V oblasti správy nehnuteľností a ochrany údajov sú systémy katastra nehnuteľností kľúčové pre zabezpečenie transparentnosti, právnej istoty a efektívneho fungovania trhu s nehnuteľnosťami. Zatiaľ čo tento článok sa primárne zameriava na situáciu v Spojených štátoch amerických, nedávny kybernetický útok na slovenský kataster nehnuteľností slúži ako dôležitá pripomienka zraniteľnosti takýchto kritických infraštruktúr a potreby robustných bezpečnostných opatrení.
Systémy katastra nehnuteľností v USA: Princípy a dostupnosť
V Spojených štátoch amerických sú informácie o nehnuteľnostiach vo všeobecnosti dostupné verejnosti. Laici môžu vyhľadávať záznamy na základe mena strán zapísaných na listine alebo hypotéke, prípadne na základe adresy nehnuteľnosti. Existujú však rozdiely medzi jednotlivými štátmi a dokonca aj v rámci jedného štátu, napríklad medzi New York City a ostatnými okresmi v štáte New York.
V prípade New York City sú informácie o pozemkových a majetkových záznamoch primárne vedené Úradom mestského registrátora (City Register Office), ktorý spadá pod Ministerstvo financií mesta New York (New York City Department of Finance). Kancelária okresného tajomníka (County Clerk’s Office) pre každý mestský obvod alebo okres je tiež zodpovedná za vedenie majetkových záznamov v rámci svojej jurisdikcie. V niektorých prípadoch môžu existovať dodatočné informácie, ako sú súdne záznamy alebo právne dokumenty, ktoré môžu ovplyvniť samotnú nehnuteľnosť.
Je možné vyhľadávať okrem iného aj na základe mena strany dokumentu, typu alebo identifikačného čísla dokumentu, alebo identifikátora parcely (t. j. mestského obvodu, bloku a čísla parcely nehnuteľnosti). Posledná menovaná metóda je najčastejšie používaná. Zvyčajne sa nevyžaduje žiadna registrácia.
Profily nehnuteľností môžu tiež obsahovať obrázky nehnuteľnosti, ako aj históriu ocenenia danej nehnuteľnosti, vrátane typu budovy a daňovej triedy, trhovej hodnoty, zdaňovanej hodnoty a daňových oslobodení. Systém obsahuje digitálnu kópiu všetkých pôvodných dokumentov, pričom digitálna kópia všetkých vyššie uvedených dokumentov dostupných od roku 1966 je v systéme NYC ACRIS. Sťahovanie týchto dokumentov v digitálnom formáte je bezplatné.
Je možné získať bežnú alebo certifikovanú papierovú kópiu. Náklady na každú stránku sú 1,00 USD a 4,00 USD. Dokumenty staršie ako rok 1966 sú dostupné iba v papierovej forme.
Dôsledky kybernetického útoku na slovenský kataster a ich paralely
Kybernetický útok zo zahraničia na informačný systém katastra nehnuteľností na Slovensku na začiatku roka 2025 mal vážne dôsledky. Útok paralyzoval elektronické služby katastra, čo spôsobilo rozsiahle komplikácie pre občanov, realitné kancelárie, banky a ďalšie inštitúcie. Podľa etického hackera Tomáša Zaťka sa útočníci dostali dovnútra systému a zašifrovali dáta aj výkonné prvky serverov, čo viedlo k úplnému znefunkčneniu. Bývalý predseda Úradu geodézie, kartografie a katastra (ÚGKK) SR Juraj Celler síce ubezpečil, že databáza vlastníckych vzťahov nebola zasiahnutá, avšak konateľ realitnej kancelárie Kristián Kopp upozornil, že útok pozastavil všetky procesy kúpy a financovania nehnuteľností, ako aj schvaľovania hypotekárnych úverov. Ľudia čakajúci na katastri v Bratislave potvrdili, že výpadok im skomplikoval život. Niektoré okresy boli na tom lepšie, kde bolo možné získať list vlastníctva a podať návrh na vklad, zatiaľ čo na iných okresných úradoch nebolo možné vybaviť nič.
Bezpečnostný analytik Pavel Macko uviedol, že útočníci zanechali v systéme správu s požiadavkou na odkódovanie údajov. Minister pôdohospodárstva Richard Takáč (Smer-SD) tvrdil, že kataster má všetky zálohy a dáta, ale ďalšie podrobnosti neposkytol. Etický hacker Ľubomír Kopaček uviedol, že výkupné malo prilákať pozornosť verejnosti.
Tieto udalosti podčiarkujú globálnu hrozbu kybernetických útokov na kritickú infraštruktúru. Aj keď americké systémy môžu byť odlišné, princíp zraniteľnosti zostáva rovnaký. Nedostatočné zabezpečenie, zastarané technológie alebo zanedbanie bezpečnostných protokolov môžu viesť k vážnym narušeniam.
