Ako odkúpiť nájomný byt: Komplexný sprievodca

Na Slovensku existuje možnosť odkúpenia sociálnych bytov do osobného vlastníctva, avšak tento proces je spojený s určitými podmienkami a obmedzeniami. Dôležité je rozlišovať medzi rôznymi typmi bytov a spôsobmi ich nadobudnutia. Tento článok sa zameriava na analýzu podmienok odkúpenia sociálnych bytov, práv a povinností vlastníkov, ako aj na praktické aspekty celého procesu. Poskytuje komplexný pohľad na podmienky, postupy a možné úskalia spojené s týmto procesom, pričom vychádza z platnej legislatívy a praktických skúseností. Cieľom je poskytnúť čitateľom ucelené informácie a pomôcť im zorientovať sa v tejto zložitej oblasti. Vláda Slovenskej republiky schválila úpravu príslušného nariadenia na svojom stredajšom zasadnutí, čím reaguje na aktuálne potreby efektívneho spustenia systému štátom podporovaného nájomného bývania. Navrhované zmeny spresňujú platné znenie nariadenia vlády najmä s ohľadom na zaistenie flexibility a efektívnosti pre Agentúru štátom podporovaného nájomného bývania pri činnosti overovania príjmov, ako aj pri následnom prideľovaní bytov jednotlivým cieľovým skupinám, podporujúc transparentnosť procesu a reflektujúc sociálne i ekonomické záujmy štátu a občanov.

Úvod do problematiky

Na Slovensku chýba približne pol milióna bytov. Pre vysoké ceny bytov si nemôže vlastné bývanie dovoliť každý. Štát preto prichádza s riešením a spustil projekt štátom podporovaného nájomného bývania s regulovaným nájomným. S podobným nápadom prišiel pred piatimi rokmi aj líder strany SME Rodina Boris Kollár, ktorý vyrazil do predvolebného boja s tým, že ak ho ľudia zvolia, postaví 25-tisíc nájomných bytov ročne. Do parlamentu aj vlády sa dostal, z ním sľubovaných nájomných bytov však napokon nebolo nič. Teraz vláda prišla s novým modelom - štátom podporovaným nájomným bývaním. Ide o štandardné nájomné byty s regulovaným nájomným. Cieľom tejto aktivity štátu je umožniť získať dostupné bývanie pre ľudí, ktorí si nemôžu dovoliť kúpiť byt na hypotéku alebo platiť komerčné nájmy. V tomto prípade nehovoríme o sociálnych bytoch. Sú to štandardné nájomné byty. Rozdiel medzi komerčnými a štátom podporovanými je ten, že náš systém ponúka regulované nájomné. Ceny nájomného sa budú líšiť v závislosti od toho, v ktorom kraji sa byt nachádza.

Vláda spresnila podmienky pre uchádzačov o štátom podporované nájomné bývanie. Zmeny sa týkajú najmä spôsobu posudzovania príjmov záujemcov a výpočtu priemerného mesačného príjmu ich domácnosti. Nové pravidlá tiež zjednodušujú proces registrácie pre tých, ktorí majú záujem o tieto byty. Vláda spresnila ďalšie typy príjmov, ktoré sa budú posudzovať pri splnení podmienok pre štátom podporované nájomné bývanie, a zároveň upravila spôsob ich preukazovania. Kabinet tiež upresnil metodiku výpočtu priemerného mesačného príjmu domácnosti žiadateľa.

Družstevný byt a jeho prevod

V prvom rade je dôležité si uvedomiť rozdiel medzi družstevným bytom a bytom v osobnom vlastníctve. Pri kúpe družstevného bytu nekupujete byt samotný, ale členské práva a povinnosti v bytovom družstve. Prevod družstevného bytu sa realizuje na základe dohody o prevode členských práv a povinností spojených s členstvom v bytovom družstve. Ide o písomnú dohodu, ktorú vydáva konkrétne bytové družstvo. Súčasne zúčastnené strany uzatvoria dohodu, ktorá obsahuje dohodnutú kúpnu cenu za odstúpenie členstva v bytovom družstve.

