Od vstupu Slovenskej republiky do Európskej únie sme zaznamenali citeľný úbytok poľnohospodárskej pôdy, konkrétne 3,42 percenta, čo predstavuje alarmujúcich 66 897 hektárov. Táto skutočnosť poukázala na naliehavú potrebu regulácie nadobúdania a prevodu vlastníctva poľnohospodárskych pozemkov. V júni 2014 preto vstúpil do účinnosti zákon, ktorého primárnym cieľom bolo prednostne uprednostniť pri kúpe týchto pozemkov miestnych poľnohospodárov, u ktorých sa predpokladá, že nebudú pôdu vyňaté z fondu. Zároveň sa snahou bolo obmedziť špekulatívny nákup zahraničnými investormi, často prostredníctvom nastrčených slovenských obchodných spoločností. Po takmer troch rokoch od jeho účinnosti čakajú prevody pôdy ďalšie zmeny, ktoré majú za cieľ posilniť ochranu tohto nenahraditeľného národného bohatstva.
Ktoré pozemky patria pod režim zákona o nadobúdaní poľnohospodárskych pozemkov
Je dôležité poznamenať, že samotný kataster nepozná pojem "poľnohospodársky pozemok" ako samostatnú kategóriu. Na liste vlastníctva budete preto tento špecifický prívlastok hľadať márne. Definícia poľnohospodárskej pôdy je v zmysle zákona širšia a zahŕňa pôdu, ktorá je v katastri nehnuteľností evidovaná ako orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady, záhrady a trvalé trávne porasty. Zákon tiež do tejto kategórie zahŕňa pozemky zastavané stavbami na poľnohospodárske účely, ktoré sa takýmito stali do 24. júna 1991. Tento širší pohľad je nevyhnutný pre komplexnú ochranu a reguláciu.
Zákon však explicitne vymedzuje, čo sa za poľnohospodársky pozemok na účely jeho regulácie nepovažuje. Ide predovšetkým o záhrady, pozemky nachádzajúce sa v zastavanom území obce (intraviláne) podľa katastra nehnuteľností. Taktiež sem nepatria pozemky mimo zastavaného územia obce (extraviláne), ktoré sú podľa stavebného zákona a príslušných vyhlášok určené na iné ako poľnohospodárske využitie, alebo ktorých poľnohospodárske využitie je obmedzené, prípadne majú výmeru menšiu ako 2 000 m² a sú priľahlé k stavbe, s ktorou tvoria funkčný celok. Toto vymedzenie je kľúčové pre zabezpečenie primeranosti a nevyhnutnosti obmedzujúcich zásahov do vlastníckeho práva, nakoľko nie je dôvod obmedzovať vlastníkov pri pozemkoch s minimálnym poľnohospodárskym využitím alebo takých, ktoré už stratili svoj primárny poľnohospodársky charakter.
Pozemkové právo za 3 minúty
Čo znamená "nadobúdanie" a "prevod vlastníctva" v kontexte poľnohospodárskej pôdy
Pojem "prevod" v zmysle zákona o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskych pozemkov neznamená výhradne predaj. Zahŕňa širokú škálu spôsobov, akými sa vlastníctvo môže zmeniť. Predaj je samozrejme jednou z hlavných foriem, ale zákon do tejto kategórie radí aj darovanie a vrátenie daru. Dôležité je tiež zahrnutie prevodu v prospech toho, kto má k pôde zapísané záložné právo v katastri, alebo výkon zabezpečovacieho prevodu práva.
Nadobúdanie vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku je v zákone definované ako jeho odplatný alebo bezodplatný prevod podľa príslušných ustanovení Občianskeho zákonníka. Zároveň sa však zákon snaží presne vymedziť prípady, ktoré by nemali byť podliehať jeho regulácii, aby sa predišlo zbytočnej byrokracii a obmedzeniu práv tam, kde to nie je nevyhnutné.
