Prenájom bytu či domu vám môže priniesť pravidelný príjem, no zároveň aj povinnosti, na ktoré sa často zabúda. Práve tu vznikajú chyby, ktoré vás môžu stáť zbytočné peniaze a pokuty. Pochopenie daňových a daňovo-právnych súvislostí spojených s prenájmom nehnuteľností je kľúčové pre každého prenajímateľa, či už ide o dlhodobý prenájom, alebo príležitostné poskytovanie ubytovania. Tento článok sa zameriava na povinnosti fyzických osôb prenajímajúcich nehnuteľnosti na Slovensku, s dôrazom na daň z príjmov a daň z pridanej hodnoty (DPH).
Registračná povinnosť na daňovom úrade
Ak prenajímate byt ako bežná fyzická osoba (nie firma), musíte sa zaregistrovať na daňovom úrade. Väčšina ľudí na toto povolenie zabúda a začnú ho vybavovať až pred samotným podaním daňového priznania. Ide však o porušenie zákona, za ktoré vám môže daňový úrad uložiť pokutu v minimálnej výške 60 eur. Preto je lepšie, ak si povinnosť splníte v termíne a zaregistrujete sa na účely dane z príjmov najneskôr do konca kalendárneho mesiaca nasledujúcom po mesiaci, kedy ste po prvýkrát prenajali nehnuteľnosť na území SR.
Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na fyzickú osobu, ktorá ďalej prenajíma nehnuteľnosť, ktorú má sama v nájme (pre registráciu na daňovom úrade nie je rozhodujúce, či prenajímateľ je vlastníkom prenajímaného bytu). Napríklad, ak prenajímate stenu rodinného domu na reklamné účely, registračná povinnosť sa vzťahuje aj na vás, ak ide o fyzickú osobu, ktorá prenajíma časť nehnuteľnosti okrem pozemku. Vlastník chaty v rekreačnej oblasti, ktorý v zimnej sezóne príležitostne poskytuje ubytovanie, má registračnú povinnosť iba v prípade uzatvorenia nájomnej zmluvy podľa § 663 Občianskeho zákonníka. V prípade, ak vlastníte viac nehnuteľností a pri prenájme prvej nehnuteľnosti si splníte svoju registračnú povinnosť, táto registrácia pokrýva aj následný prenájom ďalších nehnuteľností. K žiadosti o registráciu nie je potrebné prikladať nájomnú zmluvu. Dátum začatia prenajímania nehnuteľnosti uvediete v žiadosti o registráciu.
Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na cudzincov, ktorí na Slovensku vlastnia nehnuteľnosť a prenajímajú ju. Napríklad rakúsky občan, ktorý na Slovensku vlastní byt a prenajíma ho, má registračnú povinnosť na daňovom úrade. V zmysle § 49a ods. 2 zákona o dani z príjmov má každá fyzická osoba, ktorá na území SR prenajala nehnuteľnosť okrem pozemku, túto povinnosť. Ak ste teda prenajali na území SR nehnuteľnosť, vznikla vám registračná povinnosť.
V prípade, ak je prenajímaná nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, registrácia sa vzťahuje na toho z manželov, ktorý je účastníkom zmluvného vzťahu ako prenajímateľ.
Povinnosť podať daňové priznanie
Daňové priznanie máte povinnosť podať vtedy, ak úhrn všetkých vašich zdaniteľných príjmov (ak ste zamestnanec, tak aj príjem zo závislej činnosti) za daný rok presiahol sumu 2 876,90 eura. Lehota na podanie daňového priznania je zvyčajne 31. marec nasledujúceho roka. Túto lehotu si môžete predĺžiť podaním oznámenia, a to najviac o tri kalendárne mesiace, do 30. júna, alebo v prípade, ak ste poberateľom starobného dôchodku, až o šesť kalendárnych mesiacov, do 30. septembra.
Príklad: Ak starobný dôchodca v roku 2025 prenajímal byt a nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur, môže si uplatniť oslobodenie príjmu od dane v sume 500 eur. Na zdanenie mu zostane príjem vo výške 1 500 eur. Nakoľko však nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy, nemá za zdaňovacie obdobie 2025 povinnosť podať daňové priznanie, lebo jeho príjem nepresiahol sumu 2 876,90 eura.
Ak máte okrem príjmov zo závislej činnosti aj príjmy z prenájmu nehnuteľností, ktoré po odpočítaní oslobodenia presiahnu zákonom stanovenú hranicu, máte povinnosť podať daňové priznanie. Napríklad, ak máte príjmy zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur a z prenájmu 1 550 eur, po odpočítaní 500 eur oslobodenia z prenájmu vám zostane zdaniteľný príjem z prenájmu 1 050 eur. Celkový zdaniteľný príjem 6 050 eur presahuje limit, a teda máte povinnosť podať daňové priznanie.
