Investícia do nehnuteľnosti a jej následný prenájom sú skvelou voľbou, ak disponujete financiami navyše alebo si chcete pomôcť pri splácaní hypotéky. Prípadne ste byt zdedili, ale nechcete ho využívať na vlastné účely. Prenájom bytu je tak ideálnou voľbou ako uchovať peňažnú hodnotu a vytvoriť si tak pasívny príjem. Ak chcete vedieť, aké náležitosti je potrebné dodržať, aby prenájom vašej nehnuteľnosti prebiehal bez problémov, čítajte ďalej.
Registrácia na daňovom úrade: Základný krok k legálnemu prenájmu
Pri prenájme bytu musíte splniť viaceré administratívne kroky, aby ste predišli prípadným problémom so zákonom. Dôležitou informáciou je, že ak si chcete zarábať prenajímaním nehnuteľnosti, nie je potrebné vybavenie živnosti. Môžete fungovať aj ako fyzická osoba - nepodnikateľský subjekt. V tom prípade nie je vašou povinnosťou platiť odvody do sociálnej ani zdravotnej poisťovne. Vašou povinnosťou je sa registrovať na daňovom úrade (ak ešte nie ste registrovaný). A to do konca nasledujúceho mesiaca, po uplynutí mesiaca, v ktorom ste byt dali do prenájmu. Váš nájomník má právo vidieť, že ste si svoju registračnú povinnosť splnili. Bez registrácie na daňovom úrade vám hrozí pokuta od 60 € až do 20 tisíc €.
Žiadosť o registráciu predkladáte na daňovom úrade v mieste vášho trvalého pobytu. Jej vzor nájdete na webe Finančnej správy, prípadne si ju môžete prevziať na každom daňovom úrade. Žiadosť spolu s originálom zmluvy o prenájme predložíte k nahliadnutiu, daňový úrad vám ju neskôr vráti. Do 30 dní od podania žiadosti vás zaregistruje správca dane. Dostanete osvedčenie o registrácii a daňové identifikačné číslo.
Príklad č. 2: Daňovník mal v roku 2025 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 1 550 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti oslobodenie od dane v sume 500 eur (1 550 - 500), t. j. po jej odpočítaní zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti predstavuje sumu 1 050 eur. Nakoľko úhrn zdaniteľných príjmov daňovníka presiahol sumu 2 876,90 eura (t. j. 5 000 + 1 050), má daňovník povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov FO typ B.
Príklad č. 3: Daňovník mal v roku 2025 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 400 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie od dane v sume 500 eur, t.j. po jej odpočítaní nemá žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti. V takomto prípade môže daňovník požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti a nie je povinný podať daňové priznanie.
Povinnosť registrácie sa vzťahuje aj na fyzickú osobu, ktorá ďalej prenajíma nehnuteľnosť, ktorú má sama v nájme (pre registráciu na daňovom úrade nie je rozhodujúce, či prenajímateľ je vlastníkom prenajímaného bytu).
Príklad č. 3: Spolu s manželkou vlastníme byt (bezpodielové spoluvlastníctvo manželov), ktorý sme prenajali, teda sa na nás vzťahuje povinnosť registrácie. V prípade prenájmu bytu, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov sa registrácia vzťahuje na toho z manželov, ktorý je účastníkom zmluvného vzťahu. Povinnosť požiadať o registráciu má ten z manželov, ktorý je v zmluve uvedený ako prenajímateľ bytu.
Príklad č. 4: Prenajímam stenu rodinného domu na reklamné účely. Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na fyzické osoby, ktoré prenajímajú časť nehnuteľnosti okrem pozemku.
Príklad č. 5: Vlastním chatu v rekreačnej oblasti, v ktorej v zimnej sezóne príležitostne poskytujem ubytovanie. Registračná povinnosť sa vzťahuje iba na fyzickú osobu, ktorá prenajme nehnuteľnosť na území SR. To znamená, že povinnosť registrácie vzniká fyzickej osobe iba v prípade uzatvorenia nájomnej zmluvy podľa § 663 Občianskeho zákonníka.
