Geometrický plán predstavuje technický podklad nevyhnutný pre realizáciu rôznych právnych úkonov týkajúcich sa nehnuteľností. Jeho vyhotovenie a následné overenie katastrom nehnuteľností sú kľúčové pre oficiálne zaznamenanie zmien v katastrálnej mape a zabezpečenie právnej istoty vlastníkov. Tento dokument, vypracovaný kvalifikovaným geodetom, slúži ako základný kameň pre zápis nových nehnuteľností, zmien hraníc, stavieb či zriadenie vecných bremien.
Čo je geometrický plán a prečo je dôležitý?
Geometrický plán je technický dokument vyhotovený geodetom, ktorý je následne overený autorizovaným geodetom a katastrom nehnuteľností. Jeho primárnou funkciou je poskytnúť presné a jednoznačné informácie o geometrickom a polohovom určení nehnuteľností, ktoré slúžia ako podklad pre zápis do katastra nehnuteľností. Podľa zákona č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych práv a iných práv k nehnuteľnostiam, geometrický plán definuje technický podklad pre verejné a iné listiny a právne úkony. Vďaka nemu vznikajú údaje o pozemkoch, ktoré sa zapisujú do katastra nehnuteľností na základe žiadosti vlastníka, a to aj bez právneho úkonu, pokiaľ nie sú dotknuté ustanovenia osobitného predpisu. V prípade pozemných komunikácií, na základe žiadosti právnickej osoby zriadenej štátom, sa geometrický plán zapíše do katastra nehnuteľností bez právneho úkonu evidenčným spôsobom.
Geometrický plán vyhotovený podľa záverov geodetických prác graficky znázorňuje nehnuteľnosť pred a po zmene. Súčasne sa v ňom uvádzajú dovtedajšie a nové parcelné čísla, druhy a výmery pozemkov, ako aj údaje o vlastníckych právach k nehnuteľnostiam. Tento dokument je nevyhnutný pri akejkoľvek zmene kresby v katastrálnej mape v príslušnom katastrálnom území. Medzi takéto zmeny patria napríklad zakreslenie novostavby, zmena tvaru stavby, zmena hranice parcely, rozdelenie alebo zrušenie hranice, či vyznačenie vecného bremena. Geometrický plán je jediným technickým dokumentom s právnou záväznosťou voči katastru. Zabezpečuje, že všetky zmeny na nehnuteľnosti sú presne zamerané, jednoznačne definované a zapísateľné do verejného registra.
Kedy je potrebné vyhotoviť geometrický plán?
Potreba vyhotovenia geometrického plánu nastáva v mnohých situáciách, ktoré si vyžadujú úpravu alebo doplnenie údajov v katastri nehnuteľností. Medzi najčastejšie účely patria:
Určenie vlastníckeho práva k pozemku
Geometrický plán je nevyhnutný, ak sú pozemky evidované v registri „E“ katastra nehnuteľností (bývalá pozemková kniha) a zodpovedajúci pozemok v súčasnosti zakreslený v katastrálnej mape nemá založený list vlastníctva. V takomto prípade sa geometrickým plánom uskutoční obnova a zakreslenie hraníc pôvodných parciel (register E KN) do súčasnej katastrálnej mapy (register C KN). Výsledkom je získanie presnej výmery a polohy pôvodnej parcely, pričom takýto geometrický plán slúži ako podklad k osvedčeniu vlastníctva k pozemku príslušnými úradmi. Identifikácia v starých mapách, oficiálne označovaná ako grafická a písomná identifikácia alebo s dodatkom spätná, sa využíva v prípadoch, ak nie je známe presné umiestnenie pozemkov E-KN. Sú to pozemky zdedené po rodičoch alebo pozemky, na ktorých prebieha alebo neprebieha reštitúcia. Na to je potrebné získať potvrdenie od pozemkového úradu. Identifikáciou sa nájde presná poloha starého pozemku, resp. parcely E, a znázorní sa do súčasnej katastrálnej mapy, čím sa starý pozemok E parcely stáva totožným s novým pozemkom C parcely. Po ukončení analýzy pozemkov je ďalej potrebné identifikovať problematických vlastníkov. Ak sa rieši vysporiadanie pozemkov pod stavbou, musíme osloviť správneho vlastníka a uzatvoriť s ním dohodu.
