Slovenský realitný trh sa v januári 2025 ocitol v paralýze. Bezprecedentný kybernetický útok na Úrad geodézie, kartografie a katastra SR (ÚGKK) na niekoľko týždňov zastavil prevody nehnuteľností, znemožnil uzatváranie hypoték a bránil notárskym kanceláriám v overovaní vlastníctva. Škody sa v dôsledku tohto útoku vyšplhali na milióny eur. Vláda na túto situáciu reagovala prijatím novely katastrálneho zákona, ktorá od 1. júla 2026 prináša zásadné zmeny v prístupe k informáciám o nehnuteľnostiach. Nejde o drobnú technickú úpravu, ale o najrozsiahlejšiu reformu prístupu k nehnuteľnostiam za posledné dekády.
Koniec anonymného prístupu: Registrácia a overenie totožnosti ako nová norma
Najvýraznejšou zmenou, ktorú novela prináša od 1. júla 2026, je koniec anonymného prístupu ku katastrálnym údajom. Dnes si môže ktokoľvek bez nutnosti registrácie pozrieť, kto vlastní akúkoľvek nehnuteľnosť - stačí poznať parcelné číslo alebo adresu. Po nadobudnutí účinnosti novely si však každý, kto bude chcieť pristupovať k podrobným údajom z katastra, bude musieť bezplatne zaregistrovať účet na katastrálnom portáli a overiť svoju totožnosť prostredníctvom elektronického občianskeho preukazu (eID). Bez čipovej karty a čítačky sa k vlastníckym listom nedostanete. Tento krok má za cieľ zvýšiť bezpečnosť a predchádzať zneužívaniu osobných údajov.
Obmedzenie osobných údajov a vylúčenie z infozákona
Zákon zároveň výrazne obmedzuje rozsah osobných údajov, ktoré budú zverejňované vo verejných výpisoch. Dátum narodenia vlastníka, jeho trvalé bydlisko, rodné priezvisko ani rodné číslo sa v štandardnom výpise pre verejnosť už nebudú zobrazovať. Tretí zásadnou zmenou je vylúčenie katastrálnych dát z pôsobnosti zákona č. 211/2000 Z. z. o slobodnom prístupe k informáciám (infozákona). Týmto krokom sa katastrálne údaje stávajú menej dostupnými pre širokú verejnosť v zmysle infozákona.
Zmeny v poplatkoch: Od bezplatných výpisov k spoplatneným službám
Zmeny v poplatkoch za prístup k údajom z katastra nadobudnú účinnosť s ročným odkladom, teda od 1. júla 2027. Dovtedy, až do konca júna 2027, budú elektronické výpisy z listu vlastníctva naďalej bezplatné. Od spomínaného dátumu sa však zavedú poplatky: elektronický výpis z listu vlastníctva bude stáť 6 eur a kópia mapy 12 eur. Pre bežného kupujúceho nehnuteľnosť predstavujú tieto sumy relatívne malé náklady. Problémom sa však stávajú realitné kancelárie a makléri, ktorí pri jednej transakcii potrebujú stiahnuť desiatky výpisov pre rôzne nehnuteľnosti. Podľa odhadov Národnej asociácie realitných kancelárií (NARKS) môžu ročné náklady na katastrálne výpisy pre aktívneho makléra narásť o stovky eur, pričom tieto náklady sa nakoniec premietnu do ceny pre klientov.
Ambivalentné vnímanie reformy realitnými odborníkmi
Novela neobmedzuje právo na informácie ani novinársku kontrolu. Realitní odborníci vnímajú reformu ambivalentne. Na jednej strane vítajú ochranu vlastníkov pred podvodmi s falošnými splnomocneniami, keďže zákon zavádza povinnosť informovať vlastníka nehnuteľnosti vždy, keď niekto pristupuje k jeho katastrálnym údajom. Na druhej strane však odborníci upozorňujú na paradox: obmedzením verejného prístupu k vlastníckym informáciám sa kupujúcemu sťažuje overenie, či predávajúci skutočne vlastní nehnuteľnosť. Situácia, kde kupujúci musí veriť iba predávajúcim dokumentom, zvyšuje riziko podvodov, namiesto aby ho znižovala.
