parcely registra „E“ zlučované do veľkých lánov v Jednotných roľníckych družstvách (JRD). Týmto procesom vznikol užívateľský stav „C“, ktorý odrážal reálne užívanie pozemkov v rámci družstiev. V dôsledku tohto zlučovania parcely registra „E“ prestali v praxi existovať a v teréne sa začal používať len užívateľský stav „C“. Tento proces viedol k strate pôvodnej identifikácie mnohých menších parciel a k zložitej situácii pri obnove súkromného vlastníctva po roku 1989.

Obnova vlastníctva po roku 1989: Zápis do existujúcich parciel

Po páde komunizmu v roku 1989 došlo k obnove súkromného vlastníctva. Tento proces sa realizoval zápisom a zákresom do už existujúcich parciel registra „C“. Vlastníci získavali späť svoje pozemky, avšak často v rámci už existujúcich, zväčšených parciel, ktoré vznikli počas kolektivizácie. Tento prístup viedol k vzniku tzv. dvojitých operátov, ktoré predstavujú hlavný zdroj problémov v súčasnom katastri nehnuteľností.

Dvojité operáty:

• Parcely registra „E“: Tieto parcely v pôvodnej evidencii preukazovali vlastníctvo. Ich výmera a druh pozemku však neboli záväzné, keďže kopírovali stav pred znárodnením a kolektivizáciou. Pre zistenie skutočnej výmery a presnej polohy v teréne bolo potrebné ich dodatočné zameranie.
• Parcely registra „C“: Tieto parcely preukazovali záväzný druh pozemku a presné umiestnenie v teréne podľa aktuálneho užívania. Avšak, druh pozemku evidovaný v registri „C“ nemusel vždy korešpondovať so skutočným druhom pozemku v teréne, čo mohlo viesť k daňovým a iným nejasnostiam.

Daň z nehnuteľností a prevod parciel: Komplikácie pre vlastníkov

Situácia s dvoma paralelne existujúcimi operátmi prináša pre vlastníkov viaceré komplikácie, najmä v súvislosti s daňou z nehnuteľností a prevodom parciel.

• Daň z nehnuteľností: Druh pozemku v prípade parcely registra „E“ nie je právne záväzný. Daň z nehnuteľností sa má vyrubiť a daňové priznanie podať podľa záväzného „C“ operátu. Podanie daňového priznania sa stáva komplikáciou pre vlastníkov parciel registra „E“, najmä ak ich register „C“ rozdeľuje na viacero parciel s rôznym druhom alebo účelom využitia.
• Prevod parciel: Prevod parciel registra „E“ nie je síce priamo zakázaný, ale pre zmluvné strany je vysoko odporúčané vyhotoviť identifikáciu pozemkov. Táto identifikácia slúži na určenie záväzného druhu pozemku v „C“ operáte, čím sa predchádza možným sporom a nejasnostiam po prevode.

Zákon o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku: Zbytočné prekážky

Do vyhlásenia niektorých ustanovení zákona č. 140/2014 Z. z. za neústavné, tento zákon spôsoboval neoprávnené prerušenia katastrálneho konania. Na prevod parcely poľnohospodárskeho druhu pozemku sa vyžadovalo absolvovať osobitný postup ponuky cez register ponuky pozemkov. Neraz sa stalo, že sa cez tento register ponúkal pozemok registra „E“, ktorý bol evidovaný ako trvalý trávny porast, no skutočný druh pozemku podľa registra „C“ bol lesný pozemok. V takýchto prípadoch sa na prevod nemal zákon vzťahovať, čo viedlo k zbytočným komplikáciám a zdržaniam.

Konanie o registri obnovenej evidencie pôdy (ROEP): Snaha o nápravu

Register obnovenej evidencie pôdy (ROEP) predstavuje dôležitý nástroj v procese usporiadania vlastníckych vzťahov k pôde. Jeho hlavným cieľom je zisťovanie všetkých dostupných údajov a právnych vzťahov k jednotlivým pozemkom pri ich navrátení pôvodným vlastníkom, najmä tam, kde nebolo možné preukázať vlastníctvo listinami. ROEP vychádza primárne zo zápisov z pozemkovoknižných vložiek a máp z obdobia pred kolektivizáciou.