Rozdelenie alebo zlúčenie parciel
Ak potrebujete rozdeliť parcelu na viac parciel, alebo naopak zlúčiť viac parciel, prípadne zmeniť hranicu parcely pri odpredaji alebo odkúpení časti susednej parcely, je potrebné vyhotoviť geometrický plán na rozdelenie alebo zlúčenie pozemkov. Po určení nových vlastníckych hraníc parcely sa vykoná vytýčenie hranice priamo v teréne. Lomové body priebehu hranice parcely sú dočasne stabilizované drevenými kolíkmi, roxormi alebo klincami. Hneď po vytýčení sa odporúča zabezpečiť lomové body hranice parcely trvalejšou stabilizáciou, napr. oceľovými plotovými stĺpikmi s obetónovaním. Geometrický plán na rozdelenie pozemku slúži na rozdelenie jedného pozemku na viacero menších. Geometrický plán na zlúčenie pozemkov slúži na zlúčenie viacerých pozemkov do jedného. Geometrický plán, ktorým sa rozdeľuje pozemok, sa používa vtedy, ak je potrebné pozemky rozdeliť na parcely, prípadne časť pozemku oddeliť alebo si dať do poriadku podielové spoluvlastníctvo. Týmto geometrickým plánom je možné rozdeliť parcelu podľa presnej výmery, ktorú žiadate, alebo aj podľa podielov na základe listu vlastníctva.
Porealizačné zameranie stavby
Po ukončení výstavby rodinného domu, garáže, terasy či inej stavby, je potrebné vyhotoviť geometrický plán na porealizačné zameranie stavby. Tento dokument overuje, či bola stavba realizovaná v súlade s projektovou dokumentáciou a stavebným povolením. Stavbou rozumieme nielen konkrétny stavebný objekt, ale aj jeho súčasti. Po zameraní v teréne nastáva vypracovanie geometrického plánu v kancelárii. Po overení geometrického plánu autorizovaným geodetom sa dokument podáva na schválenie na príslušný katastrálny odbor Okresného úradu. Po overení katastrálnym odborom je geometrický plán použiteľný k vydaniu kolaudačného rozhodnutia. Geometrický plán na zameranie stavby slúži na zameranie novostavby, prístavby alebo nadstavby.
Zameranie rozostavanej stavby
Geometrický plán na zameranie rozostavanej stavby sa vyhotovuje aj ako jedna z príloh pre banky pri poskytnutí úveru na dokončenie stavby. Rozostavanou stavbou rozumieme stavebný objekt v štádiu hrubej stavby, teda so základmi, obvodovými múrmi a priečkami. Tento geometrický plán je možné využiť aj pre kolaudáciu, ale iba v prípade, ak sa od zamerania rozostavanej stavby nezmenil obvod stavby a nepribudli iné súčasti stavby, ako napríklad schody, terasa či garáž. Geometrický plán na zameranie rozostavanej stavby je potrebný aj pri už rozostavanej stavbe, resp. nedokončenej stavbe, keďže ním je možné zapísať túto rozostavanú stavbu do katastra nehnuteľností. Rozostavanou stavbou sa rozumie stavba, ktorá má už nadzemné podlažie. Na dostavanie tejto stavby môžete požiadať banku o hypotekárny úver.
Zriadenie vecného bremena
Geometrický plán sa vyhotovuje za účelom zriadenia ťarchy, ktorú musí vlastník nehnuteľnosti strpieť v prospech niekoho iného (fyzickej alebo právnickej osoby). Najčastejším prípadom pre zriadenie vecného bremena je právo prechodu cez cudzie nehnuteľnosti alebo uloženie inžinierskych sietí (vodovod, kanalizácia, plynovod, elektrické káble, optické káble a pod.) na cudzej nehnuteľnosti. Pokiaľ nemáte prístup priamo na pozemok ani k inžinierskym sieťam, je potrebné si zriadiť vecné bremeno. Vecným bremenom sa spracuje geometrický plán, ktorý bude graficky znázorňovať prístup na Váš pozemok cez iný pozemok a tiež aj prístupnosť inžinierskych sietí ako je voda, elektrina a podobne. Geometrický plán na vyznačenie vecného bremena slúži na grafické znázornenie vecného bremena na pozemku.