Zraniteľnosť a nedostatky v kybernetickej bezpečnosti
Najvyšší kontrolný úrad (NKÚ) a ministerstvo investícií už v minulosti poukázali na zraniteľnosť katastra. Vládna jednotka CSIRT upozornila úrad na potrebu odstrániť zraniteľnosti, no nestalo sa tak. Predseda NKÚ Ľubomír Andrassy uviedol, že systém vykazuje významné riziká v oblasti ochrany osobných údajov, dát a kybernetickej ochrany.
Hovorkyňa ministerstva investícií (MIRRI) Zuzana Krištofovičová uviedla, že ÚGKK dostal prvý report o zraniteľnostiach v septembri 2021, kedy sa zapojil do služby Achilles. Vtedy 21 z 24 systémov obsahovalo zraniteľnosti, na ktoré bol úrad upozornený. Pred kontrolou MIRRI mal ÚGKK 144 kritických zraniteľností, ktoré mali byť bezodkladne odstránené.
Tieto zistenia poukazujú na systematické problémy v oblasti kybernetickej bezpečnosti. Je nevyhnutné, aby sa orgány verejnej správy aktívne venovali identifikácii a odstraňovaniu zraniteľností, a to nielen na základe upozornení, ale aj prostredníctvom proaktívneho testovania a auditu.
Etické hekovanie a legislatíva
Tomáš Zaťko upozornil na dôležitosť penetračného testovania, známeho aj ako etické hekovanie. Ladislav Kovár zo Slovensko.digital uviedol, že SR má pomerne silnú legislatívu, napríklad Zákon o kybernetickej bezpečnosti a Zákon o informačných technológiách vo verejnej správe. Upozornil však, že realita sa rozchádza s nastavenými prístupmi a orgány verejnej moci majú nezabezpečené alebo neaktualizované softvéry.
V USA existuje tiež robustná legislatíva týkajúca sa ochrany údajov a kybernetickej bezpečnosti, napríklad zákony ako HIPAA (Health Insurance Portability and Accountability Act) a GDPR (General Data Protection Regulation) na federálnej úrovni, aj keď GDPR je európska legislatíva, jej princípy ovplyvňujú globálne štandardy. Štátne zákony ďalej upravujú ochranu súkromia a bezpečnosť dát, vrátane informácií o nehnuteľnostiach.
Investície a finančné prostriedky
V roku 2023 úrad na Slovensku získal nenávratný finančný príspevok (NFP) od ministerstva investícií vo výške viac ako 400-tisíc eur na posilnenie kybernetickej bezpečnosti. Konateľ spoločnosti AXENTA Ján Lichvár uviedol, že ich dielo sa zaoberalo log managementom, skenmi zraniteľnosti a sieťovým bezpečnostným monitoringom, ktoré boli implementované a odovzdané zákazníkovi.
SIEM systém a prepadnuté peniaze: Nadstavbou kybernetickej bezpečnosti katastra mal byť nákup SIEM systému na monitoring bezpečnostných incidentov, ktorý mal úrad zaobstarať v roku 2023. K nákupu však nakoniec neprišlo a kataster musel časť nenávratného finančného príspevku vrátiť.
Nedostatok odborníkov a investície: Štát nemá dostatok odborníkov pre oblasť kybernetickej ochrany. Priemerne končí na Slovensku 50 odborníkov na kyberbezpečnosť ročne, čo je veľmi málo. Investície do kybernetickej bezpečnosti nie sú adekvátne. Jedným zo zdrojov peňazí na projekty v kybernetickej bezpečnosti sú EÚ štrukturálne fondy a program Digital EÚ.
V USA sú investície do kybernetickej bezpečnosti na pomerne vysokej úrovni, avšak aj tu existuje nedostatok kvalifikovaných odborníkov. Súkromný sektor aj verejná správa čelia výzve náboru a udržania talentov v tejto oblasti.
Nové elektronické služby a zmeny v prístupe
Kataster na Slovensku začal v máji konečne s občanmi plnohodnotne komunikovať elektronicky a spustil nový portál ESKN. Verejnosť môže elektronicky podať žiadosti na právne účely a sledovať zmeny na listoch vlastníctva. Od júla 2026 sa zmení spôsob prístupu k údajom o nehnuteľnostiach a bude potrebná bezplatná registrácia do systému katastra. Úrad geodézie, kartografie a katastra argumentuje, že v minulosti zaznamenal pokusy o automatizované sťahovanie údajov z informačného systému katastra nehnuteľností z rizikových krajín.
V USA sa tiež neustále vyvíjajú elektronické služby pre prístup k informáciám o nehnuteľnostiach. Online portály a databázy umožňujú rýchle a efektívne vyhľadávanie, čo zjednodušuje procesy kúpy, predaja a financovania nehnuteľností.
Analýza investícií Warrena Buffetta a trh s nehnuteľnosťami v USA
Warren Buffett realizoval nové nákupy troch veľkých amerických stavebných spoločností - D.R. Horton, NVR a Lennar. Vysoké úrokové sadzby ochladzujú trh s postavenými nehnuteľnosťami, čo vedie k zvýšenému dopytu po výstavbe nových domov. Spoločnosť Berkshire Hathaway má pod sebou aj viacero firiem z oblasti realít, majú teda dobrý prehľad o tom, čo sa na tomto trhu deje.
