Slovenský kataster nehnuteľností prechádza významnými zmenami, ktoré menia doterajší spôsob prístupu k informáciám o nehnuteľnostiach. Ukončenie anonymného a bezplatného prístupu k listom vlastníctva a zavedenie poplatkov za elektronické výpisy predstavujú kľúčové novinky, ktoré majú zvýšiť ochranu osobných údajov a posilniť kybernetickú bezpečnosť systému. Tieto opatrenia, ktoré postupne nadobúdajú účinnosť od jari 2024 s hlavnou vlnou zmien od júla 2026, ovplyvnia široké spektrum používateľov, od bežných občanov až po profesionálov v oblasti realít a práva.
Koniec anonymného prístupu a zavedenie registrácie
Doteraz bolo možné v slovenskom katastri nehnuteľností pomerne jednoducho a bezplatne získať základné informácie o parcele či vlastníkovi len kliknutím na jej zobrazenie v online katastri. Táto éra sa však končí. Nová legislatíva ruší možnosť anonymného prezerania údajov a zavádza povinnú registráciu a overenie identity každého používateľa. Prístup k základným informáciám o nehnuteľnostiach bude možný až po bezplatnej registrácii. Avšak, pre získanie plných údajov, ktoré zahŕňajú osobné detaily vlastníkov, bude potrebné zaplatiť poplatok. Ako uvádza portál tvnoviny.sk, základné informácie ako výmera, druh pozemku, katastrálne územie či grafické zobrazenie parciel zostanú naďalej dostupné bezplatne, no už nie anonymne.
Spoplatnenie elektronických výpisov s právnou silou
Zásadnou novinkou je zavedenie poplatkov za elektronické výpisy z listu vlastníctva. Po novom bude za každý elektronický výpis, ktorý bude mať rovnakú právnu silu ako papierový dokument vydaný na katastrálnom pracovisku, účtovaný jednorazový poplatok vo výške šesť eur. Tento výpis bude opatrený elektronickou pečaťou a bude ho možné použiť na rôzne právne úkony, ako je napríklad žiadosť o hypotéku alebo uzatváranie kúpnych zmlúv. Marek Bezák z Úradu geodézie, kartografie a katastra SR (ÚGKK SR) pre denník Pravda vysvetlil, že „poplatok vo výške 6 eur sa navrhuje ako jednorazový poplatok za konkrétny výpis z listu vlastníctva.“ Tento krok má zároveň slúžiť ako prevencia pred masovým a automatizovaným sťahovaním dát.
Dôvody a ciele legislatívnych zmien
Hlavným cieľom pripravovaných zmien je zvýšiť ochranu osobných údajov a posilniť kybernetickú bezpečnosť celého systému katastra. Úrad geodézie, kartografie a katastra zdôrazňuje princíp, že „verejný neznamená anonymný,“ čo je kľúčové z hľadiska ochrany osobných údajov, kybernetickej bezpečnosti a zodpovedného nakladania s verejnými zdrojmi údajov. Zavedenie registrácie a poplatkov má tiež zabrániť tzv. robotickému vyťažovaniu a hromadnému zberu osobných údajov, ktoré sa v minulosti vyskytli. Zmeny sú reakciou aj na predchádzajúce kybernetické útoky na systém katastra.
Vplyv na predaj nehnuteľností a profesionálov
Nové opatrenia vyvolali zmiešané reakcie. Niektorí odborníci a realitné kancelárie upozorňujú na možné zvýšenie nákladov, najmä pri opakovanom získavaní výpisov z listov vlastníctva, čo sa môže premietnuť do cien pre klientov. Alexandra Novák, prezidentka Združenia realitných kancelárií Slovenska (ZRKS), však uviedla, že „zvýšené poplatky na katastri nebudú mať na predaj a kúpu nehnuteľností zásadný vplyv, lebo ľudia to musia riešiť tak či tak.“ V mnohých prípadoch sú tieto poplatky zahrnuté v provízii realitných kancelárií, takže ich kupujúci a predávajúci priamo nepocítia.
Zvýšia sa aj poplatky za iné služby. Kópie z katastrálnej mapy alebo mapy operátu stúpnu zo súčasných šesť eur na dvanásť eur. Pri podaní žiadosti o prešetrenie chybného zápisu bude žiadateľ platiť sto eur, ktoré mu budú vrátené, ak sa chyba potvrdí.
Technické a legislatívne novinky a termíny účinnosti
Okrem spoplatnenia výpisov a povinnosti registrácie novela katastrálneho zákona prináša aj ďalšie technické a legislatívne zmeny. Medzi ne patrí zjednodušenie návrhov na vklad do katastra a zavedenie nových skutkových podstát priestupkov, napríklad za neoprávnené spracúvanie údajov z katastra.