Financovanie družstevného bytu

Financovanie kúpy družstevného bytu hypotekárnym úverom nie je priamo možné, nakoľko kupujete členské práva, nestávate sa vlastníkom bytu, a preto byt nie je možné založiť. Avšak, existujú možnosti, ako si pri kúpe družstevného bytu pomôcť hypotekárnym úverom. Môžete dočasne založiť napríklad rodičovskú nehnuteľnosť a po odkúpení bytu do osobného vlastníctva ťarchu preniesť.

Odkúpenie družstevného bytu do osobného vlastníctva

Ak sa už stanete členom družstva, celý proces odkúpenia bytu do osobného vlastníctva trvá spravidla 3 až 5 týždňov. Predtým, ako pristúpite k podpísaniu akejkoľvek zmluvy alebo prevodu financií, si však musíte overiť viacero skutočností. Najprv by ste mali bytové družstvo, ktoré daný byt vlastní, požiadať o sprístupnenie stanov a vzor zmluvy o prevode práv a povinností, ktoré sú spojené s členstvom v bytovom družstve.

Dôležité upozornenia pri kúpe družstevného bytu

• Nedoplatky: Ak má predávajúci na bytovom družstve nedoplatky, byt nie je možné odkúpiť do osobného vlastníctva, preto sa v dostatočnom predstihu informujte o všetkých možných dlhoch.
• Anuita: Po dokúpení členských práv v bytovom družstve môžete v byte bývať a anuitu splácať postupne, v mesačných splátkach. Niektoré bytové družstvá umožňujú zaplatenie anuity, a teda i odkúpenie bytu do osobného vlastníctva len v určitých časových obdobiach, napríklad raz za 3 alebo 4 mesiace.
• Žiadosť o prevod: Keď ste sa pre kúpu družstevného bytu rozhodli definitívne, môžete pristúpiť k podpísaniu zmluvy o prevode členských práv s predávajúcim. Predposledným krokom je požiadanie o prevod členských práv. Proces prebieha tak, že podáte žiadosť (väčšinou ide o predpísané tlačivo) spolu s podpísanou zmluvou na podateľni daného bytového družstva.
• Odkúpenie do OV: Teraz ste sa stali právoplatným vlastníkom členských práv v bytovom družstve, posledným krokom je teda jeho odkúpenie do osobného vlastníctva. Aj v tomto prípade je potrebné podať písomnú žiadosť na BD, na ktorej základe bude vypracovaná kúpna zmluva. Následne vás čaká podanie návrhu na vklad a prevedenie vlastníckych práv na katastrálnom úrade.

Obecný byt a jeho odkúpenie

Odkúpenie obecného bytu do osobného vlastníctva je ďalšou možnosťou nadobudnutia vlastníctva. Tento proces sa riadi zákonom č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a Občianskym zákonníkom.

Podmienky odkúpenia obecného bytu

Predpokladom predaja bytu je preukázanie, že v súvislosti s užívaním bytu neexistujú nedoplatky. V opačnom prípade obec nemôže pristúpiť k predaju bytu doterajšiemu nájomcovi. Ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru, prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru je aj vyhlásenie prenajímateľa (tu obce) o tom, že nájomca bytu alebo nebytového priestoru nemá žiadne nedoplatky na nájomnom a na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru.

Prednostné právo na odkúpenie

Byt, ktorého nájomcom je fyzická osoba, môže vlastník domu previesť do vlastníctva len tomuto nájomcovi. Podmienkou však je, že nájom bytu nie je dohodnutý na určitý čas. Za týchto okolností by vám prislúchalo prednostné právo na odkúpenie bytu. Týmto ustanovením však nie je dotknuté predkupné právo spoluvlastníka domu.

Strata nájomného vzťahu

Ak nájomcovi nájom bytu skončil z dôvodu hrubého poškodzovania bytu alebo sústavného narušovania pokojného bývania ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, alebo z dôvodu, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa, môže vlastník bytu previesť byt do vlastníctva tretej osoby, ak táto osoba poskytne nájomcovi bytovú náhradu.