Príklad č. 6: Vlastním viac nehnuteľností, pri prenájme prvej nehnuteľnosti si splním svoju registračnú povinnosť. Nie je vašou povinnosťou oznamovať daňovému úradu prenájom druhého bytu.
Príklad č. 7: Prenajímam byt a mám povinnosť registrovať sa na daňovom úrade. K žiadosti o registráciu nie je potrebné prikladať nájomnú zmluvu. Dátum začatia prenajímania nehnuteľnosti uvediete v X.
Príklad č. 8: Prenajímam nehnuteľnosť a mám povinnosť registrovať sa na daňovom úrade. Žiadosť o registráciu chcem poslať poštou.
Príklad č. 9: Som občanom Rakúska, na Slovensku vlastním byt, ktorý prenajímam. Vzťahuje sa aj na mňa registračná povinnosť? Povinnosť registrácie má v zmysle § 49a ods. 2 zákona o dani z príjmov na daňovom úrade každá fyzická osoba, ktorá na území SR prenajala nehnuteľnosť okrem pozemku. Ak ste teda prenajali na území SR nehnuteľnosť, vznikla vám registračná povinnosť.
Daňové priznanie: Kedy a ako ho podať
Ak je váš ročný príjem z prenájmu bytu vyšší ako 500 €, ste povinný podať daňové priznanie. Príjem z prenájmu sa zdaňuje sadzbou 19 %. Daňové priznanie sa vykonáva raz za jeden kalendárny rok, dajte si pozor na lehotu podania.
Návod ako vypísať daňové priznanie k nehnuteľnosti - BYT
Daňovník s príjmami z prenájmu nehnuteľnosti nie je účtovnou jednotkou, a to ani v prípade, ak sa rozhodne účtovať v sústave jednoduchého účtovníctva alebo v sústave podvojného účtovníctva.
Príklad č. 1: Starobný dôchodca v roku 2025 prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume 500 eur, teda na zdanenie mu zostane príjem vo výške 1 500 eur. Nakoľko však nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy, nemá za zdaňovacie obdobie 2025 povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov, lebo jeho príjem nepresiahol sumu 2 876,90 eura.
Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti na základe vedeného účtovníctva (jednoduchého alebo podvojného), alebo na základe evidencie vedenej podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov. Daňovník pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti nemôže vykazať daňovú stratu.
Príklad č. 4: Daňovník dosiahol v roku 2025 príjem z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 6 000 eur. Sumu zdaniteľného príjmu z prenájmu nehnuteľnosti si daňovník vypočíta vo výške 5 500 eur (6 000 - 500) ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľnosti a sumou 500 eur, ktorá je od dane oslobodená.
Medzi preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti patria:
- výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti, vrátane preddavkov do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z.
- daň z nehnuteľnosti, ktorú je prenajímateľ povinný platiť podľa zákona č. 582/2004 Z. z.
- výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr. osvetlenie spoločných priestorov bytového domu, upratovanie spoločných priestorov bytového domu, používanie a servis výťahu, používanie domovej práčovne, kontrola a čistenie komínov, čistenie žúmp, poplatky za TV a rozhlas vrátane koncesionárskych poplatkov, poplatky za pripojenie na internet, poplatky za povinnú správu bytového domu, službu vrátnika, recepcie, výdavky na strážnu službu, výdavky za odvoz smetí, okrem miestneho poplatku za odvoz komunálneho odpadu, ktorý platí fyzická osoba podľa zákona č. 582/2004 Z. z.
- zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z.
Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu tejto nehnuteľnosti si môžu manželia rozdeliť v takom pomere, aký si dohodnú. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti.
Príklad č. 1: Manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Obidvaja manželia sú poberatelia starobného dôchodku. Manželia si príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdelia v rovnakom pomere, t. j. na každého pripadne príjem 2 100 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur, t. j. zdaniteľný príjem každého z nich po odpočítaní 500 eur predstavuje 1 600 eur. Nakoľko v roku 2025 nedosiahli žiadne iné zdaniteľné príjmy (poberaný starobný dôchodok sa nepovažuje za zdaniteľný príjem), nevzniká ani jednému z nich povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov.
