Kataster nehnuteľností je kľúčovým informačným systémom, ktorý slúži nielen ako verejný register, ale aj ako základ pre ochranu práv k nehnuteľnostiam, daňové a poplatkové účely, oceňovanie nehnuteľností a mnoho ďalších oblastí. Jeho úlohou je evidovať nielen dokončené a skolaudované stavby, ale aj tie, ktoré sú vo fáze výstavby. Problematika zápisu nadstavby a prístavby rodinného domu ako rozostavanej stavby na list vlastníctva do katastra nehnuteľností si vyžaduje pochopenie právnych predpisov a postupov. Tento článok sa podrobne venuje tejto téme, objasňuje potrebné dokumenty, právne náležitosti a praktické aspekty celého procesu.
Čo je kataster nehnuteľností a čo eviduje?
Kataster nehnuteľností je komplexný systém, ktorý obsahuje geometrické určenie, súpis a opis nehnuteľností a údaje o právach k týmto nehnuteľnostiam. Medzi tieto práva patria vlastnícke práva, záložné práva, predkupné práva, vecné bremená a nájomné práva. Kataster je tvorený katastrálnymi operátmi, ktoré sú usporiadané podľa katastrálnych území. Každý katastrálny operát obsahuje údaje z jedného konkrétneho územia.
V zmysle zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností sa v katastri evidujú:
- Katastrálne územia
- Pozemky
- Stavby spojené so zemou pevným základom
- Byty
- Rozostavané byty
- Nebytové priestory a rozostavané nebytové priestory
- Chránené časti prírody a krajiny a kultúrne pamiatky
- Práva k nehnuteľnostiam
Rozostavaná stavba: Definícia a dôvody zápisu
Zákon č. 162/1995 Z. z. definuje rozostavanú stavbu ako každú stavbu, ktorá ešte neprešla kolaudáciou a nedostala súpisné a orientačné číslo (ak sa pre danú stavbu vydáva). Aj keď sa môže zdať nelogické zapisovať stavbu do katastra pred jej dokončením, existuje pre to pádny dôvod. Každá nehnuteľnosť, s ktorou chcete právne disponovať - či už ide o predaj, darovanie alebo zriadenie záložného práva - musí byť evidovaná v katastri nehnuteľností. Bez tejto evidencie nie je možné s nehnuteľnosťou právne nakladať. Ak teda plánujete predať rozostavanú stavbu, napríklad rodinný dom pred kolaudáciou, je nevyhnutné najprv podať návrh na zápis do katastra.
Stavba sa z právneho hľadiska považuje za existujúcu vtedy, keď sú jasne viditeľné stavebnotechnické prvky a usporiadanie jej prvého nadzemného podlažia. Nestačí, aby mala stavba len položené základy. V praxi to často znamená postavenie múrov prvého nadzemného podlažia aspoň do úrovne jedného metra nad zemou. V momente, keď sú tieto prvky zrejmé, je možné stavbu považovať za existujúcu a pristúpiť k jej zápisu do katastra.
Nový stavebný zákon od apríla zavádza veľké zmeny. Na tieto stavby už nepotrebujete povolenie
Zápis nadstavby a prístavby rodinného domu
Nadstavba a prístavba rodinného domu, podobne ako iné stavby, sa zapisuje do katastra nehnuteľností záznamom. Tento proces si vyžaduje predloženie špecifickej dokumentácie a splnenie legislatívnych požiadaviek.
Náležitosti zmluvy o nadstavbe a prístavbe
Zmluva o nadstavbe a prístavbe rodinného domu musí spĺňať náležitosti uvedené v § 22 zákona o katastri nehnuteľností. Túto zmluvu uzatvára stavebník s vlastníkom alebo vlastníkmi rodinného domu. Zmluva môže navyše obsahovať úpravu ďalších práv a povinností zmluvných strán v súvislosti s vybudovaním prístavby a nadstavby.