Ciele ROEP: Prehľadnosť a istota

• Určenie vlastníckych a iných práv k pozemkom: ROEP sa snaží zmapovať a právne ukotviť vlastníctvo k pozemkom, ktoré boli v minulosti nejasné alebo nepreukázateľné.
• Odstránenie historického chaosu v evidencii: Cieľom je priniesť poriadok do neprehľadnej evidencie, ktorá vznikla v dôsledku historických udalostí.
• Zistenie neznámych vlastníkov: Prostredníctvom ROEP sa štát snaží identifikovať aj tých vlastníkov, ktorí sa k svojej pôde dlhodobo nehlásili.
• Riešenie rozdrobenosti pôdy: Hoci ROEP nie je primárne zameraný na scelovanie pozemkov, jeho výsledky môžu byť podkladom pre následné pozemkové úpravy.

Proces ROEP: Od zberu dát k zápisu do katastra

Proces ROEP zahŕňa zber všetkých dostupných údajov a právnych vzťahov k pozemkom. Po zistení údajov nasleduje zverejnenie zoznamu vlastníkov a pozemkov, aby sa vlastníci mohli oboznámiť s výsledkami a v stanovenej lehote podať prípadné námietky. Výsledkom celého procesu je premietnutie vlastníckych práv do katastra nehnuteľností, čím sa dosiahne vyššia právna istota.

Význam ROEP: Pilier moderného katastra

ROEP je jedným zo základných pilierov moderného katastra na Slovensku. Jeho úspešné ukončenie prináša právnu istotu a sprehľadnenie vlastníckych vzťahov, ktoré sú základným predpokladom pre riadne hospodárenie s pôdou a efektívne nakladanie s nehnuteľnosťami.

Duplicitné vlastníctvo: Sporné pozemky v registri

Duplicitou sa v kontexte katastra nehnuteľností rozumie spornosť vlastníctva. Nastáva vtedy, keď je k vzájomne prekrývajúcim sa parcelám registra „E“ a registra „C“ zavedený list vlastníctva (LV) a v ňom evidovaný vlastník. Takáto situácia vytvára nejasnosti ohľadom toho, kto je skutočným vlastníkom danej nehnuteľnosti. Duplicitné vlastníctvo sa zvyčajne rieši dohodou o vysporiadaní sporných vlastníckych práv v prospech jedného z duplicitných vlastníkov, prípadne súdnou cestou.

Intravilán vs. Extravilán: Mylná interpretácia

Rozlišovanie parciel registra „C“ a „E“ sa niekedy mylne spája s rozlíšením intravilánu a extravilánu. Toto spojenie však nie je presné.

• Intravilán: Predstavuje pozemky v zastavanom území obce alebo pozemky určené na zastavanie.
• Extravilán: Je katastrálne územie mimo zastavaného územia obce.

Závisí od toho, či v danom katastrálnom území prebehli pozemkové úpravy, či majú pozemky vlastnícke vzťahy evidované ako parcely registra „E“. Zápis vlastníckeho práva k parcele registra „C“ predchádza jej geodetické zameranie a oficiálne zaradenie do záväznej evidencie. Zjednodušene povedané, pozemkovými úpravami parcely registra „E“ prestávajú existovať a menia sa na parcely registra „C“, čím sa dosahuje jednoznačná evidencia.

Legislatívny rámec pozemkových úprav: Vývoj a zmeny

Legislatíva upravujúca pozemkové úpravy na Slovensku prešla v priebehu rokov viacerými zmenami, ktoré reflektovali potrebu efektívnejšieho usporiadania vlastníckych vzťahov k pôde.