Za nadobúdanie vlastníctva, ktoré by sa podľa nového zákona nemalo považovať za prevod v zmysle jeho regulácie, sa považuje bezodplatný prevod pozemkov do vlastníctva oprávnených osôb podľa tzv. reštitučných predpisov, ktorých primárnym účelom je obnova vlastníctva. Príkladom sú prevody na základe dedenia alebo podľa osobitných predpisov, ako napríklad zákon o navrátení vlastníctva k pozemkom alebo príslušné nariadenia vlády. Taktiež sa tento postup neuplatní pri prevode spoluvlastníckych podielov všeobecne, pri spoločnej nehnuteľnosti medzi členmi pozemkového spoločenstva, a pri prevode vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku medzi blízkymi osobami.
Dôležitým aspektom je aj to, že zákon sa nevzťahuje na prípady, kedy vlastník prevádza poľnohospodársky pozemok na osobu, ktorá v danej obci vykonáva poľnohospodársku výrobu. Tento zámer je motivovaný snahou podporiť miestnych aktívnych poľnohospodárov a zabezpečiť, aby pôda zostala v rukách tých, ktorí ju reálne obhospodarujú.
Legislatívny zámer a ústavné základy ochrany pôdy
Návrh zákona o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku a o zmene a doplnení niektorých zákonov bol vypracovaný v intenciách Legislatívneho zámeru zákona o nadobúdaní poľnohospodárskej pôdy, ktorý vláda Slovenskej republiky schválila uznesením č. 519/2013 zo 4. septembra 2013. Tento legislatívny rámec vychádza z hlbokého presvedčenia, že pôda je spoločným bohatstvom občanov štátu a dedičstvom budúcich generácií. Je základným a neobnoviteľným prírodným zdrojom, ktorý tvorí integrálnu súčasť ekosystémov Zeme. Pôda je a zostane základňou environmentálneho, ekonomického a sociálneho potenciálu Slovenska, preto musí byť starostlivo chránená pred poškodením a neodôvodneným znižovaním jej výmery, kvality a objemu.
Skutočnosť, že trh s poľnohospodárskou pôdou bol doteraz vo vzťahu k schopnostiam nadobúdateľa obhospodarovať túto pôdu úplne liberálny, neprispieva k jej ochrane a riadnemu obhospodarovaniu. Potvrdzuje to aj fakt, že sa nezachovala výmera poľnohospodárskej pôdy deklarovaná pred vstupom do Európskej únie, t. j. k 30. júnu 2003, na účely podpory formou priamych platieb.
Z ústavného hľadiska bol pri vypracovaní návrhu zákona braný zreteľ najmä na článok 20 Ústavy Slovenskej republiky. Tento článok garantuje nedotknuteľnosť a rovnosť vlastníckeho práva, ale zároveň umožňuje, aby zákonodarca ustanovil, ktorý ďalší majetok okrem majetku uvedeného v článku 4 Ústavy Slovenskej republiky je nevyhnutný na zabezpečenie potrieb spoločnosti, rozvoja národného hospodárstva a verejného záujmu. Je nesporné, že poľnohospodársku pôdu za takýto majetok je možné jednoznačne považovať.
Článok 20 ods. 2 Ústavy Slovenskej republiky tiež umožňuje, aby zákonodarca ustanovil, že určité veci môžu byť iba vo vlastníctve občanov alebo právnických osôb so sídlom v Slovenskej republike. V kontexte regulácie nadobúdania poľnohospodárskej pôdy sa táto ústavná norma javí ako kľúčová pre odôvodnenie navrhovanej právnej úpravy.