Obnovenie nájomnej zmluvy

Podľa § 676 Občianskeho zákonníka, nájom sa skončí uplynutím doby, na ktorú sa dojednal, ak sa prenajímateľ nedohodne s nájomcom inak. Ak vy ako nájomca užívate vec aj po skončení nájmu a prenajímateľ nepodá návrh na vydanie veci alebo na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní od skončenia nájmu, obnovuje sa nájomná zmluva za tých istých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne. Nájom dojednaný na dobu dlhšiu ako rok sa obnovuje vždy na rok, nájom dojednaný na kratšiu dobu sa obnovuje na túto dobu. Toto ustanovenie sa ale nevzťahuje na nájom bytu. Špeciálne ustanovenie o nájme bytu v § 710 ods. 2 Občianskeho zákonníka hovorí, že ustanovenie § 676 ods.

Kúpa pozemku pod bytovým domom

Vlastníci bytov v bytovom dome často riešia otázku odkúpenia pozemku pod bytovým domom a priľahlých pozemkov. Hoci nie ste vlastníkom pozemku pod bytovým domom, zo zákona máte k pozemku pod bytom právo zodpovedajúce vecnému bremenu, ktoré Vám umožňuje užívať aj tieto pozemky, čomu zodpovedá povinnosť vlastníkovi týchto pozemkov takéto ich užívanie jednotlivými vlastníkmi bytov v bytovom dome strpieť. Toto zákonné vecné bremeno je ustanovené v § 23 ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z. Teda nie je žiadny dôvod na to, aby ste pozemok pod bytovým domom kupovali, keďže právo užívať ho máte už zo zákona. Uvedené zákonné vecné bremeno pôsobí voči každému vlastníkovi pozemku, nemusíte mať preto obavy z toho, že pozemok odkúpi tretia osoba. Je preto výlučne na Vašom rozhodnutí, či pozemok pod bytovým domom odkúpite alebo nie.

Financovanie kúpy pozemku z fondu opráv

Pokiaľ ide o hospodárenie s prostriedkami z fondu prevádzky, údržby a opráv, na toto sa vyžaduje súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome. Súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome by sa vyžadoval pri rozhodovaní o zmluve o prevode pozemku patriaceho k bytovému domu.

Reštituované byty a nájomné vzťahy

Začiatkom deväťdesiatych rokov bol prostredníctvom súboru tzv. reštitučných zákonov vrátený súkromný majetok pôvodným vlastníkom, resp. ich právnym nástupcom. Takto sa do vlastníctva pôvodných vlastníkov alebo ich dedičov dostali aj domy s bytmi obývanými nájomcami, ktorí nadobudli od štátu k bytom právo osobného užívania. Ustanovením § 871 ods. 1 a 4 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len „Občiansky zákonník“) sa právo osobného užívania zmenilo na nájom na dobu neurčitú a v prípade spoločného užívania bytu na spoločný nájom na dobu neurčitú. V súlade § 696 ods. 1 Občianskeho zákonníka sa v týchto prípadoch uplatňuje regulácia nájomného. Vzhľadom na osobitosti reštitúcií tieto byty v reštituovaných domoch nespadajú do transformácie podľa zákona NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon č. 182/1993 Z. z.“).

Zákony č. 260/2011 Z. z. a 261/2011 Z. z.

V období samostatnosti Slovenskej republiky štát viackrát prejavil snahu a ochotu riešiť nájomné a iné vzťahy, ktoré sa týkali bytov v tzv. reštituovaných bytových domoch, ale až schválením Koncepcie a následným prijatím legislatívneho rámca v podobe zákona č. 260/2011 Z. z. a zákona č. 261/2011 Z. z. Zákon č. 260/2011 Z. z. umožnil prenajímateľovi aj nájomcovi vypovedať nájom bytu, na ktorý sa zákon vzťahuje, aj bez udania dôvodu, t. j. nad rámec Občianskeho zákonníka. Po podaní, resp. doručení výpovede bol nájomník povinný podať žiadosť o poskytnutie bytovej náhrady v prekluzívnych lehotách stanovených zákonom, inak jeho nárok zanikol priamo zo zákona. V ustanovení § 4 zákona č. 260/2011 Z. z. bola zároveň upravená možnosť jednostranného zvýšenia nájomného zo strany prenajímateľa raz ročne, a to až o 20 % z výšky nájomného vypočítaného ku dňu účinnosti zákona v roku 2011 a o 20% z výšky nájomného vypočítaného v predchádzajúcom roku v rokoch 2012 až 2015. Podmienkou pre možné uplatnenie tohto jednostranného zvyšovania však bolo, že nájom daného bytu sa skončí na základe výpovede podanej podľa zákona č. 260/2011 Z. z.

