Kúpa nehnuteľnosti je komplexný proces, ktorý nekončí podpisom kúpnej zmluvy. Je potrebné ju zapísať do katastra nehnuteľností, teda "zavkladovať". Až povolením vkladu do katastra nadobúdame vlastníctvo k nehnuteľnosti. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na proces vkladu nehnuteľnosti, s dôrazom na kataster Brezno, a rieši bežné otázky a situácie, ktoré môžu nastať.
Čo je kataster nehnuteľností?
Kataster nehnuteľností je verejný register a informačný systém. Jeho primárnou funkciou je obsahovať geometrické určenie, súpis a opis nehnuteľností. Okrem toho zaznamenáva aj údaje o právach k týmto nehnuteľnostiam, ako sú vlastnícke práva, záložné práva, predkupné práva, vecné bremená či nájomné práva.
Systém katastra je tvorený katastrálnymi operátmi. Tieto operáty sú systematicky usporiadané podľa katastrálnych území. Každý operát obsahuje údaje týkajúce sa jedného konkrétneho katastrálneho územia. V katastri sa evidujú rôzne entity vrátane katastrálnych území, pozemkov, stavieb spojených so zemou pevným základom, bytov, rozostavaných bytov, nebytových priestorov a rozostavaných nebytových priestorov. Dôležitou súčasťou evidencie sú aj chránené časti prírody a krajiny a kultúrne pamiatky, ako aj všetky práva k týmto nehnuteľnostiam.
Vklad nehnuteľnosti: Kľúčový krok pri kúpe
Po podpise kúpnej zmluvy je nevyhnutné vykonať vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Tento krok je zásadný, pretože práve on potvrdzuje samotný prevod vlastníctva a zabezpečuje nevyhnutnú právnu istotu pre nového vlastníka. Bez úspešného vkladu nie je prevod vlastníckeho práva právne účinný.
Návrh na vklad: Proces a náležitosti
Na úspešné začatie procesu vkladu do katastra je potrebný tzv. Návrh na začatie katastrálneho konania, známejší ako návrh na vklad. Tento návrh musí byť doplnený o relevantné prílohy. Zaujímavosťou je, že návrh na vklad môže podpísať ktorýkoľvek z účastníkov konania. Okrem toho ho môže do Podateľne katastrálneho odboru priniesť aj osoba, ktorá nie je priamym účastníkom konania.
Návrh na vklad sa podáva výhradne písomne a musí spĺňať všetky náležitosti stanovené v ustanovení § 24 ods. 1 katastrálneho zákona. Kľúčovou prílohou k návrhu na vklad je zmluva, na základe ktorej má byť právo k nehnuteľnosti zapísané do katastra. Táto zmluva musí byť predložená v dvoch vyhotoveniach. V prípade, ak je účastník konania zastúpený splnomocnencom, je nevyhnutné predložiť dohodu o splnomocnení, ktorá musí byť podpísaná s úradne osvedčeným podpisom splnomocniteľa.
Poplatky za vklad: Cenník a možnosti zníženia
Návrh na vklad do katastra nehnuteľností podlieha spoplatneniu podľa platného Sadzobníka správnych poplatkov, ktorý je neoddeliteľnou súčasťou zákona o správnych poplatkoch. Konkrétne, podľa položky 11 tohto sadzobníka, za návrh na vklad, ktorý má byť povolený v štandardnej lehote do 30 dní, sa uhrádza správny poplatok vo výške 100 eur.
Pre tých, ktorí potrebujú rýchlejšie vybavenie, existuje možnosť požiadať o vklad v skrátenej lehote 15 dní. V tomto prípade je správny poplatok vyšší a predstavuje sumu 300 eur. Existuje však aj možnosť zníženia uvedených poplatkov. Zníženie o 15 eur je možné v prípade, ak je k návrhu na vklad priložené oznámenie o návrhu na vklad podľa § 30 ods. 3 katastrálneho zákona.
Lehoty na rozhodnutie: Kedy očakávať vybavenie
Okresný úrad má zákonnú povinnosť rozhodnúť o návrhu na vklad do katastra nehnuteľností najneskôr do 30 dní odo dňa, kedy bol návrh na vklad riadne doručený. Táto lehota sa však môže líšiť v závislosti od špecifických okolností.