Príklad č. 2: Manželia prenajímali v roku 2025 byt, ktorý majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Manželia sa rozhodli príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdeliť na manželku vo výške 2 300 eur a na manžela vo výške 500 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur. Manžel po uplatnení oslobodenia príjmov vo výške 500 eur nedosiahol žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti. Manžel nemá povinnosť z dôvodu prenájmu nehnuteľnosti podávať daňové priznanie a môže sa rozhodnúť požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti. Manželka príjem z prenájmu nehnuteľnosti pripadajúci na ňu po rozdelení vo výške 2 300 eur zníži o sumu oslobodených príjmov vo výške 500 eur. Nakoľko v roku 2025 nedosahuje manželka iné zdaniteľné príjmy, nevzniká jej povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2025.
Príklad č. 3: Manželia prenajímali v roku 2025 nehnuteľnosť patriacu do ich bezpodielového spoluvlastníctva, z čoho dosiahli príjem vo výške 7 440 eur. Daňové výdavky vynaložené v súvislosti s prenajímaním tejto nehnuteľnosti predstavujú sumu 3 840 eur. Manželia sa dohodli, že príjem z prenájmu nehnuteľnosti si rozdelia rovnakým dielom, každý v ½. Nakoľko každý z manželov si môže uplatniť oslobodenie príjmu z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 500 eur, každý z manželov uvedie v podanom daňovom priznaní k dani z príjmov za rok 2025 príjem z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 3 220 eur.
Ak daňovník dosiahol v zdaňovacom období len zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľností (t. j. len tzv. aktívne príjmy), nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka je možné uplatniť a odpočítať len od tzv. aktívnych príjmov, t.j. od príjmov podľa § 6 ods. 1 až 5 ZDP.
Príklad č. 1: Vlastním trojizbový byt, v ktorom jednu izbu prenajímam študentom. V tomto prípade sa na mňa vzťahuje registračná povinnosť na daňovom úrade, ak prenajatá časť bytu spĺňa charakteristiku bytu podľa Stavebného zákona.
Nájomná zmluva: Základný kameň prenajímania
Kvalitná nájomná zmluva je nevyhnutnosťou. V snahe ušetriť svoj čas a peniaze si prenajímatelia často siahnu po prvej náhodnej verzii nájomnej zmluvy z internetu. Každá zmluva by však mala byť vyjadrením vôle obidvoch strán a byť šitá na mieru ich potrebám. Bez ohľadu na to, či si zmluvu pripravujete sami, alebo si ju necháte vypracovať advokátom, či realitnou kanceláriou, dôkladne si ju prečítajte a uistite sa, že vám jej znenie vyhovuje.
Potrebné je dať si pozor na ustanovenia o podmienkach držby domácich zvierat, stanoviť podmienky vykonávania opráv, upraviť spôsob vyúčtovania energií, prípadne zakotviť priebeh kontrolných návštev prenajímateľa.
Podľa zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka, Zmluva o nájme bytu musí obsahovať:
- označenie zmluvných strán
- predmet nájmu a rozsah jeho používania
- výšku nájomného
- a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu.
Krátkodobý nájom vs. klasický nájom
Slovenský právny poriadok umožňuje uzavretie dvoch typov nájomnej zmluvy, v ktorých aplikácii sú rozdiely - podľa Občianskeho zákonníka a podľa zákona o krátkodobom nájme.
Nájomnú zmluvu podľa Občianskeho zákonníka je možné uzavrieť na lehotu určitú, ale aj na lehotu neurčitú. Uzavretie tohto typu zmluvy podstatným spôsobom chráni nájomníka ako slabšiu stranu vzťahu.
Zákon o krátkodobom nájme ustanovuje o čosi silnejšie postavenie prenajímateľa. Ako vyplýva z názvu, tento typ zmluvy sa využíva pre kratšie obdobie nájmu. Maximálna dĺžka nájmu, ktorú si môžu zmluvné strany dohodnúť, sú dva roky s možnosťou predĺženia.
O krátkodobý nájom bytu ide v prípade, že je zmluva na dobu určitú a to maximálne 2 roky, s tým, že môže byť maximálne dva razy predĺžená o tú istú dobu, teda spolu maximálne 6 rokov.