Zákon o pôde (1990): Počiatočné kroky

Zákon č. 229/1990 Zb. o úprave vlastníckych vzťahov k pôde a inému poľnohospodárskemu majetku, známy ako Zákon o pôde, obsahoval prvé ustanovenia o pozemkových úpravách. Podľa neho sa pozemkovými úpravami rozumeli zmeny v usporiadaní pozemkov na určitom území s cieľom vytvoriť pôdne ucelené hospodárske jednotky podľa potrieb jednotlivých vlastníkov a s ich súhlasom, ako aj podľa celospoločenských požiadaviek.

Zákon o pozemkových úpravách (1991): Komplexná úprava

Slovenský zákon č. 330/1991 Zb. o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde a o pozemkových spoločenstvách priniesol detailnejšiu definíciu pozemkových úprav a zároveň vymenoval dôvody, kvôli ktorým je potrebné pristúpiť k ich vykonaniu. Medzi tieto dôvody patrili:

• Usporiadanie vlastníckych a užívacích pomerov a odstránenie prekážok ich výkonu spôsobených historickým vývojom.
• Podstatné zmeny vo vlastníckych a užívacích pomeroch v obvode pozemkových úprav.
• Zmena v štruktúre poľnohospodárskych podnikov.
• Zmena hraníc zastavaného územia obce alebo investičná výstavba.
• Potreba zriadenia verejnoprospešných zariadení.

Novely zákona o pozemkových úpravách: Zjednodušenie a špecializácia

• Novela z roku 2003: Definoval dôvody pozemkových úprav, pri ktorých má štát povinnosť (verejný záujem) nariadiť a financovať pozemkové úpravy. Zároveň prvýkrát zaviedla pojem „jednoduché pozemkové úpravy“ (§8a).
• Novela z roku 2014: Priniesla podrobné ustanovenia o jednoduchých pozemkových úpravách (JPÚ), čím sa zjednodušil proces pre špecifické situácie.
• Následné novely: Postupne pridávali ďalšie dôvody a situácie, kedy je možné povoľovať jednoduché pozemkové úpravy, a priraďovali k nim špecifické spôsoby ocenenia a vyrovnania pozemkov.

Súčasná podoba zákona č. 330/1991 Zb. je výsledkom týchto legislatívnych zmien a snaží sa reagovať na aktuálne potreby v oblasti usporiadania pozemkového vlastníctva.

Príprava a informovanosť v pozemkových úpravách: Kľúč k úspechu

Projekt pozemkových úprav vychádza z údajov katastra nehnuteľností. Komunikácia s vlastníkmi je kľúčová počas celého procesu, od prípravných fáz až po ukončenie projektu. Vlastníkovi sa v priebehu konania o pozemkových úpravách doručujú minimálne sedemkrát podklady do vlastných rúk, aby mal možnosť sa s nimi oboznámiť a prípadne podať námietky či pripomienky.

Informačné zdroje: Kde hľadať pomoc

Existuje niekoľko webových stránok, kde možno nájsť dostatok informácií o pozemkových úpravách, napríklad:

• www.kpu.sk (Komora pozemkových úprav)
• www.ppu.sk (Stránka o pozemkových úpravách)
• www.pce.sk (Geodetická firma)
• Webové stránky Ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR

Riešenie rozdrobenosti a duplicitného vlastníctva: Nový operát katastra

Pozemkovými úpravami sa vytvára nový operát katastra nehnuteľností. Všetky parcely v obvode projektu zaniknú, vrátane parciel registra C KN bez listu vlastníctva. Rozdrobenosť pôdy často znamená, že pozemky v podielovom spoluvlastníctve v pomere 1/1 nemusia byť prístupné, racionálne využiteľné alebo dostatočne veľké.

V rámci pozemkových úprav sa riešia aj parcely v podielovom spoluvlastníctve, pričom sa spravidla nevylučujú z obvodu projektu, aby sa vytvorilo celistvé mapové dielo. Tieto parcely zostanú na pôvodnom mieste, avšak ich hranice sa upresnia a rieši sa aj prístup k nim. Možno dôjde aj k ich pričleneniu k iným výmerám toho istého vlastníka v obvode projektu, samozrejme v súlade s primeranosťou a hospodárskou účelnosťou.