Pri vypracovaní návrhu zákona sa tiež zohľadnil princíp, že nielen vyvlastnenie, ale aj akékoľvek nútené obmedzenie vlastníckeho práva je možné iba v nevyhnutnej miere a vo verejnom záujme, a to na základe zákona a za primeranú náhradu. Keďže navrhovaná právna úprava predstavuje zásah do obsahu vlastníckeho práva jej doterajšieho vlastníka tým, že mu výrazne zúži okruh osôb, na ktoré bude môcť svoju pôdu previesť, je potrebné preukázať nevyhnutnosť takéhoto obmedzenia a jeho súlad s verejným záujmom. Návrh zákona sa snaží túto nevyhnutnosť zabezpečiť tým, že vlastníkovi poskytuje možnosť získať primeranú kúpnu cenu, keďže vo zverejnenej ponuke uvádza aj výšku požadovanej ceny za m².
Medzinárodné skúsenosti s reguláciou vlastníctva pôdy
Problém regulácie vlastníctva poľnohospodárskej pôdy nie je na európskej úrovni ojedinelý. Mnoho krajín Európskej únie si túto problematiku upravuje samostatne zákonmi, čo vyplýva aj z článku 345 Zmluvy o fungovaní Európskej únie a článku 17 Charty základných práv Európskej únie. Tieto ustanovenia umožňujú členským štátom, aby si vo svojich právnych poriadkoch upravili pravidlá nadobúdania vlastníckeho práva k pôde.
- Nemecko: Okrem Občianskeho zákonníka (Bürgerliches Gesetzbuch) upravuje právne pomery k pôde aj zákon o poľnohospodárstve (Landwirtschaftsgesetz), zákon o predaji poľnohospodárskej pôdy (Grundstückverkehrsgesetz) a sídelný zákon (Reichssiedlungsgesetz).
- Rakúsko: Rakúski poľnohospodári majú prednostné právo pri nákupe pôdy. Cieľom regulácie je aj obmedzenie možnosti jej získania cudzincami, ktorými sa na tieto účely rozumejú občania nečlenských štátov Európskej únie.
- Poľsko: Bola vytvorená štátna poľnohospodárska agentúra (Agencja Nieruchomości Rolnych) s právom uzatvárať zmluvy pri dedení alebo zmene vlastníka poľnohospodárskych pozemkov, pričom v určitých prípadoch má právo na zmenu kupca.
- Maďarsko: Zákon o obchodovaní s poľnohospodárskou a lesnou pôdou obsahuje ustanovenia týkajúce sa úradného povolenia na nadobudnutie vlastníckeho a užívacieho práva k pôde. Na nadobudnutie vlastníckeho práva je potrebné predbežné úradné povolenie správneho orgánu.
- Švédsko: Vo všeobecnosti platí, že fyzické osoby môžu nakupovať poľnohospodársku pôdu bez obmedzenia, ale v určitých oblastiach je potrebné povolenie a vyžaduje sa aj príslušné odborné vzdelanie alebo prax. V niektorých prípadoch sa vyžaduje, aby majiteľ býval na pozemku.
- Slovinsko: Existuje predkupné právo, ktoré možno uplatniť pri predaji poľnohospodárskej a lesnej pôdy.
- Francúzsko: Trh s poľnohospodárskou pôdou je rozhodujúcim spôsobom ovplyvnený organizáciou SAFER (Société d'aménagement foncier et d'établissement rural), ktorá sa skladá zo zástupcov poľnohospodárskych profesijných organizácií a regionálnych samospráv a jej činnosť je kontrolovaná štátom. Základnou úlohou SAFERu je podpora transparentného a funkčného trhu s poľnohospodárskou pôdou, ako aj podpora regionálneho rozvoja a ochrana pôdy. Každý predaj pôdy je potrebné hlásiť notárovi, ktorý pre SAFER spíše návrh kúpnej zmluvy. Následne má SAFER dva mesiace na rozhodnutie o prijatí alebo odmietnutí návrhu zmluvy. Ak nejde o špekulatívny účel nákupu pôdy, prevod je akceptovaný.