Vyňatie z poľnohospodárskej pôdy
Geometrický plán sa vyhotovuje v prípade, ak na parcele vedenej ako poľnohospodárska pôda (orná pôda, vinica, chmelnica, ovocný sad, záhrada alebo trvalý trávnatý porast) plánujete napríklad výstavbu rodinného domu alebo z iného dôvodu potrebujete zmeniť časť parcely na zastavanú plochu. Pre získanie územného rozhodnutia a stavebného povolenia je jednou z podmienok vyňatie územia pod budúcou stavbou z pôdneho fondu, do ktorého uvedené druhy pozemkov spadajú a sú tak pod ochranou pôdneho fondu SR. Preto je potrebné takéto druhy pozemkov preklasifikovať na stavebný pozemok. Vyňatie parcely v rámci pozemku pri výstavbe rodinného domu a jeho súčastí sa vyhotoví podľa projektovej dokumentácie umiestnenia stavby, vytýči sa v teréne spravidla až pri vytýčení stavby alebo podľa požiadavky. Geometrický plán sa z pôdneho fondu vyberá v prípade, ak z dôvodu stavebného povolenia potrebujete pozemok vyňať. Vyňatie pozemku predstavuje zmenu poľnohospodárskeho pozemku na pozemok, na ktorom sa má budovať. Spomínaný geometrický plán graficky znázorní nový pozemok, na ktorom sa bude budovať a ktorý má byť vyňatý. Ďalším krokom sa obrátite na pozemkový úrad, resp. na príslušnom stavebnom úrade sa prechádza administratívnym procesom kvôli vybaveniu stavebného povolenia, ktoré je pred samotnou výstavbou dôležité. Tento proces je dôležitý aj pri ukončení stavby, po ktorom nasleduje kolaudácia stavby a jej následný zápis do katastra nehnuteľností. Geometrický plán na zmenu druhu pozemku slúži na zmenu druhu pozemku.
Proces vyhotovenia a overenia geometrického plánu
Vyhotovenie geometrického plánu je komplexný proces, ktorý zahŕňa niekoľko krokov. Geodet, ktorý má oprávnenie vykonávať geodetické a kartografické činnosti, zabezpečí terénne meranie - zameranie hraníc, stavieb a všetkých prvkov potrebných na vyhotovenie plánu. Následne prebieha spracovanie technickej dokumentácie, vrátane návrhu a kontroly výmer, hraníc a lomových bodov. Po tomto kroku sa vyhotoví samotný geometrický plán v predpísanej forme, ktorý zahŕňa grafickú a výpočtovú časť.
How does land surveying work?
Kľúčovou súčasťou procesu je overenie plánu autorizovanou osobou, čo je podmienka jeho akceptácie zo strany katastra nehnuteľností. Po overení autorizovaným geodetom sa geometrický plán podáva na schválenie na príslušný katastrálny odbor Okresného úradu. Katastrálny odbor preverí súlad údajov v geometrickom pláne s platnými údajmi katastra nehnuteľností a skontroluje nové parcely vo vzťahu k prideleným parcelným číslam. V prípade súladu geometrický plán úradne overí.
Cena geometrického plánu a časová náročnosť
Cena geometrického plánu sa stanovuje dohodou podľa jeho rozsahu a zložitosti. K cene geometrického plánu sa pripočítava správny poplatok katastra za úradné overenie vo výške 40 eur. V prípade, ak geodet nie je platiteľom DPH, k cene sa DPH nepripočítava.