Prípravné konanie: Prvé kroky k sceleniu

V okamihu, keď je ekonomicky výhodnejšie odstrániť prekážky vo výkone vlastníckych a užívacích práv pomocou pozemkových úprav, než zotrvávať v doterajšom neprehľadnom stave, je potrebné naštartovať sériu administratívnych úkonov. Tie možno zahrnúť pod spoločný pojem „prípravné konanie“, ktoré pozostáva najmä z:

• a) preverenia dôvodov, naliehavosti a hospodárskej účelnosti vykonania pozemkových úprav,
• b) určenia hraníc obvodu pozemkových úprav, určenia pozemkov, ktoré sú z pozemkových úprav vyňaté,
• c) zistenia záujmu vlastníkov o pozemkové úpravy začaté z dôvodov podľa § 2 ods. 1 písm. a) až e) zákona.

Rozdrobenosť pozemkov nie je v súčasnosti najväčším problémom našej krajiny, no nepochybne je to problém, ktorý dennodenne komplikuje život občanov v rôznych oblastiach. Existencia veľkého počtu malých parciel a podielov komplikuje tak poľnohospodársku výrobu, ako aj výstavbu, územné plánovanie a správu katastra. Rozdrobené pozemky je ťažšie prenajať, obrábať a aj predávať. Listy vlastníctva so stovkami vlastníkov a ťažko vypočítateľnými podielmi komplikujú a spomaľujú prácu katastra. Stavebné a súdne konania sú pre veľké množstvo účastníkov náročné na papier, elektrinu aj čas. Mnohé pozemky sú nevyužívané, pretože veľké množstvo spoluvlastníkov len ťažko hľadá dohodu, ako s pozemkom hospodáriť.

Drobenie pozemkov je dôsledkom nevhodnej právnej úpravy v minulosti ako aj v súčasnosti. Ako jedno z najpopulárnejších opatrení proti drobeniu pozemkov sa spomínajú pozemkové úpravy. Tie sú však finančne nákladné. K dispozícii máme niekoľko jednoduchších riešení, ktoré sa dajú zaviesť bez toho, aby sme míňali peniaze daňových poplatníkov a kompletne prekresľovali katastrálne mapy.