Zastaralé IT systémy a výzvy pre ÚGKK
Katastrálne úrady na Slovensku stále fungujú na viacerých navzájom neprepojených zastaraných IT systémoch. Najvyšší kontrolný úrad SR opakovane kritizoval neplnenie zákonných lehôt, pričom v niektorých rokoch meškalo až 30 % konaní. Parlament hlasuje o novele v apríli 2026. Po schválení nadobúdajú zmeny prístupu účinnosť 1. júla 2026, pričom poplatková reforma nasleduje 1. júla 2027. Medzitým bude ÚGKK budovať nový centralizovaný IT systém. Bez jeho úspešného spustenia bude registrácia cez eID v praxi komplikovaná.
Odporúčania pre kupujúcich a predávajúcich nehnuteľnosti
Pre kupujúcich a predávajúcich nehnuteľnosti platí: teraz je posledná chvíľa, kedy môžete katastrálne výpisy sťahovať zadarmo a bez registrácie. Odporúča sa vopred si zaobstarať čipový občiansky preukaz a čítačku, pretože od júla 2026 budú nevyhnutné.
Samosprávy a dôležitosť aktuálnych katastrálnych dát
V kontexte rozhodovania o majetku, daniach či výstavbe je pre samosprávu kľúčová istota, ktorá vychádza z poznania aktuálneho stavu územia. Keďže sa parcely a vlastnícke vzťahy v čase menia, práca s aktuálnymi údajmi z katastra je zárukou, že úradné postupy budú nielen rýchlejšie, ale predovšetkým vecne správne a nespochybniteľné. Mnohé samosprávy však nevyužívajú svoj zákonný nárok na bezplatné získanie aktuálnych dát. Geodetický a kartografický ústav (GKÚ) umožňuje samosprávam vyžiadať si tieto aktuálne dáta k 31. decembru 2025.
Ako prebieha návrh na vklad záložného práva na katastri? Návrh na vklad záložného práva na katastri.
Pre ušetrenie času pri hľadaní správnych tlačív a postupov existujú návody, ako sa k týmto dátam dostať a následne ich premeniť na prehľadnú interaktívnu mapu v portáloch ako mapsfy.com. Spojenie oficiálnych dát z GKÚ s mapovým portálom umožňuje optimalizovať dane, efektívnejšie spravovať majetok, prepojiť súvislosti s územným plánom či inžinierskymi sieťami v jednej mape a zrýchliť agendu, napríklad vybavovanie žiadostí o UPI.
Import a spracovanie dát v systémoch ako mapsfy.com
Dostať dáta z GKÚ je len polovica úspechu; druhou je vedieť ich čítať. Systémy ako mapsfy.com sú priamo stavané na prácu s formátmi VGI, DBF a FPU. Import dát do týchto systémov je zjednodušený na maximum. Súbory, ktoré samospráva dostane od GKÚ, sa jednoducho nahrajú do systému, ktorý následne vykreslí parcely, budovy a vlastnícke vzťahy do prehľadnej mapy.
Daň z nehnuteľností: Povinnosti a termíny pre vlastníkov
Daň z nehnuteľností je miestna daň, ktorej správu vykonáva obec, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza. Daňové priznanie k dani z nehnuteľností je potrebné podať do 31. januára nasledujúceho roka po tom, ako sa fyzická alebo právnická osoba stala vlastníkom, nájomcom alebo správcom nehnuteľnosti podliehajúcej dani. Pre vznik daňovej povinnosti je rozhodujúci stav k 1. januáru nasledujúceho roka. Ak sa napríklad v roku 2024 kúpila nehnuteľnosť, daňové priznanie sa podáva do 31. januára 2025.
Vznik daňovej povinnosti nastáva prvým dňom zdaňovacieho obdobia (roka) nasledujúceho po zdaňovacom období, v ktorom sa daňovník stal vlastníkom, správcom, nájomcom alebo užívateľom nehnuteľnosti. V prípade nadobudnutia nehnuteľnosti vydražením alebo dedením platia špecifické pravidlá pre vznik daňovej povinnosti.
