Spoluvlastníctvo nehnuteľností, či už ide o byt, rodinný dom alebo pozemok, je bežnou formou vlastníctva, najmä v prípadoch dedenia alebo spoločného nadobudnutia majetku. Každý zo spoluvlastníkov má tie isté práva, aké má iný vlastník. Každý z nich má právo vec držať, užívať, disponovať, požívať jej plody a úžitky. Vzťah vlastníctva medzi jednotlivými vlastníkmi je vyjadrený podielom na nehnuteľnosti. Každý zo spoluvlastníkov sa podieľa na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníckeho podielu v rozsahu, ktorý zodpovedá veľkosti jeho podielov (napríklad ½, ¼ a ¼, pričom spolu tvoria jeden celok). Veľkosťou podielu sa určujú práva a povinnosti na spoločnej nehnuteľnosti.
Pochopenie spoluvlastníctva a podielov
Často sa stretávame s nesprávnym chápaním podielu pri spoluvlastníctve. Nehnuteľnosť, ako pozemok, si chcú vlastníci rozdeliť na jednotlivé časti, celky. Svojpomocne si ho rozdelia na niekoľko malých pozemkov. Iným príkladom nesprávneho chápania veľkosti podielu vzniká z titulu, že „oni sa o nehnuteľnosť starajú“, resp. „oni sa postarali o rodičov“, a tak majú právo si ponechať dom, či byt. Aj toto chápanie je mylné, nakoľko vlastníci celku majú podľa svojho podielu právo na každý meter štvorcový pozemku, domu. Zrejme jediným pochopiteľným príkladom je byť podielovým vlastníkom spoločných častí a zariadení bytového domu.
Podľa § 137 ods. 1 Občianskeho zákonníka spoluvlastnícky podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. Ako už bolo uvedené, spoluvlastnícky podiel má charakter tzv. ideálneho podielu, čo znamená, že spoluvlastník nie je výlučným vlastníkom určitej hmotnej časti spoločnej veci. Napriek tomu, že spoluvlastník nemôže na iného previesť reálnu časť spoločnej veci, neznamená to, že by so spoluvlastníckym podielom nebolo možné disponovať. Ideálny spoluvlastnícky podiel má teda takpovediac charakter „veci“, a preto môže byť predmetom občianskoprávnych vzťahov (okrem iného môže byť zmluvou prevedený na tretiu osobu).
Predkupné právo ako kľúčový mechanizmus
Jedným z najdôležitejších právnych inštitútov v spoluvlastníctve je predkupné právo. Podľa § 140 Občianskeho zákonníka platí, že: „Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117).“ V praxi to znamená, že ak sa jeden spoluvlastník rozhodne predať svoj podiel na nehnuteľnosti niekomu, kto nie je spoluvlastníkom ani blízkou osobou, musí tento podiel najprv prednostne ponúknuť ostatným spoluvlastníkom za rovnakých podmienok. Za osobu blízku sa považuje priamy príbuzný v prvom rade, t.j. matka, otec, syn, dcéra, manžel, manželka, alebo osoby navzájom blízke. Predkupné právo znamená, že podielový spoluvlastník je povinný prednostne ponúknuť svoj podiel na odpredaj ostatným spoluvlastníkom za tých istých podmienok, za akých by chcel odpredať podiel tretej osobe.
V praxi to znamená, že realitná kancelária na základe svojich skúseností vypracuje adekvátnu cenovú ponuku a vypracuje „ponuku na využitie predkupného práva“. Táto ponuka sa rozošle ostatným podielovým spoluvlastníkom. Predkupné právo je potrebné zaslať všetkým spoluvlastníkom, keďže všetci majú rovnaké právo na odkúpenie. V stanovenom limite sa jednotliví vlastníci vyjadria k ponuke, a to jej akceptovaním, alebo vyjadrením sa vzdania predkupného práva. Ak akceptujú ponuku viacerí spoluvlastníci, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa ich veľkosti podielov. Pri uplatnení predkupného práva je potrebné, aby dohoda mala písomnú formu zmluvy v predpísanej forme, a obsahovala povinné náležitosti. Predkupné právo sa nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností v zmysle Občianskeho zákonníka, ktorého prílohou je písomná zmluva.
Častou chybou vlastníkov je uprednostňovanie vybraného „kandidáta“ na odkúpenie podielu, pokiaľ sa nejedná o blízku osobu. I keď sympatie sú ľudské, zákon hovorí o rovnakých podmienkach pre všetkých. Nedodržanie legislatívnych predpisov pri využití predkupného práva môže mať za následok neplatnosť takto uzatvorenej kúpnej zmluvy. Hrozí Vám žaloba na súde za nedodržanie podmienok predkupného práva.