1. Úprava poplatkov za zápis do katastra: Mnohé pozemky a podiely majú výmeru niekoľko metrov štvorcových a minimálnu cenu. Spoluvlastníkom sa teda neoplatí vykupovať ich, pretože poplatok za prepísanie pozemku v katastri je vyšší ako hodnota pozemku, či podielu. V súčasnosti je bežný poplatok za zapísanie jednej zmluvy do katastra 66 eur. Tento poplatok by sa pri malých pozemkoch (napr. do 10 m2) mohol upraviť tak, aby neodradzoval kupujúcich. Minimálna sadzba poplatku do 10 m2 by mohla byť 5 eur, a pre pozemky vo výmere 10 až 30 m2 by bol poplatok 30 eur.
2. Zrušenie predkupných práv spoluvlastníkov: Predkupné práva spoluvlastníkov v súčasnosti značne komplikujú zlučovanie podielov. Toto predkupné právo znamená, že ak má pozemok napríklad troch spoluvlastníkov a niektorý chce predať svoj podiel (napr. cez inzerát), musí ho najprv ponúknuť ostatným dvom spoluvlastníkom za rovnakú cenu. Proces výkupu podielov to predlžuje a často aj predražuje, pretože každý spoluvlastník sa dozvie za akú cenu predal podiel iný spoluvlastník. Predkupné právo by sa mohlo zrušiť nielen pri obyčajnom spoluvlastníctve, ale aj pri podieloch v pozemkovom spoločenstve (v urbári). Pozemkové spoločenstvá dnes slúžia snáď už iba ako príklad historického prežitku v našom právnom systéme. Ich pôvodná úloha - poskytovať obyvateľom dediny drevo a pastvu pre dobytok, sa dnes takmer nerealizuje.
3. Zjednodušenie zlučovania susedných pozemkov: V prípade, že vlastníte dva pozemky, ktoré sú vedľa seba a chcete ich zlúčiť do jedného, potrebujete na to zaplatiť geodeta a dať mu vyhotoviť geometrický plán. Jeho výsledkom je v podstate len zrušenie hranice (čiary) medzi týmito pozemkami v mape katastra. Tento proces by mohol byť zjednodušený.
4. Regulácia delenia pozemkov v intraviláne: V súčasnosti je drobenie pozemkov regulované v podstate iba v extraviláne (mimo zastavaného územia obce). V extraviláne nemožno poľnohospodársky pozemok rozdeliť tak, aby vznikol pozemok menší ako 2000 m2 (sú výnimky). Podobnú zákonnú úpravu potrebujeme aj v intraviláne, teda v zastavanom území obce. Podmienky delenia pozemkov v intraviláne by už v súčasnosti mali byť regulované územnými plánmi, avšak nie každý územný plán takéto podmienky jasne vymedzuje. Problém je aj s tým, že orgány katastra rozdeľovanie pozemkov v intravilánoch často nekontrolujú.
5. Dôsledné dodržiavanie Stavebného zákona: Ešte stále máme účinný Stavebný zákon (§ 39b ods. 1), ktorý vyžaduje, aby sa pri rozdeľovaní pozemkov vydávalo územné rozhodnutie, avšak tento zákon sa nerešpektuje a orgány katastra jednoducho nekontrolujú jeho dodržiavanie. To je najmä zodpovednosť Úradu geodézie, kartografie a katastra SR.

Majitelia rozdrobených pozemkov musia mať premyslené, kde by chceli mať po novom umiestnené scelené parcely. Musia komunikovať s úradmi i projektantmi.

Proces sceľovania pôdy na Slovensku: Etapy a výzvy

Po desiatich rokoch sa na Slovensku znovu začne sceľovať pôda. Proces riadia okresné úrady a rozdelený je na tri základné etapy:

A. Etapa príprav úvodných podkladov

V tejto fáze si každý vlastník by mal ozrejmiť rozsah a veľkosť svojho vlastníctva, ktoré bude zosumarizované podľa údajov katastra nehnuteľností. Následne mu bude zaslaný na vedomie „Výpis z registra pôvodného stavu“.

• V tejto etape si vlastník môže z ostatných údajov registra overiť, či sa v údajoch katastra nenachádza majetok vedený ešte na mená jeho právnych predchodcov. Je to dôležité preto, aby si ho stihol včas predediť s pomocou notára a uplatniť si ho - po prededení na svoje meno - priamo v konaní o pozemkových úpravách. Ak to neurobí, takýto majetok sa v projekte pozemkových úprav vyčlení v prospech spomínaného právneho predchodcu, bude teda vyčlenený ako nový pozemok vo vlastníctve toho, v čí prospech svedčí zápis o vlastníctve v údajoch katastra.
• Vlastník má ďalej právo podieľať sa prostredníctvom združenia účastníkov pozemkových úprav na spracovávaní dokumentácie s názvom „Všeobecné zásady funkčného usporiadania územia“.

B. Etapa spracovania projektu

Podstatné je, aby sa vlastník aktívne zaujímal o stanovenie spomínaných „Zásad umiestnenia nových pozemkov“.