Tieto investície naznačujú dôveru vo výhľad dlhodobého rastu trhu s nehnuteľnosťami v USA, napriek krátkodobým výkyvom spôsobeným úrokovými sadzbami. Dopyt po bývaní, najmä po nových a moderných nehnuteľnostiach, zostáva silný.
Príkladom takejto modernizovanej nehnuteľnosti môže byť rezidencia na 225 Jamaica Lane na ostrove Palm Beach. Tento dom bol kompletne zrekonštruovaný v rokoch 2025/2026 a slávnostne otvorený v januári 2026. Je pripravený na bývanie alebo prenájom (dlhodobo alebo krátkodobo) a ponúka vysoký štandard vybavenia. Prioritu pre kupujúcich v hotovosti naznačuje snaha o rýchly predaj. Vlastné financovanie s 40% akontáciou pri 10% sadzbe s balónovou splátkou po 5 rokoch je možnosťou, ale financovanie je dostupné len s predchádzajúcim schválením banky.
Nehnuteľnosť je opísaná ako na mieru navrhnutý a profesionálne zariadený dom s plne zariadenou "casitou". Ponúka 5 spální/4 kúpeľne plus kanceláriu, klimatizovanú garáž pre 3 autá s epoxidovou podlahou a nabíjačkou pre elektromobily, záložný generátor, rozšírený kruhový príjazd, dizajnérovskú letnú kuchyňu s vlastným 8-miestnym ostrovčekom na stolovanie a bezproblémové vonkajšie zábavy, bazén so slanou vodou a vírivku s ohniskami. Všetky skrine obsahujú vlastné úpravy. Najžiadanejšia južná expozícia z obytných priestorov.
Nachádza sa len pár minút východne od I-95 v novšej uzavretej komunite Divosta, Bridgewater Preserve, menej ako 2,5 míle k pláži. Ideálne situovaná v žiadanom severnom konci ostrova Palm Beach, táto nadčasová ostrovná rezidencia ponúka vycibrený komfort a výnimočnú kvalitu života. Vzácna ponuka na jednej z najžiadanejších ulíc North Endu, táto úplne prepracovaná rezidencia stojí na veľkom pozemku so slnečným južanským pohľadom a svetlými, dizajnérsky zariadenými interiérmi. Priestranné prvé poschodie s viacerými obytnými priestormi a hlavným apartmánom na prízemí vytvára ideálne prostredie na bezproblémovú zábavu. Na mieru navrhnuté renomovaným architektom McAlpine a záhradníctvo od Maria Nieveru. Takéto nehnuteľnosti predstavujú vrchol ponuky na trhu s nehnuteľnosťami, kde sa spája luxus, komfort a strategická poloha.
Zmeny v legislatíve a budúcnosť
Novela zákona rieši drobné úpravy týkajúce sa odborného štátneho dozoru a štátneho dozoru, ako aj aplikačnú prax pre vydávanie rozhodnutí pri zmene právnej úpravy alebo najlepších dostupných techník.
V USA sa legislatíva týkajúca sa nehnuteľností a ochrany údajov neustále aktualizuje, aby reagovala na technologický pokrok a meniace sa potreby spoločnosti. Zmeny v prístupe k údajom o nehnuteľnostiach, ako sa plánujú na Slovensku od roku 2026, sú trendom aj v USA, kde sa kladie dôraz na digitálne služby a bezpečnú autentizáciu používateľov.
Trump Ztratil Supervelmoc — 40 Zemí Předběhlo USA Už Dnes
Záver a odporúčania
Kybernetický útok na kataster nehnuteľností na Slovensku poukázal na vážne nedostatky v oblasti kybernetickej bezpečnosti a ochrany citlivých údajov. Je nevyhnutné prijať komplexné opatrenia na zlepšenie zabezpečenia informačných systémov, zvýšenie investícií do kybernetickej bezpečnosti, zabezpečenie dostatočného počtu odborníkov a efektívne využívanie dostupných finančných prostriedkov.
V kontexte USA je dôležité si uvedomiť, že aj napriek pokročilým systémom a legislatíve, kybernetické hrozby pretrvávajú. Pre investorov a vlastníkov nehnuteľností je kľúčové byť informovaný o dostupných záznamoch, potenciálnych rizikách a vždy sa poradiť s odborníkmi, ako sú realitní právnici, pri akýchkoľvek transakciách alebo pri riešení nejasností týkajúcich sa vlastníctva alebo právnych vágnych miest. Prehľadné a bezpečné systémy katastra nehnuteľností sú základom dôveryhodného trhu s nehnuteľnosťami, a preto je neustále zlepšovanie ich bezpečnosti a dostupnosti nevyhnutnosťou.
tags: #kataster #nehnutelnosti #usa