- Taliansko: Príslušné zákony upravujú predkupné právo fyzickej osoby, ktorá obrába pôdu po dobu najmenej dvoch rokov, a predkupné právo vlastníkov poľnohospodárskej pôdy v susedstve.
Tieto medzinárodné príklady ukazujú, že Slovensko nie je jedinou krajinou, ktorá sa snaží prostredníctvom legislatívy chrániť a regulovať nadobúdanie poľnohospodárskej pôdy. Spoločné je úsilie o zabezpečenie jej udržateľného obhospodarovania a zabránenie jej špekulatívnemu zneužívaniu.
Skúsenosti s ochranou poľnohospodárskej pôdy a potreba preventívnych opatrení
Doteraz uplatňované nástroje ochrany poľnohospodárskej pôdy, ktoré by mali byť zároveň nástrojmi riadneho a odborného obhospodarovania, sa z hľadiska dosiahnutia cieľa dodržiavania kritérií dobrej poľnohospodárskej a environmentálnej praxe ukázali ako nedostatočné. Namiesto reštrikcií v oblasti súkromného práva sa totiž ukázalo, že opatrenia realizujúce sa na základe verejnoprávnych predpisov sú prevažne nápravné a uplatňujú sa až ex post, teda po zistení závadného stavu.
Príčinou tohto stavu sú dve navzájom previazané skutočnosti. Po prvé, opatrenia realizujúce sa na základe zákona o ochrane a využívaní poľnohospodárskej pôdy a iných súvisiacich predpisov vychádzajú zo skutočne zisteného stavu, ktorý už existuje. Ide teda o nápravné opatrenia ukladané príslušnými orgánmi verejnej správy alebo organizáciami, ktoré vykonávajú prenesený výkon štátnej správy, až po zistení závadného alebo neželateľného stavu.
Po druhé, počet a spôsob kontrol a skúšok sú limitované finančnými prostriedkami z rozpočtu verejnej správy. V období rokov 2006 až 2011, ktoré predstavovalo uzatvorený cyklus agrochemického skúšania pôdy, boli takéto skúšky vykonané iba na 8,7 % výmery poľnohospodárskej pôdy. Zistenia z tohto cyklu zároveň svedčia o klesajúcej úrovni obhospodarovanej poľnohospodárskej pôdy.
Osobitne sa to prejavuje v raste acidity (kyslosti) pôdy, ktorá sa zvyšuje na 23,4 % skúšaných plôch, pričom pri trvalých trávnatých porastoch je tento podiel až 52 %. Tento údaj je dôsledkom toho, že obhospodarovatelia pôdy zanedbávajú viaceré agrotechnické povinnosti, v tomto prípade vápnenie pôdy. Zatiaľ čo v rokoch 1994 až 1999 bolo na vápnenie pôd použitých 549,4 tis. tony CaO, v rokoch 2006 až 2011 to bolo len 146,8 tis. tony. Výrazne tiež klesol obsah fosforu a prístupného draslíka v poľnohospodárskej pôde.
Obdobné zistenia sú výsledkom aj pôdnej služby zameranej na kontrolu zachovania prirodzených vlastností poľnohospodárskej pôdy. V období, keď sa prebiehajúce atmosférické a pôdno-klimatické zmeny stávajú rozhodujúcim faktorom ovplyvňujúcim prirodzené vlastnosti pôdy, je jedným z kľúčových záverov pôdnej služby to, že bude závisieť od odbornej úrovne každého užívateľa poľnohospodárskej pôdy, akým spôsobom bude schopný realizovať adaptačné opatrenia zamerané na realizáciu ochranných agrotechnických opatrení.