Ak bola zmluva o prevode nehnuteľnosti vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo bola autorizovaná advokátom, a zároveň spĺňa všetky ostatné podmienky, ako je súlad s katastrálnym operátom a splnenie procesných podmienok na povolenie vkladu, okresný úrad rozhodne o návrhu na povolenie vkladu v skrátenej lehote, a to do 20 dní. Je dôležité poznamenať, že do týchto lehôt sa nezapočítava deň, v ktorom nastala skutočnosť, od ktorej sa lehota začína počítať. Lehoty, ktoré sú určené podľa týždňov, mesiacov alebo rokov, končia uplynutím dňa, ktorý sa svojím označením zhoduje s dňom začatia lehoty. Ak takýto deň v danom mesiaci neexistuje, lehota končí posledným dňom mesiaca.
Čo ak kataster nevykoná zápis včas? Riešenia pri meškaní
Zákon o katastri nehnuteľností presne stanovuje lehoty, v ktorých musia byť jednotlivé podania vybavené. Napriek tomu sa však môže stať, že na príslušnom katastrálnom odbore dôjde k nahromadeniu väčšieho počtu návrhov na vklad, než aký dokážu spracovať v zákonom stanovenej lehote. V takýchto prípadoch môže dôjsť k omeškaniu, kedy namiesto zápisu vlastníckeho práva do 30 dní od podania návrhu na vklad čakáte niekoľko dní alebo dokonca mesiacov dlhšie.
Ak nastane takáto situácia, existuje riešenie okrem zmierenia sa s dlhým čakaním. Postup je pomerne jednoduchý. Kataster Vás upovedomí o povolení vkladu doručením oficiálneho rozhodnutia. V tomto rozhodnutí nájdete dôležité informácie, ako je deň podania návrhu, ako aj dátum samotného rozhodnutia.
Pre získanie vrátenia poplatku je potrebné podať žiadosť. V žiadosti je potrebné uviesť Vaše identifikačné údaje (meno, priezvisko, adresa bydliska, dátum narodenia). Ďalej sa odvolajte na dátum podania návrhu a dátum rozhodnutia vo veci. Je potrebné tiež opísať nehnuteľnosť, ktorá bola predmetom konania, spolu so spisovou značkou samotného konania (túto nájdete buď v rozhodnutí, alebo na liste vlastníctva). V neposlednom rade, v žiadosti požiadate o vrátenie poplatku, pričom uvediete jeho výšku a číslo účtu, na ktorý má byť poplatok vrátený.
Takto vyplnenú žiadosť o vrátenie poplatku môžete zaslať poštou alebo ju osobne odovzdať na podateľni príslušného katastrálneho odboru. Lehota na rozhodnutie o tejto žiadosti nie je presne definovaná a môže sa preto vzhľadom na jednotlivé katastre líšiť. Z doterajšej praxe vyplýva, že poplatok je zväčša vrátený do dvoch mesiacov od podania žiadosti. Dôležité je tiež spomenúť, že nárok na vrátenie poplatku podlieha všeobecnej premlčacej lehote, ktorá je stanovená na 3 roky.
Špecifické situácie a otázky: Od elektroniky po vecné bremená
Elektronické podanie návrhu na vklad
V dnešnej digitálnej dobe je možné uskutočniť elektronický návrh na vklad do katastra nehnuteľností prostredníctvom Ústredného portálu verejnej správy (www.slovensko.sk). Táto služba umožňuje podanie návrhu spolu s prílohami cez službu "Podanie návrhu na vklad do katastra nehnuteľnosti". Náležitosti elektronického podania sú v podstate rovnaké ako pri klasickom písomnom podaní. Pri elektronickom podaní sa však podáva jeden rovnopis návrhu a jeden rovnopis príloh.