Keď sa vlastníci nedohodnú: Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva
Ak vlastníci nespolupracujú pri spoločnom hospodárení, prípadne si chcú hospodáriť na „svojom“, majú možnosť po vzájomnej dohode sa rozhodnúť pre vyrovnanie formou Dohody o zrušení a vyporiadaní podielového vlastníctva. Je zrušenie a vyporiadanie podielového vlastníctva náročné? Jednoznačne áno. Rovnako, ako je v dnešnej dobe ťažké spravovať spoločné vlastníctvo, tak aj dohoda o vyporiadaní je veľmi náročná. Je ťažké nájsť „spoločnú reč“ pri delení.
Ak je predmetom rozdelenia pozemok, skúsený maklér vie nájsť v spolupráci s geodetom funkčné usporiadanie novovytvorených pozemkov. Je nevyhnutné usmerniť a vysvetliť výhody, nevýhody a funkčnosť rozdelenia. Práve vtedy často nastane moment, kedy sa vlastníci „nevedia dohodnúť“. Mojim pravidlom rozdelenia je žrebovanie o rozdelené časti. Rozdelenie bytu, alebo rodinného domu nie je až také komplikované. Dohoda o zrušení a vyporiadaní musí byť písomná. Je uzatvorená v zmysle §141 Občianskeho zákonníka. Všeobecné, resp. Dohoda o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva sa do katastra podáva Vkladom.
V prípade, že k takejto dohode nedôjde, rozhoduje súd, ktorý postupuje v súlade s ustanovením § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Súd zohľadňuje veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak je to možné, vie súd nariadiť rozdelenie nehnuteľnosti. Ak nie je rozdelenie možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom. Opäť aj v tomto prípade prihliada na to, aby sa vec mohla účelne využiť.
Keď jeden vlastník dominuje
Často sa stretávame s prípadmi, kedy jeden z vlastníkov má výrazne väčší podiel a snaží sa presadiť svoje záujmy. Napríklad, dvaja vlastníci z celkového počtu troch vlastníkov vlastnili podiel 11/12. Tretí vlastník nekomunikoval, o nič sa nechcel starať, nič platiť. Dvoch väčšinových vlastníkov sa rozhodlo pre obnovu spoločného pozemku. Chceli vykonať stavebné úpravy, vymeniť oplotenie, vybudovať nové parkovacie miesta. V takýchto situáciách rozhoduje veľkosť podielu. Rozhodnutie sa vždy stanoví hlasovaním. Rozhodnú pritom tí spoluvlastníci, ktorých spoluvlastnícke podiely majú nadpolovičnú väčšinu. Výnimku tvorí zákon č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.
Mnohokrát sa o podielové vlastníctvo stará iba jeden, prípadne niekoľko podielových spoluvlastníkov. Ťažkým orieškom sa stáva aj vlastníctvo dvoch podielových vlastníkov, kde podiel každého z nich je ½. Nikto z nich totiž nemá nadpolovičnú väčšinu, čo znamená, že sa nedokážu dohodnúť na dôležitých rozhodnutiach.
Špecifické situácie a riešenia
Predaj bytu v podielovom spoluvlastníctve: Ak sú všetci spoluvlastníci rodinného domu (napríklad matka, syn a dcéra) ochotní dom predať, je potrebné, aby tento súhlas bol vyjadrený písomne v kúpnej zmluve. Všetci spoluvlastníci musia podpísať kúpnu zmluvu, keďže predávajú svoj spoluvlastnícky podiel. Po predaji domu sa finančné prostriedky z predaja rozdelia medzi spoluvlastníkov podľa dohodnutých podielov.
Keď jeden spoluvlastník nespolupracuje: Sme štyria spolumajitelia rodinného domu po rodičoch. Jeden z bratov tam býva, ale dom sa zadlžuje a nie je udržiavaný. Poslali sme mu doporučený list s výzvou na uplatnenie predkupného práva. Rovnakú výzvu sme poslali aj druhému bratovi. Ak sa v stanovenej lehote dvoch mesiacov nevyjavia a dvaja zo spolumajiteľov chceme tento dom predať, je potrebné podať návrh na súd na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Súd rozhodne, a to buď rozdelením majetku alebo prikázaním nehnuteľnosti jednému spoluvlastníkov s povinnosťou vyplatiť druhých.