Posudky pôdnej služby svedčia v prospech toho, že základné odborné znalosti sú základným predpokladom pre správnu poľnohospodársku prax a ekonomicky efektívnu poľnohospodársku výrobu. V prospech prijatia preventívnych opatrení zameraných na odborné obhospodarovanie poľnohospodárskej pôdy svedčí aj ekonomická stránka realizácie pôdnej služby, keď v roku 2010 na túto činnosť bolo vyčlenených 75 000 eur a v roku 2013 to už bolo len 55 000 eur. Tieto fakty potvrdzujú, že regulácia nadobúdania vlastníctva poľnohospodárskej pôdy, ktorá prednostne uprednostňuje aktívnych a odborných poľnohospodárov, je nevyhnutným krokom k zabezpečeniu jej ochrany a udržateľného využívania.
Nový postup pri prevode a nadobúdaní poľnohospodárskej pôdy
Nový zákon zavádza detailný postup pri prevode vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku, ktorý má zabezpečiť transparentnosť a prednostné právo pre aktívnych poľnohospodárov. Vlastník alebo iná oprávnená osoba (ďalej len "prevádzajúci") je povinná pred prevodom zverejniť ponuku na prevod vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku najmenej na 15 dní v Registri zverejňovania ponúk prevodu vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku na webovom sídle Ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR.
V závislosti od výmery pozemku (do 10 000 m² alebo nad 10 000 m²) sú stanovené dodatočné povinnosti zverejnenia ponuky na úradných tabuliach v obciach a v tlačených periodikách. Cieľom je zabezpečiť čo najširšiu informovanosť potenciálnych záujemcov.
Poľnohospodársky pozemok by po novom mohla nadobudnúť osoba, ktorá spĺňa špecifické kritériá:
- Má na území Slovenskej republiky trvalý pobyt alebo sídlo najmenej 10 rokov.
- Vykonáva poľnohospodársku výrobu ako podnikanie najmenej tri roky pred dňom uzavretia zmluvy o prevode vlastníctva.
- Spĺňa podmienku pobytu alebo sídla v obci susediacej s obcou, kde sa prevádzaný pozemok nachádza, alebo túto podmienku spĺňa bez ohľadu na miesto podnikania.
Prevádzajúci je povinný najprv zverejniť ponuku pre osoby, ktoré spĺňajú vyššie uvedené kritériá. V takom prípade má prednostné právo na akceptáciu ponuky nadobúdateľ z obce, kde sa pozemok nachádza, a následne nadobúdateľ zo susednej obce. Ak žiadny z týchto záujemcov neprejaví záujem, prevádzajúci môže zverejniť ponuku pre širšiu skupinu záujemcov, kde opäť platí prednostné právo v uvedenom poradí.
Ak ani po týchto krokoch nenájde prevádzajúci vhodného nadobúdateľa spĺňajúceho zákonné kritériá, môže previesť poľnohospodársky pozemok na inú osobu. Tento postup a podmienky nadobudnutia sa vzťahujú aj na prevod darovaním. Dôležité je, že zákon zohľadňuje aj situáciu mladých poľnohospodárov, pre ktorých sa niektoré z podmienok (napr. trojročné podnikanie) môžu zmierniť, avšak s dodatočným záväzkom nevyužiť pozemok na špekulatívne účely.
Výnimky z novej regulácie a osvedčenie o splnení podmienok
Navrhovaný zákon sa nevzťahuje na všetky poľnohospodárske pozemky. Z jeho pôsobnosti sú vyňaté záhrady, poľnohospodárske pozemky nachádzajúce sa v zastavanom území obce zobrazenom v katastri nehnuteľností a pozemky s malou výmerou (do 2 000 m²), aj keď sa nachádzajú mimo zastavaného územia obce. Zákon tiež rešpektuje predkupné právo upravené v Občianskom zákonníku a dedičské právo. Nedotknuté zostávajú práva oprávnených osôb podľa reštitučných predpisov a nadobúdanie poľnohospodárskej pôdy pri vykonávaní pozemkových úprav. Taktiež sa nedotýka možnosti vyvlastniť poľnohospodárske pozemky vo verejnom záujme podľa osobitných predpisov.