V prípade, ak sa pri písomnom podaní vyžaduje úradne osvedčený podpis, v elektronickom podaní mu zodpovedá kvalifikovaný elektronický podpis. Dôležitým aspektom elektronického podania je, že všetky prílohy musia byť podané v elektronickej podobe a musia byť opatrené kvalifikovaným elektronickým podpisom a časovou pečiatkou v súlade so zákonom č. 305/2013 Z. z.
Výmaz vecného bremena
V prípade zániku vecného bremena, najmä smrťou oprávnenej osoby, je na jeho výmaz potrebné predložiť na katastrálny odbor Návrh na výmaz vecného bremena. Tento návrh musí spĺňať náležitosti definované v ustanovení § 24 ods. katastrálneho zákona.
Ak oprávnená osoba z vecného bremena stále žije, je potrebné predložiť na katastrálny odbor Návrh na vklad spolu s Dohodou o zrušení vecného bremena. Táto dohoda musí byť podpísaná s úradne osvedčeným podpisom oprávnenej osoby z vecného bremena. Pripomeňme, že vecné bremeno predstavuje obmedzenie vlastníka nehnuteľnosti v prospech inej osoby, ktoré ho zaväzuje niečo trpieť, niečo konať alebo sa niečoho zdržať (typickým príkladom je právo prechodu cez pozemok).
Elektronický návrh na vklad
Nahliadnutie do zmlúv a dokumentov
Katastrálny odbor je na základe písomnej žiadosti ochotný vyhotoviť kópiu zmluvy zo zbierky listín. Takáto žiadosť sa týka možnosti nahliadnutia a vyhotovenia kópie zo zbierky listín (žiadosť č. 3 (PDF, 116 kB)). Rovnako tak, na základe písomnej žiadosti o nahliadnutie a vyhotovenie kópie zo spisu, katastrálny odbor vyhotoví kópiu vyhlásenia správcu bytu, ktoré je súčasťou ukončeného spisu (žiadosť č. 4 (PDF, 116 kB)).
Oznámenie o zápise a výpis z listu vlastníctva
Dôležitou zmenou je, že Okresný úrad už nezasiela oznámenie o vykonanom zápise formou výpisu z listu vlastníctva, ktorý bol predtým nepoužiteľný na právne úkony. V súčasnosti Okresný úrad oznamuje vykonanie zápisu iba formou oznámenia - listu, ktorý môže byť doručený osobne alebo obyčajnou poštovou zásielkou.
Pre získanie aktuálneho výpisu z listu vlastníctva si môžete prísť kedykoľvek počas úradných hodín na príslušný katastrálny odbor. V zmysle položky 10 písm. a) bod 1 sadzobníka správnych poplatkov zákona o správnych poplatkoch je "Vydanie výpisu z katastra nehnuteľností, za každých aj začatých 20 parciel, 20 stavieb, 20 bytov alebo nebytových priestorov v rámci jedného výpisu spoplatňované sumou 12 eur".
Osobný odber rozhodnutia a oznámenia
Rozhodnutie o povolení vkladu práva do katastra nehnuteľností je možné prevziať aj osobne na katastrálnom odbore. Je však dôležité, aby bol katastrálny odbor o tejto skutočnosti informovaný ešte pred samotným vydaním rozhodnutia. Najlepším riešením je požiadať o osobný odber hneď pri podávaní návrhu na vklad, a to formou žiadosti "Žiadosť o osobné prevzatie rozhodnutia" (žiadosť č. 5 (PDF, 142 kB)). Po vyplnení a odovzdaní tohto tlačiva je možné rozhodnutie prevziať osobne.
Podobne, oznámenie o vykonaní zápisu do katastra nehnuteľností je možné prevziať aj osobne. Aj v tomto prípade je potrebné, aby bol katastrálny odbor upovedomený vopred, ideálne hneď pri podávaní návrhu na zápis. V takom prípade bude žiadost "Žiadosť o osobné prevzatie oznámenia" tvoriť prílohu k návrhu na zápis (žiadosť č. 6 (PDF, 157 kB)). Alternatívou je vyplnenie a odovzdanie tlačiva "Súhlas so zaslaním oznámenia" (žiadosť č. 7 (PDF, 157 kB)), po ktorom Vás katastrálny odbor môže po vykonaní zápisu informovať aj prostredníctvom SMS alebo elektronicky.
