Investícia do nehnuteľnosti a jej následný prenájom sú skvelou voľbou, ak disponujete financiami navyše alebo si chcete pomôcť pri splácaní hypotéky. Prípadne ste byt zdedili, ale nechcete ho využívať na vlastné účely. Prenájom bytu je tak ideálnou voľbou ako uchovať peňažnú hodnotu a vytvoriť si tak pasívny príjem. Ak chcete vedieť, aké náležitosti je potrebné dodržať, aby prenájom vašej nehnuteľnosti prebiehal bez problémov, čítajte ďalej.
Registrácia na daňovom úrade a založenie živnosti
Pri prenájme bytu musíte splniť viaceré administratívne kroky, aby ste predišli prípadným problémom so zákonom. V prvom rade je dôležitá informácia, že ak si chcete zarábať prenajímaním nehnuteľnosti, nie je potrebné vybavenie živnosti. Môžete fungovať aj ako fyzická osoba - nepodnikateľský subjekt. V tom prípade nie je vašou povinnosťou platiť odvody do sociálnej ani zdravotnej poisťovne.
Vašou povinnosťou je sa registrovať na daňovom úrade (ak ešte nie ste registrovaný). A to do konca nasledujúceho mesiaca, po uplynutí mesiaca, v ktorom ste byt dali do prenájmu. Váš nájomník má právo vidieť, že ste si svoju registračnú povinnosť splnili. Bez registrácie na daňovom úrade vám hrozí pokuta od 60 € až do 20 tisíc €. Žiadosť o registráciu predkladáte na daňovom úrade v mieste vášho trvalého pobytu. Jej vzor nájdete na webe Finančnej správy, prípadne si ju môžete prevziať na každom daňovom úrade. Žiadosť spolu s originálom zmluvy o prenájme predložíte k nahliadnutiu, daňový úrad vám ju neskôr vráti. Do 30 dní od podania žiadosti vás zaregistruje správca dane. Dostanete osvedčenie o registrácií a daňové identifikačné číslo.
Nie je vašou povinnosťou oznamovať daňovému úradu prenájom druhého bytu. V prípade, že sa rozhodnete prenajímať len 1 izbu, nie celý byt, registrovať sa nemusíte. Pretože podľa výkladu Finančnej správy: „Fyzická osoba prenajíma časť bytu bez vlastného uzavretia a bez príslušenstva, ktorá nenapĺňa charakteristiku bytu podľa § 43b) zákona č. 50/1976 Zb. Stavebného zákona.“ Znamená to, že na účely stavebného zákona sú príslušenstvom bytu len miestnosti, ktoré plnia hospodárske, hygienické alebo komunikačné funkcie bytu. Ak prenajímate časť bytu, ktorá ich plní, znovu pre vás platí povinnosť registrácie na daňovom úrade.
Daňové priznanie: Podať či nepodať?
Ako je to s daňovým priznaním v prípade nepodnikateľa? Ak je váš ročný príjem z prenájmu bytu vyšší ako 500 €, ste povinný podať daňové priznanie. Príjem z prenájmu sa zdaňuje sadzbou 19 %. Daňové priznanie sa vykonáva raz za jeden kalendárny rok, dajte si pozor na lehotu podania.
Daňovník s príjmami z prenájmu nehnuteľnosti nie je účtovnou jednotkou, a to ani v prípade, ak sa rozhodne účtovať v sústave jednoduchého účtovníctva alebo v sústave podvojného účtovníctva. Zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti (po odpočítaní sumy oslobodenia 500 eur) sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 v stĺpci 1.
Ak daňovník dosiahol v zdaňovacom období len zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľností (t. j. len tzv. pasívne príjmy), nemôže si znížiť základ dane odpočítaním nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka alebo nezdaniteľnej časti základu dane na manžela/manželku. Nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka je možné uplatniť a odpočítať len od tzv. aktívnych príjmov.
Príklad č. 1: Starobný dôchodca v roku 2025 prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume 500 eur, teda na zdanenie mu zostane príjem vo výške 1 500 eur. Nakoľko však nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy, nemá za zdaňovacie obdobie 2025 povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov, lebo jeho príjem nepresiahol sumu 2 876,90 eura.
Príklad č. 2: Daňovník mal v roku 2025 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 1 550 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti oslobodenie od dane v sume 500 eur (1 550 - 500), t. j. po jej odpočítaní zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti predstavuje sumu 1 050 eur. Nakoľko úhrn zdaniteľných príjmov daňovníka presiahol sumu 2 876,90 eura (t. j. 5 000 + 1 050 = 6 050 eur), je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov typu B.
Príklad č. 3: Daňovník mal v roku 2025 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 450 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie od dane v sume 500 eur, t.j. po jej odpočítaní nemá žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti. V takomto prípade môže daňovník požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti a nie je povinný podať daňové priznanie.
Ako vyplniť a podať DAŇOVÉ PRIZNANIE online (FO - typ B)
Výdavky pri prenájme nezaradenom do obchodného majetku
Pri prenájme nehnuteľnosti, ktorá nie je zaradená do obchodného majetku, si ako daňový výdavok môžete uplatniť len výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti. Medzi takéto výdavky patria napríklad výdavky na energie vrátane výdavkov na ostatné služby a zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z.z.