Manželia a bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM)
V praxi sa môže vyskytnúť situácia, kedy žiadosť o stavebné povolenie podáva len jeden z manželov, ktorý je v čase podania žiadosti slobodný. Počas výstavby však dôjde k uzavretiu manželstva a manželia sa rozhodnú zahrnúť nadstavbu alebo prístavbu do bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM). V takomto prípade je nevyhnutné, aby súčasťou zmluvy o nadstavbe a prístavbe rodinného domu bolo aj čestné prehlásenie manželov. Toto prehlásenie musí explicitne uvádzať, že nadstavba a prístavba rodinného domu je realizovaná počas trvania ich manželstva a patrí do ich BSM.
Potrebná dokumentácia pre zápis
Na účely zápisu nadstavby a prístavby do katastra nehnuteľností je potrebné predložiť dokumentáciu, z ktorej je zrejmá plocha a poloha jednotlivých bytov, nebytových priestorov, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a príslušenstva.
Kľúčovými dokumentmi pre zápis rozostavanej stavby, vrátane nadstavieb a prístavieb, sú:
Znalecký posudok: Tento dokument je nevyhnutný na potvrdenie stupňa rozostavanosti stavby. Mal by obsahovať najmä výpočet podlahových plôch jednotiek vzniknutých nadstavbou/prístavbou, výpočet spoluvlastníckych podielov a vyhlásenie o stupni rozostavanosti stavby, podložené prípadnou fotodokumentáciou stavby. Znalecký posudok potvrdzuje stavebnotechnické usporiadanie a funkčné usporiadanie prvého nadzemného podlažia.
Geometrický plán: Geometrický plán slúži na zameranie rozostavanej stavby pre účely jej zakreslenia do katastrálnej mapy. Ak bol geometrický plán úradne overený do 30. septembra 2018, je potrebné ho predložiť. V prípade, že bola stavba zameraná geometrickým plánom, ktorý bol úradne overený po 1. októbri 2018, postup sa riadi podľa aktuálnych predpisov.
Právoplatné stavebné povolenie: Toto je základný dokument, ktorý potvrdzuje legálnosť výstavby.
Podanie návrhu na zápis
Písomný návrh na zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností, spolu so všetkými vyššie uvedenými dokumentami, sa podáva na príslušný katastrálny odbor okresného úradu, v ktorého územnom obvode sa stavba nachádza. Za podanie návrhu na zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností sa neplatí žiadny správny poplatok. Konanie o zápise môže v zmysle zákona trvať až 60 dní. Ak bol návrh podaný elektronicky, okresný úrad zapíše rozostavanú stavbu v lehote 30 dní.
Dôležitosť evidencie v katastri pre právne úkony
Ako už bolo spomenuté, s každou existujúcou stavbou, ktorá má povahu nehnuteľnosti, možno disponovať iba vtedy, ak je evidovaná v katastri nehnuteľností. Aby bolo možné stavbu predať, darovať alebo ju zaťažiť záložným právom, musí byť táto stavba v katastri zapísaná. Bez tejto evidencie nie je možné takéto právne úkony vykonať. Je pritom nepodstatné, v akom štádiu rozostavanosti sa stavba nachádza - či ide o hrubú stavbu, stavbu tesne pred dokončením alebo už dokončenú a skolaudovanú stavbu.
Ak chcete napríklad predať rozostavaný rodinný dom pred jeho kolaudáciou, je nevyhnutné podať na kataster návrh na zápis predmetnej rozostavanej stavby. Podobne, ak plánujete financovať výstavbu novostavby z prostriedkov hypotekárneho úveru, ktorý má byť zabezpečený záložným právom banky na predmetnej novej stavbe, bude potrebné vykonať zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností.
Proces po dokončení stavby: Kolaudácia a určiť čísla
Po dokončení stavby je nevyhnutné získať kolaudačné rozhodnutie. Originál alebo úradne osvedčenú kópiu právoplatného kolaudačného rozhodnutia je potrebné doručiť na príslušný obecný alebo mestský úrad v katastrálnom území, kde sa stavba nachádza.