(15.02.2013; Pravda; s. 17, 19; Kokolová Helena)

Helena Kokolová Bratislava uvádza, že nové prerozdelenie vlastnícky rozdrobených pozemkov, ich sceľovanie do súvislých plôch, ktoré dostane jeden vlastník, ale aj nová organizácia územia majú zabezpečiť pozemkové úpravy. Uľahčia aj budovanie protipovodňových opatrení, prístupových ciest, cyklistických trás, turistických chodníkov. Zabránia erózii pôdy, zlepšia vodnú bilanciu, ekologicky stabilizujú krajinu a celkovo zatraktívnia naše dediny. Tempo prác však bolo doteraz pomalé. Rozbehli sa len na 421 z 3 559 katastrálnych území. Dôvodom je nákladnosť projektov, ale najmä nedostatok financií. Priemerná výmera pozemkov mimo zastavaných území je 0,35 - 0,45 hektára a o jeden pozemok sa delí priemerne 12 až 15 spoluvlastníkov. Nezriedka aj 25 až 30 vlastníkov. Odkúpiť časť urbárskeho pozemku pre vysporiadanie, napríklad pozemku pod stavbou, je u nás vlastne nemožné. Takto kriticky rozdrobené pozemkové vlastníctvo je prekážkou slobodného podnikania a rozvoja vidieka.

O začiatku konania, ktoré zabezpečuje štát prostredníctvom obvodných pozemkových úradov, by sa mal každý vlastník dozvedieť z listovej zásielky. "Obvodný pozemkový úrad vlastníkom doručí výpis z registra pôvodného stavu pozemkov. Môžu si ho porovnať s listinami, ktoré majú doma, a ak im niečo nie je jasné, môžu komisii podať námietku, klásť otázky, aj telefonicky," vraví Jozef Bugár, podpredseda Komory pozemkových úprav SR. Ľudia konaniam na začiatku nevenujú patričnú pozornosť. "Naša komora so samosprávami obcí robí osvetu, aby vlastníci, ale aj poľnohospodárske podniky, ktoré na pozemkoch hospodária, vedeli, v ktorom štádiu a čoho sa môžu domáhať," vraví ďalej Bugár. Každý obvodný pozemkový úrad pravidelne na webových stránkach zverejňuje podrobné informácie o konkrétnom okrese, katastrálnom území a obvode, v ktorom sa pozemky sceľujú a znovu prerozdeľujú. Vlastníci sa takto môžu dozvedieť, v akom štádiu konanie je. Zásadné veci sa zverejňujú aj v obci verejnou vyhláškou.

Po tom, čo sa register pôvodného stavu schváli, pracuje projekčná firma na ďalších podkladoch. "V ďalšej zásielke vlastníkov informujeme o tom, že sa budú stanovovať kritériá nového umiestnenia pozemkov. K tomu sa môžu vyjadriť osobne alebo prostredníctvom predstavenstva združenia, ktoré si oni zvolia spomedzi seba. Potom každý jeden vlastník dostane výzvu, aby si prišiel osobne prerokovať umiestnenie svojich pozemkov. Nakoniec dostane výpis z návrhu registra nového stavu spolu s mapkou, kde sa jeho nové pozemky nachádzajú. Nasleduje pripomienkové konanie a až potom sa projekt schváli," vraví Bugár.

Komasácie bojkotujú najmä tí, ktorí už dnes vlastnia súvislé plochy a ich pozemky sú umiestnené v blízkosti miest a obcí, a teda majú aj vyššiu hodnotu. Niektorí tvrdia, že štát im chce opäť ukradnúť pozemky, keďže pri tomto procese prerozdeľovania sa musia vzdať časti v prospech obcí a miest. "Príspevky na spoločné zariadenia a opatrenia sú hradené v prvom rade z majetku štátu a obce. Až potom, keď je stále málo, sa podieľajú aj ostatní vlastníci každý rovným dielom," podotýka Bugár. "Poznáme mnoho území, kde bol dostatok štátnej a obecnej pôdy a vlastníci neprispievali výmerami vôbec. Inde prispeli jedným až dvomi percentami, zriedka tromi. Zákon pripúšťa vyčleniť až desať percent ich výmery." Obce navyše pozemky, ktoré pri komasácii nadobudnú, nebudú môcť ďalej predávať. "V katastri budú zaťažené vecným bremenom a slúžiť budú len na budovanie ciest a opatrení, ktoré sú nevyhnutné v danom území," vysvetľuje podpredseda. Tieto opatrenia sa pred pozemkovými úpravami zrealizovať nedajú, brzdou sú spoluvlastnícke vzťahy. "Takouto novou organizáciou územia, rôznymi technickými opatreniami ochránime pozemky vlastníkov, ich pôdu, ich pozemky, ich stavby."