Konkrétne ide o:
- Výdavky na energie: elektrická energia, teplo na vykurovanie a výrobu teplej úžitkovej vody, pitná a úžitková voda pre domácnosť, plyn.
- Ostatné služby súvisiace s prenájmom nehnuteľnosti: odvádzanie odpadovej vody z domácností, osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov v dome, používanie výťahu, kontrola a čistenie komínov, odvoz popola, smetí a splaškov, čistenie žúmp, vybavenie bytu spoločnou televíznou a rozhlasovou anténou, poplatky za pripojenie na internet, poplatky za povinnú správu bytového domu, služba vrátnika, recepcie, výdavky na strážnu službu, okrem miestneho poplatku za odvoz komunálneho odpadu, ktorý platí fyzická osoba podľa zákona č. 582/2004 Z. z.
- Zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z.
- Úhrady vlastníka bytu a nebytového priestoru za služby poskytované za výkon povinnej správy bytového domu vykonávanú podľa § 6 a nasl. zákona č.
- Úhrady vlastníka bytu a nebytového priestoru za výkon činnosti zástupcu vlastníkov bytov a nebytových priestorov vykonávanú podľa § 8a ods. 5 zákona č.
Do daňových výdavkov si v takomto prípade nemôžete zahrnúť napríklad výdavky na poistenie nehnuteľnosti, daň z nehnuteľností, výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti, vrátane preddavkov do fondu prevádzky, opráv a údržby, ktoré nie sú priamo spojené s riadnou prevádzkou.
Dôležité upozornenie: Ak prenajímanú nehnuteľnosť daňovník nezaradí do obchodného majetku a vykoná na nej opravu alebo technické zhodnotenie, tieto výdavky sa považujú za výdavky na jeho osobnú potrebu (§ 21 ods. 1 písm. i) ZDP). Tieto výdavky si bude môcť daňovník uplatniť až v prípade, keď z predaja predmetnej nehnuteľnosti dosiahne zdaniteľný príjem podľa § 8 ods. 1 písm. b) ZDP.
Príklad č. 4: Daňovník s príjmami zo závislej činnosti (zamestnanec) získal v príslušnom zdaňovacom období za prenájom nehnuteľnosti 3 200 eur. Za energie zaplatil 1 200 eur. Nehnuteľnosť nemal zaradenú v obchodnom majetku. Iné zdaniteľné príjmy daňovník nemal. V uvedenom prípade daňovník podá daňové priznanie k dani z príjmov typu B, kde uvedie príjmy zo závislej činnosti (V. oddiel) a tiež príjmy z prenájmu (VI. oddiel). K príjmom z prenájmu si uplatní oslobodenie v sume 500 eur a do daňového priznania uvedie zdaniteľné príjmy z prenájmu v sume 2 700 eur. Nakoľko celkové príjmy z prenájmu daňovník znížil o oslobodené príjmy v sume 500 eur (v pomere 2 700 : 3 200), musí v rovnakom pomere znížiť aj výdavky za uhradené energie. Vypočítané výdavky na energie v pomere k celkovým príjmom z prenájmu sú 1200 * (2700/3200) = 1012,50 eur.
Výdavky pri prenájme nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku
Ak sa rozhodnete prenajímanú nehnuteľnosť zaradiť do obchodného majetku, vaše možnosti uplatnenia daňových výdavkov sa rozšíria. V takom prípade si môžete uplatniť preukázateľné výdavky vynaložené v súvislosti s touto nehnuteľnosťou, ktoré zahŕňajú:
- Obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti: formou odpisov. Nehnuteľnosť sa odpisuje postupne počas viacerých zdaňovacích období (20 alebo 40 rokov v závislosti od jej zaradenia do odpisovej skupiny).
- Technické zhodnotenie a opravy: výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti.
- Výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti: ako sú výdavky na energie a ostatné služby, ktoré sú rovnaké ako pri nehnuteľnosti nezaradenej do obchodného majetku.
- Poistenie prenajímanej nehnuteľnosti.
- Daň z nehnuteľností: ktorú je prenajímateľ povinný platiť podľa zákona č. 582/2004 Z. z.
- Úhrady vlastníka bytu a nebytových priestorov v dome do fondu prevádzky, údržby a opráv.
- Úroky z úverov a pôžičiek na zakúpenie prenajímanej nehnuteľnosti.
- Ostatné súvisiace výdavky: spojené s používaním nehnuteľnosti, vrátane výdavkov na vybavenie bytu (napr. práčka, sporák, sedačka, posteľ), pokiaľ sú tieto položky špecifikované v nájomnej zmluve.
Ak fyzická osoba s príjmami z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov využíva na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov nehnuteľnosť, ktorú v príslušnom zdaňovacom období má zaradenú v obchodnom majetku, potom aj úroky zaplatené v súvislosti so splácaním hypotekárneho úveru na obstaranie tejto nehnuteľnosti sú daňovým výdavkom.