Evidencia rozostavaných stavieb
Kataster nehnuteľností eviduje nielen už dokončené a skolaudované stavby, ale aj stavby, ktorých výstavba bola síce začatá, ale nebola ešte dokončená. Ide o tzv. rozostavané stavby. S každou existujúcou stavbou, ktorá má charakter nehnuteľnosti, je možné nakladať (napr. predať, darovať, zaťažiť záložným právom) len v prípade, ak je riadne evidovaná v katastri nehnuteľností, s výnimkou niektorých zákonných možností.
Pre zápis rozostavanej stavby do katastra je nevyhnutné predložiť znalecký posudok o stupni jej rozostavanosti. Dôležitý je tiež geometrický plán, ktorý slúži na zameranie stavby pre potreby jej zakreslenia do katastrálnej mapy. Rovnako je potrebný právoplatné stavebné povolenie na danú stavbu. Písomný návrh na zápis rozostavanej stavby do katastra spolu so všetkými uvedenými dokumentami sa podáva na príslušný katastrálny odbor, v ktorého pôsobnosti sa stavba nachádza. Za podanie návrhu na zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností sa neplatí žiadny správny poplatok. Konanie o takomto zápise môže v zmysle zákona trvať až 60 dní.
Základné zákony a vyhlášky
Pre správne pochopenie a navigáciu v procesoch týkajúcich sa katastra nehnuteľností je dôležité poznať relevantnú legislatívu. Medzi kľúčové právne predpisy patria:
- Zákon č. 162/1995 Z. z. (Katastrálny zákon)
- Zákon č. 71/1967 Zb. (Zákon o správnom konaní)
- Zákon č. 182/1993 Z. z. (Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov)
- Zákon č. 211/2000 Z. z. (Zákon o slobodnom prístupe k informáciám)
- Zákon č. 145/1995 Z. z. (Zákon o správnych poplatkoch)
- Zákon č. 9/2010 Z. z. (Zákon o sťažnostiach)
- Zákon č. 215/1995 Z. z. (Zákon o geodézii a kartografii)
- Zákon č. 180/1995 Z. z. (Zákon o niektorých opatreniach na urýchlenie prípravy ústavných dodatkov a iných dôležitých zákonov)
- Vyhláška č. 461/2009 Z. (Vykonávacia vyhláška ku Katastrálnemu zákonu)
- Vyhláška č. 300/2009 Z. z. (Vyhláška o geodetických a kartografických činnostiach)
- Vyhláška č. 22/2010 Z. z. (Vyhláška o postupe pri výkone vyvlastňovacieho práva)
Zmeny v trvalom pobyte a sídle spoločnosti
Pri zmene trvalého pobytu alebo pri zmene sídla spoločnosti je potrebné vykonať príslušné úkony aj vo vzťahu ku katastru nehnuteľností, ak sa tieto údaje týkajú evidencie.
Pre označenie zmeny trvalého pobytu v operáte katastra nehnuteľností je potrebné vyplniť tlačivo "Žiadosť o vyznačenie zmeny trvalého pobytu/priezviska v operáte KN" (žiadosť č. 1 (PDF, 132 kB)). Túto žiadosť je potrebné zaslať poštou na Okresný úrad Bratislava, katastrálny odbor. Je dôležité si uvedomiť, že katastrálny odbor na dodatočné doplnenie podania zvyčajne nevyzýva, preto je potrebné podať žiadosť úplnú.
Analogicky, pre vyznačenie zmeny sídla spoločnosti v operáte katastra nehnuteľností je potrebné vyplniť tlačivo "Žiadosť o vyznačenie zmeny sídla spoločnosti v operáte KN" (žiadosť č. 2 (PDF, 132 kB)). Aj táto žiadosť sa zasiela poštou na príslušný katastrálny odbor. Opäť platí, že katastrálny odbor na dodatočné doplnenie podania nevyzýva a žiadosť musí byť podaná kompletne v súlade s § 5 ods. 1 zákona č. 71/1967 Zb. o správnom konaní.
tags: #kataster #nehnutelnosti #brezno