Pozemkové úpravy na výmere okolo tisíc hektárov stoja okolo 300- až 400-tisíc eur za predpokladu, že sa zrealizujú za 6 až 8 rokov. Suma zahŕňa vyhotovenie úvodných podkladov a vyhotovenie a vykonanie projektu pozemkových úprav. "Treba však zdôrazniť, že je to bez spoločných zariadení a opatrení plánovaných v projektoch," vraví Pavol Matejka z pozemkového odboru ministerstva pôdohospodárstva. "Na ich vybudovanie na takejto ploche je potrebných ďalších okolo 850-tisíc eur. Bez nich nemožno hovoriť o zmysluplných pozemkových úpravách, čo potvrdili aj zástupcovia Európskej únie, z ktorej fondov sa z veľkej časti naše pozemkové úpravy hradia," vraví Matejka. "Preto sa ďalej musíme zamerať predovšetkým na realizáciu týchto opatrení, ktoré by zabránili ďalšej erózii pôdy. Tým skôr, že so zabezpečovaním výstavby objektov možno začať už po schválení všeobecných zásad funkčného usporiadania územia a so samotnou výstavbou už po schválení zásad na umiestnenie nových pozemkov."

Opatrenia sa v súčasnosti robia v 23 katastrálnych územiach. Na pozemkové úpravy sa v posledných rokoch vyčleňovalo ročne okolo 1,2 milióna eur zo štátneho rozpočtu a 107,2 milióna eur sa plánuje čerpať z eurofondov. Z prostriedkov únie bolo dosiaľ rozpracovaných 317 projektov, z toho bolo ukončených 164 pozemkových úprav a v 23 územiach boli vybudované spevnené poľné komunikácie, vysadená zeleň, vybudované biokoridory a iné ekologické opatrenia a niektoré vodohospodárske zariadenia.

• Pozemky sú na Slovensku rozdrobené, majú príliš veľa spoluvlastníkov, predovšetkým následkom používaného dedičského modelu, vychádzajúceho z uhorského práva, podľa ktorého sa stáva dedičom každý z potomkov.
• Priemerná výmera pozemkov mimo zastavaných území je 0,35 - 0,45 hektára a o jeden pozemok sa delí priemerne 12 až 15 spoluvlastníkov, nezriedka 25 až 30 vlastníkov. Odkúpiť časť urbárskeho pozemku pre vysporiadanie napríklad pozemku pod stavbou je u nás vlastne nemožné. Takto rozdrobené vlastníctvo je prekážkou slobodného podnikania a rozvoja vidieka.
• V 3 559 katastrálnych územiach bolo po vojne pred kolektivizáciou pôdy 12,5 milióna pôvodných pozemkov, z čoho 9,6 milióna bolo umiestnených mimo území obcí a miest (v extraviláne).
• Kolektivizácia spôsobila likvidáciu malých poľnohospodárov a vytváranie veľkých užívateľských celkov. V dôsledku toho u nás dodnes prevláda užívanie pôdy družstvami a teraz už aj roľníkmi alebo agrofirmami a nie samotnými vlastníkmi.
• Staré zápisy z pozemkových a železničných kníh sa museli najskôr v osobitnom konaní obnoviť, v obciach sa robili súhrnné registre (ROEP-y) a ku každému pozemku sa takto postupne vystavil list vlastníctva. Práce v niektorých katastroch nie sú ukončené, v nich sa pozemkové úpravy preto robiť nemôžu.
• Naďalej je ešte veľký počet nezistených vlastníkov, ktorí sa k svojim pozemkom nehlásia, zastupuje ich Slovenský pozemkový fond, ich pozemky však predať nemôže.
• Nevyjasnené sú aj vlastnícke vzťahy k pozemkom, keď sa o jeden delia viacerí (niekedy menovci v dedine) a do listu vlastníctva sa takto zapisuje duplicitné vlastníctvo. Také prípady sa dajú vyriešiť len určovacou žalobou na súde, kde každý zo zapísaných musí dokázať, že pozemok patrí jemu a súd určí, kto z nich je vlastníkom.
• Pôda sa znehodnocuje aj vodnou a veternou eróziou, prostredie sa stáva ekologicky nestabilné.
• Pozemky sa musia umiestniť nanovo tak, aby jeden vlastník dostal namiesto viacerých parciel v jednom hone - v obvode pozemkových úprav - súvislé plochy do výlučného vlastníctva.
• V rámci úprav sa vlastníci vzdávajú určitej plochy slúžiacej na prístupové cesty, každý nový pozemok musí mať zabezpečený prístup - táto plocha sa stáva vlastníctvom obce.
• Komasáciu možno vykonať aj jednoduchými pozemkovými úpravami, keď sa pozemky scelia len v niektorých záujmových lokalitách. Práce hradia tí, ktorí o scelenie pozemkov požiadali - môžu to byť vlastníci, obce, VÚC, ale aj investori. O žiadostiach rozhodujú obvodné pozemkové úrady, pod ktorých pôsobnosť katastrálne územie patrí.