Spoločné vlastníctvo a delenie príjmov a výdavkov
Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu tejto nehnuteľnosti si môžu manželia rozdeliť v takom pomere, aký si dohodnú. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti.
Príklad č. 5: Manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Obidvaja manželia sú poberatelia starobného dôchodku. Manželia si príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdelia v rovnakom pomere, t. j. na každého pripadne príjem 2 100 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur, t. j. zdaniteľný príjem každého z nich po odpočítaní 500 eur predstavuje 1 600 eur. Nakoľko v roku 2025 nedosiahli žiadne iné zdaniteľné príjmy (poberaný starobný dôchodok sa nepovažuje za zdaniteľný príjem), nevzniká ani jednému z nich povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov.
Príklad č. 6: Manželia prenajímali v roku 2025 byt, ktorý majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Manželia sa rozhodli príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdeliť na manželku vo výške 2 300 eur a na manžela vo výške 500 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur. Manžel po uplatnení oslobodenia príjmov vo výške 500 eur nedosiahol žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti. Manžel nemá povinnosť z dôvodu prenájmu nehnuteľnosti podávať daňové priznanie a môže sa rozhodnúť požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti. Manželka príjem z prenájmu nehnuteľnosti pripadajúci na ňu po rozdelení vo výške 2 300 eur zníži o sumu oslobodených príjmov vo výške 500 eur. Nakoľko v roku 2025 nedosahuje manželka iné zdaniteľné príjmy, nevzniká jej povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2025.
Príklad č. 7: Manželia prenajímali v roku 2025 nehnuteľnosť patriacu do ich bezpodielového spoluvlastníctva, z čoho dosiahli príjem vo výške 7 440 eur. Daňové výdavky vynaložené v súvislosti s prenajímaním tejto nehnuteľnosti predstavujú sumu 3 840 eur. Manželia sa dohodli, že príjem z prenájmu nehnuteľnosti si rozdelia rovnakým dielom, každý v ½. Teda každý dostane 3 720 eur príjmu a 1 920 eur výdavkov. Nakoľko každý z manželov si môže uplatniť oslobodenie príjmu z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 500 eur, každý z manželov uvedie v podanom daňovom priznaní k dani z príjmov za rok 2025 základ dane z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 3 220 eur (3 720 - 500).
Započítanie nákladov pri prenájme a predaji nehnuteľnosti
Podobne ako pri prenájme, aj pri predaji nehnuteľnosti je dôležité správne započítať náklady, aby sa minimalizovala daňová povinnosť. Ak fyzická osoba vlastní byt, ale zaradí si ho do obchodného majetku, môže si započítať do nákladov aj úrok z hypotekárneho úveru, odpisy, náklady na rekonštrukciu, zariadenie. Týmito oprávnenými výdavkami sa dá dostať na nižší základ dane a suma, ktorá pôjde na účet finančnej správy a zdravotnej poisťovne bude podstatne nižšia, dokonca môže byť nulová.
Pri predaji nehnuteľnosti vo vlastníctve fyzickej osoby si môžete započítavať obstarávaciu cenu a všetko, čo priamo súvisí s rekonštrukciou a ostáva v nehnuteľnosti. Napríklad vstavaná skriňa môže byť započítaná ako náklad, ale voľne stojaca skriňa nie. Náklady na materiál (tehly, obklady, stierky, farby) sú oprávnené, ale napríklad zodratý vrták nie. Podlahovú krytinu áno, stôl a stoličky už nie. Ak si priestor prerobíte svojpomocne, nemôžete si započítať náklady na svoju prácu, potrebná je faktúra od firmy.
Výnimky - kedy nemusíte zdaňovať príjem zo zisku z predaja nehnuteľnosti:
- Pri predaji bytu nadobudnutého kúpno-predajnou zmluvou po uplynutí 5 rokov od jeho nadobudnutia, ak nebol zaradený do obchodného majetku.
- Pri predaji bytu nadobudnutého dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov po uplynutí 5 rokov od jeho nadobudnutia, ak nebol zaradený do obchodného majetku.
- Pri predaji bytu zaradeného do obchodného majetku po uplynutí 5 rokov od jeho vyradenia z obchodného majetku.
- Pri predaji bytu nadobudnutého podľa zákona o pozemkových úpravách.
Pozor na predaj viacerých nehnuteľností: V prípade, že fyzická osoba predá dve nehnuteľnosti v priebehu dvanástich za sebou idúcich mesiacov (plávajúci rok, nie kalendárny), tak už je to považované za podnikateľskú činnosť a musí hradiť aj DPH.
Odporúčanie na záver
Odporúčam si odkladať všetky výpisy z účtu pri platbách, faktúry aj pokladničné bloky. Keďže údaje na papieri zvyknú časom vyblednúť, je ideálne ich naskenovať (prefotiť) a uložiť v počítači aj na cloude, alebo externom zdroji, aby ste eliminovali riziko, že o ne prídete a nebude vedieť daňovej kontrole preukázať vynaložené prostriedky.