Riešenie problémov s nájomníkmi: Nezaplatené nájomné a nelegálne bývanie
Každý vlastník prenajatej nehnuteľnosti by sa rád vyhol nepríjemnostiam v podobe nezaplateného nájomného. Ak sa počas trvania prenájmu ukazuje, že nájomníci majú problém platiť nájomné v plnej výške a včas, je ideálne dohodnúť sa v čo najkratšom čase na ukončení nájmu.
Pri zmluve o krátkodobom nájme je možné dať výpoveď, ak nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako dva mesiace. Ak sa nájomná zmluva spravuje Občianskym zákonníkom, výpoveď je možné dať, ak nájomník mešká s úhradou viac ako tri mesiace. V praxi to teda znamená, že proces vypovedania nájmu môže byť reálne ukončený v horizonte 3 až 6 mesiacov v závislosti od typu zmluvy, pri preukázaní hmotnej núdze pri prenájme podľa Občianskeho zákonníka až rok. Nájomca by sa mal potom najneskôr do konca výpovednej lehoty vysťahovať, pričom je povinný uhradiť dlžné nájomné. Ak sa s platením neponáhľa, je potrebné mu zaslať čím skôr písomnú výzvu. Po uplynutí výpovednej lehoty už nájomca nemá právny nárok zotrvať v nehnuteľnosti. Ak aj naďalej používa nehnuteľnosť, je možné ho nechať vypratať.
Na internete koluje nespočetné množstvo „zaručených rád“, ako sa neželaných nájomníkov zbaviť. Výmena zámkov, vyloženie osobných vecí pred dvere či odpojenie od energií. Odporúčania môžu znieť efektívne, no nie sú legálne. Prv, než by ste sa pustili do vlastnoručného odstraňovania okien v snahe byt učiniť neobývateľným, odporúčame poradiť sa s právnikom. Potrebné je obrátiť sa na súd a podať žalobu o vypratanie nehnuteľnosti. Lehota podľa Občianskeho zákonníka je však krátka, je potrebné urobiť tak do 30 dní odo dňa, keď mal byť byt uvoľnený. Pokiaľ nájomník nespolupracuje, nechá zájsť situáciu do krajnosti a nerešpektuje rozsudok o vyprataní nehnuteľnosti, jeho deložovanie uskutoční exekútor.
Pozor, chránený je len zlegalizovaný nájom. Rozšírený je mýtus, že je nemožné „vyhodiť“ z bytu rodiny s deťmi. Ak ide o vysťahovanie po uplynutí lehoty nájmu, situáciu nekomplikuje ani fakt, že nájomca má na adrese prenájmu trvalý pobyt.
Ja stále nerozumiem, ako niektorí ľudia dokážu prenajímať svoje nehnuteľnosti nelegálne, len aby ušetrili pár € na dani z príjmu. Alebo majú byt v prenájme a ďalej ho prenajímajú iným podnájomníkom bez toho, aby o tom vedel majiteľ bytu, samozrejme na čierno. Niektorí už tak robia len tak zo zvyku a sú leniví sa registrovať, lebo už roky prenajímajú tomu istému nájomníkovi, ten im dáva nájom v hotovosti do obálky a všetko klape ako hodinky. Každý musí zvážiť riziká zatajovania príjmu z prenájmu. Osobne si myslím, že bezsenné noci a nočné mory o nečakanej kontrole z finančnej správy za pár ušetrených stoviek € určite nestoja.
Finančná správa vie vďaka informáciám z viacerých zdrojov, najmä z katastra nehnuteľností, identifikovať súkromné osoby, ktoré majú príjmy z prenájmu nehnuteľností, ale nepriznajú ich v daňovom priznaní. Ide najmä o vlastníkov viacerých nehnuteľností, ktoré prenajímajú. Následne pri overovaní skutočností rozhodujúcich pre vymeranie dane využíva finančná správa rôzne formy kontrolnej činnosti ako aj upozorňovanie formou softwarningových listov. Daňová medzera pri dani z príjmov z prenájmu sa totiž napríklad za rok 2016 odhaduje vo výške 10,4 mil. - 20,7 mil. €. V pomere k priznanej dani z prenájmov (33,4 mil. €). Ak daňovníci nepriznávali príjmy niekoľko rokov po sebe, tak potenciálna dorúbená daň z kontroly rastie, a to až do niekoľko desiatok tisíc €.
