V kontexte rastúcich spotrebiteľských cien a prehodnocovania menových stratégií centrálnych bánk sa čoraz častejšie objavuje pojem „imputované nájomné“. Hoci sa priamo neobjavuje v účtenkách domácností, jeho vplyv na celkovú infláciu a ekonomické ukazovatele je nezanedbateľný. Pochopenie tohto konceptu je kľúčové pre správne vnímanie stavu ekonomiky, najmä v oblasti bývania a menovej politiky.
Čo je to imputované nájomné a prečo ho sledujeme?
Imputované nájomné je štatistický ukazovateľ, ktorý sa snaží zachytiť ekonomickú hodnotu bývania vo vlastnej nehnuteľnosti. V podstate ide o hypotetické nájomné, ktoré by majiteľ nehnuteľnosti inkasoval, keby svoju nehnuteľnosť prenajímal. Tento koncept je dôležitý najmä pre národné účty a štatistiku cien.
Prečo je tento ukazovateľ dôležitý? Jedným z hlavných dôvodov je potreba porovnateľnosti v medzinárodnom meradle. Podiel domácností, ktoré vlastnia svoju nehnuteľnosť oproti tým, ktoré si ju prenajímajú, sa v rôznych krajinách výrazne líši. Napríklad v krajinách ako Česko alebo Chorvátsko je vysoké percento vlastníkov, zatiaľ čo v Nemecku alebo Švédsku je pomer vlastnického a nájomného bývania vyrovnanejší. Ak by sa do výpočtu hrubého domáceho produktu (HDP) započítavalo iba reálne platené nájomné, HDP krajín s vyšším podielom vlastníkov by bolo neoprávnene podhodnotené v porovnaní s krajinami s vyšším podielom nájomného bývania.
Imputované nájomné sa stanovuje na základe reálnej úrovne nájmov na trhu a zodpovedá čistému nájomnému bez nákladov na energie, vodu či telekomunikácie. Pre štatistiky cien je dôležitejší jeho vývoj než absolútna hodnota. Cieľom je sledovať, ako sa menia náklady spojené s obstaraním, rekonštrukciou a údržbou nehnuteľností určených na vlastné bývanie.
Vplyv na infláciu: Skrytá zložka spotrebného koša
Jedným z najvýznamnejších dopadov imputovaného nájomného je jeho vplyv na meranie inflácie. Pri výpočte indexu spotrebiteľských cien (ISC) sa do celkovej hodnoty započítava nielen rast cien nájomného pre nájomníkov, ale aj rast nákladov vlastníkov, teda imputovaného nájomného.
Problém nastáva pri medzinárodnom porovnávaní, kde sa používa harmonizovaný index spotrebiteľských cien (HICP). HICP doteraz nezahŕňal imputované nájomné, čo mnohí vnímali ako nedostatok. Napríklad, podľa teoretického cvičenia z roku 2016 by zohľadnenie imputovaného nájomného zvýšilo mieru inflácie o 0,2 percentuálneho bodu. Ekonómovia banky Jefferies International dokonca odhadli, že keby sa váha nájomného v spotrebnom koši zvýšila na 20 %, inflácia v eurozóne by za posledné štyri roky vzrástla o 0,4 až 0,5 percentuálneho bodu.
Európsky štatistický úrad (Eurostat) preto začal publikovať aj kompozitný cenový index HIHP (Harmonised Index of Household expenditure Prices), ktorý by mal lepšie reflektovať výdavky domácností. Na Slovensku sa v auguste 2021 medziročne spotrebiteľské ceny vyšplhali na päť percent, pričom najväčšiu zásluhu na tom malo práve imputované nájomné, ktoré vzrástlo o 4,1 percenta. Celá kategória bývania tak prispela k rastu cien o 0,4 percentuálneho bodu.
Imputované nájomné a náklady na bývanie
Je dôležité pochopiť, že imputované nájomné sa v štatistikách nevypočítava priamo z platieb do fondu opráv, ale skôr ako odhad nákladov na bývanie vo vlastnej nehnuteľnosti. Hoci niektorí analytici poukazujú na to, že zvýšené platby do fondu opráv môžu byť spôsobené aj investíciami do zateplenia, ktoré by teoreticky nemali byť súčasťou inflácie, štatistici sa zameriavajú na celkové náklady spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti.