Kľúčovým prvkom nového systému je proces overovania splnenia podmienok nadobúdania vlastníctva. Tento proces bude vykonávať okresný úrad, v ktorého obvode je poľnohospodársky pozemok evidovaný. Nadobúdateľ je povinný podať na okresný úrad žiadosť o overenie podmienok pred uzavretím zmluvy o prevode vlastníctva. Požadované prílohy budú zahŕňať identifikačné údaje nadobúdateľa, číslo ponuky z registra, potvrdenie obce o vykonávaní podnikania v poľnohospodárstve alebo informáciu o účele použitia pozemku podľa územného plánu.
Okresný úrad vydá nadobúdateľovi osvedčenie o splnení podmienok do 30 dní od doručenia žiadosti. Osvedčenie sa nevydá, ak nadobúdateľ nespĺňa zákonom stanovené kritériá, napríklad nevykonáva poľnohospodársku výrobu ako podnikanie (s výnimkou mladých poľnohospodárov), nebol dodržaný postup ponukového konania, nadobúdateľ nemá požadovaný trvalý pobyt alebo sídlo, alebo nedoplnil náležitosti žiadosti. Odmietnutie vydania osvedčenia bude preskúmateľné súdom. Osvedčenie o splnení podmienok bude povinnou prílohou zmluvy o prevode vlastníctva k poľnohospodárskemu pozemku.
Tento nový právny rámec má za cieľ zabezpečiť, aby poľnohospodárska pôda zostala v rukách zodpovedných hospodárov, ktorí ju budú aktívne a odborne obhospodarovať, čím sa prispeje k jej ochrane a udržateľnému rozvoju poľnohospodárstva na Slovensku. Pri prevode vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku by po novom mohli nadobúdať vlastnícke právo aj cudzozemci, avšak s určitými obmedzeniami vyplývajúcimi z novelizácie Devízového zákona.
Odňatie poľnohospodárskej pôdy z pôdneho fondu
Poľnohospodárska pôda je národným bohatstvom a jej odňatie z pôdneho fondu na iné ako poľnohospodárske účely, napríklad na stavebné, je možné len vo výnimočných prípadoch a za prísnych podmienok. Tento proces upravuje predovšetkým zákon o ochrane a využívaní poľnohospodárskej pôdy.
Odňatie môže byť trvalé, napríklad pri zastavaní stavbou, alebo dočasné, najviac na 10 rokov. Pri trvalom odňatí dochádza k zmene druhu pozemku v katastri nehnuteľností a k zmene spôsobu jeho využívania.
Ak si chce stavebník zriadiť stavbu na poľnohospodárskom pozemku mimo zastavaného územia obce (extraviláne), je potrebné pozemok najprv vyňať a za toto vyňatie zaplatiť odvod, ak je trvalé vyňatie možné. Možnosť vyňatia a plány obce s daným pozemkom sa dajú zistiť z územného plánu.
V prípade stavby v rámci zastavaného územia obce (intraviláne) nie je rozhodnutie o odňatí potrebné, ak ide o zmenu poľnohospodárskeho pozemku s výmerou do 5 000 m². V takom prípade vydá príslušný okresný úrad, pozemkový a lesný odbor, len stanovisko k pripravovanému zámeru.
Rovnako ako v prípade poľnohospodárskej pôdy, aj pri lesných pozemkoch platí, že pred uskutočnením stavby je najprv potrebné lesný pozemok vyňať. Vyňatie lesných pozemkov na účely umiestnenia stavieb na bývanie je však zriedkavejšie.
Tieto pravidlá odňatia pôdy z pôdneho fondu sú dôležitým doplnkom k regulácii nadobúdania vlastníctva, pretože zabezpečujú, že aj v prípadoch, keď dôjde k zmene využitia pôdy, sú dodržané prísne podmienky a zohľadnený verejný záujem.
tags: #kataster #buletin #pri #prevode #polnohospodarskej #pody