Investície do spoločnej nehnuteľnosti: Manžel a jeho sestra majú v podielovom vlastníctve dom - chalupu. Sestra svoju časť nezveľaďovala, zatiaľ čo my sme si našu časť podstatne zveľaďovali. Ak by bola možnosť predaja celkovej chalupy, ako by sa spravodlivo rozdelila suma z jej predaja? Riešením v prípade predaja nehnuteľnosti pre spravodlivé určenie podielu na výplate kúpnej ceny je vyhotovenie znaleckého posudku súdnym znalcom, ktorý v znaleckom posudku osobitne ohodnotí vaše investície do nehnuteľnosti. Manžel by sa v podstate o toľko viac podieľal na vyplatenej predajnej cene za nehnuteľnosť.
Nevyhnutnosť písomnej formy: Ústna dohoda o splátkach pri prevode vlastníctva domu nie je v súlade so zákonom, ak sa týka prevodu nehnuteľnosti. V zmysle Občianskeho zákonníka musí byť dohoda o vyporiadaní podielového spoluvlastníctva medzi spoluvlastníkmi uzatvorená v písomnej podobe, ak sa týka nehnuteľností. Na základe písomnej dohody je možné následne podať návrh na vklad do katastra nehnuteľností.
Pozemkové úpravy ako riešenie pre vlastníkov pôdy
V prípade vyporiadania pozemkov existuje riešenie. Stretávame sa aj s vlastníkmi pôdy, ktorí majú záujem sa starať o svoju pôdu. Problémom býva, že niekoľko (niekedy desiatky rôznych parciel) vlastnia ako podieloví spoluvlastníci. K tejto situácii dochádza zvyčajne dedením viacerých generácií. Pozemky dočasne nevyužívané, zvyčajne slúžiace ako poľnohospodárska pôda, či pastviny, sú spravované inými osobami, ako ich majiteľmi. Je to dôsledok nepriaznivej situácie, keď je vlastníkom malého pozemku viac ako 10 majiteľov. Východisko hľadajú v zámene pozemkov, alebo v samotnom predaji. Možným riešením vyporiadania podielového vlastníctva pri pozemkoch sú pozemkové úpravy, alebo jednoduché pozemkové úpravy.
Pozemkové úpravy sú veľmi náročným procesom. Túto činnosť môžu vykonávať iba osoby spôsobilé, ktoré získali osvedčenie na projektovanie pozemkových úprav. Proces pozemkových úprav býva zvyčajne dozorovaný štátom, obcami alebo veľkými developerskými subjektmi. Ich úlohou je pokryť projektom veľkú rozlohu územia a funkčne ju usporiadať. Proces môže trvať v priemere 5 -7 rokov. Dňom právoplatnosti rozhodnutia o schválení vykonania projektu pozemkových úprav sa nadobudne vlastnícke právo k novým pozemkom. Rozhodnutie o schválení projektu pozemkových úprav sa oznámi verejnou vyhláškou.
Jednoduché pozemkové úpravy sú ústretové úpravy aplikované na požiadavky fyzických osôb - podielových vlastníkov. Jednoduché pozemkové úpravy je možné vykonať autorizovaným geodetom, v zmysle Zákona NR SR č. 215/1995 o geodézii a kartografii. V jednoduchých pozemkových úpravách sa rieši podstatne menšia časť katastrálneho územia. Dokumentácia je omnoho jednoduchšia. Prílohou býva geometrický plán novo navrhovaného usporiadania pozemkov. Výhodou tohto konania je, že na odsúhlasenie navrhovaného riešenia stačí nadpolovičná väčšina podielových vlastníkov.
Realitný poradca sa stretáva s podielovými spoluvlastníkmi takmer dennodenne. Vie, ako postupovať pri predaji nehnuteľnosti v spoluvlastníctve, či vypracovať dohodu o zrušení podielového spoluvlastníctva, alebo ponuku predkupného práva. Veľkou neznámou je len to, ako sú podieloví spoluvlastníci ochotní spolupracovať a komunikovať. Niekedy nezáleží ani na ich počte. Záleží na zručnostiach realitného poradcu, ako sa s týmto vyrovná. Dôležitý je individuálny prístup ku každej osobe, ako k jednotlivcovi, ale zároveň aj hľadanie spoločnej reči so všetkými. Realitný poradca musí presvedčiť o svojej odbornosti, a mať nekonečnú trpezlivosť pri vysvetľovaní, rozhodovaní a čakaní. Práve preto sme však tu, preto robíme túto prácu. Nájsť riešenie, ktoré je pre Vás náročné.