Samospráva, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza, vykonáva správu tejto dane. Daňové priznanie sa podáva na obecnom úrade na predpísanom vzorovom tlačive. V prípade, že už bolo daňové priznanie podané, ale došlo k zmene vlastníctva alebo inej skutočnosti ovplyvňujúcej výpočet dane, je potrebné podať čiastkové daňové priznanie do rovnakej lehoty.
V prípade spoluvlastníctva podáva daňové priznanie každý vlastník sám za seba vo výške svojho podielu, prípadne jeden vlastník za všetkých po dohode. Manželia v bezpodielovom spoluvlastníctve podávajú priznanie spoločne. Daňové priznanie k dani z nehnuteľnosti sa nepodáva každý rok, ale len pri vzniku zmeny vlastníctva alebo iných skutočností ovplyvňujúcich výpočet dane.
Správca dane (obec) vypočíta výšku dane na základe daňového priznania. V prípade zmeškania lehoty môže správca dane uložiť pokutu. Vyrubená daň je splatná do 15 dní od nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia. Správca dane môže povoliť aj platbu v splátkach.
Potrebné dokumenty a elektronické podanie
Pre vyplnenie daňového priznania je potrebné uviesť všetky rozhodujúce skutočnosti a priložiť v kópii relevantné doklady, ako napríklad rozhodnutie o povolení vkladu vlastníckeho práva, uznesenie o dedičstve, rozhodnutie súdu o schválení príklepu dražby, stavebné povolenie alebo kolaudačné rozhodnutie. List vlastníctva nie je potrebné prikladať, keďže si ho úrady overujú sami.
V niektorých obciach je možné podať daňové priznanie elektronicky prostredníctvom portálu www.slovensko.sk. Podmienkou je mať aktivovaný elektronický občiansky preukaz (eID karta) s bezpečnostným osobným kódom, čítačku čipových kariet a príslušný softvér. Postup pri elektronickom podaní zahŕňa prihlásenie na portál, výber služby a vyplnenie elektronického formulára.
Problémy s katastrom a odpustenie zmeškania lehoty
V súvislosti s aktuálnymi problémami katastra, ktoré môžu sťažiť zistenie vzniku daňovej povinnosti, finančná správa upozorňuje na možnosť odpustenia zmeškania lehoty zo závažných dôvodov, ak o to daňový subjekt požiada najneskôr do 30 dní od odpadnutia dôvodov zmeškania.
Zníženie alebo oslobodenie od dane
Správca dane môže na základe všeobecne záväzného nariadenia znížiť alebo oslobodiť od dane určité kategórie pozemkov, stavieb alebo bytov. Žiadosť o oslobodenie alebo zníženie dane je potrebné podať do 31. januára.
Elektronické podania a overovanie podpisov
Dokumenty podpísané zaručeným elektronickým podpisom sa podávajú prostredníctvom univerzálneho podania na Ústrednom portáli verejnej správy. V praxi sa vyskytli prípady, kedy plná moc podpísaná pred notárom nebola považovaná za dostatočnú pre elektronické podpisovanie zaručeným elektronickým podpisom advokáta. V prípade, že listina nie je považovaná za elektronický dokument, je potrebné doložiť plnú moc ako pri klasickom listinnom podaní. Po úspešnom overení platnosti zaručeného elektronického podpisu putuje elektronické podanie na príslušný okresný úrad, katastrálny odbor.
Podľa § 5 zákona o vlastníctve bytov je prílohou zmluvy o prevode nehnuteľnosti vyhlásenie o tom, že vlastník bytu alebo nebytového priestoru nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu. Toto potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva musí byť pevne zviazané so zmluvou ako jej príloha. V prípade, ak potvrdenie nie je prílohou zmluvy, príslušný okresný úrad môže požadovať, aby bolo potvrdenie podpísané elektronickým podpisom osoby, ktorá ho vystavila.
tags: #kataster #dane #elektronicka #sprava