Hovorí sa, že polovica udaní je zo strany susedov. Áno, aj sympatická, usmievavá starenka z prvého poschodia sa môže zmeniť na rozzúrenú babičku, keď nájomníci začnú pravidelne usporadúvať hlučné párty. Potom je to už len otázka času, kedy babka vybuchne a nahlási to na polícii alebo rovno na finančnú správu.
Prenajímateľ môže síce klamať, že to nie je žiadny čierny nájomník, ale rodinný príslušník, kamarát alebo dokonca známy. Ok, môže byť, ale len dovtedy, kým sa z neho nevykľuje dlžník, v horšom prípade trestne stíhaný človek. Vtedy sa už prenajímateľ zobudí do reality, ktorá končí v lepšom prípade nevymožiteľnou dlžobou niekoľko stoviek €, lebo skutok prenajímania sa nikdy nestal, lebo nájomník tam býval „zadarmo“. Ale mne sa to nemôže stať, mám predsa dobré vzťahy s nájomníkom. On nepotrebuje žiadne papiere. Príde prvé zvýšenie nájomného po roku zo strany prenajímateľa a nájomník sa môže cítiť dotknutý, čo naruší ich medziľudské vzťahy.
Ilegálne prenajímanie má ďalšie svoje úskalia. Zoberte si, že nájomník omylom vytopí susedov, alebo spôsobí v byte inú škodu, napríklad požiar alebo nejakú inú poistnú udalosť. Zodpovednosť za škodu by niesol majiteľ a neviem si ani len predstaviť, ako by vysvetľoval poisťovni, že škodu spôsobil vlastne ten… Čo si myslíte, ako zareaguje poisťovňa?
A popritom vo veľmi veľa prípadoch sa dá príjem z prenájmu v súlade so zákonom o dani z príjmu tak jednoducho optimalizovať. Skutočné náklady na prevádzku nehnuteľnosti ako sú energie a ostatné služby znižujú základ dane. Zaradíte si nehnuteľnosť do obchodného majetku a môžete si uplatniť odpisy, náklady na rekonštrukciu, úroky z úveru, daň z nehnuteľnosti a veľa ďalších. Dokonca príjem z prenájmu do výšky 500 € za zdaňovacie obdobie je oslobodený od dane z príjmov.
Prenajímať na čierno sa skrátka neoplatí. Ak sa rozhodnete, že budete prenajímať svoju nehnuteľnosť, máte dve možnosti ako pokračovať. V prípade, že nemáte čas na hľadanie nájomníkov a obhliadky, môžete si zaplatiť služby realitnej kancelárie, ktorá sa zvyčajne postará aj o vytvorenie zmluvy, ktorá vás bude bezpečne chrániť.
Práva a povinnosti vlastníkov bytov a iných priestorov
Práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytových domoch upravuje zákon č. 182/1993 Z. z. § 11 (9). Vlastník bytu je povinný oznámiť bez zbytočného odkladu správcovi alebo spoločenstvu zmeny v počte osôb, ktoré užívajú byt súvisle minimálne počas dvoch mesiacov. Zmena počtu osôb v domácnosti má vplyv na výpočet úhrady za niektoré služby spojené s bývaním. Ak vlastník byt iba prenajíma a neužíva ho, je povinný oznámiť správcovi alebo spoločenstvu aj svoju aktuálnu adresu, prípadne každú jej zmenu. Správcu treba informovať aj o tom, ako sa vlastník bude zúčastňovať zhromaždení alebo schôdze vlastníkov bytov, či osobne, alebo splnomocní nájomcu. Hlasovacie právo za byt totiž prináleží vlastníkovi bytu a nie nájomcovi. Akékoľvek porušenia zásad bývania v dome rieši správca s nájomcom, ale aj vlastníkom, ktorý mu musí poskytnúť údaje o tom, ako sa s ním má skontaktovať v prípade potreby.