Vypracovanie geometrického plánu pozostáva z dvoch častí - samotná práca v teréne u zákazníka a následné vypracovanie geometrického plánu v kancelárii. Zhotovenie geometrického plánu trvá v princípe niekoľko hodín až dní, v závislosti od komplexity riešenia a momentálnej vyťaženosti geodetickej kancelárie. Po vypracovaní geometrického plánu geodetom sa tento plán následne posiela na katastrálny úrad, kde sa spracuje zvyčajne do 7 pracovných dní (14 pracovných dní v prípade, ak geometrický plán rieši viac ako 5 parciel). Celý proces, od momentu objednania práce až po finálne spracovanie na katastrálnom úrade, tak môže trvať aj niekoľko týždňov.
Platnosť geometrického plánu
Platnosť geometrického plánu nie je časovo obmedzená. Geometrický plán je záväzný technický dokument, ktorý určuje zmenu v katastri nehnuteľností. Vyhotovuje ho autorizovaný geodet a slúži ako podklad pre zápis novej parcely, zmeny hraníc, stavby alebo vecného bremena. Bez riadne overeného geometrického plánu nie je možné vykonať väčšinu katastrálnych konaní ani právnych úkonov týkajúcich sa nehnuteľností. Základom je, aby geometrický plán v časti výkaz výmer vychádzal z doterajšieho stavu katastra nehnuteľností v okamihu overenia geometrického plánu. Nie je pravda, že geometrický plán starší ako rok alebo povedzme päť rokov nie je zapísateľný do katastra nehnuteľností.
Zápis geometrického plánu do katastra nehnuteľností
Samotné vyhotovenie a overenie geometrického plánu ešte neznamená automatickú zmenu v katastri. Geometrický plán je iba technickým podkladom pre zmeny v katastri a samotný na túto zmenu nepostačuje. Úradné overenie geometrického plánu je len potvrdením správy katastra, že geometrický plán je použiteľný na ďalšie úkony. Aby mal geometrický plán zmysel, musí byť zapísaný do katastra nehnuteľností. V opačnom prípade, pokiaľ nedôjde k zápisu geometrického plánu do katastra nehnuteľností, máte len predraženú opečiatkovanú mapu, ktorá je prakticky na nič.
Postup a náležitosti zápisu geometrického plánu súvisia s účelom, na ktorý bol vyhotovený. Ak pozemky v novom stave ostávajú vo vlastníctve doterajšieho vlastníka, postačí na zápis geometrického plánu doručiť katastrálnemu odboru "Žiadosť o zápis geometrického plánu". Ak pozemky v novom stave nadobúdajú ďalší vlastníci, prípadne ide o vysporiadanie podielového spoluvlastníctva a doterajší vlastníci rozdelia pôvodný pozemok podľa spoluvlastníckych podielov, geometrický plán sa zapíše do katastra nehnuteľností vkladom a katastrálnemu odboru treba doručiť "Návrh na vklad". V prípade vysporiadania a následného výkupu častí pozemkov, sa geometrický plán tiež zapisuje vkladom. Pri zápise novej stavby alebo zmeny jej obvodu, ak vlastnícke práva zostávajú nezmenené, postačí podať "Žiadosť o zápis novej stavby do katastra". Pre stavby skolaudované pred rokom 1976 sa používa špecifická žiadosť.
Časté otázky týkajúce sa geometrického plánu
Ako získať geometrický plán?Geometrický plán Vám spracuje geodet, ktorý má oprávnenie vykonávať geodetické a kartografické činnosti.
Ako dlho trvá vypracovanie geometrického plánu?Samotné vypracovanie geodetom trvá niekoľko hodín až dní. Proces spracovania na katastrálnom úrade môže trvať 7 až 14 pracovných dní. Celý proces od objednania po zápis do katastra môže trvať aj niekoľko týždňov.
Aká je časová platnosť geometrického plánu?Platnosť geometrického plánu nie je časovo obmedzená, pokiaľ vychádza z platného stavu katastra v čase jeho overenia.
Geometrický plán je neodmysliteľnou súčasťou procesov súvisiacich s nehnuteľnosťami, zabezpečujúc presnosť, jednoznačnosť a právnu záväznosť všetkých zmien v katastri nehnuteľností. Jeho správne vyhotovenie a následný zápis sú kľúčové pre bezproblémové vlastníctvo a právne úkony.
tags: #kataster #nehnutelnosti #geometricky #plan