Z novely zákona č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení vyplýva, že osoba určená v kolaudačnom rozhodnutí je povinná požiadať o určenie súpisného a orientačného čísla do 30 dní odo dňa právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia. Tabuľky so súpisným číslom obstaráva na vlastné náklady obec. Tabuľku s orientačným číslom obstaráva na vlastné náklady stavebník, ktorý zabezpečuje aj jej pripevnenie a údržbu. Dôležité je, aby osoba uvedená v žiadosti o určenie čísla bola totožná s osobou uvedenou v rozhodnutí o určení súpisného a orientačného čísla.
Zmeny v správnych poplatkoch
Je dôležité poznamenať, že od 1. apríla vstúpili do platnosti nové sumy správnych poplatkov. Napríklad, poplatok za návrh na vklad do katastra sa zvýšil zo 66 eur na 100 eur. Upravili sa aj poplatky pre elektronické podania a pre zrýchlené konanie.
Typy zápisov v katastri: Vklad, záznam a poznámka
Kataster nehnuteľností rozlišuje tri základné typy zápisov:
- Vklad: Má právotvorné účinky. Právo k nehnuteľnosti vyplývajúce zo zmluvy vzniká, mení sa alebo zaniká až povolením vkladu.
- Záznam: Na rozdiel od vkladu má iba evidenčné účinky. Zapisujú sa ním práva k nehnuteľnostiam, ktoré už vznikli, zmenili sa alebo zanikli zo zákona, rozhodnutím štátneho orgánu, príklepom na verejnej dražbe alebo na základe verejnej či inej listiny (napr. zápis dedičského osvedčenia). Nadstavba a prístavba rodinného domu sa do katastra zapisuje práve záznamom.
- Poznámka: Slúži na dočasné vyznačenie skutočností týkajúcich sa nehnuteľnosti alebo osoby (napr. predbežné opatrenie súdu o zákaze nakladať s nehnuteľnosťou).
- Plomba: Má preventívny účinok a signalizuje, že zapísané právo podlieha určitej zmene (napr. návrh na vklad).
List vlastníctva: Štruktúra a obsah
List vlastníctva je primárnym dokladom preukazujúcim vlastnícke vzťahy k nehnuteľnosti. Obvykle obsahuje tri časti:
- Časť A: Obsahuje údaje o vlastníkoch alebo spoluvlastníkoch nehnuteľnosti.
- Časť B: Popisuje nehnuteľnosť, vrátane jej geometrického určenia, druhu pozemku, výmery, čísla parcely a údajov o stavbe.
- Časť C: Uvádza ťarchy, ktoré môžu obmedzovať využitie nehnuteľnosti (napr. záložné práva, vecné bremená, prednostné práva na kúpu).
Katastrálny odbor okresného úradu na požiadanie a po zaplatení správneho poplatku (aktuálne 8 eur) vyhotovuje na právne účely výpis listu vlastníctva.
Príslušnosť katastrálneho odboru
Na konanie v katastri nehnuteľností je príslušný katastrálny odbor okresného úradu, v ktorého územnom obvode sa dotknutá nehnuteľnosť nachádza. V prípade, že sa zápis práv k nehnuteľnostiam týka nehnuteľností vo viacerých okresoch, je príslušný konať o celom návrhu ktorýkoľvek z dotknutých okresných úradov. Tento úrad následne bezodkladne upovedomí ostatné dotknuté okresné úrady a zašle im vyhotovenie rozhodnutia o povolení vkladu.
Základné právne predpisy
- Zákon č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností
- Zákon č. 180/1995 Z. z. (súvisiaci predpis)
- Vyhláška č. 461/2009 Z. z. Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky z 28. októbra 2009, ktorou sa vykonáva zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 162/1995 Z. z.
tags: #kataster #nehnutelnosti #pristavba