Nájomné byty a ich podmienky

Obecný nájomný byt nie je pre každého. Kto doň chce, nemôže mať mesačný príjem vyšší ako trojnásobok životného minima - napríklad pre štvorčlennú domácnosť. Každé tri roky prehodnotia jej príjem za minulý rok a keď zistia, že je vyšší, nepredĺžia jej nájomnú zmluvu. Ministerstvo prispieva mestám a obciam na výstavbu nájomných bytov v Programe rozvoja bývania. Vyžaduje však od nich, aby nájomné zmluvy uzatvárali najviac na tri roky - s možnosťou predĺženia. Program je určený na pomoc mladým s nižšími príjmami, ide o štartovacie byty.

Proces získania štátom podporovaného nájomného bytu

Prvým krokom k získaniu nájomného bývania je vytvorenie používateľského účtu na webovej stránke Agentúry štátom podporovaného nájomného bývania. Po vyplnení základných údajov si vytvoríte vlastný účet používateľa, v ktorom budete spravovať všetky ďalšie kroky. Vytvorenie účtu používateľa je bezplatné a je podmienkou pre zapojenie sa do procesu získania nájomného bytu. Po zverejnení projektu máte možnosť rozhodnúť sa, či máte o konkrétnu ponuku záujem. V tejto časovej lehote Vás Agentúra vyzve POTVRDIŤ Váš záväzný záujem o nájomný byt. Povinnou súčasťou Potvrdenia záväzného záujmu sú prílohy, ktorých zoznam nájdete vo Vašom účte používateľa. Agentúra vykoná kontrolu splnenia stanovených kritérií (napr. príjmové limity, podlžnosť voči štátu, vlastníctvo nehnuteľnosti, preferovanú skupinu záujemcov). Agentúra odovzdá zoznam záujemcov, ktorí splnili kritériá, priamo prenajímateľovi bytového domu. Počas obhliadky si môžete byt prezrieť, položiť otázky a získať všetky podrobnosti k nájmu. Po obhliadke máte možnosť zmluvu podpísať alebo ponuku zamietnuť.

Štátom podporované nájomné bývanie: Nový model dostupného bývania

Premiér Fico ešte koncom minulého roka oznámil, že už boli podpísané zmluvy s dvoma veľkými spoločnosťami, pričom každá z nich sa zaviazala dodať 500 bytov. O pridelení nájomného bytu budú rozhodovať štátni úradníci zo štátnej agentúry na podporu nájomného bývania. Pôvodne sa avizovalo, že registračné formuláre budú zverejnené začiatkom roka, no agentúra aktuálne na svojej webovej stránke uvádza, že ich ešte pripravuje. Medzi kľúčové podmienky pre záujemcov patrí príjem do približne 2 200 eur a nevlastnenie inej nehnuteľnosti.

Vláda schválila nariadenie o podpore štátneho nájomného bývania, a to s regulovaným nájomným pre občanov (fyzické osoby). Štátom podporované nájomné bývanie má ambíciu riešiť nedostatok dostupného bývania na Slovensku, kde 91 % podiel bytov je v súkromnom vlastníctve fyzických osôb, čo je vysoko nad priemerom odporúčanej hranice podľa OECD.