Rozdrobenosť pôdy na Slovensku spôsobuje množstvo problémov a priestor pre pozemkové podvody. Štát sa pokúša reagovať sceľovaním pôdy. Rozdrobenosť parciel v súčasnosti blokuje zmysluplný a transparentný rozvoj pôdohospodárstva. Problémom je aj nejasnosť v tom, ktorý pôdohospodár smie na niektorých parcelách podnikať. Nescelená pôda dokáže brániť aj strategickým stavbám. Často sa pre nevysporiadané vlastníctva brzdí stavba ciest, infraštruktúrnych bodov, či inžinierských sietí. Aj preto vláda v roku 2019 predstavila plán sceľovania slovenskej pôdy. Zarážajúce je, že sa veci nevenovala ani po upozorneniach medzinárodných organizácií a inštitúcií. Napríklad v Českej republike, kde pretrvával podobný problém tiež, začali s aktualizáciou údajov v katastri zhruba pred desiatimi rokmi. Slovensko začína premeriavať pozemky nanovo až v roku 2020. Stále pritom nejde o všeobecný hromadný plán scelenia pôdy. Týka sa len 120 katastrálnych území z celkovo 3103 území. Štát počíta s nákladmi 68 miliónov eur. Mapovanie vybraných území by malo trvať 5 rokov. Časť odborníkov kritizuje vysoké náklady a pomalé mapovanie.

120 katastrálnych území vybrala 27-členná medzirezortná komisia zriadená Ministerstvom pôdohospodárstva a rozvoja vidieka. Územia vybrali na základe viacerých kritérií, ktoré určujú naliehavosť scelenia. Medzi vlastnícke kritériá patria priemerný počet parciel na jedného vlastníka, priemerný počet vlastníkov na jednu parcelu, priemerný počet parciel na liste vlastníctva na jeden hektár (ha), priemerný počet vlastníkov na jeden ha, priemerný počet vlastníckych vzťahov na jeden ha, podiel špeciálnych kultúr poľnohospodárskej pôdy, podiel poľnohospodárskej pôdy bez špeciálnych kultúr, podiel lesných pozemkov. Medzi užívacie kritériá patria počet žiadateľov o priame podpory, viacnásobné deklarácie (križovania) pri žiadateľoch o priame platby, počet mladých farmárov a podnájomné pozemky. Kritéria sú pripravené v súlade s duchom medzinárodne uznávaných postupov. Štátnemu sceľovaniu však nutno vyčítať malú ambicióznosť. Projekt by mal prebiehať okamžite na výraznejšom počte katastrálnych území. Procesy mapovania by mohli byť objektívne rýchlejšie.

tags: #kataster #pred #scelovanim #pozemkov