Štatistický úrad SR uvádza, že v auguste 2021 bolo imputované nájomné medziročne vyššie o 8,6 percenta a bolo zodpovedné za viac ako pätinu medziročného rastu cien na Slovensku. V porovnaní s harmonizovanou infláciou podľa Eurostatu, ktorá nezahŕňa imputované nájomné a bola v auguste 2021 na úrovni 3,3 percenta, je tento rozdiel značný.
Menová politika a cieľ stability cien
Jediným explicitným cieľom menovej politiky Európskej centrálnej banky (ECB) je udržanie stabilného vývoja spotrebiteľských cien. Maastrichtská zmluva síce presne nedefinuje, čo znamená „stabilná inflácia“, ale ECB si stanovila cieľ „inflácie blízkej, no nižšej ako 2,0 %“.
Problém nastáva, keď sa inflácia pohybuje dlhodobo pod týmto cieľom, ako tomu bolo po kríze v rokoch 2008/2009. Rekordne uvoľnená menová politika, vrátane záporných úrokov, sa prejavila najmä na lacných úveroch, vrátane hypoték. Ceny nehnuteľností rástli, čím sa sťažovala ich dostupnosť. Menová politika by sa teoreticky nemala zaoberať cenami aktív, ale stabilita cien nájmov pri stúpajúcich cenách nehnuteľností predstavuje výzvu.
Vysoká inflácia, čiastočne ovplyvnená imputovaným nájomným, môže zmeniť pohľad na plnenie menovopolitického cieľa ECB. Nákupy dlhopisov v rámci kvantitatívneho uvoľňovania narážajú na limity stanovené samotnou ECB, aby sa predišlo menovému financovaniu štátnych rozpočtov. Tento proces si vyžaduje prehodnotenie stratégie menovej politiky, ako oznámila aj nová prezidentka ECB Christine Lagardeová.
Imputované nájomné v rôznych kontextoch
Pojem imputované nájomné sa vyskytuje v rôznych štatistických výstupoch. V národných účtoch slúži na zabezpečenie porovnateľnosti HDP. V cenovej štatistike, konkrétne v indexe spotrebiteľských cien, sa imputované nájomné počíta ako index nákladov na obstaranie, rozširovanie a údržbu bytového fondu pre vlastnické bývanie.
Existuje však polemika, či by ceny nehnuteľností, ktoré predstavujú významnú investíciu pre domácnosti, mali byť plne zahrnuté do merania inflácie. Niektorí ekonómovia tvrdia, že rast cien nehnuteľností predstavuje skôr nárast bohatstva vlastníkov než nárast životných nákladov. Na druhej strane, rodina bývajúca vo vlastnom síce neplatí tržné nájomné, ale ekonomický pohľad zdôrazňuje náklady obetovanej príležitosti - potenciálne nájomné, ktoré by mohla získať, keby nehnuteľnosť prenajímala.
Guvernér Českej národnej banky (ČNB) Jiří Rusnok naznačil, že ČNB by tiež rada z CPI inflácie imputovala imputované nájomné, čo poukazuje na rastúci záujem centrálnych bánk o tento ukazovateľ.
Výzvy a budúcnosť
Napriek svojej dôležitosti zostáva imputované nájomné predmetom diskusií. Jeho presné meranie a váha v spotrebnom koši môžu mať významný vplyv na interpretáciu inflačných dát a následné rozhodnutia menových orgánov. Rast cien nehnuteľností a s ním spojený rast imputovaného nájomného predstavujú výzvu pre udržanie cenovej stability, najmä v prostredí, kde tradičné nástroje menovej politiky narážajú na svoje limity.
Čo je inflácia? Vysvetlenie ekonómie
Budúcnosť ukáže, ako sa menové autority a štatistické úrady vyrovnajú s touto komplexnou problematikou a či sa podarí nájsť optimálny spôsob, ako imputované nájomné zohľadniť pri meraní inflácie a formovaní menovej politiky tak, aby čo najlepšie odrážalo realitu ekonomiky a slúžilo cieľu cenovej stability.
tags: #imputovane #najomne #znamena