Vláda spresnila podmienky pre uchádzačov o štátom podporované nájomné bývanie. Zmeny sa týkajú najmä spôsobu posudzovania príjmov záujemcov a výpočtu priemerného mesačného príjmu ich domácnosti. Nové pravidlá tiež zjednodušujú proces registrácie pre tých, ktorí majú záujem o tieto byty. Vláda schválila úpravu príslušného nariadenia na svojom stredajšom zasadnutí. Vďaka informatívnej kalkulačke, ktorú nájdete na webe Agentúry štátom podporovaného nájomného bývania, sa môžete dozvedieť aj maximálnu výšku nájmu.

Nové pravidlá majú zároveň zabezpečiť rýchlejšie schvaľovanie projektov nájomného bývania agentúrou a efektívnejšie prerozdelenie bytov medzi preferované skupiny uchádzačov, a to z hľadiska obsahu aj času. Cieľom legislatívnych zmien je tiež predísť neobsadenosti bytov spôsobenej prieťahmi pri schvaľovaní projektov alebo prerozdeľovaní bytov.

Pri registrácii si záujemcovia vyplnia údaje o sebe, o svojej domácnosti, uvedú, v ktorom okrese žijú a v ktorom by chceli žiť. Najviac záujemcov o bývanie za zvýhodnenú cenu je z okresov Bratislava, Košice či Žilina. Registrácia je spustená od soboty 1. februára a v poradovníku už čaká viac viac ako dvetisíc záujemcov.

Postavenie nájomcu môže získať fyzická osoba, ktorá dovŕšila vek 18 rokov s trvalým, prechodným alebo iným obdobným pobytom na Slovensku. Vláda schválila nariadenie o podpore štátneho nájomného bývania, čím reaguje na situáciu, kedy trh s bývaním nedokáže spĺňať potreby populácie Slovenska.

Vláda spresnila ďalšie typy príjmov, ktoré sa budú posudzovať pri splnení podmienok pre štátom podporované nájomné bývanie, a zároveň upravila spôsob ich preukazovania. Kabinet tiež upresnil metodiku výpočtu priemerného mesačného príjmu domácnosti žiadateľa. Medzi kľúčové podmienky pre záujemcov patrí príjem do približne 2 200 eur a nevlastnenie inej nehnuteľnosti. Tento limit má slúžiť na zamedzenie vstupu vysokopríjmovým záujemcom.

Národná rada SR schválila návrh zákona, ktorým sa mení zákon č. 222/2022 Z. z. o štátnej podpore nájomného bývania, ktorým sa s účinnosťou od 1.6.2023 vypúšťa ustanovenie, podľa ktorého vláda Slovenskej republiky nariadením vlády zvýši maximálne nájomné raz ročne k 1. júlu. Toto opatrenie bolo prijaté s cieľom zabezpečiť predvídateľnosť a stabilitu v oblasti nájomného bývania.

V prípade záujemcov o troj- a štvorizbové byty sa musia zvýhodnenia uplatniť do mesiaca od zverejnenia ponuky bytu. V rámci projektu sa odhaduje, že najväčší dopyt bude po bytoch v Bratislavskom a Košickom kraji. Zamestnanci verejného sektora tvoria 27 % pracujúcich na Slovensku, čo naznačuje ich potenciálny záujem o bývanie v rámci tohto projektu.

Mechanizmus určenia maximálnej výšky nájomného je nastavený tak, aby reflektoval ekonomickú situáciu a zároveň zabezpečil dostupnosť bývania. V prípade, že inflácia podľa indexu HICP presiahne 5 %, najviac o 10 % sa môže zvýšiť pôvodná výška maximálneho nájomného.

Záujemcovia o štátom podporované nájomné bývanie si môžu overiť výšku maximálneho nájomného prostredníctvom informatívnej kalkulačky dostupnej na webovej stránke Agentúry štátom podporovaného nájomného bývania. Pri registrácii je potrebné uviesť informácie o sebe, svojej domácnosti, okres, v ktorom žijete, a okres, v ktorom by ste chceli bývať. Všetky údaje sú spracúvané v súlade s platnou legislatívou na ochranu osobných údajov.

tags: #je #mozne #odkupit #najomny #byt