Postupné zavádzanie zmien začalo už 1. apríla 2024, kedy vstúpila do účinnosti novela zákona o správnych poplatkoch, ktorá mení ich výšku. Poplatky na katastri sa vtedy zvýšili približne o 50%. Najvýraznejšie sa to prejavilo pri návrhu na vklad do katastra nehnuteľností, kde sa poplatok z pôvodných 66 eur zvýšil na 100 eur. Poplatok za zrýchlený vklad stúpol z 266 eur na 300 eur. Výpis z listu vlastníctva už nestojí 8 eur, ale 12 eur.
Väčšina kľúčových opatrení, ako je povinná registrácia používateľov a zmeny v prístupe k údajom, nadobudne účinnosť od 1. júla 2026. Niektoré úpravy správnych poplatkov sú očakávané od 1. júla 2027.
Proces podávania návrhov na vklad do katastra
Podanie návrhu na vklad do katastra nehnuteľností je dôležitým krokom po každej zmene vlastníctva. Od apríla 2024 sa menia aj poplatky za vykonávanie zmien v listoch vlastníctva. Tradičný poplatok za návrh na vklad do katastra nehnuteľností sa zvýšil na 100 eur (štandardné konanie) a 300 eur (zrýchlené konanie).
Elektronické podanie návrhu na vklad, ktoré bolo doteraz zvýhodnené nižším poplatkom (33 eur), bude po novom stáť 50 eur. Alexandra Novák však upozorňuje, že elektronické podania sa zvyknú realizovať prevažne pri kúpnych zmluvách, pretože väčšina bánk neakceptuje elektronické podanie pri záložných zmluvách. Pri záložných zmluvách je totiž u notára vyžadovaná plná moc všetkých oprávnených strán, vrátane bánk, ktoré ju často neudeliacajú. V praxi to znamená, že záložné zmluvy sa budú podávať fyzicky na katastri so štandardným kolkom, zatiaľ čo pri kúpnych zmluvách sa bude využívať lacnejšie elektronické podanie.
Náležitosti elektronického podania
Pri elektronickom podaní návrhu na vklad do katastra nehnuteľností je nevyhnutné dodržať špecifické náležitosti. Všetky prílohy návrhu (kúpna zmluva, darovacia zmluva, geometrický plán, vyhlásenie správcu bytov a nebytových priestorov, dohoda o splnomocnení a pod.) musia byť vyhotovené v elektronickej podobe a podpísané kvalifikovanými elektronickými podpismi všetkých osôb, ktorých sa dané dokumenty týkajú. Ak sa v listinnom podaní vyžaduje osvedčený podpis, v elektronickom podaní mu zodpovedá kvalifikovaný elektronický podpis opatrený časovou pečiatkou.
V prípade zastúpenia splnomocnencom je potrebné priložiť aj dohodu o splnomocnení, ktorá môže byť vyhotovená ako elektronický dokument s kvalifikovaným elektronickým podpisom splnomocniteľa a splnomocnenca, alebo ako papierový dokument následne zaručene konvertovaný do elektronickej podoby.
Elektronické podanie návrhu na vklad je možné uskutočniť prostredníctvom Ústredného portálu verejnej správy slovensko.sk cez službu Všeobecná agenda, alebo priamo na Portáli Elektronických služieb katastra nehnuteľností. Je dôležité si uvedomiť, že prijatie potvrdenia o podaní zo slovensko.sk automaticky neznamená prijatie na príslušnom okresnom úrade. V prípade, že elektronické podanie nespĺňa zákonné náležitosti, katastrálny odbor konanie preruší a vyzve účastníka na odstránenie nedostatkov. Ak sa prílohy nedoplnia v elektronickej forme, nárok na znížený správny poplatok zaniká.
Transparentnosť a prístup k údajom pre vybrané subjekty
Úrad geodézie, kartografie a katastra uisťuje, že transparentnosť zostane zachovaná. Údaje o nehnuteľnostiach a vlastníkoch budú naďalej prístupné, avšak v kontrolovanom a bezpečnom režime. Poplatok za prístup k úplným údajom o nehnuteľnosti a vlastníkovi sa nebude týkať orgánov verejnej moci a profesií, ktoré údaje z katastra využívajú na výkon svojich zákonných povinností. Bezplatný prístup zostane zachovaný pre banky, notárov, exekútorov, obce, orgány činné v trestnom konaní a ďalšie oprávnené inštitúcie. Tieto subjekty budú naďalej môcť získať potrebné informácie bez poplatku, čo zabezpečí kontinuitu ich činnosti. Údaje o vlastníctve politikov a verejných činiteľov zostanú verejne prístupné aj naďalej, avšak cez overeného používateľa.
Zákonné normy, ktoré sa týkajú týchto zmien, zahŕňajú najmä Zákon č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných vecných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov a Zákon č. 145/1995 Z. z. o správnych poplatkoch v znení neskorších predpisov. Vyhláška č. 461/2009 Z. z. tiež upravuje niektoré aspekty. Tieto legislatívne rámce tvoria základ pre implementáciu nových pravidiel a poplatkov v katastrálnom systéme.