Ak máte príjmy z prenájmu nehnuteľností, ktoré po odpočítaní 500 eur oslobodenia nepresiahnu limit 2 876,90 eura, a zároveň nemáte žiadne iné zdaniteľné príjmy, daňové priznanie nemusíte podávať. V takomto prípade môžete požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti.
Uplatnenie oslobodenia a daňových výdavkov
Z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti si najskôr uplatníte oslobodenie vo výške 500 eur. Toto oslobodenie sa vzťahuje na úhrn všetkých príjmov z prenájmu, aj keď prenajímate nehnuteľnosť len časť zdaňovacieho obdobia. Oslobodenie v plnej výške si môžete uplatniť bez ohľadu na počet mesiacov prenájmu v kalendárnom roku.
Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti si môžete uplatniť len skutočné, preukázateľné daňové výdavky. Prehľad príjmov a výdavkov vedieme v daňovej evidencii alebo v jednoduchom účtovníctve. Ak si z príjmu z prenájmu odpočítate oslobodených 500 eur, musíte rovnakým pomerom „krátiť“ aj výdavky.
Príklad: Prenajímateľ dosiahol v roku 2025 príjmy z prenájmu bytu vo výške 7 440 eur. Preukázateľné výdavky spojené s prenájmom mal 2 250 eur. Do základu dane sa nezahŕňa celá suma príjmov, pretože 500 eur je od dane oslobodených. Zdaňuje sa teda suma 6 940 eur (7 440 - 500). Pomer zdaniteľných príjmov k celkovým príjmom je 6 940 / 7 440 = 0,933. Výdavky na účely dane sa upravia v rovnakom pomere: 2 250 * 0,933 = 2 100 eur. Základ dane z prenájmu bude 6 940 - 2 100 = 4 840 eur.
Výšku preukázateľných výdavkov ovplyvňuje skutočnosť, či prenajímanú nehnuteľnosť zaradíte do obchodného majetku alebo nie. Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP si daňovník nemôže uplatniť výdavky percentom z príjmov.
Medzi daňovo uznateľné výdavky patria:
- Výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti, vrátane preddavkov do fondu prevádzky, opráv a údržby.
- Daň z nehnuteľnosti, ktorú je prenajímateľ povinný platiť.
- Výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr. osvetlenie spoločných priestorov, upratovanie, používanie a servis výťahu, poplatky za TV a rozhlas, internet, poplatky za povinnú správu bytového domu, vrátnika, recepcie, strážnu službu, odvoz smetí (okrem miestneho poplatku za odvoz komunálneho odpadu).
- Výdavky na nákup hnuteľných vecí prenajímaných ako príslušenstvo nehnuteľnosti (napríklad práčka, nábytok), ak sú splnené podmienky pre daňový výdavok.
POZOR! Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP si daňovník nemôže uplatniť nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka ani na manžela/manželku, nakoľko ide o tzv. pasívne príjmy.
V prípade, ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu si môžu rozdeliť v dohodnutom pomere. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky. V takom prípade si každý z manželov môže uplatniť oslobodenie vo výške 500 eur.
NÁVOD: Ako vypísať daňové priznanie / Daň z nehnuteľnosti rýchlo a správne
Daň z pridanej hodnoty (DPH) pri prenájme nehnuteľností
Z hľadiska DPH je nájom nehnuteľnosti považovaný za poskytnutie služby. Miestom dodania tejto služby je na základe § 16 ods. 1 zákona o DPH Slovenská republika, ak sa nehnuteľnosť nachádza na jej území. Nie je podstatné, na aký účel sa nehnuteľnosť prenajíma.
Samotný nájom nehnuteľnosti alebo jej časti podľa § 38 zákona o DPH môže byť oslobodený od dane. Podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH sa platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe (inému platiteľovi alebo podnikateľovi - neplatiteľovi), môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane. Toto rozhodnutie môže byť výhodnejšie z hľadiska odpočítania DPH na vstupe.
Pri nájme nehnuteľností alebo jej časti dochádza zo strany prenajímateľa - platiteľa DPH, k opakovanému dodávaniu služby.
Kľúčové aspekty DPH pri prenájme:
- Oslobodenie od DPH: Nájom nehnuteľnosti, vrátane jej častí, je vo všeobecnosti oslobodený od DPH podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH. Toto oslobodenie sa však nevzťahuje na ubytovacie služby, nájom priestorov na parkovanie, nájom trvalo inštalovaných zariadení a strojov, alebo nájom bezpečnostných schránok.
- Možnosť voľby zdanenia: Platiteľ DPH, ktorý prenajíma nehnuteľnosť zdaniteľnej osobe, sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane (§ 38 ods. 5 ZDP). Toto rozhodnutie je možné uplatniť pri nehnuteľnostiach iných ako byt, rodinný dom a apartmán v bytovom dome alebo ich častí.
- Miesto dodania: Miestom dodania služby prenájmu nehnuteľnosti je vždy krajina, kde sa nehnuteľnosť nachádza.
- Podnájom: Podnájom nehnuteľnosti alebo jej časti sa posudzuje rovnako ako prenájom.
- Prenájom nebytových priestorov: Prenájom nebytových priestorov je oslobodený od dane. Platiteľ dane sa však môže rozhodnúť, že tento prenájom nebude oslobodený od dane, ak prenajíma priestor zdaniteľnej osobe.
- Prenájom rodinného domu: Nájom rodinného domu voči občanovi je oslobodený od dane.
- Parkovacie miesta: Nájom priestorov a miest na parkovanie vozidiel nie je oslobodený od dane. Ak sú parkovacie miesta zriadené dodatočne na pozemku súvisiacom s prenájmom nehnuteľnosti, a fakturujú sa spolu s nájomným za budovu, uplatňuje sa oslobodenie od DPH na celkové nájomné, ak parkovanie nie je hlavnou transakciou.
- Prenájom s DPH: Od 1. januára 2019 platí, že nájom nehnuteľností určených na bývanie (byt, rodinný dom, apartmán v bytovom dome) je oslobodený od DPH bez ohľadu na daňové postavenie nájomcu. To znamená, že takýto prenájom nie je možné zdaniť na výstupe a prenajímateľ stráca nárok na odpočet DPH zo vstupov súvisiacich s týmto prenájmom.
- Medzinárodný prenájom: Ak slovenský platiteľ prenajíma budovu nachádzajúcu sa v SR inému slovenskému platiteľovi, nájom sa môže rozhodnúť zdaniť. Ak rakúsky podnikateľ vlastní nehnuteľnosť v SR a prenajíma ju slovenskému platiteľovi, pričom nemá v SR sídlo, miesto podnikania alebo prevádzkareň a nie je platiteľom dane v SR, miestom dodania služby je SR a nájom je oslobodený od dane. V takom prípade sa uplatní prenos daňovej povinnosti na príjemcu služby.
Rozhodovanie medzi oslobodením a zdanením
Platiteľ dane, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe, sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane. Toto rozhodnutie môže byť výhodné, ak prenajímateľ plánuje investovať do nehnuteľnosti a chce si odpočítať DPH z týchto nákladov. Je dôležité zvážiť všetky aspekty, pretože voľba medzi oslobodeným a zdaniteľným plnením by mala byť v súlade s princípom neutrality systému DPH a uskutočnená v záujme prenajímateľa.
Pri prenájme nehnuteľností, kde sa očakávajú významné náklady na vstupy (napr. pri obstaraní nehnuteľnosti, stavebných úpravách, údržbe a opravách), môže byť rozhodnutie prenajímať s DPH strategicky výhodnejšie, aby bolo možné DPH z týchto nákladov odpočítať. V takom prípade si prenajímateľ môže odpočítať DPH z nakúpených tovarov a služieb súvisiacich s prenájmom.
Ubytovacie služby verzus prenájom
Je dôležité rozlišovať medzi prenájmom nehnuteľnosti a poskytovaním ubytovacích služieb. Zatiaľ čo nájom nehnuteľnosti je vo všeobecnosti oslobodený od DPH (s výnimkami), ubytovacie služby podliehajú DPH. Podľa § 38 ods. 4 zákona o DPH sa ostatné ubytovanie v triede 55.9 štatistickej klasifikácie považuje za ubytovaciu službu iba v prípade, ak je poskytnuté na menej ako 3 mesiace. Ak platiteľ poskytuje takéto služby dlhšie ako 3 mesiace, ide o poskytovanie služby nájmu, ktorý je oslobodený od dane. V prípade, že nájomcom je zdaniteľná osoba, platiteľ sa môže rozhodnúť, že tento nájom nebude oslobodený od dane.
Pri kombinácii viacerých služieb, napríklad ubytovanie s raňajkami, je potrebné posúdiť každú službu individuálne. Ubytovanie s raňajkami v rámci jednej ceny podlieha zníženej sadzbe DPH 10 %. Ak sú však tieto služby fakturované osobitne, ubytovanie podlieha 10 % sadzbe a raňajky 20 % sadzbe DPH.
Záver
Prenájom nehnuteľností prináša prenajímateľom nielen príjem, ale aj zodpovednosť za správne plnenie daňových povinností. Je nevyhnutné poznať rozdiely medzi daňou z príjmov a DPH, správne uplatňovať oslobodenia, daňové výdavky a rozhodovať sa strategicky pri voľbe daňového režimu. Vzhľadom na komplexnosť problematiky sa odporúča v prípade nejasností vyhľadať odborné poradenstvo.